黃海瑩

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛作出了“去地產(chǎn)化”的重大舉措，業(yè)務(wù)的多元化對(duì)公司的投融資管理提出了更高的要求。本文將在概述當(dāng)下房地產(chǎn)公司投融資管理的現(xiàn)狀及問題的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地提出優(yōu)化提升的措施建議，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司當(dāng)下的投融資困境有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投融資 管理

一、引言

當(dāng)前，房地產(chǎn)公司的未來發(fā)展更多的傾向于通過黃金時(shí)期積累的資本來進(jìn)行多元化的擴(kuò)張，不僅僅是業(yè)務(wù)層面的多元化，同時(shí)也是管理方式和管理理念的多元化?！叭サ禺a(chǎn)化”是近年來我國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要舉措之一，意在通過其集團(tuán)業(yè)務(wù)多元化來降低地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力帶來的不利影響，同時(shí)也是規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)重要舉措。隨著業(yè)務(wù)多元化的推進(jìn)，房地產(chǎn)公司或者集團(tuán)的投資管理逐漸處于一個(gè)十分關(guān)鍵的地位。其自身的投融資管理和控制能力在一定程度上直接決定了多元化的成功與否。

對(duì)于投融資管理來說，是相互聯(lián)系但又相互區(qū)別的兩個(gè)方面：投資管理和融資管理。投資管理意在通過投資分析來支撐投資決策和管理行為，融資管理意在通過融資保證來為所投資的項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)公司投融資管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）房地產(chǎn)公司投資決策機(jī)制不健全，投資分析決策能力發(fā)展不足

在一定程度上，公司對(duì)于擬投資項(xiàng)目的投資決策是關(guān)系到投資成功與否的關(guān)鍵因素。但是就目前的現(xiàn)狀來看，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)雖然也在積極的開展投資活動(dòng)，但是就基礎(chǔ)的投資分析決策工作還存在不到位的問題。例如無論是對(duì)于何等規(guī)模的房地產(chǎn)公司，其在投資決策過程中由于機(jī)制體制的不健全，往往可能會(huì)出現(xiàn)決策順序倒置的現(xiàn)象。所謂決策順序倒置，主要是指在沒有經(jīng)過基礎(chǔ)的分析的情況下，由于老板一言堂的存在，使得出現(xiàn)在已經(jīng)作出了投資的決策的基礎(chǔ)上才進(jìn)行相應(yīng)的分析，這種分析必然是沒有意義的。同時(shí)從另外一個(gè)方面來說，部分房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策能力稍顯不足，這既可能是人才隊(duì)伍的基本素質(zhì)相對(duì)不高造成的，同時(shí)也可能是決策流程和機(jī)制不健全導(dǎo)致的效果和效率達(dá)不到預(yù)期。

（二）房地產(chǎn)公司融資體制不健全，融資渠道單一，融資產(chǎn)品類型單一

對(duì)于房地產(chǎn)公司的融資來說，其具有十分關(guān)鍵的作用，這不僅僅是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)、資金需求量大等特性導(dǎo)致的，同時(shí)也是由于當(dāng)下眾多的項(xiàng)目投資數(shù)額門檻較高，特別是跨行業(yè)投資門檻更高導(dǎo)致的，沒有足夠的資本作為支撐，房地產(chǎn)公司的多元化投資活動(dòng)將會(huì)受到極大的阻礙。況且，房地產(chǎn)公司歷來面臨著的融資渠道單一，過分依賴銀行等老問題依然沒有得到解決。盡管我國(guó)金融市場(chǎng)的市場(chǎng)化發(fā)展為房地產(chǎn)公司帶來了更多的融資工具的選擇，但是就目前的應(yīng)用現(xiàn)狀來看，僅僅是大型房地產(chǎn)公司能夠有實(shí)力運(yùn)用這些相對(duì)創(chuàng)新的工具，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司融資渠道和方式仍然離不開銀行和傳統(tǒng)的貸款。

（三）房地產(chǎn)公司投資管理和融資管理聯(lián)系不足，沒有形成合力優(yōu)勢(shì)

對(duì)于房地產(chǎn)公司的投資管理和融資管理來說，具有相當(dāng)密切的關(guān)聯(lián)。但是眾多的房地產(chǎn)公司卻沒有在具體的管理過程中將二者有機(jī)的結(jié)合起來。具體來說主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，沒有將投資管理和融資管理的規(guī)劃結(jié)合起來，造成資金的期限錯(cuò)配，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目的滯后或者資金占用成本的上升;第二，沒有將投資管理和融資管理的過程結(jié)合起來，其具有相關(guān)性，但是管理過程卻是分割的，造成了總體的管理成本上升，管理效率下降;第三，沒有將投資管理和融資管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制相結(jié)合。投資和融資的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)往往是聯(lián)動(dòng)影響的，二者風(fēng)險(xiǎn)控制的結(jié)合才能更好的規(guī)避和管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)公司優(yōu)化提升投融資管理的措施建議

（一）健全房地產(chǎn)公司的投資決策機(jī)制，提升投資分析決策能力

對(duì)于房地產(chǎn)公司優(yōu)化和提升自身的投資管理能力和效果，首要的是要健全的投資決策機(jī)制以及提升投資分析決策的能力。對(duì)于機(jī)制的健全，主要是要通過對(duì)歷史決策經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)以及先進(jìn)理論理念的貫徹落實(shí)。其實(shí)，對(duì)于我國(guó)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，在其現(xiàn)代管理理念和制度不健全的情況下，做好公司治理機(jī)制的完善才是最為基礎(chǔ)的。比如要通過制度建設(shè)和治理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來破除由于“人治”而帶來的“一言堂”現(xiàn)象，只有在這種現(xiàn)象得到根本扭轉(zhuǎn)的情況下，公司的投資決策機(jī)制完善才能實(shí)現(xiàn)根本上和實(shí)質(zhì)上的突破。對(duì)于投資分析決策能力的提升來說，其主要是要著眼于人才引進(jìn)和培養(yǎng)、決策系統(tǒng)工具的引入以及決策方式的創(chuàng)新等等方面。

（二）健全房地產(chǎn)公司的融資體制，拓展融資渠道，豐富融資工具應(yīng)用

對(duì)于房地產(chǎn)公司的融資管理來說，其首要的也是要健全自身的融資體制，逐步建立起審慎、多元化的融資機(jī)制。針對(duì)房地產(chǎn)公司傳統(tǒng)層面上的融資管理問題，還是建議房地產(chǎn)企業(yè)要著力拓展自身的融資渠道，這是十分關(guān)鍵的措施之一。在我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟的條件下，對(duì)于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是有諸如銀行貸款、項(xiàng)目融資、上市融資、資產(chǎn)證券化、發(fā)債等多種類型的融資渠道，避免過度的依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款，造成不必要的融資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)于某一些實(shí)力較小、獲得其他融資渠道難度較大的房地產(chǎn)公司來說，首先企業(yè)多元化的行為本身就應(yīng)該是審慎的，應(yīng)該量力而行，做好風(fēng)險(xiǎn)控制和管理，同時(shí)，這類公司在尋求多元化的過程中可以適時(shí)的進(jìn)行抱團(tuán)或者聯(lián)盟，以期能夠分散風(fēng)險(xiǎn)?；蛘呤悄軌蚺c實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)合作，也是一個(gè)不錯(cuò)的緩解融資壓力、降低投資風(fēng)險(xiǎn)的措施。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)公司投資管理和融資管理的整合，發(fā)揮協(xié)同管理效益

在房地產(chǎn)公司整體投資管理和融資管理方面，建議其可以從一下三個(gè)方面著手：一是要著眼于制度設(shè)計(jì)的整和，投資和融資的不可分割首先應(yīng)該體現(xiàn)在制度設(shè)計(jì)方面，設(shè)立其可以作為新的統(tǒng)一制度的兩個(gè)重要的章節(jié)內(nèi)容;二是要著眼于過程管理的整合，主要涉及到團(tuán)隊(duì)協(xié)作機(jī)制的建立、控制方式的統(tǒng)一等;三是要著眼于風(fēng)險(xiǎn)控制的整合，投資和融資在風(fēng)險(xiǎn)控制上具有前后一致性，二者的整合主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)控制聯(lián)動(dòng)機(jī)制建設(shè)方面。

四、結(jié)束語

在當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜的環(huán)境下，眾多的房地產(chǎn)公司在積極尋求多元化的投資拓展，這就給其投融資管理提出了更高的要求。房地產(chǎn)公司應(yīng)該積極的從制度建設(shè)完善、渠道拓展優(yōu)化、投資融資管理整合等等大的方面著手，切實(shí)的優(yōu)化和提升自身的投融資管理能力，為公司的多元化奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)公司的可持續(xù)健康發(fā)展。

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