● 蕊 紅

5月18日，住建部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。根據(jù)住建部的預(yù)警提示，哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅高于GDP漲幅，哪個(gè)城市就要升級(jí)調(diào)控，反之，哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，就要給政策刺激穩(wěn)定房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，住建部此舉一方面旨在進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，另一方面，也表明我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度仍將維持之前的“高溫”狀態(tài)。

調(diào)控政策未轉(zhuǎn)向 “預(yù)警提示”呈常態(tài)化

4月19日，中共中央政治局在召開(kāi)會(huì)議分析研究經(jīng)濟(jì)形勢(shì)時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展再一次強(qiáng)調(diào)：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。值得關(guān)注的是，2018年12月13日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議并未提及房地產(chǎn)內(nèi)容，而這一次再次提及，意味著調(diào)控有可能再次收緊。

就在政治局召開(kāi)會(huì)議的當(dāng)天，住建部對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，住建部再次明確要求“房住不炒”，代表了全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。同時(shí)也預(yù)示著住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立完成，并開(kāi)始常態(tài)化運(yùn)行。未來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控將以地方為主導(dǎo)，住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。未來(lái)不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

今年以來(lái)，伴隨著樓市交易回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)各種不實(shí)消息和虛假傳聞不脛而走，并廣泛擴(kuò)散。樓市“噪音”會(huì)危害到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。歷史和實(shí)踐都已經(jīng)充分證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易形成“羊群效應(yīng)”，每一次房?jī)r(jià)泡沫的形成，都是各種樓市“噪音”不斷催化市場(chǎng)非理性的結(jié)果。而這種催化過(guò)程建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重信息不對(duì)稱的基礎(chǔ)之上。

普通商品市場(chǎng)雖然也存在信息不對(duì)稱的情況，但因?yàn)榻灰妆憷尚畔⒉粚?duì)稱所形成的交易價(jià)格對(duì)價(jià)值的偏離態(tài)勢(shì)，通?？梢酝ㄟ^(guò)連續(xù)交易進(jìn)行修正。即使可能存在各種噪音，也會(huì)因?yàn)檫B續(xù)交易的證偽機(jī)制，導(dǎo)致各種謠言“不攻自破”。房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不同，住宅價(jià)值過(guò)于高昂容易引發(fā)交易心理劇烈波動(dòng)，在各種樓市“噪音”的催化下，樓市供求信息的正常傳遞機(jī)制可能會(huì)被嚴(yán)重扭曲和放大，反過(guò)來(lái)又會(huì)通過(guò)預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制被循環(huán)強(qiáng)化。

而樓市“噪音”催化“羊群效應(yīng)”的作用，往往始于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求累積釋放的過(guò)程中，市場(chǎng)成交逐漸回暖，此時(shí)各種樓市“噪音”不脛而走。諸如“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商瘋狂舉牌拿地”“二手房成交太猛了”“多地樓盤(pán)預(yù)謀漲價(jià)”等，頻頻見(jiàn)諸微信朋友圈、互聯(lián)網(wǎng)；房地產(chǎn)中介各種不固定、非預(yù)期的電話騷擾也是讓人不勝其煩。這些都會(huì)潛移默化地影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易心理，營(yíng)造出“不買(mǎi)就買(mǎi)不上了”“房?jī)r(jià)即將上漲”的緊張氣氛，推動(dòng)住宅交易價(jià)格上升，反過(guò)來(lái)又會(huì)“證實(shí)”先前樓市“噪音”，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷循環(huán)強(qiáng)化。

樓市調(diào)控“一城一策”仍以穩(wěn)定為重

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日發(fā)布的2019年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月有67個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，3月為65個(gè)城市。其中，漲幅居首的城市是秦皇島，漲幅達(dá)1.8%；北上廣深漲幅分別為0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。除秦皇島之外，廣州、昆明、西安、濟(jì)南、武漢、杭州、洛陽(yáng)、重慶、北海的漲幅也超過(guò)1%。數(shù)據(jù)發(fā)布后不到三天，銀保監(jiān)會(huì)、住建部相繼“喊話”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予提示預(yù)警。

2019年以來(lái)，隨著貸款利率下行和多地樓市政策微調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期較2018年年底有所改善，特別是3月以來(lái)多地出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”的行情。步入4月，蘇州、杭州、南京、天津等地的銷售勢(shì)頭持續(xù)回暖。在土地市場(chǎng)，隨著流動(dòng)性改善和銷售的回暖，加上國(guó)家對(duì)大型城市落戶政策的放松，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期改善，并加快對(duì)強(qiáng)二線城市的布局。近期，包括合肥、杭州、蘇州、武漢、西安、天津等多個(gè)城市的土地升溫明顯。

一些城市住宅銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的“雙升溫”引起了政府的重視。5月11日，蘇州出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策來(lái)穩(wěn)定地價(jià)，并對(duì)部分重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┫拗妻D(zhuǎn)讓措施來(lái)抑制投機(jī)，穩(wěn)定樓市預(yù)期。而此前已有國(guó)管公積金實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的收緊政策；此外，西安、合肥、長(zhǎng)沙、丹東等熱點(diǎn)城市的樓市政策均有所微調(diào)收緊。有關(guān)人士分析，近期的樓市政策變化表明，在堅(jiān)持中央有關(guān)“房住不炒”的基調(diào)下，各地政府繼續(xù)針對(duì)自身市場(chǎng)特點(diǎn)“因地制宜”地對(duì)當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行調(diào)整。而后期地方政策也將繼續(xù)圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”來(lái)引導(dǎo)住宅市場(chǎng)健康、穩(wěn)定運(yùn)行。

當(dāng)前，我國(guó)樓市又運(yùn)行到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，需要理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化。一是市場(chǎng)剛性需求累積和季節(jié)慣性疊加。經(jīng)歷兩年嚴(yán)厲調(diào)控后，市場(chǎng)剛性需求有所累積。二是房?jī)r(jià)漸趨穩(wěn)定也增強(qiáng)了剛性需求入市意愿。2017年以來(lái)的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控措施，令熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格回落并趨穩(wěn)，合理交易的窗口已經(jīng)打開(kāi)。三是房住不炒政策定位為樓市穩(wěn)健運(yùn)行進(jìn)行了堅(jiān)強(qiáng)背書(shū)。

實(shí)際上，近兩年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所實(shí)施的都是“因城施策”調(diào)控措施，所堅(jiān)持的也是“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，在這樣的調(diào)控措施下，市場(chǎng)的投機(jī)炒作動(dòng)能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅(jiān)實(shí)步伐。這些新變化表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易回暖存在合理性，牽強(qiáng)地將各種穩(wěn)增長(zhǎng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綁架缺乏合理性。目前看，人口、金融和家庭杠桿等基本面都決定了我國(guó)房?jī)r(jià)上漲空間已經(jīng)非常狹小。近期的樓市“小陽(yáng)春”是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的結(jié)果，各方人士應(yīng)該以平常心對(duì)待。面對(duì)各種樓市“噪音”，要切實(shí)提高自身的鑒別力，既不信謠，也不傳謠。