周苗

摘? 要：房地產開發(fā)已經進入白銀時代，利潤空間逐步壓縮，房地產開發(fā)公司對于成本管控越發(fā)重視，成本管理逐漸精細化。本文重點分析房地產開發(fā)成本精細化管理細節(jié)，為房地產開發(fā)公司的成本精細化管理思路提供參考。

關鍵詞：房地產;開發(fā)成本;精細化管理

開發(fā)成本的精細化管理是房地產開發(fā)企業(yè)的核心內功之一，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，特別在低利潤時代，房地產開發(fā)企業(yè)成本精細化管理的戰(zhàn)略意義比規(guī)模擴張相對來說顯得更為重要。

成本控制精細化管理是長期以來經過很多企業(yè)的不斷實踐中總結出來一種科學的管理方法，它通過系統(tǒng)化、程序化、標準化、數字化的手段，使企業(yè)各個組織、各個單元環(huán)節(jié)精確、高效、協(xié)同、持續(xù)地運行。精細化管理排斥人治，崇尚規(guī)則意識。規(guī)則包括程序和制度，規(guī)則要體現在人人、事事、時時、處處，并且要進一步細化、量化、具體化，具備可操作性。房地產開發(fā)微利時代的開啟，讓房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制開始逐步精細化。

房地產開發(fā)項目的成本核算包含內容繁雜，主要包含十個大類，分別是：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、不可預見費、企業(yè)管理費用、財務費用、銷售費用、稅費。其中，前期工程費包括：政府相關收費、設計費用、檢測費用、三通一平、臨時設施;建筑安裝工程費包括：基礎工程、結構及初裝工程、門窗工程、外墻工程、保溫工程、公共區(qū)域精裝修工程、戶內精裝修工程、主體安裝工程;基礎設施費包括：市政工程、智能化系統(tǒng)工程、園林景觀工程。下面，主要從前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費中的部分內容，淺談房地產開發(fā)成本精細化管理細節(jié)。

一、前期工程費成本精細化管理細節(jié)

（1）檢測費包括地基氡濃度檢測、地勘費、沉降觀測費、空氣檢測費、電氣檢測費、消防檢測費。房地產開發(fā)項目所需的檢測內容，幾乎大同小異，另外，這幾個內容對應的合同金額較小，如果采用招標方式確定合作單位的模式，費時費力。建議：房地產開發(fā)公司的集團層面與以上相關單位簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，項目執(zhí)行的時候，可以直接采用戰(zhàn)略價格簽訂施工合同，簡單、高效。

（2）臨時設施費包含臨時圍墻、臨時辦公室。臨時圍墻，就是建筑工程開工前，需要三通一平，并且施工區(qū)域應形成封閉施工，必須能先建設臨時圍擋作為施工場地的臨時圍墻。建議：臨時圍墻標準化可以節(jié)省很多無謂的時間損耗。其次在圍墻設計上要注意經濟性，圍墻主要功用還是圍護且是臨時性質，局部需要營銷包裝，不要過于奢侈。

（3）對于地塊較大的項目，需要分期建設，但是首期安排在地塊中間，遠離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系統(tǒng)設計的情況下，必然要興建一定數量的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等設施，花費相當大，并不可取。

二、建筑安裝工程費成本精細化管理細節(jié)

（1）基礎工程：樁基礎工程的造價水平與樁的種類有關，而樁的種類在多數情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性。比如對于人工挖孔樁和高強度管樁之間的選擇，如果因為地基軟弱導致樁設計很長，那就不便選用人工挖樁，在工期和經濟上都沒有優(yōu)勢。除樁型之外，樁的長度也是影響工程造價的重要原因，而樁長又與地質條件直接相關。在某些情況下，抗拔樁可以用錨桿來代替，經濟性顯著。

（2）結構及初裝工程：一是地下室的頂板和底板造價水平較高，所以地下室層數越多，便可以分攤頂板和底板的成本，提高經濟性。二是鋼筋和混凝土的單方含量對結構成本影響很大，所以在設計單位招標的時候，必須提出限額設計的要求，甚至可以將限額指標作為各設計單位投標競價的考核內容。

（3）門窗工程：建筑物外門窗的大小，一方面與節(jié)能減排關系緊密，另一方面與建造成本的控制影響巨大。過度開窗既降低住宅的物理舒適程度，又增加了住戶長期的日常能耗支出，同時也大幅度的提高外門窗材料、墻體保溫及結構剛度。外立面的門窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，即“窗積比”約為0.25～0.3（北方一般在0.25左右），盡量控制在 0.25。

（4）戶內精裝修工程：一是在戶型設計階段需同步進行精裝修深化設計，力求設計一步到位，減少或杜絕整改、重復施工等情況，節(jié)約成本。二是戶內精裝修工程在大面積啟動施工之前，應該樣板房先行，營銷、設計、成本進行研究調整，降低后期客戶投訴引起的整改成本。三是精裝修工程中甲供材的比例接近60%，所以甲供材采用戰(zhàn)略合作或集中采購的方式，更有利于成本的降低。四是精裝修工程應合理劃分標段，比建安總包的標段劃分復雜，需考慮的因素除資質、工期、項目管理能力等常規(guī)因素外，對于精裝修項目還應考慮精裝修標段與建安總包標段的銜接問題，避免交叉而出現一家建安總包對應多個精裝修隊伍或一個精裝修隊伍對應多個建安總包的現象，以減少合同數量及現場管理工作量。五是充分考慮精裝修甲供材單位和精裝修總包單位的工作交界面可能發(fā)生的成本因素，并在合同中加以明確。比如：廚房的洗菜盆和龍頭是由精裝修總包單位負責安裝;衛(wèi)生間的玻璃隔斷由精裝修總包單位負責安裝。六是陽臺或露臺欄桿位置反坎零星貼磚、陽臺瓷磚45度倒角加工處理、廚衛(wèi)吊頂隱蔽部位電線金屬軟管及通風排氣軟管等細節(jié)問題，均應在合同中明確施工單位和責任主體。七是衛(wèi)生間潔具是精裝修交房的亮點之一，如今客戶對衛(wèi)生間潔具的品牌、質感有相當高的關注度，選用同一品牌的不同產品系列或者在保證品質的前提下更換其他品牌，可以達到設計效果和成本最優(yōu)的平衡。八是要求施工單位增加精裝修項目實施過程的成品保護投入，特別在項目后期時段對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護。良好的成品保護可以大大降低交付后客戶的投訴率與返修率，節(jié)約保修的人力、物力成本。

三、基礎設施費成本精細化管理細節(jié)

園林景觀工程：水景、園林道路鋪裝等硬景成本費用較高，喬木、灌木、草坪等軟景成本費用較低，但是客戶更青睞軟景帶來的園林效果，所以要嚴控軟硬景面積比例，目前房地產公司普遍采用的軟硬景面積比例是3：7，達到成本最優(yōu)和效果最佳的結合。

參考文獻

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