王澤華 徐向 潘韻竹

摘 要 為了加快培育和發(fā)展住房租賃市場，為了深化住房的供給側結構性改革，完善住房供應體系，滿足基本住房需求，共有產(chǎn)權住房應運而生。而現(xiàn)今此政策仍處于試點狀態(tài)，并無詳細的實施細則出臺，因此，產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓中存在不可忽視的問題。對比研究分析國內(nèi)試點和國外共有產(chǎn)權房產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓制度，存在共有、締約過失責任、法定繼承、承租人優(yōu)先購買權等糾紛，我國共有產(chǎn)權房產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓法律規(guī)制有必要解決相關糾紛。

關鍵詞 共有產(chǎn)權房 產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓 規(guī)制

作者簡介：王澤華、徐向、潘韻竹，浙江理工大學法政學院法學專業(yè)，本科，研究方向：共有產(chǎn)權下房屋租賃。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.255

一、 共有產(chǎn)權房主體構成

（一）國內(nèi)的主體構成

共有產(chǎn)權房的探索始于江蘇淮安。2007年8月，淮安市率先推出“共有產(chǎn)權住房”的概念，把原來“經(jīng)濟適用房”建設用地由劃撥變?yōu)槌鲎?，住房的供應分配由政府包攬包辦，變?yōu)檎蛡€人共同出資。共有產(chǎn)權房政策在上海市得到進一步的規(guī)范和發(fā)展。始于2010年的上海的共有產(chǎn)權保障住房制度是一種半封閉式的運作，它壓縮了保障性住房的尋租空間，是對原經(jīng)濟適用住房制度的完善。在具體運行中，政府讓渡出自己出資部分的住房使用權供住戶免費使用，但不允許居民回購政府持有的產(chǎn)權，現(xiàn)在有所改變。

總的來說，國內(nèi)主體僅有政府和個人，沒有企業(yè)等第三方機構介入。

（二）國外的主體構成

在英國，是由住房協(xié)會負責組織實施共有產(chǎn)權計劃。住房協(xié)會是非營利機構，因此其雖然可以進行多種經(jīng)營，但是利潤要全部用于可負擔住房的建設。在美國，住戶通過持有土地的公司獲得社區(qū)土地信托住房，通過持有住房的公司獲得有限權益合作住房。在澳大利亞，則是利用一個商業(yè)機構來消除住房進入壁壘。住戶能通過這個中間人合作購房。雖然我國目前許多地方成立了專門負責保障性住房建設和分配管理的機構，但仍具有行政性質(zhì)。政府既是社會保障（轉(zhuǎn)移支付）的接受方又是給予方，存在不合理的角色兼任。而由住房協(xié)會等市場化獨立主體來負責保障房的建設管理具有獨特優(yōu)勢，其不但能更專業(yè)化地運作，而且可以避免政府的大包大攬和低效管理。

其實筆者以為除了政府、個人和企業(yè)、個人，還可以存在政府、企業(yè)、個人的運營模式，政府可以通過提供土地等其他優(yōu)惠占有部分產(chǎn)權，企業(yè)可得一定比例作職工宿舍并同樣有其他房屋的部分產(chǎn)權，而個人便可出資剩余產(chǎn)權。愚以為三主體模式的優(yōu)勢有三：

1.政府控制著土地，所以仍是政府主導。

2.可以節(jié)省政府資金。

3.依然可以發(fā)揮市場化獨立主體的專業(yè)化運作優(yōu)勢。

二、共有產(chǎn)權房產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓糾紛

（一）共有糾紛

共有權確認糾紛的表現(xiàn)形式眾多，有長租的承租人去世，其繼承人不明情況就以為房屋為死者與產(chǎn)權人共同出資，要求法院確認共有產(chǎn)權;也有共同居住良久，并且在日常生活中與產(chǎn)權人一起支出共同生活費用的自然人要求確認該房屋與產(chǎn)權人共有的，還有擁有房屋的產(chǎn)權證及國有土地使用證并實際居住的，但未進行登記的，那么應何依據(jù)確認共有權，政府能提供何幫助。

（二）締約過失責任糾紛

常見的是一方隱瞞或者提供虛假情況與另一方訂立合同。例如夫妻其中一方隱瞞配偶，與他人簽訂合同轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權，這顯而易見是無處分權的情況，但是實際情況較為復雜。若尚未轉(zhuǎn)移產(chǎn)權，合同是否有效，代持機構該承擔怎樣的責任，買方是否明知出售方無處分權對合同效力是否有影響。

（三）法定繼承糾紛

產(chǎn)權人死亡，死者的父母與其配偶子女的產(chǎn)權分配問題，其配偶若繼續(xù)居住，產(chǎn)權應如何分配，若是夫妻雙方均死亡，其繼承人無完全民事行為能力，政府應審核其適格與否還是審核其監(jiān)護人的情況。

（四）承租人優(yōu)先購買權糾紛

在共有產(chǎn)權房產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓時，房屋仍處于出租狀態(tài)，那么承租人的優(yōu)先購買權便會與共有產(chǎn)權人的優(yōu)先購買權競合，所以他們的購買權優(yōu)先順序如何;若產(chǎn)權人未結婚，并在房屋轉(zhuǎn)租時死亡，其親屬的繼承權與承租人的優(yōu)先購買權又該何者優(yōu)先。

三、對共有產(chǎn)權房產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓規(guī)制的建議

（一）事前預防

1.房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓時，代持機構應與房屋產(chǎn)權所有的擁有者聯(lián)系確認，才可頒發(fā)許可。這是為了防止發(fā)生虛假變更登記，無處分權行為等，只要讓所有的產(chǎn)權人知曉產(chǎn)權變動事宜，那么能將此類糾紛發(fā)生的概率降到最低，并且代持機構可因此免除責任。

2.某房屋產(chǎn)權人之一死亡時，代持機構應及時與死者親屬以及其他共有產(chǎn)權人聯(lián)系。這是為了應對共有產(chǎn)權人間的糾紛，無論是繼承人想退出共有產(chǎn)權房，還是想繼續(xù)居住，亦或是主體不適格等問題，越早知道，越可以盡早進行商量以達成協(xié)議，較好解決產(chǎn)權問題。

3.房屋的產(chǎn)權人有遺贈或遺囑的，應將復印件交于代持機構。代持機構知道此類信息后，可以在產(chǎn)權人去世后的第一時間告知其親屬遺囑的內(nèi)容，證明遺囑或遺贈的有效性，并可迅速查詢對象是否適格問題，并通知其他利害關系的共有產(chǎn)權人。