摘? 要：企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要表現(xiàn)是稅收，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨著市場(chǎng)的宏觀調(diào)控環(huán)境和稅收政策復(fù)雜多變的問(wèn)題，如何在房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃中進(jìn)行合理的稅收籌劃，使企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。由于《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的施行，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨稅收制度發(fā)生變化的情況。在稅制改革的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)健康的發(fā)展，迫切需要加強(qiáng)稅收籌劃。本文從稅收籌劃入手，通過(guò)對(duì)現(xiàn)存的稅收規(guī)劃理論成果進(jìn)行研究和探討，融入風(fēng)險(xiǎn)管理研究等方面的理論成果，摸索出適合新的稅制改革條例的稅收籌劃的實(shí)踐方法，從而使企業(yè)合理的進(jìn)行稅收籌劃，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

國(guó)家宏觀調(diào)控鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也非常重視，將稅收作為杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。自2008年1月1日起實(shí)施的企業(yè)所得稅法，2009年1月1日新頒布的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的實(shí)施，使得我國(guó)的稅收制度進(jìn)行了比較大的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅收制度發(fā)生了變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何適應(yīng)稅制改革成為當(dāng)下研究的重點(diǎn)問(wèn)題。

企業(yè)的發(fā)展要經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的分析與規(guī)避，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理，盡量避免企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中進(jìn)行錯(cuò)誤的決策。每個(gè)企業(yè)的發(fā)展都會(huì)經(jīng)歷創(chuàng)始、成長(zhǎng)、成熟和衰退幾個(gè)階段，構(gòu)成完整的企業(yè)生命周期。企業(yè)的發(fā)展與相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略相結(jié)合，稅收籌劃建立在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略之上。本文從企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理、生命周期和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方面入手，通過(guò)將這些理論成果與企業(yè)的稅收籌劃相結(jié)合，研究探索出一條房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面的道路，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，使企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，在稅制改革的新形勢(shì)下更好的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)正在快速的發(fā)展，已經(jīng)形成了很大的規(guī)模，由于利潤(rùn)較高，這些年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和高利潤(rùn)時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。我國(guó)實(shí)行政府宏觀調(diào)控的方法，通過(guò)稅收作為杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)控，頒布了稅制改革的施行辦法。其中將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅的征收方式，使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)繳納和稅收籌劃都發(fā)生了巨大的變化。

由于房地產(chǎn)行業(yè)綜合性較強(qiáng)，其業(yè)務(wù)范圍跨度非常廣，不僅涉及到建設(shè)層面，還涉及銷售層面，業(yè)務(wù)范圍的跨度大決定了房地產(chǎn)行業(yè)納稅的種類多樣。增值稅、土地增值稅等都是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投入資金量大，利潤(rùn)較高，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金流量極大，資金成本的結(jié)構(gòu)也非常復(fù)雜，巨額的稅金，多樣化的納稅種類，都給房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)繳納造成了非常大的困難。企業(yè)都是以利潤(rùn)為導(dǎo)向的，如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是每個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)，由于房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，利潤(rùn)高，對(duì)于納稅的籌劃和稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控是非常必要的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅規(guī)劃和稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)分析，結(jié)合企業(yè)的生命周期理論，從企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段來(lái)具體論述，新形勢(shì)下如何對(duì)納稅進(jìn)行規(guī)劃，合理的管控企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅規(guī)劃的辦法

（1）從企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避角度進(jìn)行納稅規(guī)劃

要嚴(yán)格遵循稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理涉及到納稅環(huán)節(jié)的過(guò)程順序，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，作為進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的指導(dǎo);建立健全稅務(wù)管理機(jī)制;建立和完善風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的程序與方法;建立健全企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方案;建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效考核方法。在前期的籌備過(guò)程中，就可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，在項(xiàng)目組織形式的選擇、獲取土地方式的選擇、建筑方式的選擇，成本分析和開發(fā)順序的選擇過(guò)程中，進(jìn)行充分的前期稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。充分考慮獲取土地的相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)等，分析在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

資金是企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的靈魂，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中還要充分考慮到籌資融資方面的風(fēng)險(xiǎn)，從企業(yè)的融資階段就要進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，要在遵守相關(guān)規(guī)定和制度的前提下進(jìn)行控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)在投資融資的過(guò)程中，要發(fā)揮稅務(wù)的盾牌效應(yīng)，控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債率，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)格遵守獨(dú)立交易的原則，為了防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要盡量選擇正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)。在企業(yè)的開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，主要是在合同管理、發(fā)票方面。自從營(yíng)業(yè)稅改增值稅的政策實(shí)施，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避時(shí)，要根據(jù)企業(yè)情況進(jìn)行增值稅的抵扣，在納稅籌劃時(shí)重點(diǎn)考慮納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)的銷售過(guò)程中存在的稅收問(wèn)題，重視稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)檢查的增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等稅金的繳納，與稅務(wù)人員加強(qiáng)溝通，熟練掌握稅法內(nèi)容，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)建設(shè)完成后，銷售過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也不可小覷，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，還要充分考慮到增值稅等對(duì)房?jī)r(jià)、企業(yè)利潤(rùn)的影響。

企業(yè)要招攬?jiān)诙悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面相應(yīng)的人才，充分結(jié)合稅收籌劃和風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)的基本理論，分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅特點(diǎn)，通過(guò)籌劃人員前期風(fēng)險(xiǎn)分析，設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案的方式盡量為企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。保證企業(yè)稅務(wù)安全，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）從企業(yè)的生命周期角度進(jìn)行納稅規(guī)劃

1.資金融資階段的納稅籌劃

資金融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的早期階段，此階段房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，為了籌集大量的資金，企業(yè)主要進(jìn)行融資，融資方式包括銀行信貸融資、企業(yè)上市融資等。由于融資方式的多元化，導(dǎo)致稅務(wù)繳納的標(biāo)準(zhǔn)不同，我們要結(jié)合稅務(wù)繳納標(biāo)準(zhǔn)對(duì)不同的融資方式進(jìn)行多種方式的納稅籌劃。

企業(yè)在融資前要充分考慮各種融資方式對(duì)企業(yè)所得稅、土地增值稅等的影響，取得正規(guī)的發(fā)票根據(jù)。要充分考慮到資金的使用期限，對(duì)利息進(jìn)行資本化，企業(yè)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確最佳關(guān)聯(lián)方融資金額，在所得稅前扣除支付給關(guān)聯(lián)方的貸款利息。

2.項(xiàng)目建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段，是稅收籌劃工作的重要環(huán)節(jié)，在這一階段要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目中的成本，合理規(guī)劃和分配成本費(fèi)用，制定詳細(xì)的納稅方案。納稅籌劃在項(xiàng)目開始階段就進(jìn)行整體的測(cè)算和規(guī)劃，只有從長(zhǎng)計(jì)劃、細(xì)致安排才能為企業(yè)應(yīng)對(duì)納稅問(wèn)題提前安排。

通過(guò)在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)成本和核算成本進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)初期，開發(fā)的樓盤種類可能會(huì)有別墅區(qū)、公寓等，這些項(xiàng)目雖然是同批開發(fā)，但是建設(shè)分期，使得增值率和對(duì)應(yīng)的稅務(wù)會(huì)有所不同，所以在做建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，要通過(guò)合理的時(shí)間分配來(lái)適當(dāng)降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。樓盤分期規(guī)劃，清算時(shí)只能以分期項(xiàng)目為單位來(lái)計(jì)劃土地增值率;不同增值率的房產(chǎn)同期規(guī)劃，可以按同期的整體增值率合并來(lái)進(jìn)行土地增值稅的清算。可以通過(guò)對(duì)比這兩種方式的增值率，來(lái)進(jìn)行更高利潤(rùn)、更低稅務(wù)的納稅規(guī)劃。在納稅規(guī)劃中可以充分考慮稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃時(shí)盡量貼合稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，盡量降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，提高利潤(rùn)率。

3.銷售階段的納稅規(guī)劃

房地產(chǎn)是橫跨建設(shè)與銷售兩大部門的行業(yè)，在房地產(chǎn)的銷售階段同樣也需要高額稅金的繳納。

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段的稅務(wù)籌劃，主要是關(guān)注售價(jià)對(duì)土地增值稅的影響，如果房產(chǎn)的售價(jià)較高，其土地增值稅的繳納金額也相對(duì)較高;房產(chǎn)售價(jià)降低時(shí)，土地增值稅繳納的額度也降低，但同時(shí)企業(yè)的利潤(rùn)也會(huì)隨之下降。所以企業(yè)在房地產(chǎn)的銷售階段的納稅規(guī)劃主要是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理的調(diào)控，既不能過(guò)高，使土地增值稅繳納額度增加，也不能使售價(jià)過(guò)低，影響到企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)收益，所以企業(yè)應(yīng)該尋找到最佳的平衡點(diǎn)，盡量降低企業(yè)的納稅金額，使企業(yè)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大化。另外，精裝房的銷售可以將裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立進(jìn)行核算，這種方法可以降低房屋售價(jià)，同時(shí)降低土地增值稅的繳納。

（3）重視財(cái)務(wù)戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)的生命周期和稅收規(guī)劃的影響

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是通過(guò)對(duì)企業(yè)的環(huán)境、資金和發(fā)展計(jì)劃等因素進(jìn)行充分分析后，以價(jià)值分析為基礎(chǔ)，促進(jìn)企業(yè)資金長(zhǎng)期有效的流動(dòng)和配置為衡量標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)企業(yè)的融資計(jì)劃、投資和資金分配計(jì)劃等財(cái)務(wù)活動(dòng)制定的，系統(tǒng)的、整體的、長(zhǎng)期的決策計(jì)劃，是企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。稅收籌劃的目的是盡量減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，通過(guò)合理合法的利用稅收優(yōu)惠政策或有利條款，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資和理財(cái)活動(dòng)等一切涉及稅務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)先設(shè)計(jì)和策劃的經(jīng)濟(jì)行為。企業(yè)的納稅籌劃一切圍繞財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行，他們的根本目的是一致的，從根本上講，稅收籌劃應(yīng)歸納在企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的范圍，企業(yè)的稅收籌劃是由企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的目標(biāo)決定的，同時(shí)又能對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)產(chǎn)生一定的影響。

企業(yè)中財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的內(nèi)容，按照財(cái)務(wù)活動(dòng)的形式可以劃分為企業(yè)籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和利潤(rùn)分配戰(zhàn)略三大類，稅收籌劃對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的三類內(nèi)容都有重要影響。在進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，主要考慮的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、利潤(rùn)資金、合作開發(fā)項(xiàng)目等，制定合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目的融資活動(dòng)，這種合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃影響著日后納稅籌劃。通過(guò)合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)各種分配形式的利益分成方式，尋找最優(yōu)的納稅結(jié)構(gòu)，最終達(dá)到利益的最大化。在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略影響稅收籌劃的過(guò)程中，也要注意合法性原則、無(wú)條件服務(wù)于企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略決策原則，成本效益的原則。

基于房地產(chǎn)企業(yè)的生命周期階段來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的生命周期是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要組成方面。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，依托于房地產(chǎn)企業(yè)的生命周期，一個(gè)企業(yè)從設(shè)立、成長(zhǎng)、成熟到逐漸衰退，直至消亡是必經(jīng)之路。掌握了企業(yè)的生命周期的規(guī)律就等于抓住了企業(yè)發(fā)展的規(guī)律，才能正確的進(jìn)行企業(yè)的自我定位和戰(zhàn)略目標(biāo)的規(guī)劃和調(diào)整，通過(guò)研究企業(yè)的生命周期的規(guī)律，有效防范企業(yè)不同階段可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)不斷的進(jìn)行戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的調(diào)整來(lái)保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)當(dāng)下的新環(huán)境，維持企業(yè)正常的新陳代謝，從而達(dá)到延長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)生命周期的效果。

企業(yè)的投資戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、分配戰(zhàn)略等都應(yīng)該重視周期性因素的影響，根據(jù)企業(yè)所處不同的生命周期階段來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與稅收籌劃要看到企業(yè)生命周期的規(guī)律，通過(guò)合理的規(guī)劃企業(yè)成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略與分配戰(zhàn)略，最大限度的爭(zhēng)取企業(yè)的利潤(rùn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)比較復(fù)雜，由于該行業(yè)業(yè)務(wù)范圍跨度大，資金大量流動(dòng)，所需繳納稅額、種類都比較多，在新形勢(shì)下進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要充分結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理，企業(yè)生命周期，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略等方面的理論成果，更好的進(jìn)行企業(yè)稅收規(guī)劃，避免稅收方面可能出現(xiàn)的問(wèn)題，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：周長(zhǎng)纓（1968年-），女，漢族，云南省昆明市人，副高級(jí)會(huì)計(jì)師，大學(xué)本科，財(cái)務(wù)稅務(wù)管理方向。