文/賈廣葆

一、大連市房地產(chǎn)市場總體走勢

（一）展望2019年大連市房地產(chǎn)市場形勢須把握的關(guān)鍵點

由于城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平的差異，以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段不同，房地產(chǎn)市場運行規(guī)律以及特征也會呈現(xiàn)較大差異。分析判斷2019年大連房地產(chǎn)市場形勢，既要關(guān)注影響樓市波動中的政策條件、供求關(guān)系、市場預(yù)期等因素，更要重視對樓市發(fā)展中長期的把控。

1.大連房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和面臨的主要矛盾已發(fā)生重大變化。“十二五”中后期，大連城區(qū)居民戶均住房已達到1套，安居保障性住房覆蓋面達到20%以上。而隨著大連住宅新開工面積、銷售面積和竣工面積的持續(xù)較快增長，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。1981年，大連城鎮(zhèn)人均住宅使用面積只有4.3平方米，2017年增加到29.1平方米，比1981年增加了24.9平方米，增長35.8倍；1985年，大連市農(nóng)村居民人均生活用房面積15.4平方米，2017增加到37.9平方米，增長了1.5倍。戶均住房超過1套以及城鄉(xiāng)居民人均建筑面積的大幅提高，表明大連市房地產(chǎn)市場總體上已解決住房總量不足的問題，大連房地產(chǎn)市場開始進入新的發(fā)展階段。

總體判斷，大連市房地產(chǎn)總量不足的問題已基本解決，但住房市場結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性問題及房價收入比矛盾仍十分突出，尤其是居住品質(zhì)距市民對美好生活的要求仍有較大差距。

由于房地產(chǎn)市場發(fā)展階段和其主要矛盾發(fā)生重大變化，當(dāng)前，大連市既要防止樓市預(yù)期和短期的住房銷售過熱刺激新建住房開工量的過快增長帶來的住房總體供給過剩問題，也要積極應(yīng)對大連市熱點區(qū)域住房供不應(yīng)求的問題，還要關(guān)注某些區(qū)域房價增長過快和居民住房支付能力不足的問題，更要重視提升房地產(chǎn)市場發(fā)展水平和住房品質(zhì)，以滿足居民對美好生活日益增長的需要。

2.短期的住房供求關(guān)系正在發(fā)展顯著變化。房地產(chǎn)市場的周期波動是短期供求關(guān)系的反映。自2015年下半年以來，隨著大連市實施一系列去庫存政策，房地產(chǎn)去庫存取得了顯著成效，截至2018年底，全市商品房待售面積下降16%，去化周期約14個月，整體處于合理水平。隨著中心城區(qū)與縣市區(qū)去庫存的不平衡，一些區(qū)域短期的住房供求關(guān)系也在發(fā)生較大變化，比如中山、沙河口、西崗等區(qū)已從2014年和2015年的住房總體供過于求，轉(zhuǎn)變?yōu)?018年和2019年的供求基本平衡甚至某些時段供不應(yīng)求。從房價變化情況看，前些年大連市五區(qū)房價過快上漲也正是從樓市出現(xiàn)短期供不應(yīng)求開始的，尤其是2018年因教育資源的不平衡而造成學(xué)區(qū)房的房價暴漲，致使好學(xué)校周邊的二手房一房難求，這些也正是為什么上述區(qū)域房價漲幅較大的原因。所以，2019年，要特別重視樓市短期住房供求形勢變化對樓市的影響。

3．樓市政策由過去長期實行的直接干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)榉诸愔笇?dǎo)。中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)因城施策、分類指導(dǎo)和加強地方政府的主體責(zé)任，表明2019年樓市政策已由過去長期實行的中央政府直接干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸姆诸愔笇?dǎo)。一是房地產(chǎn)市場的責(zé)任主體由中央下沉到地方，中央把樓市大方向確定之后，房地產(chǎn)市場直接交給各地方政府來管理，使地方政府真正成為本地區(qū)房地產(chǎn)市場的責(zé)任主體，而不再是中央調(diào)控政策的被動執(zhí)行者。二是中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策基礎(chǔ)由前些年的主要強調(diào)“遏制房價過快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)闃鞘小胺诸愔笇?dǎo)、因城施策”。2019年大連市政府將更多地承擔(dān)大連房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任，真正成為大連市房地產(chǎn)市場的責(zé)任主體。

4．要穩(wěn)定大連房地產(chǎn)市場預(yù)期，必須堅持樓市政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。一是在國家、省宏觀樓市政策指導(dǎo)下，堅持“房住不炒”的發(fā)展定位，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投機需求。2019年，大連應(yīng)保持政策定力，堅持樓市政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，既不宜出臺樓市刺激性政策，也不宜隨意出臺鼓勵購房的優(yōu)惠政策，避免造成市場反彈。二是前期房地產(chǎn)業(yè)限制性政策要根據(jù)國家和省有關(guān)樓市政策，厘清大連市近兩年出臺的樓市政策，穩(wěn)定大連房地產(chǎn)市場預(yù)期，在市場預(yù)期出現(xiàn)較大變化的情況下，擇機對前期限制性房地產(chǎn)調(diào)控措施進行適度調(diào)整，但要因城施策，不能全面放松，避免房地產(chǎn)市場調(diào)控前功盡棄。三是大連近兩年樓市去庫存成效顯著，但縣市區(qū)去庫存壓力較大。當(dāng)前，大連制定的去庫存政策應(yīng)積極由去庫存的減法思維逐步向降成本、補短板的加法思維轉(zhuǎn)變。

（二）2019年大連市房地產(chǎn)市場將延續(xù)整體平穩(wěn)、局部下行態(tài)勢

由于我國房地產(chǎn)市場已發(fā)生重大變化，需要重視從發(fā)展階段變化的角度認識未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。從房地產(chǎn)市場發(fā)展的一般規(guī)律看，在戶均住房超過1套后，都出現(xiàn)了住房新開工數(shù)量的下降和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落。2018年大連總體上也已到了房屋新開工面積和開發(fā)投資增速正?；芈涞碾A段。預(yù)計2019年大連房地產(chǎn)市場將延續(xù)整體平穩(wěn)、局部下行的態(tài)勢。

從大連樓市需求端來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步穩(wěn)定預(yù)期，商品房銷售面積將持續(xù)回落。按全市區(qū)域來看，限購區(qū)域中山、西崗、沙河口、高新區(qū)銷售面積降幅逐漸收窄，不排除中山、高新區(qū)銷售面積將有穩(wěn)中小幅回升的可能，非限購區(qū)域甘井子、金普新區(qū)銷售面積將持續(xù)高位運行；全市各區(qū)域銷售分化日趨明顯，其商品住宅市場表現(xiàn)取決于限購限貸限售政策能否適度放松，整體商品住宅銷售規(guī)?；?qū)⒒酒椒€(wěn)、僅有小幅調(diào)整。莊河、普蘭店區(qū)、保稅區(qū)、普灣經(jīng)濟區(qū)、長興島、瓦房店、長海縣以及旅順口區(qū)等人口集聚能力相對較弱，住房購買能力相對較弱，其商品住宅銷售面積下行壓力較大。

大連樓市供應(yīng)端受需求端觀望預(yù)期和商品住宅銷售規(guī)模下行、銷售面積增速回落影響，加上開發(fā)企業(yè)融資難，開發(fā)企業(yè)拿地、開工建設(shè)積極性將明顯減弱，預(yù)售許可辦理、購房資金回款降速等因素也將制約房地產(chǎn)開發(fā)投資?？傮w來說，預(yù)計2019年新開工面積將有小幅回落的可能。

（三）寫字樓、物流市場、農(nóng)貿(mào)市場、便民店、養(yǎng)老市場等地產(chǎn)將有較大的發(fā)展空間

隨著大連經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和遼寧振興發(fā)展的深度推進，尤其是2019年大連市政府確定“八大工作目標”和全面開展“六項重點工作”，寫字樓、物流市場、制造業(yè)等仍將具有較大的發(fā)展空間。同時，隨著國家對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資格許可的放開，從2019年下半年開始，大連養(yǎng)老地產(chǎn)將會有一定的突破，適合養(yǎng)老居住的旅順口、金石灘以及大連一些沿海的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的地產(chǎn)將有一定的發(fā)展，這些區(qū)域的庫存商品房也將有較大的消化。而市內(nèi)中心區(qū)市政府在2018年推進的加強居民生活設(shè)施建設(shè)，也將使2019年大連中心區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、果蔬市場和各種生活便利店等地產(chǎn)有較大的發(fā)展。

二、2019年下半年大連市土地市場發(fā)展趨勢

2019年大連市土地市場總體發(fā)展趨勢：中心城區(qū)土地稀缺，房企拿地更趨理性，市場降溫導(dǎo)致流拍增加，調(diào)控持續(xù)，差別供地。

（一）大連土地市場簡要回顧

2018年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策繼續(xù)深化，“供給側(cè)”改革積極推進。政策層面顯示，大連房地產(chǎn)市場從土地成交到房屋銷售均呈現(xiàn)冷靜態(tài)勢，房企拿地更加趨于理性，優(yōu)質(zhì)地塊爭相競拍，土地流拍時常出現(xiàn)，土地成交增速下降，工業(yè)用地增速下降明顯。2016、2017年連續(xù)兩年土地成交同比增速上升，其同比分別上升40.79%、27.14%，而2018年全年全市成交土地同比減少58.74%，其中，成交房地產(chǎn)用地同比減少39.84%，工業(yè)用地增速下降更為明顯，同比下降65.44%。

（二）2019年大連土地市場走勢分析

1．土地市場交易呈現(xiàn)下行走勢。2018年，大連市全年成交土地、成交地價同比增速雙雙下降，其中成交工業(yè)用地、成交價同比增速下降顯著。2019年，大連土地市場將繼續(xù)沿襲2018年土地下行的走勢，商品住宅用地成交同比增速小幅下降或平穩(wěn)運行，地價同比增速溫和上升，綜合商服用地成交、地價同比增速較高位運行，工業(yè)用地成交、地價同比增速溫和下行或略有下降。

2．2019年土地市場走勢區(qū)域分化。中山、西崗、沙河口三區(qū)由于可供開發(fā)的土地日漸減少，其可供應(yīng)的土地大體分布在勝利路沿線、高爾基路四周、解放路附近、東港周邊、中南路兩側(cè)以及三八、民主、友好等廣場四周。這些區(qū)域的地塊競爭激烈，往往需要經(jīng)過幾十輪競拍才能中標，其樓面價日趨上漲。高新區(qū)前幾年大幅供地，從2018年開始，以“高、新”為發(fā)展目標，大幅度進行商品房開發(fā)已成過去，2019年可供商品房土地日趨減少。甘井子區(qū)因地域?qū)拸V，屬于城市中心區(qū)外圍，其土地市場2019年將繼續(xù)火爆，成交土地、成交價將會有更大的發(fā)展，其中體育新城、機場新區(qū)、辛寨子、革鎮(zhèn)堡、南關(guān)嶺、華東路、華南廣場、前關(guān)等板塊將會有大體量的土地供應(yīng)，住宅地價同比增速也將日趨看漲，競拍也將日趨火熱，地價也會隨之上升。金州、開發(fā)區(qū)、金石灘等區(qū)域也將有大體量的地塊供應(yīng)。而旅順口區(qū)、莊河、瓦房店、普蘭店、長海等縣市區(qū)，由于商品住宅去庫存壓力大，土地市場將較為冷清，成交土地少之又少，僅有老城區(qū)零散小地塊置換上市。

3．開發(fā)商融資難度加大，土地市場交易更趨保守，流拍地塊增加，地價漲幅分化顯著?？傮w來看，2019年大連土地市場將出現(xiàn)分化持續(xù)、調(diào)控加碼、拿地謹慎、底價成交、土地流拍、漲幅收窄等現(xiàn)象。一是在持續(xù)去杠桿的大背景下，開發(fā)企業(yè)融資難度加大，在資金運用上更為謹慎，其在土地市場上的交易也更趨保守。一些重點地段的大體量地塊基本給實力雄厚、融資能力較強的大型央企、民營大企業(yè)拿走，一些實力較弱的中小企業(yè)或合作拿地，或被兼并，或淘汰出市。二是土地流拍、土地底價成交將日趨增多。土地調(diào)控政策將繼續(xù)實行限房價、競地價或配一定比例的公租房、要求土地溢價率不得超過某個上限等細化措施，土地交易往往多次經(jīng)歷延期、停拍，重新優(yōu)惠出讓等環(huán)節(jié)，這在主城區(qū)居住用地尤為明顯，而主城區(qū)熱點區(qū)域土地流拍、土地底價成交或限制性條件減少等將日趨增多，比如體育新城、勝利路沿線、各大學(xué)周邊、旅順南路一帶等土地板塊。三是主城區(qū)土地外溢效應(yīng)將繼續(xù)體現(xiàn)，土地市場供需向主城區(qū)周邊轉(zhuǎn)移。隨著調(diào)控力度的持續(xù)穩(wěn)定，主城區(qū)土地稀缺，可供開發(fā)的土地有限，主城區(qū)熱點區(qū)域被擠壓和土地市場供需不斷向主城區(qū)外圍區(qū)域的土地市場外溢轉(zhuǎn)移。甘井子區(qū)域四至外圍區(qū)域，尤其是甘井子區(qū)北臨金州區(qū)域、開發(fā)區(qū)、高速公路口國防路沿線以及大連中郊、遠郊的前關(guān)、十三里、大窯灣、金石灘、亮甲店、得勝、登沙河、大李家等區(qū)域，將成為2019年乃至今后幾年承接各自區(qū)域內(nèi)熱點區(qū)域土地外溢供需的重要地區(qū)。2019年大連土地市場這種外溢擴張效應(yīng)將會持續(xù)發(fā)展。

4．土地市場分化持續(xù)，縣市區(qū)土地仍面臨去庫存壓力。2019年大連土地市場總體分化或?qū)⒊掷m(xù)，主城區(qū)中心區(qū)域入市地塊量日趨減少，如中山、西崗、沙河口區(qū)。甘井子區(qū)、金普新區(qū)、高新區(qū)將成為土地市場交易主力，其中體育新城、機場新區(qū)、大小辛寨子、南關(guān)嶺周邊等區(qū)域大體量地塊較多。同時，縣市區(qū)域庫存較大、商品房銷售緩慢的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改善，加上縣市區(qū)域存在一些批準土地尚未開發(fā)項目以及一些“半截子”項目等，2019年縣市區(qū)將繼續(xù)面臨去庫存壓力。

（三）2019年將繼續(xù)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強住宅用地供應(yīng)管控，實施土地差別化供應(yīng)，加大去庫存力度

土地調(diào)控將進一步強化分類調(diào)控，，因城因地施策，結(jié)合商品住宅去化周期適時適機調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。對去化周期超過36個月的，暫停商品住宅開發(fā)用地供應(yīng)，對待售商品住宅面積比較多的莊河市、保稅區(qū)、旅順口區(qū)等區(qū)域以及瓦房店市，2019年將暫停商品住宅用地供應(yīng)，以盡快消化現(xiàn)有的待售商品住宅。去化周期超過18個月的，嚴格控制新增商品住宅用地供應(yīng)，對待售商品住宅面積相對較多的金普新區(qū)、普蘭店區(qū)、普灣經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域，應(yīng)做好供需雙方的調(diào)研，在力求達到供需平衡的基礎(chǔ)上，嚴格管控新增商品住宅用地供應(yīng)，更多地消化現(xiàn)有的待售商品住宅，持續(xù)加大重點化解瓦房店市、莊河市、長?？h和新城新區(qū)去庫存力度，通過棚戶區(qū)改造、城市更新、貨幣化動遷安置、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人口購房獎勵等方式促進房屋銷售。

三、2019年下半年大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資分析

2019年大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資總體預(yù)測：開發(fā)投資繼續(xù)上揚，投資增速先降后穩(wěn)，融資環(huán)境逐步收緊，眾多因素影響投資。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資簡要回顧

統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 顯 示，2016、2017、2018年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為535.2億元、566.6億元、688.4億元，同比增長分別為-40.4%、5.9%、21.5%。2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下降，2017年增速大幅上升，2018年增速較為明顯。從固定資產(chǎn)占比來說，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資高于全社會固定資產(chǎn)投資11.4個百分點，高于上年15.6個百分點、增速3.5倍以上；從月份同比來說，2018年1-8、1-9、1-10、1-11、1-12月 同 比 分別 增 長 14.8%、15.0%、15.2%、21.5%，增速連續(xù)上漲。隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的收緊，2018年8-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已開始呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢，單月增速分別為7.2%、0.2%、0.2%， 而12月 增 速則為6.3%，投資增速先下降后小幅上升。

（二）2018年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要因素

2018年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長主要得益于以下幾個方面：2015年以來集中的大體量、大面積的土地放量供應(yīng)；商品房供應(yīng)面積和銷售面積的持續(xù)增加；居民改善性購房和外省市來連購房以及投資性投機性購房的強烈拉動；地價與房價特別是市內(nèi)五區(qū)地價房價的較快上漲的帶動；城市中心區(qū)外圍公共配套設(shè)施大幅度改善引發(fā)開發(fā)企業(yè)投資外圍區(qū)域商品房的預(yù)期等眾多因素的疊加推動。值得注意的是，2017年以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大大高于房屋施工面積和新開工面積，2017年，其投資增速分別與施工面積、新開工面積相差9.7個百分點、19.7個百分點，2018年則分別相差27.3個百分點、8.1個百分點。由此說明，近兩年全市較高的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速很大程度上受價格因素的影響。

（三）從中長期發(fā)展趨勢看，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速處于正常的回落階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資形式的最主要因素。2017年雖然全市商品房銷售面積和銷售額增幅較大，但銷售面積總體呈放緩趨勢。2018年全市商品房銷售面積增速呈現(xiàn)負增長，同比增速-7.6%，下降高達26.3個百分點，銷售額增速回落明顯，同比下降高達27.5個百分點。值得關(guān)注的是，受規(guī)范融資行為、控制借貸額度以及銀根收緊等因素影響，2018年全市累計發(fā)放房地產(chǎn)貸款比2017年下降23.2個百分點，其中住房開發(fā)貸款比2017年下降14.2個百分點，個人住房貸款下降41.3個百分點。到位資金增長情況是2019年后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的領(lǐng)先指標。2018年8月以來，大連市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的低速或負增速預(yù)示著2019年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將難以大幅回升。從中長期發(fā)展趨勢看，大連市城鎮(zhèn)戶均住房已超過1套，借鑒日本、新加坡、德國等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律以及我國40年改革的實踐，2018年以來大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速處于正常的回落階段。

（四）2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將呈現(xiàn)小幅回調(diào)、穩(wěn)中趨緩狀態(tài)

在國家一系列調(diào)控政策持續(xù)作用下，2019年大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在逐步回調(diào)的態(tài)勢下，將出現(xiàn)穩(wěn)中趨緩、穩(wěn)中有落的發(fā)展走勢，其主要原因如下。

第一，2018年7月前，開發(fā)企業(yè)基本完成了階段性土地補庫存任務(wù)。受市場和基數(shù)效應(yīng)影響，2018年1-7月，大連市成交房地產(chǎn)用地同比增長22.6%，成交價同比增長102.7%。而從2018年6月開始，土地補庫存動力逐漸開始走弱，甚至多次出現(xiàn)土地流拍而調(diào)整規(guī)劃和土地競拍價的現(xiàn)象。2018年1-12月，全市土地購置面積148.84公頃，累計同比下降39.84%，土地購置面積增速的大幅下降，勢必影響2019年大連房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速。

第二，房地產(chǎn)金融信貸融資能力受限。2018年1-12全市累計發(fā)放房地產(chǎn)各項貸款同比下降9.9%，其中住房開發(fā)貸款同比下降3.4%，個人住房貸款同比增長1.3%，增幅明顯縮窄。2018年全市房屋施工面積同比下降5.8%，商品房銷售面積下降7.6%。房地產(chǎn)金融信貸融資能力以及房地產(chǎn)先行指標的下降，將直接引發(fā)2019年大連房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落。

第三，房地產(chǎn)市場調(diào)控效果日趨顯現(xiàn)，這將不斷改變樓市預(yù)期和購房欲望。2018年12月，全市商品住宅價格環(huán)比下降4.3%，其中市內(nèi)四區(qū)環(huán)比下降9.1%，全市普通住宅價格環(huán)比下降4.6%，公寓環(huán)比下降24.7%。2019年2月全市商品房價格環(huán)比上漲1.8%，同時，全市二手住宅銷售價格增幅也逐漸走低收窄，2018年12月，全市二手住宅價格環(huán)比上漲2.3%，2019年2月環(huán)比上漲0.5%。顯然，無論是住宅供給方開發(fā)商還是需求方購房者的市場預(yù)期都發(fā)生了一定程度的改變，一些開發(fā)商開始降價或優(yōu)惠促銷，加快出貨，盡快變現(xiàn)，回籠資金，防范可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險，而一些購房者則更多地持幣觀望，謹慎出手。這將可能抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速。

第四，在結(jié)構(gòu)性去杠桿的大背景下，2019年大連房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或趨于下行。2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速高于2017年的15.6%和2016年的61.9%。在開發(fā)投資有所加快的同時，商品房銷售都放緩，增速-7.6%，大大低于2017年的18.7%和2016年的11.0%。而隨著經(jīng)濟各方面結(jié)構(gòu)性去杠桿的持續(xù)推進，社會融資特別是非標融資增量可能持續(xù)萎縮，這都將抑制限制開發(fā)企業(yè)的籌資活動。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的三大要素——土地購置費、施工面積和單位建安投資——的增速在2019年全年或?qū)⒚媾R放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資將會從2019年3月起開始逐步下行。

綜合判斷，2019年大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將小幅回調(diào)，逐步下行，穩(wěn)中趨緩，穩(wěn)中有落。

四、2019年下半年大連市新建商品房供應(yīng)量分析

2019年大連市新建商品房市場供給量總體預(yù)測：住宅供應(yīng)基本平衡，中心城區(qū)供應(yīng)量較少，縣市區(qū)域供應(yīng)集中，走勢分化日趨顯現(xiàn)。

二是，2017年4月22日—4月25日，由伏爾加格勒車行至埃里斯塔，以卡爾梅克首府埃里斯塔為中心，輻射周緣地區(qū)，特別是體味卡爾梅克草原特有的艷美；

（一）新建商品房供應(yīng)量簡要回顧

大連市新建商品住宅供應(yīng)2016年、2017年同比增速分別下降43.4%、14.5%，非住宅同比增速分別下降35.3%、72.9%，而2018年商品住宅、非住宅同比增速大幅增長，商品住宅、非住宅同比分別增長52.7%、27.3%。新開工面積在2016、2017年連續(xù)兩年同比下降-2.2%，-13.8%，在2018年新開工面積同比增長13.4%的情況下，商品房供求關(guān)系逐漸趨于緩和。

（二）2019年商品房市場供應(yīng)先升后穩(wěn)

土地是商品房市場供應(yīng)的基礎(chǔ)。2016年、2017年大連市掛牌成交土地同比增長分別為40.79%、27.14%，土地市場連續(xù)兩年升溫，按照1.5-2.5年的開發(fā)建設(shè)周期，2018年乃至2019年應(yīng)是商品房供應(yīng)成熟期，這由2018年全市商品房供應(yīng)量大幅增長得到了佐證。同時，2018年開發(fā)投資、房屋新開工面積和竣工面積同比分別增 加21.5、13.4%、10.9%。2018年全市房屋施工面積4219.8萬平方米，房屋新開工面積580.8萬平方米。截至2019年2月，全市待售商品房面積1752萬平方米。全市商品房年銷售800萬平方米左右，預(yù)計2019年大連市商品房供給比較充裕，供需基本平衡，商品房市場供給呈現(xiàn)先升后穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。

（三）受政策調(diào)控影響，商品房市場供給區(qū)域走勢分化顯現(xiàn)

2019年，大連市房地產(chǎn)市場繼續(xù)執(zhí)行因城施策和限購等政策，全市商品房市場供給也明顯受到影響，限購區(qū)域、非限購區(qū)域商品房供給量差別較大，2018年全市限購區(qū)域、非限購區(qū)域商品住宅供給分別為75.5萬平方米、355.9萬平方米，同比分別增長1.5%、71.0%。商品房供給區(qū)域走勢日趨分化。

2019年商品住宅市場供給區(qū)域走勢如下：從限購區(qū)域來看，首先是高新園區(qū)將延續(xù)2018年商品住宅供給量比較大的走勢，繼續(xù)領(lǐng)跑全市商品房供給量第一位。其次是中山區(qū)，中山區(qū)商品房供應(yīng)主要在東港商務(wù)區(qū)域、民主廣場周邊和老虎灘一帶。西崗、沙河口兩區(qū)由于近兩年土地稀缺，供應(yīng)偏少，其商品住宅將無新房可供，從非限購區(qū)域來看，甘井子區(qū)由于近兩年大體量土地供給， 其商品住宅供給將達到180萬平方米左右，其中體育新城、南關(guān)嶺周邊、機場新區(qū)、甘井子外圍等區(qū)域?qū)⑹?019年商品住宅供應(yīng)板塊大戶。金普新區(qū)、保稅區(qū)、旅順口區(qū)，近兩年土地供給擴大，特別是重新清理了相當(dāng)數(shù)量未建住宅項目的已供土地，將會有超過200萬平方米的住宅供給?？h市區(qū)域中，莊河市、瓦房店市、長?？h、普灣經(jīng)濟區(qū)、花園口區(qū)等區(qū)域2019年也將有100多萬平方米的住宅供給，其中莊河市將有60多萬平方米的住宅供給。從總體看，縣市區(qū)域商品房市場供給規(guī)模較大，市場總量供大于求，還需要去庫存。

由于近年來經(jīng)濟下行和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，特別是今年工業(yè)、商業(yè)、寫字樓用地成交增速下降，2019年大連非住宅供給增速將呈現(xiàn)小幅回落、區(qū)域差異分化的走勢，占非住宅供給比重約40%以上。由于實體經(jīng)濟的逐步回暖，總部經(jīng)濟、研究機構(gòu)、創(chuàng)業(yè)園、服務(wù)產(chǎn)業(yè)等逐步走強，寫字樓供給面積在2018年小幅上升的基礎(chǔ)上，2019年將持續(xù)小幅上升，其供應(yīng)面積大約在10萬-15萬平方米左右。

（四）商品住宅供給類型和戶型將主要以中小戶型普通住宅為主

2018年大連市商品住宅90平方米以下小戶型供給同比增長48.6%，占比43.3%，90-120平方米中等戶型供給同比增長73.8%，占比34.8%。隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”理念進一步落實，2019年，大連市將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的投機氛圍，打壓房地產(chǎn)市場的投機屬性，讓房地產(chǎn)市場回歸真正的居住屬性。在此背景下，2019年中小戶型的普通商品住宅供應(yīng)將日趨增多，140平方米以上的大戶型商品住宅供應(yīng)也將占有整個市場的五分之一以上。

五、2019年下半年大連市新建商品房成交量分析

2019年大連市新建商品房成交總體預(yù)測：樓市成交繼續(xù)下行，區(qū)域分化日趨明顯，政策影響成交面積，未來走勢前降后穩(wěn)。

（一）新建商品房成交面積簡要回顧

2017年1月至2018年5月，大連商品房銷售面積連續(xù)17個月保持兩位數(shù)的增長。因限購、限售等政策性因素影響，從2018年6月開始，樓市成交面積開始出現(xiàn)趨勢性下行態(tài)勢，同比增速持續(xù)負增長。大連市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11月新建商品房銷售面積同比增速分別為-8.6%、-6.8%、-13.3%、-11.5%、-12%、-10%，2018年全年新建商品房同比增速-7.6%。

（二）2019年兩大因素影響新建商品房銷售

2019年新建商品房銷售情況主要取決于金融政策和限購、限售、限貸政策。從金融政策來說，房地產(chǎn)市場的銷售高度依賴金融機構(gòu)的支持。1998年以來，從大連房地產(chǎn)市場的變化來看，當(dāng)住房信貸政策較為寬松、住房開發(fā)貸款比較充裕、個人住房貸款不限制利率優(yōu)惠時，商品房銷售量和銷售額都會有明顯增長，而住房信貸政策一旦收緊，商品房銷售量同比、環(huán)比增速都會明顯下降，倘若居民購買預(yù)期減弱，甚至?xí)霈F(xiàn)商品房銷售量和銷售額的絕對下降。限購、限售、限貸政策，對大連市新建商品房銷售量影響最為直接。2019年若樓市“三限”政策持續(xù)實行，居民住房消費預(yù)期、消費欲望、消費熱情將會繼續(xù)下降，住房居住投資將會進一步減弱，住房觀望情況也將會進一步擴大，最終將影響新建商品房銷售面積增速的持續(xù)增長。若“三限”政策取消，住房消費將掀起新一輪增長，開發(fā)企業(yè)開發(fā)熱情以及居民購房預(yù)期將大大增強，住房銷售面積增速將呈兩位數(shù)增長。

（三）2019年新建商品房銷售增速區(qū)域分化將日趨明顯

（四）2019年影響住房需求

從中長期看，影響大連住房需求的因素主要體現(xiàn)在三大方面：其一，城鎮(zhèn)化使城市依然具備一定的新增住房剛性需求，按目前城鎮(zhèn)化率每年提高1.2-1.4個百分點的速度，未來幾年內(nèi)大連城鎮(zhèn)化帶來的新增住房在全年銷售面積中占比將可能超過四分之一，仍是影響大連樓市剛需的主要因素之一。其二，城市更新、棚戶區(qū)改造、改善性住房需求將是未來幾年內(nèi)大連新增住房消費增加的又一樓市剛需因素。其三，外地人在連購房日趨增多，購房比重將占總購房面積的40%左右。由于大連獨特的地理區(qū)位和良好的社會生活氛圍，2006年以來，外地人來連購房居住、養(yǎng)老逐年增多，其中來自東北三省、內(nèi)蒙古等地的購房者居多，據(jù)統(tǒng)計，2017年、2018年外地人在連購房分別占36.8%、35.3%。由此預(yù)測，2019年外地人在連購房將日趨增多，其購房比重將突破37%。

綜上所述，如果樓市政策無大的變化，預(yù)計2019年城市商品房銷售面積同比增速將小幅回落或大體維持去年增速水平?？紤]政策環(huán)境的邊際改善或政策變化或“三限”政策取消或房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)制度健全或房地產(chǎn)長效機制完善等，2019年大連商品房銷售面積增速走勢可能前降后穩(wěn)，進而小幅上揚。

六、2019年下半年大連市商品住宅銷售價格分析

2019年大連市商品住宅成交價總體預(yù)測：住宅價格穩(wěn)中有升，中心區(qū)域漲幅明顯，普通住宅高位起伏，公寓別墅持續(xù)下行。預(yù)計2019年大連市房地產(chǎn)市場價格仍將處于調(diào)整階段。

（一）新建商品住宅銷售價格簡要回顧

由于政策影響和房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行，2018年大連新建商品住宅銷售均價增速普遍下降，全市商品住宅銷售均價同比增長7.3%，比2017年增速下降5.3個百分點，其中市內(nèi)四區(qū)同比增長與2017年持平，縣市區(qū)域同比增長8.4%，比2017年增速下降2.1個百分點，全市普通住宅同比增長7.4%，比2017年增速下降5.2個百分點，公寓、別墅同比分別增長0.8%、-65.7%，比2017年增速分別下降5.0個百分點、45.1個百分點。

（二）2019年大連新建商品住宅銷售價格走勢

2018年下半年以來，房價成為各城市調(diào)控核心，限售、限價、嚴禁企業(yè)購房等政策被各地政府普遍采納，各城市政府的房價問責(zé)制也將從嚴執(zhí)行。2019年大連商品住宅銷售價格走勢特點主要體現(xiàn)以下方面。

1．從商品住宅區(qū)域分布來看，2019年大連商品住宅銷售均價差異分化，有升有降，漲幅總體上揚。中山、西崗、沙河口區(qū)由于土地稀缺，新建商品住宅開工量較少，推動了商品住宅銷售均價上漲，其中中山、沙河口區(qū)漲幅同比較高。中山區(qū)銷售均價大約2萬元/平方米，沙河口區(qū)銷售均價大約1.9萬元/平方米，西崗區(qū)均價大約1.5萬元/平方米。甘井子區(qū)由于地處中心區(qū)與金州區(qū)之間，商品房開發(fā)近幾年較多，商品住宅銷售均價持續(xù)上漲，其同比銷售均價增速約10%，每平方米均價大約1.5萬元/平方米。金普新區(qū)公共配套資源日趨完善，交通設(shè)施改善，加上人流的集聚和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了商品住宅價格的上漲，其同比增速持續(xù)保持在5%-7%之間，銷售均價2019年有望突破1萬元/平方米。高新園區(qū)去年以來由以房地產(chǎn)開發(fā)為主轉(zhuǎn)型為以“高、新”產(chǎn)業(yè)、科研為主，住宅、公寓量較少，其商品住宅同比增速大體保持在6%-7%，銷售均價約1.6萬元/平方米。旅順口區(qū)由于環(huán)境好、居住質(zhì)量佳，商品住宅價格日趨看漲，從2018年第四季度銷售價格推測，2019年住宅銷售價格同比增速約在35%-40%，銷售均價可能在8500-9000元/平方米之間。保稅區(qū)、長興島由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和公司工廠的增多，其商品住宅價格同比增速繼續(xù)高位運行，銷售均價保稅區(qū)可能在8000元/平方米左右，長興島銷售均價5500-7000元/平方米。瓦房店、普蘭店區(qū)、莊河市、長?？h、普灣經(jīng)濟區(qū)商品住宅同比增速均為負數(shù)，其中長?？h、普蘭店區(qū)、莊河市商品住宅同比增速將可能以兩位數(shù)的幅度下降，其商品住宅均價將維持在4000-5500元/平方米之間。

2．從商品住宅類型來看，2019年商品住宅銷售價格差異分化，有升有降。其中普通住宅銷售均價小幅上漲，同比增速可能維持在8%-10%之間，均價將在11000-12000元/平方米，公寓銷售均價下降幅度較大，同比增速可能下降20%以上，均價約在10000元/平方米左右，別墅由于定價比較高，且大多是多戶疊排、多戶聯(lián)排，離真正的別墅相差太遠，充其量是高級洋房，2019年開發(fā)企業(yè)為了盡快變現(xiàn)，降價銷售將成為可能，其銷售均價同比增速下降可能超過30%，銷售均價大約在7000-8000元/平方米。

（三）從商品住宅戶型面積來看，大戶型銷售價格上漲，中小戶型銷售價格下降

由于居民收入增加，改善性住房需求增大，居民對居住條件的要求越來越高。戶型面積大于144平方米的商品住宅價格小幅上漲，同比上漲幅度可能在2%左右，銷售均價大約在1.7萬元/平方米；戶型面積在100-120平方米的商品住宅價格小幅下降，同比下降幅度可能在5%左右，銷售均價大約在1.1萬元/平方米；戶型面積在60-90平方米、40-60平方米之間的商品住宅價格小幅下降，銷售均價大約在9000-11000元/平方米之間；戶型面積在40平方米以下的公寓價格下降幅度可能大一些。

資料來源

1.《大連市房地產(chǎn)市場月度簡報》，大連市國土資源和房屋局，2018年1至12月。

2.《大連市統(tǒng)計年報》，大連市統(tǒng)計局，2016年至2018年。