文 /許鋒 張于堂 陳萍

上海市委、市政府一直高度重視住房保障工作?！笆濉币詠恚虾＝⒔∪闪庾》俊⒐灿挟a(chǎn)權(quán)房、公共租賃住房及征收安置房組成的“四位一體”的住房保障體系，并將舊住房綜合改造納入保障性安居工程范圍，顯著地緩解了市民的居住困難。

黨的十九大報(bào)告指出：經(jīng)過長期努力，中國特色社會主義進(jìn)入了新時代，我國的社會主要矛盾已經(jīng)由人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾，轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，這是新時代的根本特征。進(jìn)入新時代，我國的社會生產(chǎn)力水平總體上提高顯著，但發(fā)展不平衡不充分的問題成為社會發(fā)展的主要制約因素。堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生，落實(shí)在住房發(fā)展工作中，就是要解決住房領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分的問題，多解人民住房之憂，通過住房發(fā)展來補(bǔ)齊民生短板、保障人民的居住權(quán)利。黨的十九大報(bào)告明確，在全面建成小康社會的基礎(chǔ)上，將按2020年到2035年、2035年到2050年兩個階段，分兩步建成富強(qiáng)民主文明和諧美麗的社會主義現(xiàn)代化強(qiáng)國。這就需要抓住人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民更好地實(shí)現(xiàn)住有所居。

進(jìn)入新時代，應(yīng)當(dāng)推進(jìn)上海租賃型保障房更加健康持續(xù)地發(fā)展，這就需要按照黨的十九大報(bào)告精神，把握新時代新形勢提出的新要求、新任務(wù)，總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，更系統(tǒng)地籌劃改進(jìn)租賃型保障房各個方面的工作。

一、新時代上海租賃型保障房應(yīng)當(dāng)更好地健康持續(xù)發(fā)展

（一）上海住房保障面臨的新形勢及新任務(wù)

2017年12月，國務(wù)院批準(zhǔn)了《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，它提出了建設(shè)“邁向卓越的全球城市”的總體目標(biāo)，梳理了上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體新形勢：一是更加注重共享發(fā)展，突出多方參與和協(xié)同治理，實(shí)現(xiàn)政府、社會、市民共治共管、共建共享。二是更加注重開放發(fā)展，突出多維融入和區(qū)域聯(lián)動，要面向國際、服務(wù)全國、引領(lǐng)長三角整體發(fā)展。三是更加注重協(xié)調(diào)發(fā)展，突出邊界條件和約束因素，注重城市規(guī)模與人口和土地的協(xié)調(diào)。四是更加注重創(chuàng)新發(fā)展，突出精細(xì)管理和整體配套，在城市建設(shè)和管理、社會治理上，加強(qiáng)精細(xì)化管理。

2017年7月，市政府頒發(fā)了《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，它提出了未來上海住房發(fā)展面臨的新形勢：一是發(fā)展面臨新約束，常住人口規(guī)模、建設(shè)用地總量、生態(tài)環(huán)境和城市安全四條底線不可突破。二是需求出現(xiàn)新變化，中低收入戶籍家庭、非戶籍常住人口中青年人才和部分高端技術(shù)人才的居住矛盾突出，且需求存在差異化。三是供應(yīng)面臨新要求，保障性住房特別是租賃型保障房總量供應(yīng)不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也需優(yōu)化。四是住房管理邁入新階段，應(yīng)著重在“上海服務(wù)”品牌引領(lǐng)下提高租賃型保障房運(yùn)營管理和服務(wù)的精細(xì)化水平。

新時代上海住房保障工作的新任務(wù)，就是貫徹落實(shí)黨的十九大報(bào)告精神，在建設(shè)籌措、供應(yīng)分配、使用管理等環(huán)節(jié)，建立健全體制機(jī)制，強(qiáng)化技術(shù)支撐和法律保障，提升管理和服務(wù)水平：一是進(jìn)一步健全完善住房保障體系，準(zhǔn)確定位市場與保障的關(guān)系，合理確定住房保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍，進(jìn)一步豐富住房保障品類，讓住房保障體系更加合理、作用更加明顯、制度更加健全。二是加強(qiáng)保障性住房建設(shè)籌措管理，完善保障房建設(shè)和供應(yīng)機(jī)制，強(qiáng)化土地供應(yīng)、資金投入和稅收減免政策，實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)籌措的科學(xué)、合理、高效、可持續(xù)。三是完善保障性住房供應(yīng)分配機(jī)制，優(yōu)化受理和審核程序，縮短輪候和供應(yīng)分配周期，推進(jìn)各品類保障房和各行政區(qū)房源之間的轉(zhuǎn)換和流通。四是優(yōu)化保障性住房使用管理機(jī)制，加大供后違規(guī)行為的監(jiān)督和制約力度，健全退出機(jī)制，完善政府監(jiān)管、市場主導(dǎo)、社會參與、居民自治的社區(qū)綜合治理格局，提升保障房社區(qū)的綜合治理水平。五是積極推動住房保障管理技術(shù)升級，建立健全統(tǒng)一的保障房信息系統(tǒng)和定期的信息溝通機(jī)制，推進(jìn)住房保障信用平臺建設(shè)和智慧小區(qū)建設(shè)，提高保障房的信息化管理服務(wù)水平。六是加強(qiáng)住房保障法制建設(shè)，加強(qiáng)保障房領(lǐng)域立法、司法和執(zhí)法研究，形成系統(tǒng)化保障房法治理論和實(shí)務(wù)操作規(guī)則。

（二）新時代上海租賃型保障房健康持續(xù)發(fā)展的總體思考

2.新時代租賃型保障房應(yīng)當(dāng)更好地體現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展的需求。租賃型保障房已經(jīng)成為上?！八奈灰惑w”住房保障體系的重要組成部分，對促進(jìn)社會穩(wěn)定和滿足基礎(chǔ)性居住需求將長期具有重要作用。在新時代，上海租賃型保障房應(yīng)當(dāng)更好地實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展，適應(yīng)新的形勢要求。一是要體現(xiàn)更健康的質(zhì)量。就是房源布局更合理、房型設(shè)計(jì)更科學(xué)、建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度更有保證、運(yùn)營上管理效率和經(jīng)濟(jì)管理水平更高、租后服務(wù)更加精準(zhǔn)和完善、更有效地回應(yīng)保障對象的現(xiàn)實(shí)需求。二是要體現(xiàn)可持續(xù)的功能。體現(xiàn)目標(biāo)可持續(xù)、資源可持續(xù)、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)，即長期解決人民群眾居住困難問題的社會效益目標(biāo)與可持續(xù)運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)相平衡，規(guī)模上托底的基本供應(yīng)量與土地資金等資源相平衡，經(jīng)濟(jì)上投資與產(chǎn)出相平衡、保本微利與資本回收目標(biāo)相平衡，滿足新時代發(fā)展的需要。

3.新時代上海租賃型保障房發(fā)展的主要目標(biāo)和定位。根據(jù)上海租賃型保障房的發(fā)展歷程和所面臨的形勢，公租房應(yīng)定位于“引領(lǐng)、補(bǔ)充、促進(jìn)”，重點(diǎn)解決新進(jìn)入本市人員的安居問題，即服務(wù)于本市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和人才引進(jìn)，引領(lǐng)城市發(fā)展；服務(wù)于租賃需求供應(yīng)失衡區(qū)域，補(bǔ)充房源渠道；服務(wù)于住房租賃行業(yè)，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范穩(wěn)定和健康發(fā)展?；诖?，建議公租房的保障規(guī)模保持在全市常住人口2%左右（約保障50萬人、20萬-25萬戶）。廉租房應(yīng)定位于“托底、長期、聚焦”，重點(diǎn)解決戶籍人口中的低收入住房困難對象的基本居住問題，即托底保障社會最困難對象基本居住需求，長期提供穩(wěn)定連續(xù)的政策和保障力度，聚焦和傾斜于孤寡老人、重大病殘等特別困難群體。在發(fā)展規(guī)模上對于符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的對象“應(yīng)保盡?！?，建議廉租房的保障規(guī)模保持在占全市戶籍人口總戶數(shù)1%（5萬戶）/年左右。

二、新時代上海租賃型保障房健康持續(xù)發(fā)展的對策建議

（一）健全租賃型保障房投資建設(shè)的對策建議

1.合理控制建設(shè)成本，爭取優(yōu)惠政策支持。建立科學(xué)的投入產(chǎn)出評價指標(biāo)，形成投資回報(bào)評判標(biāo)準(zhǔn)，拓寬和創(chuàng)新融資渠道，爭取優(yōu)惠政策落地，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的基本平衡。

建立科學(xué)合理的投入產(chǎn)出評價指標(biāo)，為項(xiàng)目的投資可行性建立標(biāo)準(zhǔn)，特別對于長期持有的租賃型保障房有著現(xiàn)實(shí)的意義。項(xiàng)目折舊與殘值計(jì)算的方式、采用的會計(jì)準(zhǔn)則的不同，將直接影響到回本與資產(chǎn)增值的目標(biāo)是否能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，可考慮建立三類目標(biāo)，如表1所示。

表1 租賃型保障房投入產(chǎn)出評價目標(biāo)分類體系

具體項(xiàng)目實(shí)施時，可針對不同目標(biāo)設(shè)計(jì)具體對應(yīng)的方案，如政府以土地出讓金作價入股，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)建安成本實(shí)施建設(shè)，負(fù)責(zé)15年合作期運(yùn)營管理并獲得全部租金，15年期滿后企業(yè)退出項(xiàng)目經(jīng)營，全部房屋產(chǎn)權(quán)無償歸政府所有。運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)充分用好政府已經(jīng)明確的支持政策，如劃撥土地、稅費(fèi)減免和貼息等，并努力爭取更多的支持，如爭取商業(yè)配套突破總建筑面積10%的限定，增加經(jīng)營性收入等。

2.注重資本運(yùn)作水平，爭取社會資本投入。要更多地采取市場機(jī)制來深入推動租賃型保障房建設(shè)，運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)更多地從資本運(yùn)作、資本管理的層面，開展保障房建設(shè)和經(jīng)營，形成國有資本、社會資本共同投入保障房的局面。表現(xiàn)在資金來源上，就是充分利用低成本長周期的資金如社保金、公積金、保險金等，再利用項(xiàng)目可控、回收可期的優(yōu)勢，向社會發(fā)行信托理財(cái)產(chǎn)品或證券，探索符合租賃型保障房特點(diǎn)的ABS融資、產(chǎn)權(quán)交易融資、REITs融資、國際金融貸款等多渠道融資模式。

吸引社會資本投入需要呼應(yīng)社會資本的關(guān)切，也要選擇和培養(yǎng)合適的社會資本來源?，F(xiàn)在不少大型房地產(chǎn)企業(yè)已向長期性經(jīng)營方式轉(zhuǎn)型，向社會民生及慈善事業(yè)投入的社會資本也在不斷積聚，國家在利用社會資本方面也有不少鼓勵政策出臺，這些都為引入合適的社會資本參與租賃型保障房建設(shè)及運(yùn)營提供了條件。引導(dǎo)社會資本投入租賃型保障房可以采取項(xiàng)目共有產(chǎn)權(quán)、建設(shè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)股份合資、投資承包建設(shè)運(yùn)營、政府倡導(dǎo)的PPP等多種方式。

3.科學(xué)合理布局選址，按需組織設(shè)計(jì)建設(shè)。以需求為導(dǎo)向，合理布局，多方案比較確定房源的選址及籌措方式。如利用城市更新中有一定交通和配套條件的老工業(yè)區(qū)、“五違四必”整治后的區(qū)域、軌道交通場站“上蓋”等，也可代理經(jīng)租社會閑置住房，修繕改造老舊住房，鼓勵有條件的企事業(yè)單位和園區(qū)自建單位租賃房，以多渠道籌措公共租賃住房。

之所以要對“什么樣的學(xué)生”做一個區(qū)分，是因?yàn)?，除了老師的教?dǎo)以外，一個學(xué)生日后能否成為大師級藝術(shù)家，還關(guān)乎一個學(xué)生的天分。從事藝術(shù)創(chuàng)作，天分極為重要。天分高的學(xué)生，即使畫得像自己的老師，他也能成為名家，比如吳昌碩的學(xué)生諸樂三，張大千的學(xué)生何海霞等。而天分低的學(xué)生，即使畫得不像自己的老師，也一樣“泯然眾人”。這樣的學(xué)生背靠大樹好乘涼。他們把作品畫得像自己的老師，應(yīng)該是他們的福分。這是第一點(diǎn)。

圍繞集約化、緊湊化原則，設(shè)計(jì)上可在實(shí)現(xiàn)居住功能前提下，適當(dāng)提高租賃型保障房用地的建設(shè)密度，酌情降低對朝向、日照的要求。房型上以緊湊型的中、小型套型為主，并建設(shè)籌措一部分針對收入較低的務(wù)工人員的宿舍型房源。配套設(shè)施應(yīng)符合租賃對象年齡特點(diǎn)。設(shè)計(jì)上還應(yīng)充分融入環(huán)保理念，進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新。

4.推動管理部門突破“非改居”的瓶頸。挖掘存量資源，解決中心城區(qū)土地供應(yīng)有限但保障需求集中的矛盾。結(jié)合城市更新，突破政策瓶頸，將可利用的老廠房、老公共建筑改造成租賃型保障房。租賃型保障房的各建設(shè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)要在“非居改居”建設(shè)籌措租賃型保障房方面主動發(fā)力、積極探索、創(chuàng)造條件，爭取政府支持幫助，取得實(shí)際成效。

5.優(yōu)化裝修配置標(biāo)準(zhǔn)，嘗試設(shè)備共享租賃。合理制定租賃型保障住房裝修配置標(biāo)準(zhǔn)，避免形成福利陷阱。引入共享經(jīng)濟(jì)，嘗試家電家具由采購轉(zhuǎn)為租賃，節(jié)約前期投入，滿足租戶個性化需求，解決后期維保服務(wù)問題。

（二）完善租賃型保障房運(yùn)營管理的對策建議

1.健全租賃信息平臺，提升綜合服務(wù)水平。由行政主管部門牽頭，各運(yùn)營機(jī)構(gòu)積極推進(jìn)，進(jìn)一步健全租賃型保障房管理平臺和APP應(yīng)用。在保障性住房租賃平臺上實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一申請受理、分配、合同網(wǎng)簽和備案、租戶租賃信息存檔和供后管理，實(shí)現(xiàn)信息共享、業(yè)務(wù)辦理、行政監(jiān)管等功能，縮短審核周期，強(qiáng)化政策宣傳，方便承租人辦理手續(xù)和繳交租金，提升服務(wù)能級。這也可使投資、建設(shè)、配套服務(wù)機(jī)構(gòu)在平臺上實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)匯總，分析和挖掘大數(shù)據(jù)，強(qiáng)化日常管理和服務(wù)。

2.培養(yǎng)專業(yè)經(jīng)租團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)租賃運(yùn)營能力。開展培訓(xùn)和實(shí)操，培養(yǎng)專業(yè)的保障性房源經(jīng)租管理團(tuán)隊(duì)和機(jī)構(gòu)，給予一定的資質(zhì)認(rèn)定。要研究建立管理和服務(wù)的范圍、內(nèi)容、流程等工作標(biāo)準(zhǔn)，建立測評機(jī)制，提升行業(yè)整體的管理和服務(wù)水平。要研究制訂租賃型保障房租賃租金調(diào)整的長效機(jī)制，借助市場估價機(jī)構(gòu)，及時掌握市場信息，依規(guī)合理調(diào)節(jié)租金。

3.利用科技管理手段，提升租賃運(yùn)營水平。采用生物識別技術(shù)，使用智能門禁建立統(tǒng)一身份識別管理系統(tǒng)，并與銀行合作，開發(fā)租金結(jié)算和門禁功能于一體的信用卡，達(dá)到加強(qiáng)租戶流動管理、限制轉(zhuǎn)租、提高房租收繳水平和嚴(yán)格準(zhǔn)入與退出目的。

4.針對主要違約問題，采取有效處置辦法。分析違規(guī)違約產(chǎn)生的原因，把握主要矛盾，重點(diǎn)聚焦經(jīng)常發(fā)生、容易蔓延、后果嚴(yán)重的問題，建立及時發(fā)現(xiàn)、有效處置的管理機(jī)制，針對租金收繳難、退出難等問題，認(rèn)真總結(jié)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，研究制訂加強(qiáng)針對廉租戶居住管理專門的、系統(tǒng)性的處置辦法，如保障對象戶籍所在地區(qū)住房保障部門、街道社區(qū)經(jīng)常開展對違規(guī)違約家庭的教育、訓(xùn)誡、聯(lián)動處置，建立擔(dān)保人機(jī)制、租金直接劃扣機(jī)制和懲罰性租金機(jī)制，對經(jīng)濟(jì)條件惡化的本地戶籍租戶建立公廉轉(zhuǎn)換通道，外地戶籍租戶則建立回原籍保障的通道，對于長期惡意欠繳和拒退的租戶進(jìn)行司法處置，或使用電子門鎖等技術(shù)手段。

5.建立健全誠信檔案，連通全市誠信體系。及時建立入住居民一戶一檔的誠信檔案，記錄租戶依規(guī)依約使用保障房的信息。研究制訂誠信檔案制度，明確對不誠信行為的記錄標(biāo)準(zhǔn)和誠信信息的實(shí)時采集方法，以及誠信檔案記錄、保管、使用的規(guī)定，保證檔案信息的真實(shí)性、完整性、合法性。更重要的是，要設(shè)立誠信記錄信息報(bào)告、傳遞的渠道，將其納入各區(qū)乃至全市的社會誠信信息系統(tǒng)，約束和懲戒違法違規(guī)違約行為，推動供后管理取得新成效。

6.發(fā)揮用人單位作用，規(guī)范租賃管理運(yùn)營。一方面通過用人單位對行業(yè)和人才進(jìn)行甄別和選擇，另一方面利用單位對租戶進(jìn)行制約管理，如租金支付和退出問題由用人單位作擔(dān)保等，規(guī)范租戶租賃行為。

（三）優(yōu)化租賃型保障房租后服務(wù)的對策建議

1.主動納入社區(qū)管理，完善綜合治理方式。將租賃型保障房納入社區(qū)常態(tài)化管理，根據(jù)管理實(shí)際需求及不同社區(qū)的特點(diǎn)，由房管部門將部分管理職能委托或授權(quán)社區(qū)實(shí)施。運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)主動與屬地街（鎮(zhèn)）管理部門建立日常聯(lián)系制度，將供后管理的有關(guān)工作納入社區(qū)管理平臺，建立健全綜合治理機(jī)制，如將保障房的日常管理與社區(qū)網(wǎng)格化管理相結(jié)合，運(yùn)營機(jī)構(gòu)與居委、警署、物業(yè)公司和居民自治組織、黨員先鋒組織相結(jié)合，開展共建、聯(lián)建等。

2.加強(qiáng)溝通引導(dǎo)，創(chuàng)設(shè)居民自治方式。發(fā)揮入住居民的積極性、創(chuàng)造性，形成建設(shè)“美麗安居家園”的內(nèi)生動力，在供后管理和服務(wù)方面構(gòu)建居民自治的主動權(quán)、領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，加強(qiáng)對入住居民的溝通引導(dǎo)，激發(fā)居民的積極意愿，提供各種必要的條件，建立居民自治組織，創(chuàng)設(shè)居民自治方式。在租賃型保障房項(xiàng)目無居委會、無業(yè)委會的情況下，可考慮建立社區(qū)志愿者隊(duì)伍，與社會機(jī)構(gòu)共同推動居民自治和共治?？山柚壬平M織為租戶家庭提供做義工的機(jī)會，嘗試允許租戶為保障房做義工來抵扣房租、兌換其他服務(wù)等，以提高居民自治管理的積極性。

此外，應(yīng)加強(qiáng)與公安、民政、社保、教育、醫(yī)療等管理單位協(xié)調(diào)，研究探索將就業(yè)、醫(yī)療、子女入學(xué)等公共服務(wù)納入保障性住房社區(qū)，以利于保障性住房社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展和良性循環(huán)。

3.針對不同對象特點(diǎn)，滿足個性服務(wù)需求。在制訂租賃型保障房管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)滿足共性服務(wù)需求的同時，針對不同的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)對象以及不同年齡結(jié)構(gòu)、戶籍結(jié)構(gòu)等的租賃對象，提供滿足不同需求的個性化服務(wù)，如打造青年創(chuàng)業(yè)空間、老年公共活動空間，提供共享廚房等。在保障基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，可以考慮建立服務(wù)平臺，形成網(wǎng)絡(luò)渠道資源，擴(kuò)展服務(wù)范圍，采用“菜單式”服務(wù)方案，提供部分有償服務(wù)。

（四）對政府完善租賃型保障房管理的意見建議

1.明確政府管理要求，推動管理效率提升。應(yīng)明確租賃型保障房的總體定位，制訂發(fā)展規(guī)劃，明確規(guī)模和布局，建立和完善租賃型保障房運(yùn)營機(jī)構(gòu)評價標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)發(fā)揮租賃型保障房對于房地產(chǎn)市場的補(bǔ)充和調(diào)節(jié)作用，引導(dǎo)住房市場秩序健康平穩(wěn)。同時做到投入產(chǎn)出平衡，管理效率提升，促進(jìn)其從粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變。

2.提高資產(chǎn)和管理運(yùn)行效率，探索機(jī)構(gòu)兼并組合。優(yōu)化各區(qū)均設(shè)一家以上運(yùn)營機(jī)構(gòu)的模式，改變管理規(guī)模不平衡、運(yùn)營管理分散的情況，建議參考香港領(lǐng)匯基金對租賃型保障房相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行打包管理甚至上市融資的方式，探索部分區(qū)或者全市運(yùn)營機(jī)構(gòu)實(shí)行兼并組合，擴(kuò)大運(yùn)營機(jī)構(gòu)整體規(guī)模，提高管理運(yùn)行效率，更好地服務(wù)保障對象。

3.打通保障房源用途，增加租賃房源供應(yīng)。嘗試允許共有產(chǎn)權(quán)保障住房受益人將已配已購但暫時空置房源作為租賃型保障房的實(shí)配房源，打通房源渠道，增加房源供應(yīng)。房源申請、租金評估、租金繳交等手續(xù)可由屬地化租賃型保障房運(yùn)營機(jī)構(gòu)操作。

4.充分利用誠信體系，加強(qiáng)違規(guī)失信懲戒。以誠信體系建設(shè)為契機(jī)，嘗試在廉租家庭申請實(shí)配時要求提交征信或擔(dān)保，將違規(guī)違約又拒不改正的租戶列入“失信名單”并納入全市信用管理體系，加大對失信行為的約束和懲戒力度。對不實(shí)申請、騙取公共服務(wù)資源、違規(guī)違約等行為，由輕到重進(jìn)行分級扣分、懲罰性租金、取消資格、刑事責(zé)任追究等懲罰。

5.增加支出情況評估，區(qū)分對象重點(diǎn)保障。在既有的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，通過專業(yè)評估，加入剛性支出指標(biāo)，在可支配收入上進(jìn)行扣減修正，對年老、重病、慢性病、中度以上殘疾這部分最需要保障的人群予以傾斜，一方面將保障覆蓋到實(shí)質(zhì)性收入較低的群體，另一方面降低實(shí)際困難群體的自付段租金標(biāo)準(zhǔn)，避免其因貧欠繳。

6.平衡項(xiàng)目保障功能，給予直接資金支持。對于在促進(jìn)社會和諧、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升營商環(huán)境等方面作用巨大而在單位項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營上盈虧難以平衡的項(xiàng)目，建議政府直接給予專項(xiàng)補(bǔ)貼，或通過退稅等優(yōu)惠政策間接給予補(bǔ)貼?？稍诎l(fā)行債券上劃出一塊專門用于建設(shè)租賃型保障房，或允許投資建設(shè)公租房時捆綁建設(shè)一定比例的經(jīng)營性項(xiàng)目，在方便居民的同時補(bǔ)充運(yùn)營單位的收入。

7.加強(qiáng)法律法規(guī)支持，提供制度規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。完善配套的政策規(guī)章，在規(guī)范性文件和地方法規(guī)方面，制訂將老舊廠房或商業(yè)建筑改建為公租房的政策。在基本法律法規(guī)方面，加快住房保障條例的立法工作，提升住房保障的法律位階，形成一套健全的管理、監(jiān)控、懲處的法律制度，加大懲罰騙取社會福利的力度，減少違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。同時，在司法、執(zhí)法上給予租賃型保障房管理運(yùn)營有力支持，確保按照法律法規(guī)將管理要求落實(shí)到地。