文/牧子犁

一、“無理由退房”變革了房地產(chǎn)市場經(jīng)營方式

“無理由退房”政策的實施，變革了房地產(chǎn)市場的經(jīng)營方式。長期以來，由于住房的不動產(chǎn)屬性、住房的長期短缺和市場雙方力量的懸殊，消費者始終處于弱勢地位。隨著住房價格的持續(xù)上漲，住房已成為家庭最大的資產(chǎn)，占家庭支出的比重也越來越高，買房成為人生的一大要事。過去，不少開發(fā)商實行“緊迫營銷”，往往要求購房者在數(shù)分鐘內(nèi)作出買房決定，購房者在尚未完全了解住房房型、價格等情形時匆忙簽下購房合同，不免易遭受損失。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，住房類產(chǎn)品不僅不能如汽車、家電等消費品般實行“三包”，更遑論如淘寶商品般可以無理由退換?，F(xiàn)行法規(guī)只是賦予購房者在特定條件下解除購房合同和退房的權(quán)利。當(dāng)出現(xiàn)交易糾紛時，購房者維權(quán)艱難。當(dāng)前實施“無理由退房”政策，旨在通過督促開發(fā)商履行信息公開和告知提示義務(wù)，使買受人充分知情、理性購房，明晰商品房基本狀況中涉及土地用途、房屋規(guī)劃用途等的易被忽略或受誤導(dǎo)的重要信息，促使買賣雙方在自愿、平等條件下充分協(xié)商完成交易。這可以為購房者提供一段冷靜期與緩沖期，避免非理性購房風(fēng)險，最大限度減少后續(xù)合同糾紛。

實施“無理由退房”政策的重要意義還在于，在行業(yè)下行周期內(nèi)，樓市已由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，消費者的購買行為尤其謹(jǐn)慎，既怕買到質(zhì)量不合格的住房，又怕買房后其價值降低、資產(chǎn)縮水?！盁o理由退房”政策的實施，意味著買房也能如網(wǎng)購一般，享受指定期限內(nèi)無理由退定。這一舉措給行業(yè)的經(jīng)營行為帶來了變革和挑戰(zhàn)，有利于使市場中買賣雙方地位更加對等，有助于使購房者的消費權(quán)益歸位，使市場回歸理性，也迫使開發(fā)商持續(xù)改善產(chǎn)品質(zhì)量，促進行業(yè)公平、可持續(xù)發(fā)展。

二、“無理由退房”迫使開發(fā)商持續(xù)提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平

截至目前，東莞是國內(nèi)唯一正式出臺“無理由退房”政策的城市，即由地方政府推行一項房地產(chǎn)交易政策，強制性地規(guī)定開發(fā)商的義務(wù)。這實質(zhì)上是對開發(fā)商的經(jīng)營活動提出了更高要求，迫使開發(fā)商必須始終堅持產(chǎn)品高質(zhì)量、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化，滿足客戶商業(yè)化的需求。

這種機制的實施已經(jīng)有了實例。恒大集團早在2015年即敏銳地感受到市場的風(fēng)險與改革的氣息，順應(yīng)市場變化，積極調(diào)整銷售策略，率先提出“無理由退房”舉措：自2015年4月16日起，購買恒大全國所有樓盤住宅的客戶已履行《樓宇認(rèn)購書》《商品房買賣合同》規(guī)定的各項義務(wù)，并且沒有任何違法行為的，自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時間，均可無理由退房。給予購房者以“無理由退房”的權(quán)利，對開發(fā)商而言是把雙刃劍，用得好，對行業(yè)、消費者、企業(yè)都有積極的影響，用不好，則將會因退房過多給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益、社會效益等方面的諸多不利影響。判斷利弊，關(guān)鍵在于退房率。據(jù)恒大集團銷售情況統(tǒng)計，其2015年銷售額、銷售面積均創(chuàng)歷史新高，而退房率僅為0.91%，證明此舉是成功的，成功的關(guān)鍵是恒大集團建立了一整套確保產(chǎn)品高質(zhì)量、成本有效把控以及優(yōu)質(zhì)服務(wù)的運行機制。

恒大集團在撰寫的《“無理由退房”是民生地產(chǎn)重要實踐》一文稱，恒大集團在四個方面加強管理：一是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品及運營體系，有效保證產(chǎn)品質(zhì)量和成本控制。恒大集團在買地、設(shè)計、招標(biāo)、銷售等多環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，以降低成本為核心，縮短項目時間，控制過程成本，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。二是全面的質(zhì)量考評體系，確保產(chǎn)品質(zhì)量。為配合無理由退房政策的實施，恒大集團制定了一系列考核指標(biāo)體系，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量。三是精裝修的產(chǎn)品供應(yīng)，全面提升客戶滿意度。恒大集團是全國第一家實施百分之百精裝修的企業(yè)，在多年研究精裝房后積累了一套科學(xué)完善的精裝體系。裝修選材實行全球統(tǒng)一采購、全國統(tǒng)一配送，有效控制裝修成本；裝修設(shè)計以空間適用、視覺美觀、人性化、健康耐久為設(shè)計理念。裝修嚴(yán)格執(zhí)行貫穿于項目設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收等全流程的6000余條裝修標(biāo)準(zhǔn)。四是完善的配套服務(wù)，滿足業(yè)主全方位需求。與騰訊合作建立互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)網(wǎng)上平臺，為社區(qū)用戶提供訂閱、物流、物業(yè)服務(wù)等一站式服務(wù)，聯(lián)手世界頂級醫(yī)院、全國三甲醫(yī)院，采取先進的健康大數(shù)據(jù)模型和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造服務(wù)完善的社區(qū)醫(yī)院。俗話說：沒有金剛鉆，別攬瓷器活。恒大集團正因為創(chuàng)設(shè)了這樣的機制，才敢于硬氣地打出“無理由退房”的旗幟，并且對“無理由退房”的期限設(shè)置得如此寬松。

三、“無理由退房”需要由行政性行為向市場性行為轉(zhuǎn)變

事實上，“無理由退房”作為一種自發(fā)的市場行為早已出現(xiàn)。除恒大集團以外，近日南京有一樓盤，規(guī)定在2018年12月2日至2019年2月25日活動期間購買該樓盤的業(yè)主，只要滿足退房條件，如果不滿意，即可以無理由退房，除退還房款外，還能獲得一筆年息8%的補貼資金。又如，安徽蚌埠某樓盤近日發(fā)布“無理由按年補款8%退房”政策和“你不滿意退房，我無理由補償”的宣言。如果業(yè)主將全款購買的住房退房，則按樓盤在售最大面積256平方米計算，最多可以得到約53.248萬元的退款。

實踐表明，“無理由退房”是引導(dǎo)市場良性運行的良好舉措，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場的營商環(huán)境。當(dāng)前，上海正在進一步完善營商環(huán)境。雖然這主要是指政府對企業(yè)活動在審批、監(jiān)管等環(huán)節(jié)提供寬松的政策支持和快捷、便利的服務(wù)，但從營商環(huán)境的要害在于公平、便利和效率的角度而言，開發(fā)商在依法經(jīng)營的基礎(chǔ)上，增加自身責(zé)任，減輕消費者義務(wù)，以“無理由退房”的方式維護客戶權(quán)益，無疑能夠有效提升消費者的滿意度和獲得感，也有利于營商環(huán)境的建設(shè)。因此，在當(dāng)前強調(diào)調(diào)控政策“因城施策”“一城一策”的環(huán)境下，為促進市場活躍，擴大內(nèi)需，以行政力量推行“無理由退房”政策是合理和可取的，在適當(dāng)時機將此舉措設(shè)置為法規(guī)規(guī)定。未來，應(yīng)在房地產(chǎn)市場形成一種氛圍，即政府為企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境，企業(yè)為消費者創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)，如恒大集團般，在市場競爭機制下，通過自我束縛、自我加壓，將經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量發(fā)展的動力，按照房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，推動行業(yè)去庫存，提升產(chǎn)品質(zhì)量，增加有效供應(yīng)，實現(xiàn)企業(yè)、消費者、行業(yè)的共贏。