文/凌日平 劉旭陽

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場限價限購政策實施及房價增長滯緩的背景下，2017年太原市房地產(chǎn)市場迎來價格增長，隨后邁入“萬元時代”，成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的新高地。本文采用國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)行業(yè)市場監(jiān)測報告等資料，對太原市2002年以來的房地產(chǎn)均價、房地產(chǎn)項目價格進(jìn)行分析，研究區(qū)域范圍包括尖草坪區(qū)、杏花嶺區(qū)、萬柏林區(qū)、迎澤區(qū)、小店區(qū)、晉源區(qū)等6個市轄區(qū)，通過分析太原市商品房平均銷售價格、主要房產(chǎn)項目價格的變化動態(tài)，探尋太原市房地產(chǎn)價格增長的原因，為太原市房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展提供建議。

一、房地產(chǎn)價格的動態(tài)特征

（一）商品房價格呈階段躍升式增長

通過分析山西省太原市2002-2017年的商品房均價數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，太原房地產(chǎn)價格變化可分為五個階段（見圖1）。房價波動增長階段：2002-2004年的三年內(nèi)，住房銷售單價在3000元左右波動。房價緩慢增長階段：2005-2008年間呈現(xiàn)穩(wěn)步緩慢增長態(tài)勢，2008年時，商品房住宅單價超過4000元。躍升增長階段：2009-2010年房價明顯增長，商品房單價突破7000元。房價呈波動性緩慢增長階段：2011-2016年商品房銷售單價在7000-8000元區(qū)間波動，雖然其間出現(xiàn)小幅度回調(diào)，但始終呈增長狀態(tài)，2016年房價達(dá)到7667元/平方米。躍升增長階段：2016-2017年價格增長速度明顯加快，增長迅猛，2017年時商品房平均銷售單價超過9000元。總體上，2002年以來太原市商品房平均銷售價格始終處于不斷上漲的態(tài)勢，尤以2010年與2017年兩階段最為明顯，房屋單價分別躍升至7000元與9000元以上。

圖1 2002-2017年太原市商品房平均銷售單價

（二）各區(qū)房產(chǎn)均價漲幅差異顯著

太原市六個市轄區(qū)2017年全年房產(chǎn)均價從低到高的排名如下：尖草坪區(qū)8608元/平方米、萬柏林區(qū)9437元/平方米、杏花嶺區(qū)9787元/平方米、晉源區(qū)10905元/平方米、迎澤區(qū)11036元/平方米、小店區(qū)11146元/平方米。其中，小店區(qū)房地產(chǎn)價格最高，晉源、迎澤、小店三個市轄區(qū)的房產(chǎn)均價超過10000元/平方米。尖草坪區(qū)住房均價最低，未達(dá)到9000元/平方米，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)城區(qū)中部、南部和西部房價高，東部和西北部房價低的區(qū)域差異性。各市轄區(qū)房價增漲幅度的差異性也比較顯著，從表1中可以看出，杏花嶺區(qū)房價漲幅最大，小店區(qū)漲幅較低，尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、迎澤區(qū)、晉源區(qū)房價漲幅在15%到20%的范圍之內(nèi)，其中，漲幅最高的項目達(dá)到2500元/平方米。從2017年太原市樓盤漲價時間看，一季度價格上漲的樓盤有24個，二季度太原市房地產(chǎn)市場一共有18個樓盤項目價格增長，其中一些項目在一夜之間每平方米上漲1000元，三季度共有31個樓盤價格上漲，四季度太原市房地產(chǎn)市場共有50個樓盤價格上漲，其中10月漲價項目即達(dá)到22個。漲價項目大多位于尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)與小店區(qū)。萬柏林區(qū)房價第三季度漲幅達(dá)到38.7%，全年28%的漲價樓盤位于萬柏林區(qū)。漲價樓盤呈現(xiàn)出以市區(qū)西部汾河?xùn)|西岸和杏花嶺區(qū)東部為主、以南部小店高新區(qū)為次的格局。

表1 2017年太原六區(qū)漲幅排名

（三）房地產(chǎn)項目價格邁入“萬元時代”

觀察房地產(chǎn)企業(yè)在太原市場的銷售業(yè)績，2017年太原房地產(chǎn)市場邁入“萬元時代”。從表2可以看出2017年太原五大房企商品房銷售金額共成交114.37億元，恒大在2017年度太原房企商品房銷售金額和商品房銷售面積方面都排名第一，銷售單價為10133元，領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。融創(chuàng)地產(chǎn)2017年全年的銷售金額和銷售面積均位列次席，銷售單價為10462元，也展示了強(qiáng)勢發(fā)展的勁頭。萬科在2017年成交金額達(dá)19.34億元，銷售單價為10026元；保利地產(chǎn)銷售額為17.16億元，銷售單價為9592元；富力地產(chǎn)2017年銷售額為15.77億元，銷售單價為9110元。

表2 2017年銷售排名前五的房地產(chǎn)公司的銷售情況（按銷售金額)

從表3可以看出，2018年太原前五大房企商品房銷售總額為539.34億元，萬科地產(chǎn)以125.45億元位列商品房銷售額第一，銷售單價為13526元。2018年太原全年銷售金額第二為富力地產(chǎn)，銷售單價為12860元，展現(xiàn)了其強(qiáng)勢的發(fā)展勁頭。保利發(fā)展在2018年成交金額達(dá)103.23億元，銷售單價為14768元；融創(chuàng)中國銷售額為102.16億元，銷售單價為15126元；中國恒大2018年銷售額為88.41億元，銷售單價為14221元。

表3 2018年銷售排名前五的房地產(chǎn)公司的銷售情況（按銷售金額)

2007年，太原千禧學(xué)府苑是太原首個房價超過10000元/平方米的住宅項目，而后太原市房價一路增長。2017年僅有中國恒大、融創(chuàng)集團(tuán)、萬科地產(chǎn)的銷售單價超過一萬元，2018年太原市萬科、富力、保利、中國恒大、融創(chuàng)集團(tuán)等房地產(chǎn)項目單價均邁入“萬元時代”。相較2017年，2018年排名前五的房企銷售總額增長了近5倍，銷售面積增長了3.4倍，熱銷項目房價均達(dá)到14000元/平方米以上，萬元以上房屋單價已成常態(tài)。

二、太原市房地產(chǎn)價格變化態(tài)勢的形成原因

（一）土地市場與房屋供應(yīng)分析

太原市國土資源局資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在太原市爭相拿地，致使2017年太原市土地市場全年都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。2017年太原市土地成交總金額高達(dá)265.3億元，相對于2016年上漲16.5%，成交面積較2016年上漲6.15%。太原市土地出讓總面積為3121828.17平方米(合計4683畝)，相較2016年降低18%；2017年太原市土地成交總額與成交面積都在不斷增長，出讓面積卻在減少，品牌房地產(chǎn)企業(yè)都在圈地造城，這充分說明太原市土地市場供不應(yīng)求，土地資源供應(yīng)不足，從而導(dǎo)致地價上漲，企業(yè)拿地成本增加，太原市土地市場出現(xiàn)量跌價升的現(xiàn)象，最終使房價躍升并且突破9000元/平方米。

2013-2017年商品房的供應(yīng)面積逐年增加。2013-2016年商品房供應(yīng)量一直大于成交量，但2017年商品房成交量大于供應(yīng)量，出現(xiàn)成交量與價格一起增長的態(tài)勢，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、量價齊升的狀況（見表4）。這說明市場的需求量是巨大的。2016年至2017年的需求大幅增長導(dǎo)致太原市2017年房屋單價上漲破萬現(xiàn)象的發(fā)生。

表4 商品房供求量價走勢

（二）房屋需求分析

住房需求是指在一定時期內(nèi)人們對商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等一系列在房地產(chǎn)市場上流通交易的住宅產(chǎn)品的購買和承租的市場活動。構(gòu)成真正意義上的住房需求必須滿足兩個條件：其一，有購買愿望；其二，有支付能力。從表5來看，2013-2017年太原市的房地產(chǎn)市場相當(dāng)活躍，商品房需求保持不斷上漲的態(tài)勢，尤其是2017年，出現(xiàn)了需求量翻一番的情況。顯然，2017年太原市人們購房需求的增長拉動了房地產(chǎn)價格的上漲，但太原市城區(qū)居民人均可支配收入增長速率小于10%，未能支撐購房需求近2倍的增幅。因此，太原市房地產(chǎn)需求增長應(yīng)是購房面積、購房人群大量增加所致。究其實質(zhì)，一是省內(nèi)縣、市人口考慮子女教育、就業(yè)所產(chǎn)生的置業(yè)需求，二是出省流動人口考慮回鄉(xiāng)發(fā)展、異地房地產(chǎn)價格過高產(chǎn)生的置業(yè)需求，三是城中村改造和舊城改造帶來大量的安置需求，四是太原市城區(qū)人口改善住房條件產(chǎn)生的置業(yè)需求，五是新增就業(yè)人口及家庭的剛性置業(yè)需求。

表5 太原市2013-2017年商品住宅需求狀況

（三）政策原因分析

2009年，在4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計劃下，中國房地產(chǎn)價格創(chuàng)出新高，太原市的房地產(chǎn)市場也不例外。2010年太原市房地產(chǎn)單價出現(xiàn)第一次躍升式增長，超過7000元／平方米。2010年山西省政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該通知就增加普通商品房供給，抑制投資性需求制定了嚴(yán)格的制度，2011-2013年太原市商品房單價一直在7000元左右波動。

2014年太原市政府正式取消住房限購制度，頒布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，房地產(chǎn)市場交易費(fèi)用降低。2015年央行5次降息，首付比例被調(diào)低。2016年二孩政策全面放開，樓市去庫存等政策刺激了人民的消費(fèi)欲望，也降低了購房的成本，提升了人民對房屋的需求量。一系列利好政策的不斷實行，促使太原市房地產(chǎn)價格由2011-2016年的緩慢增長轉(zhuǎn)向2017年的快速躍升。

2017年，我國明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的” 的調(diào)控思路，出臺了租售同權(quán)、限購限售等一系列政策，同時提出協(xié)調(diào)統(tǒng)一財政、金融相關(guān)政策，對一二線城市擠泡沫、三四線城市去庫存的要求。太原市也于2018年5月出臺限購政策，但由于政策效應(yīng)的滯后性，未能對2018年太原房地產(chǎn)增長態(tài)勢產(chǎn)生影響，且太原市購房需求主要是由改善需求、舊城改造帶來的安置需求和外來置業(yè)的投資需求所構(gòu)成，購房意愿較為穩(wěn)定。

（四）城市發(fā)展和城市規(guī)劃原因

太原市是山西省會城市，城鎮(zhèn)化程度在省內(nèi)最高，擁有省域內(nèi)最好的發(fā)展優(yōu)勢，是吸納外來人員就業(yè)的人口集聚區(qū)，多年來常住人口一直多于戶籍人口。同時，太原市也是省域內(nèi)教育、投資置業(yè)需求的意向城市，吸引了各地市居民與外出流動人口在太原置業(yè)，這成為太原市房地產(chǎn)需求增長的來源。太原房地產(chǎn)市場集聚了大量的品牌房企，市場化狀況日趨規(guī)范，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善程度不斷加深，教育、養(yǎng)老、商業(yè)、景觀生態(tài)等房地產(chǎn)項目都已具備，可以滿足不同的置業(yè)需求。

太原主城區(qū)是都市圈內(nèi)的金融、商業(yè)、文化、科教中心，是山西省的核心區(qū)域。為了打造太原—晉中同城化發(fā)展模式，太原市對晉源區(qū)、小店區(qū)和榆次區(qū)內(nèi)的煤炭業(yè)、服務(wù)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、國際性低碳技術(shù)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了合理的空間布局?！耙敫?，先修路”，轉(zhuǎn)型發(fā)展，交通先行。為了構(gòu)建太原都市區(qū)全方位交通網(wǎng)絡(luò)體系，打造由航空、高速公路網(wǎng)、快速路網(wǎng)、高速鐵路和城市軌道交通網(wǎng)組成的現(xiàn)代化交通網(wǎng)。為促進(jìn)太原—晉中同城化區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，充分調(diào)動大學(xué)城區(qū)高校人才的積極性，促進(jìn)太原市農(nóng)業(yè)、工業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展，保證本地區(qū)的醫(yī)療、教育等公共服務(wù)設(shè)施的健全，為太原—晉中同城化發(fā)展提供動力。為拓展新的城市空間，在保護(hù)好生態(tài)環(huán)境的前提下，太原—晉中同城化的重點協(xié)調(diào)區(qū)域要做好基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)工作。太原都市區(qū)是山西省轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū)，這些規(guī)劃措施將會完善太原市基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)工作，促進(jìn)太原房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。

太原市還將城市發(fā)展與特色保護(hù)相結(jié)合，以保護(hù)風(fēng)景特色為前提，控制規(guī)劃周邊房地產(chǎn)項目的規(guī)模以及功能用途，在綠化面積、人均消費(fèi)水平、房產(chǎn)市場、交通網(wǎng)絡(luò)樞紐便捷度、城市居民綜合素質(zhì)等方面提出了更嚴(yán)格的要求。按照“南移西進(jìn)，北展東擴(kuò)”“一城一副多組團(tuán)”的大都市布局，太原市6個城區(qū)發(fā)展方向與功能定位相互區(qū)別，傳統(tǒng)重工業(yè)聚集的萬柏林區(qū)是太原市“西進(jìn)”的重點區(qū)域，工業(yè)企業(yè)搬遷與城中村持續(xù)改造使區(qū)域面貌快速向汾河景觀、商務(wù)新區(qū)轉(zhuǎn)變。小店區(qū)是“南移”重點發(fā)展區(qū)域，隨著省政府南遷，各類城市資源逐漸向該區(qū)域傾斜，已經(jīng)形成長風(fēng)親賢新型商業(yè)區(qū)、高新區(qū)、學(xué)府區(qū)（山大、財大等重點高校及中小學(xué)）、高鐵南站、龍城新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等多個不同功能板塊。晉源區(qū)是太原市新興發(fā)展區(qū)域，也是太原市未來最具活力、現(xiàn)代時尚、國際化的區(qū)域，依托晉陽湖（華北最大的人工湖）及晉陽古城（晉祠）兩大核心資源，重點發(fā)展文化、旅游、商業(yè)、運(yùn)動、娛樂等特色產(chǎn)業(yè)。迎澤區(qū)是中心老城區(qū)，因迎澤大街而聞名，由于是市政府所在地，行政辦公單位多在此聚集，擁有柳巷、朝陽兩大城市級傳統(tǒng)商圈。杏花嶺區(qū)是原省政府所在地，是機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、金融、醫(yī)院、學(xué)校等各類單位集中的老城區(qū)，舊城改造項目集中。尖草坪區(qū)是太原傳統(tǒng)工業(yè)聚集區(qū)，綠色生態(tài)環(huán)保等特色突出。六城區(qū)的規(guī)劃定位與發(fā)展導(dǎo)致太原市房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)城區(qū)南部、西部和中部高，西北和東部低，漲價樓盤以市區(qū)西部汾河?xùn)|西岸和杏花嶺區(qū)東部為主、以南部小店高新區(qū)為次的區(qū)域差異格局。

三、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場限價限購政策實施及房價增長滯緩的背景下，本文對太原市2002年以來房地產(chǎn)價格和各區(qū)的房產(chǎn)均價、銷售業(yè)績數(shù)據(jù)的動態(tài)變化進(jìn)行了分析,得出如下結(jié)論：

1.太原市房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，呈現(xiàn)階段分異明顯的躍升式增長。2010年與2017年分別為單價7000元與9000元的躍升階段。太原市各城區(qū)的房產(chǎn)均價差異顯著，區(qū)域的不平衡性明顯。2008年以來，許多房產(chǎn)項目入駐太原，2017年主要房產(chǎn)項目單價邁入“萬元時代”。

2.太原市土地市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。當(dāng)前，太原市土地的成交額與成交面積都在增長，出讓面積卻在減少，品牌房地產(chǎn)企業(yè)圈地造城，土地市場出現(xiàn)量跌價升的情況，最終使2017年房價躍升突破9000元/平方米。

3.2013-2017年商品房供應(yīng)面積長期增長。2013-2016年商品房供應(yīng)量大于成交量，但2017年商品房成交量大于供應(yīng)量，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求、量價齊升的狀況，這說明市場需求量十分巨大。

4.太原市房地產(chǎn)需求增長是由于購房面積、購房人群大量增加所致。太原市房地產(chǎn)需求主要是由城區(qū)人口改善需求、舊城改造帶來的安置需求和各地市人口、外出流動人口的投資置業(yè)需求所構(gòu)成，因此，購房意愿相對而言較為穩(wěn)定。

5.國家經(jīng)濟(jì)刺激和貨幣刺激具有直接性。國家經(jīng)濟(jì)刺激和貨幣刺激的直接性，導(dǎo)致2010年房價的第一次躍升。由于政策效應(yīng)具有滯后性，在2014-2016年太原市房地產(chǎn)市場的一系列寬松政策調(diào)控影響下，太原市房地產(chǎn)價格由2011-2016年的緩慢增長轉(zhuǎn)向2017年的快速躍升。

6.太原市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。太原市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人均收入水平的提高、基礎(chǔ)設(shè)施的健全、人居環(huán)境的美化、居住區(qū)檔次的提高、交通的便利，導(dǎo)致置業(yè)人群需求不斷增長，引起太原市房價持續(xù)增長。城市發(fā)展與城市規(guī)劃導(dǎo)致太原市房價的區(qū)域差異格局初步形成?；A(chǔ)設(shè)施布局的差異化和公共服務(wù)的差異化加劇了城市房地產(chǎn)價格的分異格局，促使基礎(chǔ)設(shè)施條件完善和公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)越的地區(qū)房價上漲。

（二）建議

1.增加建設(shè)用地供應(yīng)量。一方面，在城市建成區(qū)擴(kuò)張和太榆同城化進(jìn)程中做好建設(shè)用地供應(yīng)計劃；另一方面，太原市政府在保護(hù)老城區(qū)歷史遺跡的前提下，應(yīng)對城中村進(jìn)行再利用和舊城改造，提高土地的利用效率。要充分發(fā)揮規(guī)劃調(diào)控的作用，多采用稅收調(diào)節(jié)等手段，將地價控制在合理范圍內(nèi)，避免因地價過高而造成房價上升的局面，使太原市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2.合理增加房屋供應(yīng)量。從房地產(chǎn)市場量價齊升態(tài)勢看，一方面要增加房屋的供應(yīng)量以滿足市場需求，另一方面要準(zhǔn)確把握太原市房地產(chǎn)市場的需求構(gòu)成與變化，提供適合各區(qū)域人民消費(fèi)水平的住房。

3.多渠道發(fā)展租賃市場。針對低收入人群、外來務(wù)工人口的住房需求，多渠道發(fā)展租賃市場。太原市需進(jìn)一步完善廉租房政策規(guī)范，進(jìn)一步落實公租房政策，增加公租房供給量，增加中低檔項目和長租公寓的供給量。

4.優(yōu)化城市功能空間。參考購房選擇的熱點區(qū)域，優(yōu)化城市的功能空間結(jié)構(gòu)。在保證迎澤區(qū)、萬柏林區(qū)和晉源區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施合理運(yùn)作的前提下，加快對太原市西北部尖草坪區(qū)、東部小店區(qū)和杏花嶺區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，尤其是交通、教育、醫(yī)療等方面，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施配套均等化，提升基本公共服務(wù)的公平性與高級公共服務(wù)的效率，縮小居住體驗的區(qū)域差異。