何佳

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在過去近10年里可歸屬于“暴利”行業(yè)，在利益的趨勢下，經(jīng)濟市場中涌現(xiàn)了不同的房地產(chǎn)公司，如“碧桂園”、“保利”、“龍湖”、“萬科”等開發(fā)公司紛紛榜上有名。因此，為了穩(wěn)定我國市場經(jīng)濟的穩(wěn)定，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策出臺，限制了其為追求更大利潤采取的提高房價措施。故在現(xiàn)有的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過減少成本以獲取最優(yōu)報酬，這其中就包含了對企業(yè)自身涉稅、納稅的籌劃管理。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)下納稅管理，旨得出一些有用的結(jié)論與建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；納稅管理；建議

隨著海外開發(fā)商進入中國市場，國內(nèi)房地產(chǎn)公司在面臨著國家政策限制的同時也要時刻警惕來自外部的強有力競爭。因此，在內(nèi)外“夾擊”下，具備競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)開始實施納稅籌劃，對稅收進行有效管理。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃一般特點

評價一個房地產(chǎn)公司的納稅籌劃方案之前需要對該行業(yè)有一個直觀的涉稅了解。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及的稅種為土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。而根據(jù)相關(guān)資料顯示，在整個房屋開發(fā)過程中，不同階段將征收不同稅種，這也取決于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊階段性以及企業(yè)綜合性特點。

由于經(jīng)營的不同稅收籌劃的方式、特點也將有所不同，籌劃空間性大小也就取決于其特點的不同。此外，經(jīng)營活動多樣化、籌資渠道多元化、費用成本復(fù)雜化、房屋開發(fā)周期長都是現(xiàn)下房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，稅收籌劃貫穿在這些特點中是籌劃的一般道路。作為國家的納稅大戶，一些優(yōu)惠政策也會給予該行業(yè)，那么企業(yè)就可以利用這些政策達到成本管理從而提高利潤收入。

我國稅收籌劃概念引進較晚，在結(jié)合我國特殊國情下，房地產(chǎn)行業(yè)如今的籌劃內(nèi)容主要落實在土地增值稅、企業(yè)所得稅等優(yōu)惠稅種上。但由于現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)稅收籌劃的認識度不夠，沒有相關(guān)法律法規(guī)約束，且單就西方理論用于我國市場也存在體制不和的弊端，也因此造成對稅收籌劃本質(zhì)認識不清、理論與實際聯(lián)系不緊密的缺陷，這些都造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃質(zhì)量差、不規(guī)范，成為企業(yè)偷稅漏稅的借口。其次，企業(yè)稅收籌劃專業(yè)人員素質(zhì)不高，數(shù)量不齊也導(dǎo)致籌劃效果常常不能達到預(yù)期效果，更甚者也會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅的違法現(xiàn)象產(chǎn)生。因此，目前房地產(chǎn)行業(yè)在此基礎(chǔ)上主要存在著意識不明確、專業(yè)性不夠、規(guī)劃不完全等缺點。

二、FS地產(chǎn)稅收籌劃現(xiàn)狀與問題

FS地產(chǎn)是四川省某市的一家房地廠開發(fā)企業(yè)。自公司組建以來聘請了很多有從事過房地產(chǎn)開發(fā)或具備相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中也聘請了經(jīng)驗豐富的會計人員。公司運營期間沒有出現(xiàn)重大涉稅風(fēng)波，投資開發(fā)的房屋也受到社會廣泛的認可。因此，從其基本概述中可以發(fā)現(xiàn)該公司社會責(zé)任感較好，業(yè)績情況良好，為城市建設(shè)做出了貢獻。

（一）FS地產(chǎn)納稅籌劃現(xiàn)狀

隨著近幾年房價的持續(xù)上漲，F(xiàn)S地產(chǎn)在從中獲得巨大收益的同時也為地方稅收做出了應(yīng)有的貢獻。然而正如上文所說，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著政策的約束以及轉(zhuǎn)型的困難，利潤空間已經(jīng)遠不及之前，故FS地產(chǎn)開始實施納稅籌劃，力求擴大利潤空間，其籌劃的內(nèi)容也主要集中在企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅及附加、土地增值稅等。

（二）FS地產(chǎn)存在的問題

通過了解，F(xiàn)S地產(chǎn)目前未設(shè)立專門的機構(gòu)對稅收籌劃進行管理，而是利用會計做賬等手段進行成本管控。此外，通過觀察其近幾年稅收（未找到各稅種詳細數(shù)據(jù)）占營業(yè)額的比例不難發(fā)現(xiàn)FS每年的稅負都在加重，這也從側(cè)面暴露了其財務(wù)能力的不足以及稅收籌劃方案的形同虛設(shè)。因為，筆者認為，該公司存在的問題主要體現(xiàn)在以下4個方面：

（1）缺乏專業(yè)稅法人才，單憑會計人員無法勝任。

（2）稅收籌劃方案不完全使用與本企業(yè)，可能存在生搬硬套的現(xiàn)象。

（3）年營業(yè)額增長緩慢，該公司可能過分集中降低稅收而忽略其他費用成本的管理。

（4）當(dāng)?shù)厝狈Χ愂辗?wù)部門，相關(guān)事務(wù)所工作形式過于單一無法承擔(dān)咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)，故無法提供實質(zhì)性保障。僅憑FS公司有限的財務(wù)人員，制定的籌劃方案不能匹配實際的運營情況。

三、針對FS地產(chǎn)稅收籌劃建議

FS公司可以按照業(yè)務(wù)的劃分流程制定相應(yīng)的稅收籌劃，通過查閱相關(guān)資料，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)流程可劃分為如下方面：開發(fā)建設(shè)階段、房產(chǎn)交易階段（此階段包含房屋銷售）、房屋保留階段。其中，納稅的環(huán)節(jié)主要集中在交易階段，房屋銷售所獲得的營業(yè)收入是應(yīng)納稅所得額的主要組成部分。依照我國稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通住房的，如果增值率小于或等于20%，不對其增值額收取土地增值稅。參照這條稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以在此基礎(chǔ)上實施稅收籌劃，因此，給予FS地產(chǎn)的建議如下：

（一）制定合理的房屋銷售價格

首先，聘請相關(guān)的專業(yè)人員從事籌劃工作并算出免征的零界值，在此基礎(chǔ)上假定房屋售價為R，那么可以算出當(dāng)售價小于等于除去扣除項目余額即R<1.2848B時可以免于征收土地增值稅。除此之外，再運用傳統(tǒng)的方式假定售價計算收入應(yīng)納稅額，通過比較得出在不同情況下不同方式的有點。目前，F(xiàn)S地產(chǎn)多用直接確定售價的方式，然而通過兩種方案對比分析可以知道，算出的零界

點售價雖然小樹價格會低于直接約定價格，但最后納稅金額將大大降低，實現(xiàn)了政策的充分利用，也擴大了公司自身的利潤空間。

（二）利用促銷手段銷售房屋

銷售手段促銷房屋包含了一次支付打折、買房送裝修等，不同的方式勢必影響最后報表收入即影響最后納稅申報。以買房送裝修為例，企業(yè)裝修所支付的費用可以算在開發(fā)成本中，但在銷售房屋時仍舊按原價銷售，開發(fā)成本又可以加計20%算作扣除項目。在這種條件下，企業(yè)最終可獲得更高的報酬。

（三）公司日常運營費用籌劃

稅收的籌劃不僅僅集中在銷售環(huán)節(jié)，具備專業(yè)技能的會計人員還應(yīng)當(dāng)對企業(yè)日常的運營做出規(guī)劃，大型企業(yè)在費用的籌劃上往往可獲得上億元的節(jié)省，因此該板塊的作用不容小覷。

專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)定期進行培訓(xùn)已達到對稅法規(guī)定的知識儲備更新要求。最新的稅法擴大了更新了稅前可抵扣項目，因此，F(xiàn)S地產(chǎn)相關(guān)人員通過可全部扣除項、部分扣除項的科目規(guī)定，做出適當(dāng)?shù)幕I劃方案，也可為企業(yè)節(jié)省一筆不小的開支。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在2020年將與國際準則接軌，會計準則第14號與15號將進行適當(dāng)?shù)暮喜ⅲ聲嫓蕜t下，確認收入時將按照合同條款約定或按建造合同（完工百分比法）的方式。因此，無論是FS地產(chǎn)或是其他房地產(chǎn)公司都不應(yīng)當(dāng)將稅收籌劃籌劃方案視作固定模式，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場、政策的變化適時調(diào)整。稅收籌劃不是為了如何偷稅漏稅，而是為了更好的調(diào)這個整個系統(tǒng)稅收的規(guī)范同時為企業(yè)帶來更多合法收入，在各方共同努力下，營造良好的經(jīng)濟環(huán)境。

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