胡嘉琦 朱耘

“站在風口，豬也能飛起來?！边@句話對于長租公寓這個風口下急速膨脹起來的產(chǎn)物并不適用。投資周期長、成本高、盈利難已經(jīng)成為長租公寓的幾宗原罪。

2017 年以來長租公寓得到從中央到地方全方位的支持，吸引了房企、中介、酒店、創(chuàng)業(yè)品牌等多方主體參與其中，然而，自 2019年以來多家房企對長租公寓領域放慢了腳步。

同時長租公寓的馬太效應十分明顯。盡管長租公寓主要是以輕資產(chǎn)的方式運營，即從房東手中收房之后出租，但是大多數(shù)長租公寓實際上承擔了前期的房屋改造裝修、家電成本、營銷成本、人員成本以及房屋空置成本，這類成本在短期內(nèi)很難快速收回，因此，這導致長租公寓在短期內(nèi)從一個輕資產(chǎn)項目變?yōu)橹刭Y產(chǎn)項目。

政策和資本助推之下，地產(chǎn)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀公司、酒店等各領域紛紛加碼布局長租公寓，但風口過后，項目不盈利、金融貸款亂象、甲醛門等讓長租公寓“一地雞毛”。

剝離主業(yè)

5月14日，朗詩綠色集團有限公司發(fā)布公告稱，將處于虧損階段的長租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業(yè)務剝離至控股公司朗詩集團。

對于長租公寓品牌朗詩寓，公告解釋稱，作為一個創(chuàng)新類業(yè)務，朗詩寓仍處于培育期，預計未來兩年將持續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開支，剝離至控股股東朗詩集團，可以將朗詩寓發(fā)展成為專業(yè)化租賃業(yè)務公司，推動長租公寓業(yè)務健康發(fā)展，亦可減少朗詩寓虧損對公司業(yè)績的影響。

據(jù)朗詩綠色集團的年報數(shù)據(jù)，長租公寓業(yè)務在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元。

在2018年業(yè)績會上，朗詩綠色集團董事局主席田明曾表示，長租公寓回本周期在3-5年，這個業(yè)務需要培育，在一段時間里都會產(chǎn)生比較大的虧損。朗詩的長租公寓采用二房東模式。田明預計，2019年、2020年，長租公寓還將繼續(xù)虧損。

實際上， 2019年多家房企對公寓板塊放慢了腳步。2019年6月初，多家媒體報稱遠洋計劃年內(nèi)剝離旗下長租公寓品牌“邦舍”。

而就在此前在長租公寓領域加速擴張的萬科，在跑馬圈地后，也對長租公寓業(yè)務有所“收斂”。7月9日晚，萬科回復稱時任長租公寓總經(jīng)理薛峰履職僅不到一個半月便離職。

彼時，2019年3月26日，在萬科2018年度業(yè)績會上，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，“長租公寓現(xiàn)在看起來要賺錢很難。”

資金壓力大

萬科泊寓是典型的重資產(chǎn)經(jīng)營模式，即資產(chǎn)收購 + 持有經(jīng)營，即公司通過資本運作來建設，收購或改造物業(yè)，然后自持管理或與第三方的公寓管理公司合作。公司以租金和服務費為主要收入來源，同時獲得資產(chǎn)增值收益。

戴德梁行《中國長租公寓市場發(fā)展報告2018-2019》指出，重資產(chǎn)經(jīng)營模式存在很多風險。首先存在重資產(chǎn)估值風險，對于資產(chǎn)價格則跟土地財政、投資強度和建造成本等正相關，其資產(chǎn)價格有可能偏離其投資價值，對于重資產(chǎn)收購出租運營的投資商而言其收購價格對后期的盈利空間影響較大，而對于自建型長租公寓投資運營方而言，地塊區(qū)位選擇，前期定位及建造成本的投入對未來物業(yè)的估值則影響較大。同時，存在處置及退出風險，由于目前長租公寓的處置及退出主要依靠資產(chǎn)證券化，直接進行資產(chǎn)交易的處置方式較少，主要原因在于長租公寓并不允許散售，交易對手有一定限制，只能依靠收取租金獲取回報，因此資產(chǎn)證券化成為目前長租公寓較為可行的退出渠道。但同時也面臨證券化收益率較低，購買方依然以金融機構為主，風險集中度較高。

而據(jù)龍湖集團冠寓工作人員向《商學院》記者表示，自今年4月開業(yè)的亞運村店入住率不到60%，龍湖冠寓北京亞運村店基本屬于賠錢經(jīng)營，由于房屋的成本均價已經(jīng)高達5300元，而出租的房屋的價格多在5200元-5400元之間，因此收入并不能覆蓋成本。

不難看出，盈利難、資金壓力大是長租公寓運營的難點和痛點。同策研究院總監(jiān)張宏偉認為，從2018年下半年至今，房地產(chǎn)市場進入下行通道，全國市場還處于調(diào)整階段，房企資金壓力較大，尤其是來自于債務到期的壓力。在此背景之下，房企會對長租公寓這類投入大、短期成效慢的業(yè)務做一些戰(zhàn)略收縮。

前景待考

在運營長租公寓盈利難的背景之下，也產(chǎn)生了以公寓類 REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）為代表的新型盈利方式。例如，實行類 REITs的新派公寓約定了每年將租金收入中的 800 萬元用于償還專項計劃投資人的利息回報。

據(jù)悉，以公寓類 REITs 產(chǎn)品為例，如保利，碧桂園，恒大等公寓類 REITs 產(chǎn)品底層資產(chǎn)均由項目公司與項目運營方簽訂整租協(xié)議以保證底層資產(chǎn)獲得穩(wěn)定的租金收入用以償還所需要支付的本息或利息。

戴德梁行《中國長租公寓市場發(fā)展報告2018-2019》提出盡管通過購入、翻新和運營長租公寓物業(yè)項目，以實現(xiàn)租金的提升，并對外出租或出售以實現(xiàn)盈利的方式相比于資產(chǎn)證券化專項計劃投資人，可以實現(xiàn)更高的投資回報，但同時也面臨更高的投資風險。類 REITs 投資人則可以在持有專項計劃期間享受固定的利息回報，不需要直接持有項目，減少運營風險。類 REITs 產(chǎn)品的回報同樣來源于底層資產(chǎn)的租金收益。無論是類 REITs投資人，還是長租公寓項目投資人，底層物業(yè)資產(chǎn)才是保證還款、償還本金或?qū)崿F(xiàn)盈利的主要收入來源。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，隨著市場的不斷演變，此前市場的自由競爭階段將會終結(jié)，從而進入一個強者恒強的二八分化階段，頭部長租公寓企業(yè)憑借雄厚的資金實力、強大的市場營銷能力將有可能逐漸占據(jù)市場支配地位，只有頭部的長租公寓企業(yè)才有可能真正生存下來并形成市場競爭力。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為，從朗詩集團剝離持續(xù)虧損的長租公寓業(yè)務可以看出，開發(fā)商類型的企業(yè)做長租公寓面臨很多問題，這類企業(yè)的盈利模式還有待解決。

“由于資本的過度投入導致長租公寓市場只追求規(guī)模不追求效益的問題被引爆，長租公寓的租金貸、甲醛門事件也紛紛出現(xiàn)，整個市場陷入一片混亂。未來，長租公寓一定會向著更加規(guī)范和精細化的方向演化，并且隨著市場規(guī)范政策的逐漸明確，將從野蠻生長時代全面進入規(guī)范健康發(fā)展的大時代，江翰向《商學院》記者表示。