陳亞菁

摘要：在商品房買賣中，開發(fā)商采取了很多手段進(jìn)行促銷，但由于考慮不周仍會發(fā)生糾紛。本案分析購房首付以欠款方式支付，則欠條與購房合同的法律關(guān)系會因不同情形出現(xiàn)不同的結(jié)果;當(dāng)發(fā)生購房款不能按時支付后，在欠條未約定仲裁條款時，開發(fā)商不能就欠條提請仲裁，但可以通過法院同時訴請合同當(dāng)事人和欠條當(dāng)事人予以支付購房款。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;首付款;債務(wù)

中圖分類號：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019） 04- 0049 - 51

收稿日期：2019-02-12

有一則與購房有關(guān)的案例：王某是王小某的父親，王某為王小某向某開發(fā)公司購房而向該開發(fā)公司借款104萬元，用于支付購房首付款，而后王小某通過銀行貸款191萬元付購房余款，購房合同由王小某和開發(fā)公司作為合同雙方簽字，同日，王某因借款向開發(fā)公司出具欠條：王小某因購房欠開發(fā)公司104萬元，本人王某承諾于2014年2月25日前歸還欠款。但欠款到期后王某并未歸還欠款，開發(fā)公司申請仲裁：請求王某和王小某支付首付款及相應(yīng)利息：

就此案例存在幾個爭議點：一是欠款協(xié)議和購房合同是什么法律關(guān)系，屬于債務(wù)加入嗎？二是開發(fā)公司能否就王某欠款直接申請仲裁？三是開發(fā)公司是否有權(quán)解除購房合同或要求王小某支付違約金？

首先，欠款協(xié)議和購房合同的關(guān)系問題，欠條是否屬于債務(wù)加入行為？所謂債務(wù)加入又稱并存的債務(wù)承擔(dān)，指原債務(wù)人并沒有脫離原債務(wù)關(guān)系，而第三人又加入到原存的債務(wù)關(guān)系中，與債務(wù)人共同承擔(dān)債務(wù)。那顧名思義首先要存在債務(wù)，才有第三人加入成為債務(wù)加入，如果不存在前者的債務(wù)，就不應(yīng)再有第三人加入此債務(wù)的可能。所以本案要分兩種情形區(qū)別對待：第一種情形是如果開發(fā)公司認(rèn)定王小某未付首付，王小某對此也無異議，則王某所簽的欠條無疑屬于債務(wù)加入，但開發(fā)公司的銷售行為和金融機構(gòu)的貸款行為都涉嫌違規(guī)（以下會涉及此問題）。第二種是如果開發(fā)公司承認(rèn)王小某已經(jīng)付了首付，王小某對此也無異議，則欠條不再屬于債務(wù)加入，原因在于如果開發(fā)公司不認(rèn)同王某欠款即為王小某的購房首付款，則王小某無法走到下一步——辦理銀行按揭，岡為根據(jù)國家關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場規(guī)定，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止投機或過度投資，不得零首付貸款購房，通常首付要達(dá)30%，所以無論是發(fā)放住房公積金貸款還是商業(yè)貸款，均是在王小某支付首付款后才能進(jìn)行的（不管王小某的錢款來源所借還是他人的贈與）.金融機構(gòu)都要以首付憑證作為放貸依據(jù)。從該案例中的欠條所寫內(nèi)容可知，所欠款項確實是為購買王小某之房所需，由于王小某無法支付購房首付款，由其父用所借款予以支付，似乎可以認(rèn)為王某加入到王小某還款的關(guān)系中。但此款來源在購房合同中沒有體現(xiàn)出來，購買人也只有王小某在購房合同上簽字。盡管隱藏在合同背后的首付款來源于其父親王某所出，但購房合同關(guān)系僅在開發(fā)公司和王小某之間發(fā)生，購房合同中就“首付款”僅有一個條款：買受人于2013年12月5日付首付款104萬元，余款191萬元同日辦理銀行按揭。而且欠條是在購房合同簽訂當(dāng)日即2013年12月5日所簽，也就是王小某用王某所借來的款付清了首付款，后來在規(guī)定時間內(nèi)王小某辦妥了銀行貸款，所以就王小某而言，他已依約履行了所有付款義務(wù)，他對開發(fā)公司不存在欠款之說，欠條也沒有王小某的簽字，，尺條僅在王某和開發(fā)公司之間發(fā)生債務(wù)關(guān)系，欠條的簽定不屬于債務(wù)加入，而是單純的民間借貸關(guān)系，因為如上所述王小某已付清款項，不存在債務(wù)，也就沒有債務(wù)可加入。所以本案如果是第二種情形，則應(yīng)進(jìn)一步核實款項的來往記錄，欠條簽訂后是否開發(fā)公司將錢劃給王某，然后王某把錢款劃給開發(fā)公司作為王小某的購房首付。

其次，開發(fā)公司能否就王某欠款申清仲裁。根據(jù)《仲裁法》第4條，當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達(dá)成仲裁協(xié)議。沒有仲裁協(xié)議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。本案中王小某和開發(fā)公司簽定的購房合同中有仲裁條款，該條款對雙方有約束力，當(dāng)王小某違約時，開發(fā)公司可以直接申請仲裁訴請王小某承擔(dān)責(zé)任。但欠條中沒有約定仲裁條款，王某和開發(fā)公司也未簽訂過仲裁協(xié)議，所以開發(fā)公司在未得到王某協(xié)商一致的情況下單方提起仲裁的，仲裁委員會應(yīng)當(dāng)不予受理。開發(fā)公司只能向法院起訴王某要求其承擔(dān)違約責(zé)任。從簡化高效處理糾紛角度出發(fā)，如果屬于債務(wù)加入，可以一并向法院起訴王某和王小某，如果不屬于債務(wù)加入，則只能起訴王某。

再次，開發(fā)公司能否以王小某未付清首付款為由追究王小某的違約責(zé)任。這同樣要分別兩種情形進(jìn)行分析，如果上述欠條不屬于債務(wù)加入，則對于王小某而言，購房合同的首付義務(wù)已履行完成，后來按揭貸款也接著已經(jīng)完成，因此購房合同的整個付款行為已履行到位，因此開發(fā)公司不能因為王某欠款未還而追究王小某的違約責(zé)任，盡管欠條所指向的款項似乎就是王小某的首付，但兩者應(yīng)由兩個不同的法律關(guān)系予以規(guī)范，即王小某違約按購房合同的約定追究王小某責(zé)任，王某違約按欠條的約定或按民間借貸的法律關(guān)系進(jìn)行追究王某責(zé)任，而不能因為款項的重合而混淆各自建立的法律關(guān)系。當(dāng)然，如果上述欠條屬于債務(wù)加入，則開發(fā)公司可以王小某未付清款項為由追究其違約責(zé)任。

最后，開發(fā)公司可從此案中得到如下警示：一是不同的合同主體對應(yīng)不同的法律關(guān)系。盡管王某和王小某是父子關(guān)系，但他倆都是獨立的自然人主體，兩者的各自合同法律責(zé)任不能相互替代。本案中，開發(fā)公司認(rèn)為王某有償債能力，王小某沒有償債能力，所以即使在王小某是購房人的情況下，仍僅與王某簽了欠條，自以為欠條是一種債務(wù)加入關(guān)系，當(dāng)王某欠款不還時，可以同時提起仲裁追究王某和王小某的違約責(zé)任。開發(fā)公司的這種想法既是對兩個合同關(guān)系的錯誤認(rèn)識，也是將父子關(guān)系的錯誤混同。當(dāng)不屬于債務(wù)加入時，兩個合同并沒有主從之分，是互相獨立的合同。兩個主體也沒有相互代替性，父是父，子是子。其實除了債務(wù)加入這種方式外，還可以采取以下兩種方式實現(xiàn)欠條與購房合同的關(guān)聯(lián)關(guān)系，第一種即在欠條簽訂后，可以要求王某以王小某所購的房屋作抵押擔(dān)保，這樣，當(dāng)王某欠款到期不還，則開發(fā)公司既可向欠款人王某催討還可向抵押人王小某主張實現(xiàn)抵押權(quán)，但由于購房余款通過按揭貸款，如果貸款銀行也要求抵押擔(dān)保，則還存在抵押順位的問題，但不管抵押順位先后，只要存在抵押權(quán)都可以向抵押人主張。第二種應(yīng)當(dāng)在購房無銀行貸款的情況下采用，即由王小某與開發(fā)公司簽訂購房合同，約定分期付款，后王某主動加入債務(wù)，王某與開發(fā)公司簽訂欠條，為王小某的分期付款承擔(dān)還款責(zé)任，則當(dāng)王小某或王某不能按期還款時，開發(fā)公司可同時追究王小某和王某的責(zé)任，這種債務(wù)加入合法又合規(guī)。二是不能采用違規(guī)方式推銷樓盤或套取按揭貸款。之所以開發(fā)公司出借款將房屋賣給王小某（用王某的欠款付首付其實就是零首付），一方面是欲營造樓盤熱銷的場面，另一方面是為了套取銀行按揭貸款，這與開發(fā)公司以內(nèi)部職工名義購房套取銀行按揭貸款的行為如出一轍，盡管這是追求短期利益、違規(guī)而為，置風(fēng)險于不顧的行為。也不宜以此認(rèn)定損害社會公共利益（如果當(dāng)時政策嚴(yán)格，也可能被認(rèn)定為損害社會公共利益），從而不宜否定房屋買賣合同的效力，但在處理糾紛時，開發(fā)公司肯定要為此種不規(guī)范行為承擔(dān)一定的責(zé)任。