毛新麗 MAO Xinli

華建集團(tuán)華東都市建筑設(shè)計(jì)研究總院

為全面貫徹黨的十八大和習(xí)近平總書(shū)記系列重要講話精神，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，上海市政府大幅增加了各類租賃住房建設(shè)供應(yīng)，充分發(fā)揮租賃住房高效、精準(zhǔn)、靈活的特點(diǎn)，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求。預(yù)計(jì)到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。

另外在國(guó)家大力推行裝配式建筑的趨勢(shì)下，租賃住房的裝配化也必須引起重視。標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化設(shè)計(jì)是裝配化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。住宅功能空間的集成化和裝配化能夠最大限度地滿足人體功學(xué)、品質(zhì)要求和綠色環(huán)保要求，也能更好地適應(yīng)租賃住房精準(zhǔn)、靈活的特點(diǎn)。

1 租賃住房的概況

1.1 發(fā)展背景

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的層面來(lái)看，供需關(guān)系決定商品的價(jià)格，只有改善供需關(guān)系才能從根本上抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲。上海市作為房?jī)r(jià)一直居高不下的一線城市，是全國(guó)首個(gè)推出“只租不售”的純租賃居住地塊的城市。2017年7月，上海首批公開(kāi)出讓兩個(gè)地塊，分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1 897套租賃住房房源。2018年第四季度以來(lái)，上海的租賃住房用地供應(yīng)增長(zhǎng)進(jìn)一步加快。截止目前，上?？偣渤鲎屃?7塊70年產(chǎn)權(quán)的純租賃居住用地，在全國(guó)城市中位居首位。純租賃居住用地的大量供給及大量租賃住房的市場(chǎng)投入，是改善市場(chǎng)供需關(guān)系的有力條件。

此外，除了充當(dāng)推出純租賃居住地塊的“排頭兵”，上海還推出了一系列落地性的租賃新政，包括《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的規(guī)劃土地管理細(xì)則（試行）>的通知》以及《關(guān)于明確本市自持租賃住房建設(shè)規(guī)范和相關(guān)管理要求的通知》等，不斷完善和補(bǔ)充租賃住房體系，平衡市場(chǎng)關(guān)系。

1.2 基本定義

在這種背景下，租賃住房的概念逐漸清晰。它不同于之前出現(xiàn)的公共租賃住房，沒(méi)有較高的準(zhǔn)入門(mén)檻，也沒(méi)有嚴(yán)格的租賃期限以及房型面積要求，是一種相對(duì)市場(chǎng)化的產(chǎn)品。從廣義上講，租賃住房可以指所有用于租賃的居住建筑，如公共租賃住房、市場(chǎng)上用于租賃的商品住宅以及養(yǎng)老產(chǎn)品等。本文討論的租賃住房?jī)H指上海市項(xiàng)目土地出讓合同明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持、用于市場(chǎng)化租賃的住房，屬于住宅類產(chǎn)品。

1.3 優(yōu)勢(shì)

與傳統(tǒng)的個(gè)人房源及中介房源相比，租賃住房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（1）規(guī)模優(yōu)勢(shì)。按目前上海市政府的政策，租賃住房均由國(guó)有企業(yè)大規(guī)模統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，在拿地、建設(shè)、采購(gòu)及配套等方面，有極大的資金與統(tǒng)籌優(yōu)勢(shì)。這對(duì)于節(jié)約社會(huì)資源、統(tǒng)籌安排及合理分配都十分有利。

（2）租賃優(yōu)勢(shì)。租賃用房用地在土地出讓時(shí)已明確只能用作租賃，不能用于買(mǎi)賣(mài)。對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，能有效避免個(gè)人房源由于買(mǎi)賣(mài)房屋等原因而不出租的大概率事件，也不存在公共租賃住房?jī)H6年租賃期限的要求。同時(shí)，租賃住房的租金基本由市場(chǎng)決定、由國(guó)家控制，租金相對(duì)穩(wěn)定有保障。

（3）物業(yè)優(yōu)勢(shì)。由于目前上海租賃住房的運(yùn)營(yíng)基本上是以國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)公司為主，相對(duì)個(gè)人房源以及中介機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)更有保障，對(duì)住房租賃市場(chǎng)起到“穩(wěn)定器”“壓艙石”的作用。如果業(yè)主想更換租賃的房型，也可在同一小區(qū)內(nèi)找到合適的房源，相比傳統(tǒng)的租房模式，在減小尋找范圍及房東方面省心不少。

1.4 問(wèn)題與解決方法

誠(chéng)然，由于住房租賃領(lǐng)域的政策紅利剛剛放開(kāi)，政府大力培育的住房租賃市場(chǎng)在我國(guó)興起時(shí)間較短，政策保障上尚存在不完善之處，行業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范有待明確，租賃企業(yè)端面臨盈利及運(yùn)營(yíng)難題，租客端租約及租賃權(quán)益保障有待進(jìn)一步支持。租賃住房最重要的問(wèn)題在于，如何在大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)投入后實(shí)現(xiàn)資本回收甚至是盈利。這對(duì)于推動(dòng)租賃住房的落地和租賃市場(chǎng)以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展都具有積極意義。

租賃住房最終是要投入市場(chǎng)的產(chǎn)品，要參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但是市場(chǎng)是存在盲目性與滯后性的，不能簡(jiǎn)單地以當(dāng)前市場(chǎng)的需求判斷出市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。因此，要生產(chǎn)出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，首先要盯住邊際成本與邊際收益，以取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)；其次產(chǎn)品要靈活可變，能順應(yīng)市場(chǎng)需求。裝配式標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的設(shè)計(jì)方法就十分符合這兩點(diǎn)要求。

2 模塊化組合如何實(shí)現(xiàn)多樣化

租賃住房模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的研究意義，除了能有效節(jié)約社會(huì)資源，提升該領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)化設(shè)計(jì)水平，另一個(gè)重要目的在于用有限的模塊創(chuàng)造出無(wú)限的組合可能。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，傳統(tǒng)的看法認(rèn)為其與多樣化是相互矛盾的概念，標(biāo)準(zhǔn)化必將帶來(lái)多樣化的損失。但是在裝配式技術(shù)日益發(fā)展的今天，結(jié)合先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，標(biāo)準(zhǔn)模塊的多元化組合成為可能。

在現(xiàn)代設(shè)計(jì)理論中，住宅早已成為一種產(chǎn)品，對(duì)于產(chǎn)品應(yīng)該更多考慮其最優(yōu)策略。對(duì)于租賃住房這種產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，其使用要求也決定了在設(shè)計(jì)中需要更多考慮成本收益，并將標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化進(jìn)行合理的平衡。

2.1 大數(shù)據(jù)與戶型設(shè)計(jì)

戶型的好壞如何判斷？什么樣的戶型才更受大眾歡迎？可能一百個(gè)人會(huì)給出一百個(gè)答案。但是，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，可以通過(guò)計(jì)算機(jī)對(duì)租賃住房主要受眾的歷史資料進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，得到一個(gè)相對(duì)客觀的結(jié)果。

國(guó)內(nèi)某大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司曾基于大數(shù)據(jù)分析，總結(jié)了好戶型的六大標(biāo)準(zhǔn)：1）戶型方正，大開(kāi)間、短進(jìn)深；2）實(shí)用率高，大小適度；3）超大景觀陽(yáng)臺(tái)；4）南北通透，主要空間朝陽(yáng)；5）動(dòng)靜分區(qū)，考量細(xì)致；6）明廚U形動(dòng)線設(shè)計(jì)。

以上僅是大數(shù)據(jù)分析中很小的一部分，我們可以將更多的歷史數(shù)據(jù)饋送到貝葉斯算法里，使其預(yù)測(cè)的結(jié)果更加準(zhǔn)確。

一個(gè)基本戶型是由廚房、衛(wèi)生間、起居室、臥室、陽(yáng)臺(tái)等多種功能模塊組合而成的，我們可通過(guò)部品、部件的精細(xì)化設(shè)計(jì)來(lái)確定各個(gè)功能空間模塊的幾種可能形式；然后從模塊功能布局的多樣性以及模塊之間的互換性和通用性考慮，基于大數(shù)據(jù)分析，選取最適合的功能模塊。也就是說(shuō)，各個(gè)功能空間模塊既要考慮它們之間組合的方便性，也要考慮它們對(duì)于用戶需求的普適性。

戶型模塊則可根據(jù)數(shù)據(jù)分析得到，如一房一廳占多少比例、兩房一廳占多少比例等。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，戶型模塊是對(duì)于各種功能空間模塊進(jìn)行排列組合，但在組合的時(shí)候，應(yīng)考慮平面及立面的規(guī)整性，盡量減少凹凸，以達(dá)到控制外墻構(gòu)件數(shù)量、統(tǒng)一外立面效果的作用。

2.2 產(chǎn)品目錄與內(nèi)裝設(shè)計(jì)

租賃住房作為一種租賃產(chǎn)品，一般為全裝修交付，更適合采用裝配式技術(shù)。裝配式內(nèi)裝在靈活空間、可變功能、集約化部品、模數(shù)化設(shè)計(jì)、智能化科技、裝配化工藝、人性化體驗(yàn)等標(biāo)準(zhǔn)的制定方面具有一定優(yōu)勢(shì)。裝配化內(nèi)裝體系強(qiáng)調(diào)建筑裝配化與室內(nèi)裝配化的無(wú)縫銜接，從產(chǎn)品一體化設(shè)計(jì)、部品部件標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)，到現(xiàn)場(chǎng)干法作業(yè)的裝配式工藝，避免了傳統(tǒng)裝修工藝工法中品質(zhì)和施工周期不可控、售后維保較復(fù)雜等頑癥，其快速安裝、可控的成本體系、輕量化維保等特點(diǎn)也為項(xiàng)目的高效開(kāi)發(fā)建設(shè)以及運(yùn)維提供了強(qiáng)有力的保障。

裝配式內(nèi)裝系統(tǒng)包括衛(wèi)浴系統(tǒng)、集成吊頂系統(tǒng)、集成廚房系統(tǒng)、靈活墻系統(tǒng)、集成地面系統(tǒng)、門(mén)窗系統(tǒng)、機(jī)電SI系統(tǒng)、全屋收納系統(tǒng)等，每個(gè)系統(tǒng)都是相對(duì)獨(dú)立的，且后期更新與維修都十分方便。以集成地面系統(tǒng)為例，地面采用架空結(jié)構(gòu)和鎖扣地板飾面（圖1）。架空結(jié)構(gòu)有著穩(wěn)固性高、承載力強(qiáng)、自由布線、拆卸便捷、維修方便等特點(diǎn)；鎖扣地板飾面層能靈活更換、選擇多樣，拼法和飾面顏色多變，完美匹配裝修風(fēng)格。

對(duì)于產(chǎn)品目錄與內(nèi)裝設(shè)計(jì)結(jié)合后具體如何實(shí)現(xiàn)多樣化的問(wèn)題，宜家就是一個(gè)非常成功的例子，只是宜家更多停留在家具層面。但是我們可以汲取其成功經(jīng)驗(yàn)，利用裝配式內(nèi)裝系統(tǒng)分類清晰的優(yōu)勢(shì)，將各種內(nèi)裝系統(tǒng)按功能材質(zhì)等進(jìn)行分類及總結(jié)，并以產(chǎn)品目錄的形式呈現(xiàn)給用戶，由用戶選擇心儀的組合形式，再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一安裝，以滿足用戶的個(gè)性化需求。

3 項(xiàng)目實(shí)踐

長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)346街坊地塊租賃住房項(xiàng)目是上海市目前出讓的只租不售地塊中規(guī)模較大的一個(gè)，總用地面積約10萬(wàn)m2，建筑面積約為30萬(wàn)m2（圖2），預(yù)計(jì)建成后將補(bǔ)充約4 500套左右的市場(chǎng)租賃住房缺口。如此大規(guī)模的租賃住房建設(shè)，非常適合裝配式標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的設(shè)計(jì)及生產(chǎn)方法。因?yàn)閺睦碚撋蟻?lái)講，裝配式建筑的規(guī)模越大，構(gòu)件重復(fù)率越高，平均成本就越低。一般來(lái)說(shuō)，10萬(wàn)m2以上的裝配式建筑才能體現(xiàn)出造價(jià)優(yōu)勢(shì)。

目前租賃住房相關(guān)規(guī)范還不夠完善，房型基本是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)控制，重點(diǎn)在戶型、退讓、間距、朝向、日照和車位配置等方面給予了政策支持，鼓勵(lì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)。鼓勵(lì)創(chuàng)新對(duì)于設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)有利條件，為標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)打開(kāi)了一個(gè)政策的缺口，一方面能使租賃住房的模塊數(shù)量更少，另一方面也進(jìn)一步擺脫了住宅規(guī)范帶來(lái)的桎梏。

普通住宅建筑的形體凹凸、套型單一、空間封閉，同時(shí)受到嚴(yán)格的住宅規(guī)范限制，使建筑在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上缺失了對(duì)其功能和形式的發(fā)散式探討。然而，隨著時(shí)代的進(jìn)步，居住者對(duì)居住空間的使用要求變得更加多元化和可持續(xù)化。為了滿足居住者的需求，結(jié)合目前政策，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中提出了以下幾點(diǎn)創(chuàng)新。

（1）為了滿足多層次的住房租賃需求，提出“多樣化”的居住模式，采用重復(fù)堆疊各個(gè)功能模塊的方法，使其能自由組合成不同的戶型以滿足不同人群的生活模式需要。

（2）作為高層住宅，擯棄了傳統(tǒng)的框剪結(jié)構(gòu)體系，轉(zhuǎn)而采用框架結(jié)構(gòu)。這樣不僅建筑的底層空間能靈活架空，更適用于商業(yè)配套，并且在立面結(jié)構(gòu)統(tǒng)一的同時(shí)，又集普通住宅與綜合體建筑的各種優(yōu)點(diǎn)于一身。

（3）為適應(yīng)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的變化，提出“最小化”的設(shè)計(jì)原則，即在滿足使用功能的前提下，將功能模塊面積最小化，并且在保證戶數(shù)的同時(shí)，確保最佳密度與最低成本。在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，住宅不再是單純的一個(gè)個(gè)套型，而是多個(gè)功能模塊自由組合形成的靈活空間網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，當(dāng)租戶的家庭結(jié)構(gòu)或者使用要求產(chǎn)生變化時(shí)，可以在小區(qū)內(nèi)換一套滿足要求的房型居住。

3.1 部品部件模塊標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用

1 架空地板與鎖扣地板飾面

2 長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)346街坊地塊租賃住房項(xiàng)目效果圖

3 衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)模塊

4 主要功能標(biāo)準(zhǔn)模塊

5 基礎(chǔ)模塊的劃分

6 基本戶型模塊生成

7 可變房型

8 整棟建筑戶型可變推演

9 典型單排標(biāo)準(zhǔn)層平面

本項(xiàng)目中應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件的比例非常高，實(shí)現(xiàn)了部品、部件的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。值得一提的是，為了體現(xiàn)最小化原則，廚房、衛(wèi)生間的布局相對(duì)緊湊，并考慮與入戶玄關(guān)、收納系統(tǒng)等進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，這對(duì)于戶型面積相對(duì)較小的租賃住房租戶來(lái)說(shuō)是十分有意義的（圖3）。

3.2 功能空間模塊標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用

在本項(xiàng)目功能空間模塊的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用中，主要從研究中選取了符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求的幾種最基本功能模塊，比如起居室模塊、臥室模塊、廚房模塊、衛(wèi)生間模塊等，并根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)，增加陽(yáng)臺(tái)模塊的設(shè)置，以減少機(jī)場(chǎng)噪音對(duì)住戶的影響（圖4）。

3.3 戶型模塊標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用

為滿足多層次的市場(chǎng)需要，本項(xiàng)目的戶型種類較多，有30、50、70m2的基本戶型，還有80～100m2的可變房型。在綜合考慮了戶型組合、底層商業(yè)及地下停車等內(nèi)容后，設(shè)定了約9m×9m的柱網(wǎng)，我們稱之為一個(gè)基礎(chǔ)模塊（1mo），各基本戶型都可以在基礎(chǔ)模塊中進(jìn)行有機(jī)劃分及自由組合（圖5）。同時(shí)，各個(gè)基本戶型與可變房型也均由各種功能模塊組合而成（圖6）。

9m×9m基礎(chǔ)模塊的定義是通過(guò)理論研究和參考實(shí)際工程經(jīng)驗(yàn)得出的。這個(gè)基礎(chǔ)尺寸有合理面積劃分、合理停車、模數(shù)兼容的優(yōu)點(diǎn)。首先，80m2的面積可以劃分為30m2和50m2，或是單獨(dú)作為一戶，分別滿足了一居室、兩居室和三居室的使用要求，在此基礎(chǔ)上還可以發(fā)展出更多的戶型。過(guò)大或過(guò)小的尺寸都不適合租賃住房，雖然可以滿足基本使用，但缺乏經(jīng)濟(jì)合理性；其次，經(jīng)驗(yàn)表明這個(gè)模數(shù)尺寸對(duì)于地下停車及底層商業(yè)的布置也非常合理，每個(gè)柱跨能夠停三輛家用轎車而不受柱子尺寸影響，并且能滿足底層配套商業(yè)的基本使用要求；最后，基礎(chǔ)模塊的模數(shù)尺寸與更小層級(jí)的模數(shù)關(guān)系合理嵌套，戶型尺寸合理，部品部件合理嵌套，家具也都能夠在最佳位置擺放。

由于居住者對(duì)不同套型的需求以及在未來(lái)居住過(guò)程中可能產(chǎn)生的套型變化，基本戶型還可自由組合成若干種可變房型，供居住者自由分隔或者合并。比如，居住者可以同時(shí)租下相鄰的一個(gè)30m2套型和一個(gè)50m2套型，再將其組合成一個(gè)80m2的大套型，也可以做成戶內(nèi)有聯(lián)系的兩個(gè)小套（圖7）。

加上基本戶型，本項(xiàng)目的戶型種類達(dá)到7種，滿足了絕大多數(shù)租住者的需求。同時(shí)，由于功能模塊的模數(shù)是統(tǒng)一的，故對(duì)于單棟建筑來(lái)說(shuō)，理論上可以達(dá)到100%的可變程度（圖8）。

3.4 標(biāo)準(zhǔn)化模塊組合方法應(yīng)用

本項(xiàng)目的容積率要求較高，并且有航空限高34m的要求，為了保證居住空間的最佳密度以及提高得房率，建筑采用圍合式布局，其優(yōu)勢(shì)在于在創(chuàng)造了較好的風(fēng)環(huán)境與交通聯(lián)系的同時(shí)，也滿足了業(yè)主對(duì)于建筑面積和戶型的數(shù)量要求。戶型模塊的組合形式包含單排和雙排，但基本都以外廊式布局為主，這使得標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)較多（圖9），但是也提高了戶型的得房率，對(duì)于小戶型來(lái)說(shuō)具有積極意義。

4 結(jié)語(yǔ)

以模塊研究為基礎(chǔ)，通過(guò)租賃住房項(xiàng)目對(duì)成果進(jìn)行實(shí)踐驗(yàn)證，建立一整套具有適應(yīng)性與通用性的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)方法，從而指導(dǎo)租賃住房建筑的大規(guī)模設(shè)計(jì)及生產(chǎn)，達(dá)到能生產(chǎn)出既能控制邊際成本，又能適應(yīng)市場(chǎng)需求的住宅產(chǎn)品的目的。