胡嘉琦 朱耘

2019年5月，雅居樂頻頻成為行業(yè)焦點(diǎn)——CFO辭職、投資電動(dòng)車領(lǐng)域、收購武漢長(zhǎng)凱50%股權(quán)遭遇項(xiàng)目風(fēng)波……

2018年，雅居樂銷售額破千億元，然而2018年年初公司設(shè)定的年度目標(biāo)是1100億元，這一年，雅居樂未能交上一份漂亮的業(yè)績(jī)答卷，實(shí)際完成1026.7億元，同比增長(zhǎng)14.45%。而2019年，雅居樂定下的業(yè)績(jī)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額1130億元，僅比2018年同比增長(zhǎng)約10%?！渡虒W(xué)院》記者統(tǒng)計(jì)了最近3年雅居樂的銷售額數(shù)據(jù)，2017年銷售額達(dá)897.06億元，同比大增52.36%，2016年銷售額為528.2億元，同比增長(zhǎng)19.4%。

2018年雅居樂首次銷售額破千億元，雅居樂在其2018年年報(bào)中稱：“雅居樂繼續(xù)采取‘以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行（1+N）的營(yíng)運(yùn)模式，推動(dòng)旗下各業(yè)務(wù)板塊的穩(wěn)步發(fā)展。”

投資新能源汽車、重點(diǎn)聚焦文旅、康養(yǎng)和休閑體育三大核心產(chǎn)業(yè)等，都是雅居樂多元業(yè)務(wù)并行的重要舉措。然而記者注意到，布局多元化后，雅居樂的負(fù)債率開始攀升。無論是造車還是文旅，都是前期資金占用大，回籠資金周期長(zhǎng)的業(yè)務(wù)。多元化如何助力雅居樂打破單一地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高？布局多元化如何解決資金饑渴問題呢？

人事調(diào)整

2019年5月14日，雅居樂發(fā)布公告，張森因其個(gè)人原因及需要更專注于家庭事務(wù)，已辭去首席財(cái)務(wù)官職務(wù)，自2019年6月1日起生效。

根據(jù)雅居樂披露的信息，張森于2013年加入雅居樂地產(chǎn)控股有限公司委任為首席財(cái)務(wù)官，主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、企業(yè)融資及稅務(wù)籌劃。在加入雅居樂之前，張森曾在多家港交所上市公司及國際投銀任職。

另外，該公司董事會(huì)表示，張森辭任首席財(cái)務(wù)官后，該公司副總裁潘智勇將負(fù)責(zé)張森在集團(tuán)的職務(wù)。據(jù)公告顯示，潘智勇于2017年加入雅居樂，主要負(fù)責(zé)該集團(tuán)財(cái)務(wù)管理、投資業(yè)務(wù)、法律事務(wù)、人力資源與行政管理等事務(wù)。

在加入該集團(tuán)之前，潘智勇曾于中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行擔(dān)任多個(gè)職務(wù)，包括市場(chǎng)開發(fā)部、機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)處及對(duì)公業(yè)務(wù)管理部總經(jīng)理、行長(zhǎng)助理、副行長(zhǎng)，分管財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、國際業(yè)務(wù)、對(duì)公業(yè)務(wù)、投資銀行與資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)；其還曾擔(dān)任中國農(nóng)業(yè)銀行肇慶市分行行長(zhǎng)。

盡管雅居樂公告稱，張森離職系個(gè)人原因，但由于雅居樂2018年未完成1100億元的銷售目標(biāo)，張森離職是否與業(yè)績(jī)有關(guān)？張森的繼任者雅居樂有哪些期許？雅居樂對(duì)于張森的繼任者有哪些期許？針對(duì)這些問題《商學(xué)院》記者向雅居樂方面發(fā)去了采訪提綱，截至記者發(fā)稿，雅居樂方面未予回復(fù)。

入局造車

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是中央對(duì)于房市定下的大基調(diào)。在這一大基調(diào)之下，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于未來單靠房地產(chǎn)增長(zhǎng)拉動(dòng)表示看空，因此諸多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，而雅居樂則期待通過“多元化”突破單一地產(chǎn)增長(zhǎng)的“天花板”。

新能源汽車是當(dāng)下的一個(gè)大風(fēng)口，恒大、華夏幸福、寶能等一眾“外行人”紛紛入局新能源汽車領(lǐng)域，雅居樂最近也入局了。

2019年5月8日，力世紀(jì)（00860. HK）最新公告顯示，雅居樂集團(tuán)擬斥資2.04億港元認(rèn)購力世紀(jì)約5.89%股權(quán)，認(rèn)購價(jià)為0.51港元，較昨日收盤價(jià)0.485港元溢價(jià)約5.15%。雅居樂地產(chǎn)還與力世紀(jì)簽訂了合作框架協(xié)議，即雙方將就在中國生產(chǎn)、研究及開發(fā)新能源汽車相關(guān)技術(shù)及產(chǎn)品進(jìn)行合作。

雅居樂和力世紀(jì)有限公司現(xiàn)在進(jìn)入新能源行業(yè)比較晚了，如果現(xiàn)在建廠新車要2020年上市，而在2020年上市的新能源車企，政府已經(jīng)沒有相關(guān)補(bǔ)貼。

造車是個(gè)“燒錢”的生意，作為國內(nèi)造車新勢(shì)力的引領(lǐng)者，蔚來汽車創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)李斌曾說過，200億元是造車的門檻。對(duì)于造車這樣一個(gè)需要高資金的行業(yè)來說，資金的重要性不言而喻。小鵬汽車董事長(zhǎng)何小鵬也曾在微博上直言：“以前看別人做車覺得100億元太夸張，現(xiàn)在自己跳進(jìn)來才知道200億元都不夠花?！?/p>

值得注意的是，近幾年國家對(duì)于新能源汽車實(shí)施政策性補(bǔ)貼，但補(bǔ)貼將于2020年正式退坡，距此不足1年的時(shí)間，這時(shí)候?qū)τ诰滞馊说难啪訕啡刖衷燔囀欠袷莻€(gè)好機(jī)會(huì)？雅居樂將如何發(fā)力新能源汽車領(lǐng)域，涉足新能源汽車領(lǐng)域是否會(huì)增加雅居樂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，《商學(xué)院》記者向雅居樂方面發(fā)去采訪提綱，截至發(fā)稿日期未收到回復(fù)。

據(jù)公開資料顯示，力世紀(jì)原名奧立仕控股有限公司、明豐珠寶集團(tuán)有限公司，最初于2002年上市，主營(yíng)鉆石珠寶的生產(chǎn)、銷售及經(jīng)營(yíng)。

近年來，隨著新能源汽車投資熱潮的興起及奢侈品市場(chǎng)增速放緩，力世紀(jì)開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型。2017年7月，力世紀(jì)宣布，擬以8.97億港元（折合7.80億人民幣）收購日本電動(dòng)車企業(yè)GLM 85.5%股權(quán)，進(jìn)軍電動(dòng)汽車行業(yè)。

近年來，圍繞新能源汽車領(lǐng)域，力世紀(jì)進(jìn)行一系列布局，但是整個(gè)新能源業(yè)務(wù)所帶來的收入，僅占力世紀(jì)2018年?duì)I業(yè)收入極低的比例。

年報(bào)顯示，2018年，力世紀(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.17億港元，同比增長(zhǎng)31.4%，其中珠寶產(chǎn)品及鐘表銷售貢獻(xiàn)6.22億港元，占比86.8%，電動(dòng)車銷售及提供工程服務(wù)營(yíng)收僅為760萬港元，占比僅為1.1%。

工信部人才交流中心汽車專家張翔認(rèn)為，雅居樂和力世紀(jì)有限公司現(xiàn)在進(jìn)入新能源行業(yè)比較晚了，如果其現(xiàn)在建廠新車要2020年上市，而在2020年上市的新能源車企政府已經(jīng)沒有相關(guān)補(bǔ)貼。同時(shí)，也面臨著來自國外大眾、豐田及國內(nèi)上汽、北汽、比亞迪等成熟的傳統(tǒng)車企的競(jìng)爭(zhēng)壓力，生存環(huán)境比較惡劣。

而現(xiàn)階段雅居樂進(jìn)軍新能源汽車領(lǐng)域，也意味著需要更多的資金投入。然而，雅居樂的財(cái)務(wù)狀況不甚樂觀。據(jù)2018年年報(bào)顯示，雅居樂的財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額為人民幣27.44億元，較2017年人民幣8.99億元增加205.4%。據(jù)悉，雅居樂2018年內(nèi)利息開支大幅增長(zhǎng)52.6%至50.56億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，利息開支的成本增加，對(duì)于企業(yè)來說壓力也會(huì)增大。嚴(yán)躍進(jìn)建議，從企業(yè)本身發(fā)展來說，降低利息開支是一個(gè)很關(guān)鍵的因素，未來也需要雅居樂在財(cái)務(wù)領(lǐng)域積極研究控制費(fèi)用、降低成本的工作。

此外，雅居樂集團(tuán)總借貸為885.29億元，一年內(nèi)到期需還的短期借貸約353.33億元，雅居樂集團(tuán)的現(xiàn)金及銀行存款總額為450.62億元， 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雅居樂財(cái)務(wù)費(fèi)用增加和融資規(guī)模增加有關(guān)。而且，值得注意的是，雅居樂財(cái)務(wù)費(fèi)用增加過快，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員也構(gòu)成了壓力，而且容易侵蝕企業(yè)的盈利水平。

據(jù)年報(bào)顯示，雅居樂集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~自2015年起連續(xù)三年同比減少。2018年，雅居樂經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額僅約為26.28億元，同比減少約11%。下降的原因是什么？此外，據(jù)年報(bào)顯示，雅居樂2018年融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約317.36億元，同比去年增長(zhǎng)194.99%。

文旅模式何以為繼？

造車需要持續(xù)的資金投入，而雅居樂亟需夯實(shí)以往業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)性發(fā)展，除了主營(yíng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“1+N”的運(yùn)行模式中重要“一N”便是文旅業(yè)務(wù)，在2019年3月雅居樂舉辦的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅居樂副總裁王海洋就表示，雅居樂將重點(diǎn)聚焦文旅、康養(yǎng)和休閑體育三大核心產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)IP重點(diǎn)圍繞樂活天地系列。

實(shí)際上，雅居樂布局文旅項(xiàng)目由來已久。自2009年開售以來， 雅居樂清水灣項(xiàng)目始終是該公司銷售業(yè)績(jī)的頂梁柱。2011年至2016年，清水灣項(xiàng)目的銷售金額分別達(dá)到72億元、60億元、78億元、75億元、70億元和90億元。2017年，雅居樂全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收516億元，銷售額為897.1億元。其中，華南區(qū)域、海南和云南區(qū)域、華東區(qū)域貢獻(xiàn)量位列前三，銷售金額分別為350億元、200億元和180億元，占其全年銷售金額的比例分別為39%、22.3%和20%。海南的200億元業(yè)績(jī)中，清水灣貢獻(xiàn)了178.92億元，占比近9成。

一邊是雅居樂 “高喊”聚焦文旅，另一邊卻是2018年4月隨著海南出臺(tái)全域限購政策，雅居樂清水灣項(xiàng)目受挫。據(jù)了解，由于受到海南限購影響，2018年雅居樂海南區(qū)域銷售業(yè)績(jī)并不理想。據(jù)雅居樂2018年年報(bào)顯示，海南及云南區(qū)域?qū)ρ啪訕返臉I(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比出現(xiàn)下滑，由2017年的22.3%下降至19%，不及華南區(qū)域和華東區(qū)域。

文旅地產(chǎn)由于前期投入大，整體開發(fā)周期長(zhǎng)，回籠資金困難，過多的依賴于自然環(huán)境，回報(bào)率不確定以及項(xiàng)目開發(fā)后失敗率高等因素，這都對(duì)房企的資金實(shí)力、項(xiàng)目整體規(guī)劃能力提出了更高的要求。

另外，中金公司發(fā)布報(bào)告，將雅居樂由推薦下調(diào)至回避，同時(shí)認(rèn)為對(duì)雅居樂的估值過高下調(diào)目標(biāo)價(jià)21%至9.72港元，并且提出雅居樂2018年核心凈利潤(rùn)67億元，同比增長(zhǎng)11%，低于一致預(yù)期10%，主要因?yàn)槭杖雰H同比增長(zhǎng)9%至561億元，低于一致預(yù)期8%，因此，認(rèn)為雅居樂能否完成2019年銷售同比增長(zhǎng)10%達(dá)到1130億元存在不確定性。

另外，值得注意的是，2014～2016年，雅居樂負(fù)債情況較為穩(wěn)健，三年內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率分別為66.76%、64.20%、66.48%；但2017和2018年兩年，負(fù)債率已經(jīng)逐漸攀升至72.96%和76.14%，總負(fù)債規(guī)模也急劇攀升。實(shí)際借貸利率為6.49%，較上年度上升29個(gè)基點(diǎn)。

為什么傳統(tǒng)開發(fā)型企業(yè)轉(zhuǎn)型做文旅地產(chǎn)？它的盈利模式是怎樣的？在轉(zhuǎn)型的過程中有什么難點(diǎn)和痛點(diǎn)？對(duì)此，資深房地產(chǎn)評(píng)論家薛建雄表示，文旅地產(chǎn)的商業(yè)邏輯在于企業(yè)可以低價(jià)拿地，低成本先開發(fā)，回籠資金之后，再對(duì)后期大規(guī)模投資，從而拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。薛建雄舉例稱，近年來，在萬達(dá)、恒大的帶動(dòng)之下，文旅地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多項(xiàng)目都是企業(yè)先高資金投入配套設(shè)施，進(jìn)而才能將周邊的住宅出售，回籠資金。

但是，文旅地產(chǎn)由于前期投入大，整體開發(fā)周期長(zhǎng)，回籠資金困難，過多的依賴于自然環(huán)境，回報(bào)率不確定以及項(xiàng)目開發(fā)后失敗率高等因素，這都對(duì)房企的資金實(shí)力、項(xiàng)目整體規(guī)劃能力提出了更高的要求。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，文旅地產(chǎn)的痛點(diǎn)在于市場(chǎng)的消費(fèi)需求和投資是完全脫節(jié)的，投資端投資力度比較大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，消費(fèi)端對(duì)于文化旅游的消費(fèi)需求每天都會(huì)發(fā)生變化，導(dǎo)致很多文旅項(xiàng)目還沒進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段就被淘汰，因此，長(zhǎng)周期的開發(fā)模式與消費(fèi)需求的日新月異，變化頻率很快是文旅地產(chǎn)的一個(gè)很重要的痛點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)建議，房企在轉(zhuǎn)型的時(shí)候應(yīng)該注意的是，不應(yīng)該過多地復(fù)制項(xiàng)目，而是要做出精品項(xiàng)目，例如迪士尼并沒有大規(guī)模布局很多項(xiàng)目，而是將僅有的幾個(gè)項(xiàng)目做出品牌。

同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，文旅項(xiàng)目失敗的概率大約為80%～90%，這種高失敗率也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)文旅項(xiàng)目提成了更高的要求。張宏偉建議，企業(yè)在開始嘗試之初應(yīng)放慢步伐，先進(jìn)行0～1的嘗試模式，走通之后再進(jìn)行廣泛布局。

2019年對(duì)于雅居樂而言，是多元化發(fā)展的關(guān)鍵之年，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴(yán)的背景之下，如何做好地產(chǎn)主要板塊，多元化發(fā)展如何形成合力而非彼此掣肘或彼此獨(dú)立，對(duì)于雅居樂而言，有著不小的考驗(yàn)，《商學(xué)院》亦將持續(xù)關(guān)注。