董枳君

融創(chuàng)變了，從原來(lái)的激進(jìn)派到如今的穩(wěn)健派。

2018年的地產(chǎn)行業(yè)，被提及最多的關(guān)鍵詞是“寒冬”。在行業(yè)降溫的大背景下，融創(chuàng)依舊穩(wěn)健前行。

2019年3月29日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱融創(chuàng)，01918.HK）發(fā)布2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示2018年融創(chuàng)及其聯(lián)屬公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約4608.3億元，同比增長(zhǎng)27.3%，蟬聯(lián)行業(yè)第四名。

強(qiáng)勁的利潤(rùn)增長(zhǎng)、寬裕的現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)可控的杠桿率，大多數(shù)企業(yè)很難三者兼具，但融創(chuàng)做到了。

過(guò)去一年，融創(chuàng)在規(guī)模穩(wěn)定擴(kuò)張、銷售回款提速的同時(shí)，通過(guò)利用多元化的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿。

“房企既要有規(guī)模，也要抓效益。在不同的發(fā)展階段有不同的策略，對(duì)于現(xiàn)階段的融創(chuàng)來(lái)講，效益是重中之重。”融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)，融創(chuàng)會(huì)繼續(xù)專注于房地產(chǎn)主業(yè)，保持審慎拿地態(tài)度，在堅(jiān)實(shí)的優(yōu)勢(shì)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

2019年，融創(chuàng)為自己定下的目標(biāo)是5500億元，與2018年相比增長(zhǎng)近20%。當(dāng)然，對(duì)于現(xiàn)在的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，規(guī)模之上更多的是質(zhì)與量的雙增長(zhǎng)。

融創(chuàng)式穩(wěn)健增長(zhǎng)

融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保持著持續(xù)穩(wěn)健。財(cái)報(bào)顯示，2018年融創(chuàng)歸屬于集團(tuán)的權(quán)益合同銷售金額為3262.8億元，同比增長(zhǎng)23%。通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)2016～2018年的三年合同銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)75%，遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)房企整體銷售額年復(fù)合增長(zhǎng)率40%的水平。

從營(yíng)收和凈利潤(rùn)方面來(lái)看，2018年融創(chuàng)中國(guó)營(yíng)收1247.5億元，同比增長(zhǎng)89.4%；凈利潤(rùn)165.7億元，同比增長(zhǎng)50.6%，繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。另外，2018年該公司毛利率達(dá)25%，同比增長(zhǎng)4.31%，權(quán)益凈利率提升至12.4%。

在業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，融創(chuàng)凈負(fù)債率水平穩(wěn)步下降。財(cái)報(bào)顯示，截至2018年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率同比減少52.5個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此，2018年該公司現(xiàn)金余額1202億元，同比增長(zhǎng)24%，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入凈額527.3億元，現(xiàn)金流充裕且持續(xù)為正。目前，融創(chuàng)總資產(chǎn)7166.06億元，同比增長(zhǎng)15%；所有者權(quán)益727.20億元，同比增長(zhǎng)20%。

事實(shí)上，自2018年來(lái)，UBS（瑞銀）、摩根斯丹利等機(jī)構(gòu)紛紛給予融創(chuàng)“首選買入”評(píng)級(jí)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jī)成長(zhǎng)具有較好的導(dǎo)向，繼續(xù)體現(xiàn)了其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)領(lǐng)袖地位。凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)也充分體現(xiàn)了融創(chuàng)較好的盈利能力，尤其是和其部分項(xiàng)目收購(gòu)有關(guān)。通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目，能夠在很大程度上降低成本，這是利好相關(guān)費(fèi)用成本的節(jié)約和盈利空間的擴(kuò)大的。

融創(chuàng)財(cái)報(bào)顯示，從2012年開始的5年來(lái)，公司的銷售額從356億元開始一路猛進(jìn)，到2016年翻了4倍多。進(jìn)入2016年，融創(chuàng)開始在各大城市進(jìn)行持續(xù)全國(guó)化發(fā)展。

2017年以來(lái)，先后斥巨資收購(gòu)樂(lè)視網(wǎng)、樂(lè)視影業(yè)、樂(lè)視致新部分股權(quán)，隨后又接盤了萬(wàn)達(dá)文旅、酒店項(xiàng)目，還拿下了金科股份、北京鏈家、北京融智瑞峰、成都聯(lián)創(chuàng)融錦、上海隆視、天津星耀、重慶華城富麗等多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，在今后幾年中，融創(chuàng)中國(guó)出現(xiàn)業(yè)績(jī)爆發(fā)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)還在于其在前幾年中，對(duì)行業(yè)周期的精準(zhǔn)把握，并以此采取的一系列資本手段。

融創(chuàng)的銷售增速得以快速增長(zhǎng)同其深耕策略、城市布局和價(jià)格合理的土儲(chǔ)有很大的關(guān)系。

據(jù)融創(chuàng)中國(guó)公開的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)2019年全年總可售貨值7834億元，約84%位于一二線城市，充足的可售貨值為增長(zhǎng)提供保障。

融創(chuàng)的銷售增速得以快速增長(zhǎng)同其深耕策略、城市布局和價(jià)格合理的土儲(chǔ)有很大的關(guān)系。

2018年，融創(chuàng)旗下有16個(gè)城市公司銷售金額突破100億元，其中超過(guò)300億元的城市有重慶、青島；在上海、杭州、鄭州和濟(jì)南銷售則突破200億元；北京、成都等9個(gè)城市站穩(wěn)了100億元。

從2018年8月開始，三四線城市樓市迅速冷卻，孫宏斌明確表示，未來(lái)基本不會(huì)進(jìn)入三四線城市。

“一二線城市的項(xiàng)目收購(gòu)中，改造成本相對(duì)不高，對(duì)于此類城市的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，人口消化能力也較強(qiáng)，這都是值得關(guān)注和肯定的?！眹?yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)。

慢跑2019 未來(lái)可期

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)以“謹(jǐn)慎安全”為2019年定調(diào)；另一方面，孫宏斌給出了5500億元的銷售目標(biāo)，增幅約為20%，這在大型房企中算是給出較高增速的企業(yè)。

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)跨界轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為潮流，足球、汽車、農(nóng)業(yè)、新科技等領(lǐng)域都成為房企新的掘金地。但對(duì)于跨界轉(zhuǎn)型這件事，孫宏斌給出了堅(jiān)定地回答：“房地產(chǎn)是主業(yè)”。

“2018年10月到現(xiàn)在，我們?cè)谝欢€城市拿了一批比較好的地。現(xiàn)在很多城市土地市場(chǎng)偏熱，地價(jià)比較高，而我們對(duì)銷售市場(chǎng)判斷沒(méi)有那么樂(lè)觀，所以在拿地策略上今年會(huì)比較謹(jǐn)慎。”對(duì)于2019年土儲(chǔ)擴(kuò)張的問(wèn)題，孫宏斌坦言。

2018年，融創(chuàng)進(jìn)一步提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)控拿地節(jié)奏和規(guī)模，充分發(fā)揮在并購(gòu)領(lǐng)域的口碑和影響力，通過(guò)收購(gòu)泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目等進(jìn)一步增加了優(yōu)質(zhì)土地的儲(chǔ)備。同時(shí)，隨著四季度土地價(jià)格漸趨合理，抓住機(jī)會(huì)在一二線核心城市補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

“融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備規(guī)模較為集中，過(guò)去來(lái)看，房地產(chǎn)管控的力度太大了，這往往會(huì)有各類新的問(wèn)題；但現(xiàn)在來(lái)看，到了2019年會(huì)有較好的反彈機(jī)會(huì)，所以實(shí)際上土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是合理到位的?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

除此之外，作為“中國(guó)高端精品生活創(chuàng)領(lǐng)者”和“中國(guó)家庭美好生活整合服務(wù)商”，融創(chuàng)在進(jìn)一步鞏固了土地儲(chǔ)備和產(chǎn)品服務(wù)能力等核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，圍繞“地產(chǎn)+”美好生活，高起點(diǎn)布局文旅與文化產(chǎn)業(yè)，形成了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化已成為該公司四大戰(zhàn)略板塊。

2018年，融創(chuàng)成立了自己的文旅集團(tuán)。并通過(guò)與萬(wàn)達(dá)的交易，收購(gòu)了一支架構(gòu)完整、經(jīng)驗(yàn)豐富的文旅團(tuán)隊(duì)，成立了融創(chuàng)文旅設(shè)計(jì)院、文旅建設(shè)事業(yè)部，實(shí)現(xiàn)了對(duì)文旅城從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的一體化管理，有效提高了文旅產(chǎn)品的打造能力，支持文旅產(chǎn)品的持續(xù)優(yōu)化，文旅板塊經(jīng)營(yíng)效率不斷提升和價(jià)值釋放打下了良好基礎(chǔ)。

據(jù)融創(chuàng)方面透露，融創(chuàng)計(jì)劃在全國(guó)建設(shè)10座文旅城、4個(gè)旅游度假區(qū)和9個(gè)文旅小鎮(zhèn)。在每一座文旅城，有樂(lè)園、商業(yè)、酒店三個(gè)主要業(yè)態(tài)，包括雪世界、水世界、海世界、電影世界、體育世界、秀場(chǎng)、大劇院、會(huì)議中心等。

融創(chuàng)方面表示，面對(duì)2018年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，融創(chuàng)積極主動(dòng)應(yīng)對(duì)，堅(jiān)持強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、控投資、降杠桿的整體運(yùn)營(yíng)策略，憑借長(zhǎng)年積累而形成的多方面合力，厚積薄發(fā)步入業(yè)績(jī)加速釋放期。與此同時(shí)，融創(chuàng)的增長(zhǎng)更加全面、均衡、穩(wěn)健、充滿潛力，始終走在高質(zhì)量發(fā)展的正確道路上。