胡嘉琦

近日，閩系房企泰禾集團（000732.SZ）不平靜。副總裁余智晟失聯(lián)、人員“換血”、執(zhí)行副總裁張晉元或近期離職的消息甚囂塵上；資金鏈緊張、出售股權(quán)緩解資金壓力的消息也不斷爆出。

2019年4月12日晚間，泰禾集團股份有限公司發(fā)布2018年年度報告和2019年第一季度報，2018年報顯示，泰禾集團2018年實現(xiàn)營業(yè)總收入309.85億元，比上年同期增長27.35%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為25.55億元， 比上年同期增長20.25%。

截至2019年3月末，泰禾集團總資產(chǎn)2472.78億元，總負債為2090.77億元，凈資產(chǎn)為 382.01億元。截至2019年3月末，泰禾集團資產(chǎn)負債率為84.55%，較2017年底下降了3.28個百分點；凈負債率為279.19%，較2017年底下降196個百分點。兩項指標雖有改善，但相比同業(yè)，泰禾集團的負債率水平仍然處于高位。未來一年內(nèi)，該公司將有461億元短債需要償還。

與此同時，投行及評級機構(gòu)對其過高的債務(wù)及杠桿水平表示擔憂。2018年5月9日和10月17日，國際評級機構(gòu)標普和惠譽先后將泰禾集團的主體信用評級由“B”下調(diào)至“B-”，同時將該公司的無抵押債券下調(diào)至“CCC+”。值得注意的是，在克而瑞排名的TOP20房企里，國際評級機構(gòu)給予泰禾集團的評級最低。

泰禾集團創(chuàng)辦于1996年，是一家起家于福建的民營房企，2010年通過借殼在A股上市。泰禾集團早年主要在福建、北京一帶開發(fā)房地產(chǎn)項目，以打造中式高端豪宅“院子”系列產(chǎn)品而頗受業(yè)界關(guān)注。此后，泰禾集團推行全國戰(zhàn)略，版圖擴張至29個一二線城市，旗下項目達90余個。2013年至2015年，泰禾集團以“黑馬”的姿態(tài)頻頻高價拿地，一度被稱為“地王收割機”。

但是，由于泰禾集團銷售額回款速度受制于產(chǎn)品形態(tài)等因素，泰禾集團現(xiàn)金回款速度及現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率遠低于萬科、碧桂園等高周轉(zhuǎn)房企。2018年前三季度，現(xiàn)金回款率約38.95%。同期行業(yè)龍頭萬科（000002. SZ）現(xiàn)金回款率為68.93%。國際評級機構(gòu)標普指出，泰禾集團現(xiàn)金回款率顯著低于70%～80%的行業(yè)平均水平。

而泰禾集團在經(jīng)歷了7個財政年度經(jīng)營性現(xiàn)金流為負后，通過出售資產(chǎn)、降價銷售等方式回籠資金，終于在2018年度實現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。財報顯示，自2018年第二季度以來，泰禾集團經(jīng)營性現(xiàn)金流為凈流入139.31億元，而2017年同期為凈流出125.53億元。

這與泰禾集團降低價格回籠資金有很大關(guān)系，據(jù)《商學院》記者致電泰禾集團多個樓盤發(fā)現(xiàn)，泰禾集團北京區(qū)域多個樓盤都存在特價房，尤其是2019年第一季度，北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額100億元。

頻繁出售資產(chǎn)

出售資產(chǎn)是泰禾集團改善現(xiàn)金流方式之一。2018年度，泰禾集團先后出售了11家下屬公司，其中包含5宗億元級別的股權(quán)出售項目，據(jù)《商學院》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，5宗億元級別的股權(quán)出售有4宗發(fā)生在2018年四季度。

2019年3月27日，泰禾集團股份有限公司全資子公司廈門泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又與世茂房地產(chǎn)控股有限公司持股公司廈門悅霖企業(yè)管理有限公司簽署《漳州泰禾紅樹灣項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，廈門泰禾向廈門悅霖轉(zhuǎn)讓廈門泰禾持有的漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)，本次交易前，廈門泰禾持有漳州泰禾100%股權(quán)，交易完成后，廈門泰禾持有漳州泰禾60%股權(quán)，漳州泰禾仍納入公司合并報表范圍。據(jù)悉，交易總對價為6.34億元。雙方將合作開發(fā)漳州紅樹灣項目。此次轉(zhuǎn)讓是泰禾在一個月內(nèi)第三次轉(zhuǎn)讓股份。

泰禾集團出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略股東都是解決資金問題，這一過程還沒有完成，泰禾或?qū)^續(xù)出售資產(chǎn)。

泰禾集團出售股權(quán)的原因是什么？是由于資金短缺嗎？泰禾是否存在資金鏈斷裂的風險？引入戰(zhàn)略投資者由于這個原因嗎？出售股權(quán)是否能暫解資金之渴？對此，《商學院》記者向泰禾集團方面發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿日期，未收到回復。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，泰禾集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓說明其資金方面是有壓力的，往往是負債數(shù)據(jù)太高，或者說有債務(wù)兌付的壓力，這個時候企業(yè)肯定會拋售項目。

同策研究院首席分析師張宏偉認為，泰禾的產(chǎn)品相對來說偏改善和高端，但是現(xiàn)階段各個城市存在限價，泰禾集團的產(chǎn)品在市場的情況不容樂觀。

限價、回款慢、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的償債壓力早已壓得泰禾喘不過氣。在這種情況下，泰禾集團對資金的需求日益凸顯。張宏偉認為，為了緩解資金壓力，泰禾集團只能通過出售股權(quán)的方式加快回款。然而，雖然出售股權(quán)的方式在一定程度上可以解決燃眉之急，但是最本質(zhì)的解決方式是通過加快銷售或是通過資本市場融資，借助資本的力量來解決資金之渴才是長久之計。

廈門泰禾向廈門悅霖轉(zhuǎn)讓廈門泰禾持有的漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)，已經(jīng)是泰禾6天之內(nèi)第三次出售股權(quán)，在此之前，3月25日，泰禾集團股份有限公司發(fā)布公告，宣布轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權(quán)及相應(yīng)債務(wù)予另一家閩系房企世茂股份，雙方將合作開發(fā)南昌茵夢湖國際旅游度假區(qū)項目，總交易對價為18.06億元。據(jù)悉，南昌茵夢湖項目是泰禾集團于2018年9月28日以總對價約為10.3億元的價格完成對其的全盤收購。這一前后耗資29.3億元的大手筆讓有“并購狂魔”之稱的泰禾集團被業(yè)界矚目。

2019年3月22日，泰禾集團股份有限公司公告稱，向世茂股份出售杭州藝輝商務(wù)咨詢有限公司51%的股權(quán)。此次股權(quán)交易對價為3.79億元，此外，接盤方世茂股份還需按比例承擔該項目前期貸款約7.14億元。交易完成后，杭州藝輝將不再納入公司合并報表范圍。泰禾集團表示，這筆交易可增加歸屬于上市公司股東的凈利潤約7987.50萬元，杭州藝輝間接擁有一宗位于杭州西湖區(qū)的房地產(chǎn)項目。據(jù)了解，2016年11月，泰禾集團以14億元總價、7631元/平方米單價拍下上述地塊，地上建筑面積為18.35萬平方米。泰禾集團原計劃將其打造成一個包含寫字樓、商場的綜合體。

“泰禾集團出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略股東都是為解決資金問題，這一過程還沒有完成，泰禾或?qū)^續(xù)出售資產(chǎn)?！睆埡陚Α渡虒W院》記者說。

泰禾集團還在繼續(xù)尋求出售資產(chǎn)。據(jù)多名業(yè)內(nèi)人士稱，泰禾集團與世貿(mào)股份仍在接洽其它項目，此外，泰禾集團還與融創(chuàng)中國（01918.HK）、華僑城A（000069.SZ）、信達等房企同業(yè)洽談過合作事宜，主要是涉及廈門、廣州等地的項目股權(quán)合作。

人員調(diào)整持續(xù)“發(fā)酵”

據(jù)此前多家媒體報道，加盟泰禾集團不足一年的副總裁余智晟自2019年4月8日起失聯(lián)。余智晟失聯(lián)的原因是什么？是否會影響泰禾集團的正常運營？

對此，《商學院》記者向泰禾集團方面發(fā)出采訪提綱，泰禾集團回復稱“公司正在與相關(guān)機構(gòu)核實。該事件不會影響公司正常業(yè)務(wù)發(fā)展。”

據(jù)公開資料顯示，余智晟1974年生，畢業(yè)于中南政法學院，2018年5月進入泰禾集團。2019年1月，余智晟接替伍小峰成為泰禾新一任分管品牌的副總裁，主要負責廣州、深圳區(qū)域的地產(chǎn)項目。

巧合的是，1993年，余智晟曾任深圳市龍崗區(qū)人民檢察院書記員，彼時，直屬領(lǐng)導為深圳市前市委副書記、政法委書記、社工委書記李華楠。而今年4月10日，李華楠因違反政治紀律被“雙開”。

除此之外，加盟泰禾集團前，余智晟曾在中科創(chuàng)金融控股集團旗下的中科創(chuàng)公益基金會任執(zhí)行理事長。據(jù)了解，這家基金會隸屬于中科創(chuàng)集團，由軍人出身的張偉創(chuàng)建，最初以融資擔保、保理、租賃等傳統(tǒng)金融服務(wù)為基礎(chǔ)。

同為4月10日這一天，中科創(chuàng)金融控股集團有限公司因涉黑犯罪被深圳市公安局通報。余智晟的此次失聯(lián)是否與此有關(guān)，引起多方猜測。不過，目前仍無法確認余智晟的失聯(lián)是否與深圳政法系統(tǒng)變動，以及中科創(chuàng)金融控股集團被查有關(guān)。

除余智晟失聯(lián)外，據(jù)接近泰禾集團的內(nèi)部人士向《商學院》記者透露，泰禾集團將進行人員調(diào)整，原執(zhí)行副總裁張晉元或?qū)㈦x職，原主管設(shè)計部的領(lǐng)導也將離開，設(shè)計部門或?qū)㈦x職一批員工，人力資源部門已經(jīng)做好招募新員工的準備。

對此，《商學院》記者就張晉元本人或?qū)㈦x職及設(shè)計部門人員“換血”情況向泰禾集團方面求證，對方以上市公司制度為由未做任何回復。

據(jù)公開資料顯示，張晉元畢業(yè)于斯坦福大學，曾就職于IBM中國、麥肯錫，2011年開始進入地產(chǎn)界，從萬科、華夏幸福到泰禾，現(xiàn)今，據(jù)張晉元擔任泰禾執(zhí)行副總僅過去一年的時間。而2018年在區(qū)域任職時，面對媒體的采訪，張晉元表示泰禾是一家講究效率的企業(yè)，扁平化管理運作，決策迅速。而如今張晉元或許遇到了掣肘，才有離職傳言的不脛而走。

2018年以來，市場上關(guān)于泰禾集團“不行了”的聲音不絕于耳。從2018年開始，泰禾集團通過裁員來減少公司人力成本?！安脝T潮”波及北京、上海多地，總規(guī)模達二三百人。對此，泰禾內(nèi)部人士透露，學歷背景是或走或留的重要考核指標，本科“雙非”學歷讓相信英雄不問出處的地產(chǎn)人只得另覓他處。據(jù)泰禾內(nèi)部人士透露，“泰禾集團裁員行動仍在持續(xù)進行，區(qū)域公司要求每個部門都走一個人?！?/p>

2018年以來，泰禾集團進行大規(guī)模、深層次的人事調(diào)整，引進龍湖煙臺原總經(jīng)理李亮、西安萬科原總經(jīng)理錢嘉、萬達企業(yè)文化中心原副總經(jīng)理伍小峰、華夏幸福地產(chǎn)集團原財務(wù)總經(jīng)理李斌等一眾職業(yè)經(jīng)理人。同時，也離職了一批老將，包括財務(wù)總監(jiān)羅俊、上海區(qū)域副總經(jīng)理鄂宇、集團副總裁丁毓琨、副總裁沈力男。

泰禾集團董事長黃其森提出“精英文化、奮斗文化”的“千人計劃”，這一計劃涵蓋全集團各板塊條線，211、985院校畢業(yè)者是人員引進的基本條件。業(yè)內(nèi)人士分析，房企的人員結(jié)構(gòu)調(diào)整多是為了節(jié)約用人成本，實現(xiàn)人力資源的“高周轉(zhuǎn)、低成本”。但是，這也存在部分核心技術(shù)流失的風險。泰禾引進多領(lǐng)域人才能否解決房企困境，帶來業(yè)績增長是一個尚需時間解答的問題。