胡嘉琦

2019年2月13日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)龍湖集團(tuán)，0960.HK）發(fā)布公告，披露了2019年1月銷(xiāo)售情況：實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售149.4億元，合同銷(xiāo)售面積95.8萬(wàn)平方米。

《商學(xué)院》記者對(duì)比了龍湖集團(tuán)2018年同期的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，今年1月銷(xiāo)售額同比下降6.74%，銷(xiāo)售面積同比下降約17.06%。

2019年開(kāi)年，龍湖集團(tuán)更大的動(dòng)作則在于管理層出售股份、減持套現(xiàn)。2019年1月初，龍湖集團(tuán)CEO及執(zhí)行董事邵明曉減持200萬(wàn)股龍湖集團(tuán)股份；1月17日，龍湖集團(tuán)再遭大股東龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍的前夫減持。1月17日早間，龍湖集團(tuán)公告披露，公司主要股東佳辰發(fā)展國(guó)際有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“佳辰發(fā)展”）擬出售公司1.5億股股份，擬出售價(jià)格為22.70港元/股，總計(jì)約為34.05億港元。

此外，龍湖集團(tuán)長(zhǎng)租公寓前景不明，多名高管陸續(xù)離職，都為龍湖集團(tuán)2019年能否健康發(fā)展帶來(lái)了諸多不確定因素。

市值“蒸發(fā)”133.72億港元

大股東持續(xù)減持股份的原因是什么？

資深房地產(chǎn)評(píng)論人、投行、香港保薦人黃立沖認(rèn)為，龍湖集團(tuán)大股東對(duì)于股份的出售給市場(chǎng)提供了一個(gè)負(fù)面的消息，說(shuō)明龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士并不看好龍湖集團(tuán)的未來(lái)，因此，這對(duì)于龍湖股價(jià)的未來(lái)是不利的。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《商學(xué)院》記者分析稱(chēng)，減持套現(xiàn)受多種因素的影響。第一，或是對(duì)此類(lèi)企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)持悲觀態(tài)度。第二，此類(lèi)企業(yè)的部分管理業(yè)務(wù)要退出，所以持股方面會(huì)有調(diào)整。第三，套現(xiàn)或也和資金壓力有關(guān)，所以會(huì)有此類(lèi)套現(xiàn)的做法。

對(duì)此，龍湖集團(tuán)品牌回復(fù)《商學(xué)院》記者稱(chēng)，“此次是蔡總（蔡奎）家族信托配股，而非龍湖集團(tuán)上市平臺(tái)，這是蔡總及其家族基金資產(chǎn)配置的安排，不影響龍湖集團(tuán)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)。”

但是資本市場(chǎng)似乎并不買(mǎi)賬，據(jù)wind顯示，1月17日，龍湖集團(tuán)股價(jià)快速下行，一度暴跌超9.1%。

在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面，龍湖集團(tuán)2018全年銷(xiāo)售額2006.4億元，與上年同期相比增長(zhǎng)28.5%，“踩線”完成了此前定下的2000億元的目標(biāo)。但鑒于同業(yè)更快的發(fā)展速度，龍湖集團(tuán)在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模排名中，較2017年的第八位退后兩位至第十位，被華潤(rùn)置地和新城控股趕超。另外，在克爾瑞銷(xiāo)售排行榜中，龍湖集團(tuán)2018年的銷(xiāo)售額位列第十，較2017年下降了兩個(gè)名次。

長(zhǎng)租公寓“戰(zhàn)略陷阱”

房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)乏力，諸多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，龍湖集團(tuán)也不例外。

龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在2019年1月5日舉行的媒體交流會(huì)上提出，龍湖集團(tuán)要走四大主航道發(fā)展策略，分別在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和智慧服務(wù)四個(gè)方面著手。邵明曉表示，希望用不長(zhǎng)的時(shí)間，把龍湖集團(tuán)的服務(wù)收入從100億元做到超過(guò)1000億元，希望2019年成為龍湖服務(wù)收入過(guò)100億元的“元年”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于多元化業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，說(shuō)明其在持續(xù)走輕資產(chǎn)的模式，或者說(shuō)輸出管理和品牌。不過(guò)類(lèi)似邏輯在很多開(kāi)發(fā)商中也是存在的，很多開(kāi)發(fā)商也是在積極做投資，尤其是長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，但是市場(chǎng)表現(xiàn)是比較一般的。

龍湖集團(tuán)副總裁李楠曾公開(kāi)表示：“到2020年，龍湖商業(yè)旗下開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超50座。”而對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，邵明曉曾表示，2018年長(zhǎng)租公寓“冠寓”將新開(kāi)業(yè)5萬(wàn)間左右。但是，據(jù)公開(kāi)資料顯示，“冠寓”2018年的開(kāi)店規(guī)模似乎并不及預(yù)期。

長(zhǎng)租公寓對(duì)于地產(chǎn)商而言或是戰(zhàn)略陷阱，地產(chǎn)商做長(zhǎng)租公寓會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將會(huì)越來(lái)越差，也會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。

龍湖集團(tuán)2018年中報(bào)顯示，截至2018年上半年，“冠寓”已在16個(gè)城市開(kāi)業(yè)，累計(jì)超過(guò)2萬(wàn)間，較2017年底的1.5萬(wàn)間僅多出約5000間。龍湖集團(tuán)官網(wǎng)顯示，“冠寓”目前已進(jìn)入31個(gè)城市，開(kāi)業(yè)間數(shù)仍為“2w+”。冠寓2018上半年?duì)I收僅為1.38億元，占龍湖集團(tuán)總營(yíng)業(yè)額的0.5%。同時(shí)，冠寓開(kāi)業(yè)三個(gè)月以上的物業(yè)入住率為90.1%，開(kāi)業(yè)三個(gè)月以?xún)?nèi)的入住率則只有38.7%。

“對(duì)于此類(lèi)入住率的現(xiàn)象來(lái)說(shuō)，也說(shuō)明租賃市場(chǎng)一個(gè)非常尷尬的地方，即當(dāng)前此類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)還是有壓力的。長(zhǎng)租公寓確實(shí)是市場(chǎng)的發(fā)展紅利，但是實(shí)際上很多長(zhǎng)租公寓也會(huì)面臨很多壓力，類(lèi)似出租情況很難因?yàn)楫a(chǎn)品品牌運(yùn)作或其他因素而上升，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)相對(duì)更為自由，很多消費(fèi)需求不見(jiàn)得會(huì)來(lái)租賃此類(lèi)房源?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

黃立沖認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓對(duì)于地產(chǎn)商而言或是戰(zhàn)略陷阱，地產(chǎn)商做長(zhǎng)租公寓會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將會(huì)越來(lái)越差，也會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。地產(chǎn)的成本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理能力、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是絕對(duì)不適合做長(zhǎng)租公寓的。比如說(shuō)萬(wàn)科基本上已經(jīng)停止長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張，萬(wàn)科走過(guò)的彎路就可以給龍湖做一個(gè)參考。另外，龍湖有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是消耗現(xiàn)金流很大的業(yè)態(tài)。

有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓只有出租率達(dá)到95%才有可能盈利。黃立沖認(rèn)為，如果一個(gè)長(zhǎng)租公寓需要95%入駐率才能盈利，這種商業(yè)模式是不應(yīng)該存在的或是生存不了的。因此，黃立沖對(duì)《商學(xué)院》記者說(shuō)，“我對(duì)龍湖冠寓以及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)持負(fù)面態(tài)度?！?h3>多名高管離職

據(jù)此前媒體報(bào)道，2018年包括副總裁胡浩在內(nèi)，龍湖集團(tuán)共有8位高管先后離職。多名高管頻繁離職的原因是什么？是否會(huì)引起龍湖集團(tuán)內(nèi)部的不穩(wěn)定？是否意味著公司將調(diào)整戰(zhàn)略方向？

對(duì)此，龍湖集團(tuán)回復(fù)《商學(xué)院》記者稱(chēng)，2018年龍湖集團(tuán)提出“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，積極進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在推行新戰(zhàn)略的過(guò)程中，出現(xiàn)一些人事的調(diào)整是十分正常的，這是雙方雙向選擇的結(jié)果。高管的離職在任何公司都是正常現(xiàn)象，為行業(yè)產(chǎn)出人才同樣也是龍湖的使命。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，高管頻頻調(diào)整也說(shuō)明了一點(diǎn)，即當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)還是需要看到，同類(lèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，部分給予更好的薪酬和工作崗位，這都會(huì)引起各類(lèi)高管的變動(dòng)和調(diào)整。

黃立沖認(rèn)為，很多高管離職是因?yàn)殡y以適應(yīng)公司調(diào)整的新戰(zhàn)略，但是并不意味著高管離職就等于是公司的問(wèn)題，但是同時(shí)也說(shuō)明了龍湖調(diào)整戰(zhàn)略方向至少在早期是不受高管認(rèn)可的。

龍湖集團(tuán)進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整能否適應(yīng)市場(chǎng)的需求。對(duì)此，《商學(xué)院》記者將持續(xù)關(guān)注。