張旗 孫沛鈺

摘要：在十九大政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)日漸蓬勃，然而限制其擴(kuò)大規(guī)模的主要原因之一是融資的困難。其中有資本市場(chǎng)尚待建設(shè)的緣故，也與融資產(chǎn)品的稀缺以及投資者對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的了解較少有關(guān)。本文選擇從2016年1月份到2018年12月份這期間恒生房地產(chǎn)指數(shù)基金的行情和央行基準(zhǔn)利率作為因變量，物價(jià)指數(shù)、國(guó)房景氣指數(shù)、工業(yè)增加量增長(zhǎng)率及上證綜指作為自變量建立VAR向量自回歸模型，探究REITs的收益穩(wěn)定性。研究結(jié)果表明，相比之下，REITs是收益表現(xiàn)良好的投資選擇，即使在經(jīng)濟(jì)低迷情況下依然有較穩(wěn)定的收益情況。

關(guān)鍵詞：宏觀市場(chǎng);房產(chǎn)租賃;融資難

中圖分類號(hào)：F832.49;F299.23 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）015-0343-01

一、文獻(xiàn)綜述

徐光遠(yuǎn)、焦穎和何杰（2018）通過(guò)ARMA模型得出，REITs波動(dòng)幅度和頻度都小于上證指數(shù)，投資收益具有一定的穩(wěn)定性。鄒靜和王洪衛(wèi)（2018）指出REITs的收益與股票市場(chǎng)或債券市場(chǎng)有低相關(guān)性，故可有效發(fā)揮REITs在資本配置中的作用。以上文獻(xiàn)從不同角度對(duì)REITs收益情況進(jìn)行了研究，但在REITs與借貸收益的對(duì)比方面，還處于空白。

二、模型設(shè)定及變量選取

本文以我國(guó)CPI、工業(yè)增加值增長(zhǎng)率、上證指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)四個(gè)宏觀指標(biāo)變量為自變量，以香港恒生房地產(chǎn)基金指數(shù)中的大陸地產(chǎn)的基金收益率、貸款基準(zhǔn)利率為因變量，通過(guò)VAR模型，探究REITs相比借貸融資是否有更強(qiáng)大的抗宏觀風(fēng)險(xiǎn)的能力。

三、實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與VAR模型構(gòu)建

本文經(jīng)過(guò)單位根檢驗(yàn)后獲知，在5%的顯著性水平下，REITs、LOAN、CPI、HOUSE、IVA和SHINDEX的ADF統(tǒng)計(jì)量均小于臨界值且p值小于0.05，通過(guò)了ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

本文通過(guò)eviews進(jìn)行分析，得出第一個(gè)模型選擇建立滯后2期的VAR模型。第二個(gè)模型選擇建立滯后3期的VAR模型。通過(guò)AR圖表檢驗(yàn)?zāi)Ｐ推椒€(wěn)性可得，所有特征根的倒數(shù)值都在單位圓之內(nèi)，這兩個(gè)模型都是穩(wěn)定的。

2.方差分解（見表1）

通過(guò)LOAN的方差分解情況來(lái)看，LOAN受自身影響最大，占90%左右，且影響隨時(shí)間增長(zhǎng)而逐漸減小;IVA對(duì)LOAN的影響位居第二，隨時(shí)間增長(zhǎng)而增大，最高可達(dá)16%;CPI、SHINDEX和HOUSE對(duì)LOAN有一定影響且依次遞減。

通過(guò)對(duì)REITs的方差分解來(lái)看，REITs主要受自身的貢獻(xiàn)影響，占據(jù)90%左右;CPI因素對(duì)REITs的沖擊呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，從l%到4%左右，與物價(jià)影響的人們消費(fèi)情況的變動(dòng)有一定關(guān)系。

四、結(jié)語(yǔ)

方差分解結(jié)果表明，從貸款利率來(lái)看，除了占很大比重的自身沖擊外，工業(yè)增加值增長(zhǎng)率占了相當(dāng)比重，且存在一個(gè)持續(xù)性的不斷加深的沖擊影響，由此表明貸款利率存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，工業(yè)增加值增長(zhǎng)率所占比重隨時(shí)間增長(zhǎng)而逐漸增大，考慮到2008年金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)低迷會(huì)對(duì)國(guó)民投資、消費(fèi)行為的預(yù)期產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而影響借貸利率。

而房地產(chǎn)信托基金的收益率主要是受本身沖擊影響，比如標(biāo)的資產(chǎn)情況、基金管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者績(jī)效等具體因素，宏觀因素的影響總和不到10%，且沒有突出的影響因素，表明以我國(guó)大陸房地產(chǎn)物業(yè)為投資標(biāo)的的這些REITs具有能抵抗宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的特點(diǎn)，在一個(gè)周期內(nèi)無(wú)論經(jīng)濟(jì)高漲和經(jīng)濟(jì)低迷，都有持續(xù)穩(wěn)定的收益。

綜上所述，本文通過(guò)對(duì)比，結(jié)果表明REITs相較借貸產(chǎn)品具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)性，是比較穩(wěn)健的投資工具，特別是在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，REITs的優(yōu)勢(shì)更為明顯，所以相比借債，長(zhǎng)租公寓REITs融資更容易獲得投資者青睞，為長(zhǎng)租公寓提供足夠的資金來(lái)源。因此，建議長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者積極采用REITs拓寬融資渠道，解決融資難題，同時(shí)建議政府對(duì)長(zhǎng)租公寓REITS提供必要的政策支持，如稅收等優(yōu)惠條件，為我國(guó)REITs的成長(zhǎng)成熟提供土壤。