張燕萍

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是指對(duì)目標(biāo)投資項(xiàng)目進(jìn)行方案制定、投資估算、可行性分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，最終做出決策的過(guò)程。因房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策的正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的影響。本文依托在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展工作中的經(jīng)驗(yàn)，擬對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策流程進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并對(duì)如何規(guī)避、降低投資決策過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目投資決策 風(fēng)險(xiǎn)防范

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，近幾年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，房?jī)r(jià)上漲幅度有所減緩，與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始跨區(qū)域發(fā)展，各地土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，土地成本越來(lái)越高，這些都導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)空間被大幅擠壓，地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。為提高項(xiàng)目拓展能力，有效評(píng)估、識(shí)別和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目投資決策的有效性和科學(xué)性，各大房企通過(guò)對(duì)多年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，逐步形成了一整套完整的投資決策流程。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策過(guò)程分析

（一）項(xiàng)目初判和立項(xiàng)階段

項(xiàng)目拓展部門(mén)通過(guò)多渠道獲取項(xiàng)目信息，包括項(xiàng)目所在區(qū)域、具體位置、土地指標(biāo)、規(guī)劃條件、周邊環(huán)境等，并通過(guò)項(xiàng)目實(shí)地考察，對(duì)項(xiàng)目信息、區(qū)域規(guī)劃、市場(chǎng)環(huán)境等方面進(jìn)行初步分析與判斷，識(shí)別投資機(jī)會(huì)，形成項(xiàng)目考察與評(píng)估報(bào)告，報(bào)上級(jí)進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)判。

在此階段，需要把握幾個(gè)要點(diǎn)：項(xiàng)目拓展的區(qū)域要符合企業(yè)整體戰(zhàn)略布局要求;要以企業(yè)制定的土地儲(chǔ)備計(jì)劃作為開(kāi)展項(xiàng)目拓展工作的指導(dǎo)與依據(jù);所選項(xiàng)目要具有良好的市場(chǎng)環(huán)境和合理的預(yù)期收益，初步符合公司對(duì)項(xiàng)目的投資回報(bào)要求;對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，以項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)可控作為項(xiàng)目立項(xiàng)的重要依據(jù)。

（二）項(xiàng)目可行性研究階段

通過(guò)立項(xiàng)確認(rèn)的項(xiàng)目可進(jìn)入可行性研究階段。項(xiàng)目可行性研究是指對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃、開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面深入的研究與論證，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，估算項(xiàng)目投資，測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，分析項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，識(shí)別項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)并提出防范措施，由此確定項(xiàng)目的投資價(jià)值及最終投資方案，作為項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。

在此階段，需要重點(diǎn)把握以下幾點(diǎn)：

其一，深化市場(chǎng)調(diào)查分析，對(duì)宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)資源、項(xiàng)目背景做細(xì)致分析，了解當(dāng)?shù)赝恋亻_(kāi)發(fā)政策、稅收政策、融資環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)水平，樓市發(fā)展動(dòng)態(tài)等信息，為后續(xù)項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)方案提供依據(jù)。

其二，各職能條線分工合作，提出各種可能的開(kāi)發(fā)方案，并對(duì)開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行比較分析。設(shè)計(jì)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息做出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;成本部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)方案，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類(lèi)成本數(shù)據(jù)，并根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排成本現(xiàn)金流支出;銷(xiāo)售部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研確定大致銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間、銷(xiāo)售進(jìn)度及銷(xiāo)售現(xiàn)金流。

其三，在合理預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)各部門(mén)提交的項(xiàng)目收支、現(xiàn)金流量、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)等信息，合理安排項(xiàng)目融資方案，計(jì)算項(xiàng)目稅金，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行估算，并得出用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性的關(guān)鍵價(jià)值指標(biāo)。

其四，采用合理的資本預(yù)算評(píng)價(jià)方法，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值指標(biāo)進(jìn)行比較分析，評(píng)估項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目拓展部門(mén)負(fù)責(zé)收集、整理、匯總可行性研究成果，報(bào)上級(jí)確定項(xiàng)目投資方案及可接受的成本上限，最終形成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，組織召開(kāi)項(xiàng)目評(píng)審會(huì)。

（三）項(xiàng)目決策階段

相關(guān)條線負(fù)責(zé)人、投資決策小組成員，對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行深入探討，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度、產(chǎn)品去化、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目收益進(jìn)行重點(diǎn)論證，對(duì)項(xiàng)目存在的疑點(diǎn)難點(diǎn)提出質(zhì)詢(xún)，提出項(xiàng)目的最終決策建議，通過(guò)投票方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最終決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，面臨一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)。如果在投資決策過(guò)程中，預(yù)測(cè)結(jié)果嚴(yán)重偏離項(xiàng)目實(shí)際情況，將會(huì)帶來(lái)錯(cuò)誤的判斷和決策，使企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至影響企業(yè)的生死存亡。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過(guò)程中，必須對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)有著全面和清醒的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，采取有效措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)。

（一）建立項(xiàng)目拓展管理辦法

鑒于項(xiàng)目投資決策的復(fù)雜性和對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身情況，建立相應(yīng)的項(xiàng)目拓展管理辦法，指導(dǎo)和管理企業(yè)的項(xiàng)目拓展工作。對(duì)項(xiàng)目拓展參與人員、工作分工、項(xiàng)目篩選與立項(xiàng)、項(xiàng)目可行性研究，項(xiàng)目決策全過(guò)程進(jìn)行制度規(guī)范，使項(xiàng)目拓展工作更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，更為有效評(píng)估、識(shí)別和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提前布局，完善項(xiàng)目可行性研究

為提高項(xiàng)目投資估算的準(zhǔn)確性與可行性，對(duì)于意向較大的投資項(xiàng)目，很多標(biāo)桿房企會(huì)選擇將大量的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃工作前置到項(xiàng)目拿地階段，扎實(shí)做好對(duì)市場(chǎng)、企業(yè)資源、政策環(huán)境的調(diào)研工作。通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)院提前細(xì)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案。運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查和合理的預(yù)測(cè)方法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可行性研究從定性到定量分析的轉(zhuǎn)變，大大提高了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，一旦項(xiàng)目真正獲取，可以直接采用相關(guān)成果進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而大大縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，提高資金使用效率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）采用合理的投資評(píng)價(jià)指標(biāo)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略以及企業(yè)資源情況，靈活運(yùn)用項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括項(xiàng)目?jī)衾?、?nèi)含報(bào)酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、回收期、現(xiàn)金流回正周期、投資峰值等指標(biāo)。傳統(tǒng)小房企一般采用回收期、凈利率等靜態(tài)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性。而對(duì)于融資能力強(qiáng)、融資成本低、資金周轉(zhuǎn)速度高的標(biāo)桿房企，面對(duì)眾多的投資機(jī)會(huì)，通常會(huì)考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目的實(shí)際盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，所以會(huì)采用凈利率、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)來(lái)綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨風(fēng)險(xiǎn)大，不確定因素多，應(yīng)采用合理的方法來(lái)衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。首先可通過(guò)SWOT分析，綜合考慮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)。其次通過(guò)敏感性分析，測(cè)算開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)和銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響，并得出相應(yīng)的可投資成本、售價(jià)區(qū)間。同時(shí)采用情景分析，分別測(cè)算在最優(yōu)、最可能發(fā)生和最差的情況下的項(xiàng)目收益，得出更為直觀的數(shù)據(jù)，進(jìn)一步分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。多種方法相結(jié)合，對(duì)項(xiàng)目全方位進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而提示風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施

為充分調(diào)動(dòng)員工對(duì)項(xiàng)目拓展的積極性，同時(shí)約束團(tuán)隊(duì)更加謹(jǐn)慎拿地，企業(yè)可根據(jù)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性、對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度來(lái)合理設(shè)定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。對(duì)于實(shí)施項(xiàng)目跟投機(jī)制的房地產(chǎn)企業(yè)，可在項(xiàng)目投資決策中結(jié)合跟投機(jī)制，在可行性研究成果基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目跟投責(zé)任書(shū)，確定項(xiàng)目跟投初步方案。對(duì)于參與土地拓展工作的人員，給與一定比例的項(xiàng)目跟投，在收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的雙重作用下，一方面激發(fā)員工和團(tuán)隊(duì)潛能，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值，另一方面督促員工以更為謹(jǐn)慎負(fù)責(zé)的態(tài)度對(duì)待項(xiàng)目投資工作，提高各項(xiàng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

受金融環(huán)境、市場(chǎng)政策等不穩(wěn)定因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，項(xiàng)目投資決策的重要性與日俱增。所以，需要房地產(chǎn)企業(yè)建立相應(yīng)的項(xiàng)目投資決策制度，對(duì)項(xiàng)目投資流程進(jìn)行規(guī)范，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的合理預(yù)測(cè)，運(yùn)用科學(xué)的資本預(yù)算方法，對(duì)投資方案進(jìn)行分析評(píng)估，使投資決策更理性科學(xué)，并且充分意識(shí)到項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，采用合理措施有效規(guī)避、減少風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：寧波銀億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）