王崢

摘要：在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，住房是總需求的很大一部分，也是個(gè)人投資的很大一部分。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)家經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。同時(shí)，房?jī)r(jià)水平是經(jīng)濟(jì)中最具活力和最不可預(yù)測(cè)的變量之一。住房、金融和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及政治干預(yù)的相互作用都助長(zhǎng)了住房?jī)r(jià)值的波動(dòng)和周期性變化。中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)和周期變化往往是隨著政府配套政策變化而波動(dòng)，其調(diào)整往往因政府政策變化等外部沖擊或土地供應(yīng)的不彈性而引發(fā)的。從政府政策、高房?jī)r(jià)區(qū)域的行政地位、城市GDP等房地產(chǎn)價(jià)格的重要決定因素入手，分析中國(guó)大城市房?jī)r(jià)上漲原因和政府調(diào)控的成效。這為理解中國(guó)政府政策引導(dǎo)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展政策和調(diào)控后的房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的視角。

關(guān)鍵詞：政策;房地產(chǎn);價(jià)格;發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）07-0034-37 收稿日期：2019-05-06

1中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展走向

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎。在過(guò)去的十幾年里，中國(guó)經(jīng)歷了快速的城市化和同時(shí)出現(xiàn)的房地產(chǎn)繁榮。從2000年開(kāi)始的十多年的房地產(chǎn)繁榮引起了人們的極大關(guān)注，特別是在2008年金融危機(jī)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩之后，中國(guó)的房?jī)r(jià)也大幅上漲，特別是在大城市。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，從2004年到2014年，房?jī)r(jià)持續(xù)以每年10.7%的速度增長(zhǎng)，比1998年至2003年高出約3.92倍。北京、上海、廣州和深圳從2003年到2013年的年均實(shí)際增長(zhǎng)率為13.1%。2014年前后是上一輪房?jī)r(jià)周期的低谷時(shí)期，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與2014年相比2018年的住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格增加了44%，很明顯，房?jī)r(jià)上漲的幅度比收入增長(zhǎng)的幅度要快。僅在2018年這一年期間，商品住宅均價(jià)的增幅高達(dá)12.21%。在2008年金融危機(jī)發(fā)生之后，在刺激經(jīng)濟(jì)政策的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)直接貢獻(xiàn)了2009年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的大約11%，2009-2018年，房地產(chǎn)行業(yè)基本保持10%-12%左右的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占比，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從全球危機(jī)中復(fù)蘇的一個(gè)重要原因。如果考慮到投入產(chǎn)出之間的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性就會(huì)更大。

隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，中國(guó)中央政府于2018年實(shí)施新一輪調(diào)控政策，以冷卻房?jī)r(jià)飆升的購(gòu)房狂潮。地方政府迅速采取后續(xù)行動(dòng)，并發(fā)布了對(duì)購(gòu)房的相關(guān)限制，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨新一輪的挑戰(zhàn)。

2政策背景

很多研究者試圖用經(jīng)濟(jì)基本面來(lái)解釋不同城市的房?jī)r(jià)或房?jī)r(jià)波動(dòng)，與以往的研究相比，本文從政府政策的視角剖析房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展，嘗試全面探討中國(guó)大城市房?jī)r(jià)高速上漲的決定因素。

2.1土地出讓是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源

區(qū)域住房市場(chǎng)對(duì)任何政府干預(yù)或外部沖擊都有不同的反應(yīng)。我們將中國(guó)房?jī)r(jià)周期與美國(guó)房?jī)r(jià)周期的結(jié)果進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)中國(guó)房?jī)r(jià)周期明顯短于長(zhǎng)周期15-20年、短周期5年左右的美國(guó)。這種差異可以用幾個(gè)因素來(lái)解釋。一種解釋是，中國(guó)的稅收制度使地方政府的財(cái)政收入來(lái)源有限，而土地出售則是財(cái)政收入的主要來(lái)源。這促使中國(guó)地方政府更加熱衷于房地產(chǎn)的建設(shè)，為了大力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高地方GDP，地方政府把土地財(cái)政收入視為財(cái)政收入的主要來(lái)源，從而降低土地供應(yīng)彈性，造成部分城市區(qū)域房?jī)r(jià)非理性過(guò)高。在美國(guó)，房產(chǎn)稅給持有房地產(chǎn)帶來(lái)了相當(dāng)大的成本，很多投資者不愿意繳納高額房產(chǎn)稅來(lái)持有房產(chǎn)。相比之下，中國(guó)只對(duì)交易征收房地產(chǎn)稅，這就產(chǎn)生了購(gòu)買(mǎi)和持有的動(dòng)機(jī)。由此產(chǎn)生的買(mǎi)房投資者的大量“庫(kù)存”可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)，但是這種“囤房”的做法在未來(lái)政府開(kāi)征房產(chǎn)稅之后可能會(huì)有所改善。另一個(gè)潛在的解釋是，中國(guó)頻繁的政策干預(yù)使得預(yù)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格更加困難。

2.2國(guó)有金融機(jī)構(gòu)提高購(gòu)房杠桿率

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向明顯，政府干預(yù)的影響十分強(qiáng)烈，在政策出臺(tái)后經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格飛升增長(zhǎng)的高峰和跳躍點(diǎn)。其中的解釋是中國(guó)政府在房地產(chǎn)金融中扮演著很重要的角色。政府領(lǐng)導(dǎo)的國(guó)有金融機(jī)構(gòu)歷來(lái)主導(dǎo)著中國(guó)的銀行體系，這有助于政府對(duì)開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)惠信貸政策，從而提高了中國(guó)開(kāi)發(fā)商的杠桿率。在2008年金融危機(jī)以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩之后，出于市場(chǎng)穩(wěn)定的考慮，銀行也在政府的影響下調(diào)整抵押貸款利率。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房?jī)r(jià)下行，市場(chǎng)成交清淡。然而，2008年也可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策年，政府出臺(tái)了一系列的政策，出臺(tái)了諸多減免稅收、降低利率等刺激消費(fèi)的政策，以擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)了房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以保持經(jīng)濟(jì)的高速健康發(fā)展。之后，由于政府4萬(wàn)億的投資刺激，保持了經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。在政府政策導(dǎo)向下的房地產(chǎn)市場(chǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的帶動(dòng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始以超預(yù)期的速度恢復(fù)并增長(zhǎng)。與此同時(shí)，信貸通貨開(kāi)始膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格一路猛漲，超越了07年的房?jī)r(jià)高點(diǎn)，隨后又節(jié)節(jié)攀升。房?jī)r(jià)上漲不僅出現(xiàn)在一二線(xiàn)城市，而且開(kāi)始向三四線(xiàn)城市蔓延。可以看出，金融信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)放、各行業(yè)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過(guò)多資本介入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買(mǎi)房人的過(guò)度放貸，都是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展起到推波助瀾的作用。

2.3政府政策區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的核心發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)熱

由房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)分析得出的房地產(chǎn)價(jià)格較高的城市，即政府政策區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的核心發(fā)展區(qū)域，體現(xiàn)了政府政策的重要作用。這些區(qū)域普遍聚集在中國(guó)政府幾個(gè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中相對(duì)集中的經(jīng)濟(jì)帶，即中國(guó)最重要的城市發(fā)展集群，京津冀、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、中部三角，以及位于渤海灣和長(zhǎng)江中下游的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。其中房?jī)r(jià)最高的3個(gè)集中區(qū)域?yàn)榫┙蚣?、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲。絕大多數(shù)被認(rèn)定為重要核心區(qū)域的房?jī)r(jià)過(guò)高的城市，與中國(guó)政府確定的這些區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中的核心城市是一致的。

還有更多證據(jù)表明，中國(guó)政府在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中確定核心城市，有助于核心城市更明顯地影響周?chē)渌鞘械姆績(jī)r(jià)變化，并聚集在相對(duì)集中的地區(qū)。較高的行政地位、人口、城市GDP和良好的教育質(zhì)量是房?jī)r(jià)上漲模式的重要決定因素。這為理解中國(guó)的住房市場(chǎng)、區(qū)域發(fā)展政策提供了新的視角。

還有進(jìn)一步的支持性證據(jù)表明，中國(guó)城市的行政管理地位在影響中國(guó)房?jī)r(jià)上漲效應(yīng)方面也具有重要意義。這種記錄在案的政府區(qū)域支持政策或政府區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政策對(duì)住房?jī)r(jià)格形成和高速上漲的起著至關(guān)重要的作用，這與以前基于發(fā)達(dá)市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究文獻(xiàn)對(duì)比，有著很大不同。

2.4中國(guó)改革發(fā)展的城市化進(jìn)程快速發(fā)展

根據(jù)國(guó)外的研究報(bào)告說(shuō)，大規(guī)模城市化和區(qū)域間移徙是決定中國(guó)房?jī)r(jià)急劇增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。此外，就業(yè)和收入基本面等其他宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素也可在很大程度上和房?jī)r(jià)與成交量的相關(guān)性?；诜治鲋袊?guó)房?jī)r(jià)過(guò)熱效應(yīng)的影響，這些學(xué)者發(fā)現(xiàn)除了區(qū)域發(fā)展政策，調(diào)控政策之外，傳統(tǒng)的人口和GDP國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值規(guī)模兩個(gè)正向影響價(jià)格溢出效應(yīng)的因素，這也反映了經(jīng)濟(jì)和人口因素在中國(guó)房?jī)r(jià)上漲起重要的推動(dòng)作用。

3房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)控制和政府的政策措施調(diào)控

國(guó)際貨幣基金組織的報(bào)告自2010年以來(lái)一直對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警告。因?yàn)闊o(wú)論經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出產(chǎn)量、人均收入和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于西方國(guó)家。此外，也指出發(fā)達(dá)國(guó)家高度發(fā)達(dá)金融體系可能是導(dǎo)致資本的集中和對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的大量投資的原因之一。

國(guó)內(nèi)研究人員也表明中國(guó)大多數(shù)大城市房?jī)r(jià)的快速上漲已成為中國(guó)社會(huì)關(guān)注的中心問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)衰退，影響到經(jīng)濟(jì)的健康增長(zhǎng)，并使金融市場(chǎng)面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此，近年來(lái)，中央政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行了干預(yù)，在財(cái)政政策、土地利用和市場(chǎng)干預(yù)等方面進(jìn)行了廣泛的改革，試圖加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制。

2017年10月召開(kāi)的第十九屆中國(guó)共產(chǎn)黨全國(guó)代表大會(huì)上，中國(guó)政府針對(duì)中國(guó)居民住房發(fā)展提出“房屋是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”的定位之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控政策改革開(kāi)始了。國(guó)務(wù)院、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都大力推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)放，說(shuō)明了中國(guó)政府意識(shí)到穩(wěn)定降低房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在中國(guó)住房市場(chǎng)中的重要性，政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)也采取種種措施控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，防止發(fā)展過(guò)熱的勢(shì)頭。2019年初，調(diào)控初見(jiàn)成效，第一季度商品房銷(xiāo)售面積為29829萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入深度調(diào)整期，房?jī)r(jià)逐漸回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨穩(wěn)定。

4結(jié)論

房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅具有使用和投資兩種屬性，而且具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，通過(guò)自身的發(fā)展可以影響相當(dāng)多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。適當(dāng)?shù)母叻績(jī)r(jià)對(duì)城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)是有促進(jìn)作用的，與此同時(shí)，過(guò)高的房?jī)r(jià)也提高了居民生活成本，過(guò)熱的房地產(chǎn)投資還會(huì)造成對(duì)實(shí)體制造業(yè)投資造成負(fù)面影響，對(duì)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展都不利。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定，政府需要逐步建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效保障機(jī)制。一是要盡快建立起合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系。政策體系包括金融、財(cái)政、土地、保障住房、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管多個(gè)方面聯(lián)手進(jìn)行。二是統(tǒng)一協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管政策的制定、堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)的炒作行為、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、嚴(yán)厲打擊金融杠桿投機(jī)炒房。三是逐步取消地方政府的土地財(cái)政，將保障性住房等民生保障作為地方政府的重要考核指標(biāo)。調(diào)控的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。