陳琦 常文千

摘 ?要： 2013年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的分化現(xiàn)象，住房市場差別化信貸政策的發(fā)展也逐漸從全國統(tǒng)一規(guī)定，走向分城市個(gè)性調(diào)控的布局。調(diào)整不同購房者首付比例是差別化住房信貸政策的主要形式之一。本文通過梳理我國住房市場首付差別化政策的內(nèi)涵及演變，研究首付差別化政策對住房消費(fèi)的影響，并提出切實(shí)可行的建議。

關(guān)鍵詞：差別化信貸;住房需求;首付比例

一、引言

長時(shí)間以來，我國很大一部分普通工薪階層的家庭很難依靠普通工資承擔(dān)全款買房的壓力，尤其是剛剛成家，初入職場的年輕夫妻家庭，剛需購房壓力更大，為了構(gòu)筑自己的“溫馨小家”，他們大多數(shù)時(shí)候只能通過父母資助或是申請個(gè)人住房消費(fèi)信貸達(dá)成目的。在近十年的住房信貸發(fā)展中，不難發(fā)現(xiàn)，居民的潛在消費(fèi)需求已經(jīng)開始逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷雌谙M(fèi)的需求，當(dāng)前商業(yè)銀行的金融服務(wù)功能也慢慢得到完善補(bǔ)充，我國住房消費(fèi)信貸市場因?yàn)檎雠_(tái)的大量優(yōu)惠政策和措施得到了飛速發(fā)展。

國內(nèi)學(xué)者對住房信貸政策的研究較為廣泛，主要從金融風(fēng)險(xiǎn)、信貸政策效果等方面展開具體討論。趙宇梓（2012）闡述了我國住房市場差別化信貸政策的含義和內(nèi)容，根據(jù)購房目的不同，將政策的目標(biāo)作用人群分為難以解決剛需住房人群、經(jīng)過努力能夠解決剛需住房人群、住房市場投資或投機(jī)需求人群，認(rèn)為差別化信貸政策能夠?qū)σ陨先N人群分別做出保障性、支持性和抑制性作用。蔣一樂（2018）利用上海地區(qū)數(shù)據(jù)實(shí)證研究認(rèn)為，住房貸款政策在住房消費(fèi)的需求端有促進(jìn)作用，但該作用的邊際效果會(huì)不斷下降。洪建國（2018）利用國內(nèi)大中型城市數(shù)據(jù)得出，住房公積金政策，尤其是首套房公積金政策能夠有效提升住房需求。與此相對的是，部分學(xué)者否定了住房信貸政策在需求端的顯著影響。趙悅（2018）專門以研究首付差別化政策的效果，研究結(jié)果顯示，房貸首付比例工具在調(diào)節(jié)房價(jià)上漲率的效果及持續(xù)時(shí)間上弱于土地供給工具和利率工具。

差別化信貸政策是針對不同的收入人群，在住房貸款辦理中，在首付款、貸款利率方面做出差別化的強(qiáng)制要求，能夠踐行宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中價(jià)格歧視理論對市場調(diào)控的作用。在住房市場，首付差別化政策的實(shí)施對緩解當(dāng)前我國住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾有重要意義。

二、住房市場首付差別化政策內(nèi)涵分析

自2007年以來，國家提出了差別化信貸政策，主要指通過限購、限定首付比例的方式，控制不同消費(fèi)者的購房成本，從而影響購房者的消費(fèi)選擇。限購是指暫停向擁有了一定住房的人群出售住房，限定首付款方式則將購房者分成了三類，以達(dá)到控制市場需求結(jié)構(gòu)的目的。

第一類為具有購房剛性需求的人群，即既無住房也沒有購買過住房的人群，差別化信貸政策為這類人群設(shè)定了較低的首付比例，以保障其購房能力。

第二類是為了提升住房質(zhì)量的人群，也就是家庭已經(jīng)買過房，或者現(xiàn)在正住在自有住房中，但需要再次購房來提升居住質(zhì)量的人群，差別化信貸政策為這類人群設(shè)定了較為優(yōu)惠的首付比例，支持其貸款買房。2014年開始，國家對改善性需求購房人員進(jìn)行了進(jìn)一步劃分，根據(jù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，對未曾貸款買房或貸款已還清的人群設(shè)置更為優(yōu)惠的首付比例，對上次貸款尚未還清的家庭，增加購房過程中第一次支付的房款比例。

第三類為具有購房投資需求的人群，即擁有的住房已經(jīng)能夠滿足生活需求，想通過購買住房實(shí)現(xiàn)高回報(bào)投資的人群，該人群不可利用貸款購房。

三、首付差別化政策下對我國住房市場健康發(fā)展的建議

首先，通過對我國住房市場首付差別化政策的內(nèi)涵分析可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)行首付差別化主要是為了降低住房剛需人群的購房門檻，在現(xiàn)實(shí)生活中，限制了剛需人群購房需求的主要因素為支付能力，因此應(yīng)提高居民收入，保障改善性購房需求人群的購房能力。通過政府對城鎮(zhèn)中低收入家庭的流水提升，增加相應(yīng)購買力，居民有更多的錢可以在滿足自己基本需要的情況下，為提升生活水平購買能提高其生活幸福感的商品，尤其是住房這種大額消費(fèi)品。

其次，通過對我國住房市場首付差別化政策演變過程的梳理可以發(fā)現(xiàn)，以首付比例為手段的差別化信貸政策針對不同人群會(huì)有不同的效果，對于剛需購房人群來講，首付比例的調(diào)整并不會(huì)影響其住房需求，但對改善性購房需求人群來講，首付比例的調(diào)整則顯得更為重要，因此，應(yīng)擴(kuò)大住房信貸調(diào)控手段的差異性，提高差別化信貸政策效果。

最后，根據(jù)政策分析可以發(fā)現(xiàn)，限購政策能夠顯著降低住房需求，而在實(shí)際的住房市場中，受限購政策影響的主要是一些市場投機(jī)者，因此，應(yīng)嚴(yán)格控制住房市場的投機(jī)者數(shù)量，提倡以消費(fèi)為主的住房需求，通過借助借貸和收稅等方式控制對于投資者炒作房屋和盲目投資等的變相行為，發(fā)展健康的消費(fèi)商品房主導(dǎo)機(jī)制，對現(xiàn)有的住房消費(fèi)中投資、炒作等不利于住房消費(fèi)的行為進(jìn)行嚴(yán)厲遏止。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙宇梓.完善差別化住房信貸政策.中國金融，2012，（07）：45

[2] 蔣一樂.上海市銀行住房貸款和住房價(jià)格的關(guān)系研究——兼評政策調(diào)控效果. 上海金融，2018，（03）：69-75

[3] 洪建國， 鄧蔚， 陳峰，等.住房公積金貸款新政能去庫存嗎——基于2014-2015年政策調(diào)整的研究.華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2018，（01）：129-137

[4] 趙悅.房貸首付比例對住房市場的動(dòng)態(tài)傳導(dǎo)機(jī)制研究——基于SVAR模型的政策對比分析.價(jià)格理論與實(shí)踐，2018，（10）：117-120