鄧文慧

摘要：《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施以來，不動產(chǎn)登記機構(gòu)面臨繼承登記三大難題：為避免錯誤登記應(yīng)以登記機構(gòu)辦理非公證繼承登記業(yè)務(wù)實例為基礎(chǔ)，注意遺產(chǎn)范圍的區(qū)分、詢問技巧的把握，以及分析比對資料的方法等方面，以使登記結(jié)果真實準確。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;非公證繼承;繼承登記

中圖分類號：F293.31 文獻標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）07-0055-57 收稿日期：2019-06-15

《不動產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起正式實施，同時司法部也廢止了強制繼承公證的相關(guān)條例，非公證繼承登記業(yè)務(wù)在不動產(chǎn)登記機構(gòu)的不斷探索中行進。登記機構(gòu)力求準確、快捷地辦好非公證繼承登記業(yè)務(wù)，但是，在非公證繼承登記業(yè)務(wù)中，還存在因登記機構(gòu)缺乏經(jīng)驗和調(diào)查取證權(quán)力，無法辨識部分繼承人刻意隱瞞相關(guān)信息的情況。一旦錯誤登記，登記機構(gòu)將面臨行政訴訟的風(fēng)險……

目前，登記機構(gòu)在非公證繼承登記業(yè)務(wù)中主要面臨三大難題：一是部分繼承登記法律關(guān)系復(fù)雜，難以確定繼承人范圍;二是部分繼承人因年代久遠無法開具相關(guān)證明;三是登記機構(gòu)調(diào)查了解情況手段方式比較單一，僅通過詢問和公告方式辦理的繼承登記業(yè)務(wù)明顯疏漏較多，難以避免錯誤登記。基于以上情況，筆者認為登記機構(gòu)在辦理非繼承登記業(yè)務(wù)中，要想達到登記結(jié)果的真實準確，需注意以下幾個方面。

1準確區(qū)分遺產(chǎn)范圍，保護繼承人合法權(quán)益

遺產(chǎn)是被繼承人死亡時遺留的個人所有財產(chǎn)和法律規(guī)定可以繼承的其他財產(chǎn)權(quán)益。它包含的內(nèi)容很廣，有工資、獎金等合法收入，也有不動產(chǎn)、生活用品等其他合法財產(chǎn)，而非公證繼承登記涉及的主要是不動產(chǎn)的繼承。在辦理繼承登記之前，首先要確定遺產(chǎn)的范圍，只有遺產(chǎn)的范圍清晰，才能合理地分配被繼承人的遺產(chǎn)。在繼承登記中，尤其要注意以下幾類財產(chǎn)中遺產(chǎn)的范圍：

夫妻共有財產(chǎn)?！痘橐龇ā返?9條規(guī)定：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸各自所有、共同共有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。所以繼承登記開始之前，我們就應(yīng)該根據(jù)檔案中材料和當(dāng)事人提供的材料信息來判斷遺產(chǎn)是屬于夫妻共有的，還是部分共有或單獨所有。一般來說，夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間所共同取得的房產(chǎn)，除接受贈與時，贈與方明確只贈與給夫妻一方以及夫妻二人已書面約定此房屋歸屬情況外，均可以認定為夫妻共有財產(chǎn)。在繼承登記的過程中，先要剝離被繼承人配偶的這部分財產(chǎn)，才能確定好遺產(chǎn)的范圍。

無家庭關(guān)系共有財產(chǎn)。一般來說，只要不動產(chǎn)申請登記的共有人之間沒有家庭或合伙等共有關(guān)系，我們都應(yīng)認定為按份共有。若不動產(chǎn)登記時未明確約定，可根據(jù)共有人出資比例，雙方約定等來明確比例以區(qū)分共有人份額和遺產(chǎn)份額。

簽定合同未辦證的特殊情況。實踐中也存在很多簽定買賣合同未辦證需要辦理繼承登記的情況，針對這種情況需要通過其簽定合同時的婚姻狀況、出資情況等進行判斷，從而確定遺產(chǎn)范圍。

2注意詢問方式和技巧，保障登記順利進行

在繼承登記中，登記人員的詢問方式和技巧也很重要，由于繼承登記所涉及的人員較多，有些涉及轉(zhuǎn)繼承和代位繼承的相對關(guān)系比較復(fù)雜，所以詢問過程中稍有不慎，就會遺漏很多重要的信息造成登記錯誤。筆者在辦理繼承登記的過程中就曾經(jīng)遇到過繼承人隱瞞相關(guān)信息的情況：一位老伯因為其配偶去世，前來辦理繼承登記，但他認為只有兒子可以繼承配偶的遺產(chǎn)，所以在登記過程中，老伯及他的三個兒子均隱瞞了被繼承人還有女兒的情況，所出具的關(guān)系證明中也只列出了他們夫妻和三個兒子的關(guān)系，如果僅僅根據(jù)當(dāng)事人提供的信息登記，不可避免地會發(fā)生登記錯誤，這時詢問就起著很重要的作用。

詢問時要盡量避免用提示性語言。比如我們詢問到婚姻和子女狀況時多用“您只有這一次婚姻吧”或是“您和配偶是原配夫妻吧”“您是不是有三個子女”等問句，當(dāng)事人會下意識地給我們“是”的回答。如果改成“您的婚姻狀況怎樣”“您有幾個子女”這種詢問方式，被詢問人就不是簡單的回答是與否了。對于發(fā)現(xiàn)有多次婚姻的，可以詢問：“您有幾段婚姻，每段婚姻是否有子女”，再通過結(jié)婚證、離婚證、離婚協(xié)議、離婚判決等書面材料佐證，這樣就會最大限度地避免遺漏等問題發(fā)生。

詢問應(yīng)當(dāng)以談話或問卷的方式分別進行。談話或問卷中，若發(fā)現(xiàn)被詢問人有不同的回答，就要引起重視，以防錯登信息。筆者在辦理繼承業(yè)務(wù)中就遇到一名當(dāng)事人為了怕“麻煩”而隱瞞有兩次婚姻的事實。如果不具備分別詢問的條件，也可以在詢問一個繼承人時，注意觀察其他人員的反應(yīng)和補充的信息來判斷當(dāng)事人的回答是否真實可信。

有針對性的提問在登記過程中也十分重要。對于當(dāng)事人提供的材料與檔案信息及詢問結(jié)果有矛盾和疑點的地方，需要針對性地提問以確定真實情況。比如之前遇到的，孩子出生日期在夫妻二人結(jié)婚時間之前的，就需要再次詢問是否為初婚，他們是否是孩子的生父母，并對這種情況加以說明。

3分析比對資料，保證登記結(jié)果準確

對繼承登記所提供的材料進行分析和比對也十分必要。前來申請繼承登記的人員與其他繼承人之間都存在利害關(guān)系，詢問得出的結(jié)果都是他們希望登記機構(gòu)知道的一部分信息，當(dāng)事人往往會有意或無意中隱瞞部分信息。只有將詢問結(jié)果和當(dāng)事人提供的材料進行分析比對，才能確保所登記的信息真實準確。當(dāng)事人辦理繼承登記提供的材料也很多，類別五花八門：有醫(yī)院提供的死亡證明、派出所出具的戶籍信息證明、居委和街道開具的證明材料以及墓碑照片、當(dāng)事人提供的個人履歷等。這些材料為整個繼承登記結(jié)起了一張信息網(wǎng)，而我們要透過這些紛繁復(fù)雜的關(guān)系和信息來準確了解整個繼承關(guān)系。真相只有一個，需要登記人員細致耐心地確定相關(guān)人員的身份、排查關(guān)系，最終達到登記結(jié)果真實準確的目的。

對于登記實務(wù)中因年代久遠或確實無法出具相關(guān)證明等情形，《無錫市不動產(chǎn)登記條例》第12條規(guī)定：因法律關(guān)系復(fù)雜，難以確定權(quán)利人的，登記機構(gòu)可以委托專業(yè)機構(gòu)核查。針對這種情形，登記機構(gòu)可以與公證機構(gòu)聯(lián)動，財政購買公證服務(wù)，這樣既可以免除當(dāng)事人奔波，提高登記效率，也能減少由于登記機構(gòu)登記錯誤引起的行政訴訟，提升政府部門公信力。