湯晶 黃歡 聞曉鐘

摘要：不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢一般有四種授權情形：自然人之間委托、法人委托自然人、自然人委托法人、法人之間委托。實踐中常見自然人委托其他自然人、法人委托自然人代理查詢兩種授權情形，結合實踐分析其特點并提出相關建議。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記;資料查詢;委托代理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）04-0033-35 收稿日期：2019-02-15

1不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢現(xiàn)行主要規(guī)定

《民法通則》第63、64、68條規(guī)定，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。依照法律規(guī)定或者按照雙方當事人約定，應當由本人實施的民事法律行為，不得代理。委托代理人為被代理人的利益需要轉托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應當在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉托的人的行為負民事責任，但在緊急情況下，為了保護被代理人的利益而轉托他人代理的除外?！睹穹倓t》第163、165條規(guī)定，代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權。委托代理授權采用書面形式的，授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由被代理人簽名或蓋章。在國家法律層面對委托代理行為作出基本規(guī)定，且未規(guī)定授權委托書必須經(jīng)過公證。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第98條規(guī)定，權利人、利害關系人委托他人代為查詢的，還應當提交代理人的身份證明材料、授權委托書。在部門規(guī)章層面對委托代理查詢行為作出具體規(guī)定，也未規(guī)定授權委托書必須經(jīng)過公證、授權委托書的簽訂地點等。這樣就涉及如何認定委托代理查詢的授權委托書是否合法、真實、有效，授權委托行為是否為雙方真實意思表示的問題。另外，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定，經(jīng)公證的授權委托書可以代為申請不動產(chǎn)登記;未經(jīng)過公證，而由自然人和代理人共同到不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽訂授權委托書，也是可以代為申請不動產(chǎn)登記的，這是以不動產(chǎn)登記機構和不動產(chǎn)登記機構工作人員的公信力擔保不動產(chǎn)代理申請登記行為的合法、真實、有效。

國土資源部《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》對委托代理查詢行為作出細化規(guī)定，其中第4條規(guī)定，不動產(chǎn)權利人、利害關系人可以委托律師或者其他代理人查詢、復制不動產(chǎn)登記資料。該規(guī)定中，仍未規(guī)定授權委托書是否必須經(jīng)過公證、是否必須在不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽訂;其中規(guī)定，不動產(chǎn)權利人、利害關系人委托代理人代為申請查詢不動產(chǎn)資料的，被委托人應當提交雙方身份證明原件和授權委托書。授權委托書中應當注明雙方姓名或者名稱、公民身份號碼或者統(tǒng)一信用代碼、委托事項、委托時限、法律義務、委托日期等內(nèi)容，雙方簽字或者蓋章。代理人受委托查詢、復制不動產(chǎn)登記資料的，其查詢、復制范圍由授權委托書確定。同樣也未對授權委托書是否必須經(jīng)過公證、簽訂授權委托書是否必須在不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場進行明確。

2不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢實務案例分析

案例1：某不動產(chǎn)所有權人擬將其不動產(chǎn)抵押給銀行，銀行需要其放款當日的不動產(chǎn)登記結果證明，因其放款當日不能親自到不動產(chǎn)登記機構申請查詢并復制相關證明，故咨詢可否由其兄弟姐妹持與其親屬關系證明前來代理。就此案例，可參照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第12條規(guī)定，應告知其由雙方提前到不動產(chǎn)登記機構在查詢受理人員面前簽訂授權委托書，同時將該授權委托書、雙方身份證件復印存留，在受托人來代理查詢之時對照相關原件和復印件無誤后即可辦理。

案例2：由于生產(chǎn)需要，某不動產(chǎn)承租人向某不動產(chǎn)權利人租賃幾間倉庫使用，因倉庫建成年代較為久遠，消防部門安全審核要求提供該庫房的竣工證明。但權利人事務繁多，無法親自到不動產(chǎn)登記機構申請查詢并復制該不動產(chǎn)登記資料中的相關竣工證明。根據(jù)《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第2條規(guī)定，本辦法所稱不動產(chǎn)登記資料，包括：（一）不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結果;（二）不動產(chǎn)登記原始資料……;第19條規(guī)定，符合下列條件的利害關系人可以申請查詢有利害關系的不動產(chǎn)登記結果：（一）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構成利害關系的……。承租人因租賃而與該不動產(chǎn)權利人形成利害關系，只能查詢與該不動產(chǎn)有利害關系的不動產(chǎn)登記結果，而沒有權利查詢該不動產(chǎn)登記的原始資料。就此案例，應告知該不動產(chǎn)權利人授權委托其不動產(chǎn)承租人前來查詢并復制該不動產(chǎn)登記資料中的相關竣工證明。

案例3：某老人生病臥床多年，不便下地行走，欲在生前為自己的不動產(chǎn)做遺囑繼承公證，某公證處要求該老人出具其不動產(chǎn)登記結果證明才能予以公證，而某不動產(chǎn)登記機構要求該老人出具經(jīng)過公證的相關授權委托書才能出具相關證明，對老人私下與子女簽訂的不動產(chǎn)登記資料代理查詢的授權委托書不予認可。此案例已陷入一個邏輯怪圈，某公證處和某不動產(chǎn)登記機構看似都依法依規(guī)履職，實則并未解決問題。部分不動產(chǎn)登記機構受理咨詢?nèi)藛T為規(guī)避風險，片面以“法無禁止即可為，法無授權不可為”的邏輯處理問題，這樣有違《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第5條規(guī)定的依法、便民、高效的不動產(chǎn)登記資料查詢原則的初衷。對不經(jīng)公證且不在不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽訂授權委托書的代理查詢不動產(chǎn)登記資料行為，現(xiàn)行法律法規(guī)既未明確規(guī)定也未禁止。遇到這樣的情況，不動產(chǎn)登記機構受理咨詢?nèi)藛T該如何處理比較妥善呢？本文認為，如老人確實無法親臨不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場，而公證處確實需要不動產(chǎn)登記結果證明才能對授權委托書予以公證。首先，該老人可先在簽訂的授權委托書上簽字確認，由其不動產(chǎn)所在地的社區(qū)街道辦事處、居民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會等法人組織或者其所在單位、工會、黨組織等予以見證。其次，該老人的代理人須在不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽名，并作出代理行為的法律義務書面承諾。最后，不動產(chǎn)登記機構受理咨詢?nèi)藛T對授權委托書的簽名和不動產(chǎn)登記資料中的簽名加以筆跡比對，看是否是委托人本人簽名，同時可充分運用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術，即視頻對話方式，手持授權委托書合照、拍攝視頻等方式加以佐證確認，亦可為不動產(chǎn)登記機構降低一定程度的法律風險。也許會有人提出質疑：不動產(chǎn)登記機構不具備筆跡鑒定的資質，無權對未在現(xiàn)場簽訂的授權委托書的真實性加以認定。筆者認為，沒有必要糾結于這一問題，筆跡比對只是其中一種驗證手段，而結合多種驗證手段，嚴格審核相關材料，可判斷授權委托代理查詢行為的真實性。

案例4：不動產(chǎn)登記資料查詢實務中，經(jīng)?？梢越佑|到律師作為代理人調(diào)查取證的情形，律師憑不動產(chǎn)權利人、利害關系人的授權委托書、相關證明材料（無法院調(diào)查令）前來查詢、復制相關不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記機構通常只要律師的調(diào)查材料齊全，就受理該查詢申請。但律師攜帶的授權委托書并沒有經(jīng)過公證，也沒有在不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽訂，那就產(chǎn)生這樣一個疑問：這份授權委托書是否合法、真實、有效？本文認為，以律師事務所和律師的公信力擔保的授權委托書應該是具有法律效力的。同樣，法人作為不動產(chǎn)權利人，需要授權自然人前來辦理不動產(chǎn)登記資料查詢，也是以法人組織的公信力擔保授權委托書的合法性。

3綜合結論

鑒于不動產(chǎn)資料查詢有別于不動產(chǎn)登記行為，可在現(xiàn)行不動產(chǎn)登記資料查詢的法律法規(guī)、部門規(guī)章的框架內(nèi)，參照涉及不動產(chǎn)登記的相關法律法規(guī)，結合實務，本著依法、便民、高效的原則，盡量把每一件查詢申請合法、合理、合情地妥善處理，盡力減輕服務對象的負擔。

首先，本文建議國家盡快出臺不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢相關細化規(guī)定，切實保護不動產(chǎn)權利人、利害關系人的合法權益不受侵犯，切實保護不動產(chǎn)權利人的商業(yè)秘密、個人隱私不被泄露，同時也切實保護不動產(chǎn)登記機構的依法提供查詢行為不受質疑、干擾或侵犯。其次，本文建議在不動產(chǎn)登記資料委托代理查詢實務中，不動產(chǎn)登記資料受理查詢?nèi)藛T在嚴格遵循查詢原則基礎上，靈活把握如下要點：

第一，審慎驗核雙方身份證明原件，注意比對代理查詢?nèi)伺c其身份證明原件，并比對不動產(chǎn)登記資料中不動產(chǎn)權利人的身份證明復制件。

第二，比對授權查詢委托書中委托人的筆跡和不動產(chǎn)登記資料中不動產(chǎn)權利人的筆跡，對筆跡差異明顯的應慎重處理。

第三，對非不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽訂的授權查詢委托書，可告知服務對象加蓋具有公信力的組織（如不動產(chǎn)權利人所在街道辦事處、社區(qū)居委會，不動產(chǎn)權利人所在黨政工團組織作為見證人）的印鑒。

第四，充分運用互聯(lián)網(wǎng)+新興技術，結合照片、視頻與視頻連線以及通過政務服務大數(shù)據(jù)平臺、與相關部門信息共享等加以佐證委托代理查詢行為的真?zhèn)巍?/p>

第五，加強現(xiàn)場問詢手段，掌握問詢技巧，冷靜判斷委托代理查詢行為的真?zhèn)?委托人和代理人通常是比較親近、相互信任的關系，代理人對其代理的事項、權限、時限等比較清楚，通過現(xiàn)場問詢，可驗證委托代理查詢行為的真實性。

第六，對不動產(chǎn)利害關系人的委托代理查詢應慎之又慎，防止無意泄露不動產(chǎn)權利人的商業(yè)秘密、個人隱私。

第七，對不動產(chǎn)外籍權利人的書面委托代理查詢，在無法辨別真?zhèn)蔚那闆r下，其授權委托書應當經(jīng)過公證或者認證。