江德斌

社區(qū)的公共收益由誰來管理，是問題的關(guān)鍵，把“錢袋子”抓緊了，自然就不會(huì)讓本該屬于業(yè)主的錢白白流失。

身為小區(qū)業(yè)主，每年繳納物業(yè)費(fèi)，這是常態(tài)，但小區(qū)給業(yè)主發(fā)錢的事，現(xiàn)實(shí)生活中卻很難見到。事實(shí)上，很多人不知道，包括小區(qū)的電梯廣告費(fèi)、停車費(fèi)、配套商鋪?zhàn)饨?、?chǎng)地活動(dòng)租金、會(huì)所租金等，都是社區(qū)的公共收益，這些公共收益并非物業(yè)所有，而是屬于全體業(yè)主所有，應(yīng)返還給各位業(yè)主，這就是小區(qū)給業(yè)主發(fā)錢的由來。

據(jù)報(bào)道，北京市朝陽區(qū)京師園小區(qū)的1288戶業(yè)主，已連續(xù)幾年“真金白銀”地分到了這筆錢，而不是被物業(yè)拿去，可謂是物歸原主。

之所以如此，實(shí)則是跟該小區(qū)的業(yè)委會(huì)有關(guān)。早在10余年前第一屆業(yè)委會(huì)籌建時(shí)，大家就決定牢牢地把社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營收入抓在能切實(shí)代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)委會(huì)手中，幾家廣告公司都是與京師園小區(qū)的業(yè)委會(huì)而不是物業(yè)公司簽的合同，10余年來，物業(yè)公司沒有從中得到過一分錢，所有收入都以各種形式返還或用到了全體業(yè)主身上。

顯而易見，社區(qū)的公共收益由誰來管理，是問題的關(guān)鍵，把“錢袋子”抓緊了，自然就不會(huì)讓本該屬于業(yè)主的錢白白流失。此前物業(yè)公司利用信息不對(duì)稱優(yōu)勢(shì)，大都將社區(qū)的公共區(qū)域經(jīng)營攥在手里，并將公共收益隱瞞、私吞，構(gòu)成對(duì)業(yè)主利益的侵占。近年來，隨著各地業(yè)主權(quán)益的覺醒，部分小區(qū)業(yè)主通過組建業(yè)委會(huì)、打官司的方式，從物業(yè)手里拿回了公共收益金，維護(hù)了自己的合法權(quán)益。

以筆者居住的小區(qū)為例，前任物業(yè)公司就刻意隱瞞公共收益金的收支，導(dǎo)致這筆錢不明不白，引起眾多業(yè)主的不滿。前幾年，在業(yè)委會(huì)換屆之后，一致投票換了新物業(yè)，并改由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)管理社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營，每年都將公共收益金的收支明細(xì)公告，將余額部分均分到每家業(yè)主，抵消部分物業(yè)費(fèi)用，從而確保了公共收益都落入了業(yè)主的口袋。

法律對(duì)公共收益的收取、歸屬、管理也有明確規(guī)定，新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

《物權(quán)法》相關(guān)條款則規(guī)定：小區(qū)公共收益是全體業(yè)主共有的，收益的支配需要由全體業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)公司代為管理的情況下，物業(yè)公司需要提前制定使用計(jì)劃，使用后也要公示賬目。

可以看到，不能再任由物業(yè)私自收費(fèi)、侵占業(yè)主權(quán)益。業(yè)主拿回小區(qū)公共收益有理有據(jù)，不能再忍氣吞聲，應(yīng)主動(dòng)站出來聲討合法權(quán)益，通過合法手段為自己維權(quán)，由業(yè)委會(huì)保障自身權(quán)益。沒有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，可以找當(dāng)?shù)亟值擂k事處、社區(qū)居民委員會(huì)等協(xié)調(diào)，或通過司法訴訟的方式，拿回屬于自己的錢。

同時(shí)，各地政府應(yīng)鼓勵(lì)業(yè)主自治，舉辦業(yè)主大會(huì)，選舉成立業(yè)委會(huì)，通過業(yè)委會(huì)代為管理相關(guān)事務(wù)，管住“錢袋子”，做好費(fèi)用收支賬目，監(jiān)督物業(yè)對(duì)小區(qū)的日常管理、維繕等，以保障業(yè)主權(quán)益不受侵占。