陳曰琴

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國各地房地產(chǎn)企業(yè)飛速增加，房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年實(shí)現(xiàn)了高速的發(fā)展，物業(yè)公司作為新興行業(yè)也取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。當(dāng)前，市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步深入，物業(yè)公司整體經(jīng)營日趨市場化，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)的認(rèn)知度逐漸提升，對(duì)服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求。很多物業(yè)公司由于多方面因素，在實(shí)際管理過程中存在諸多問題，實(shí)施全面預(yù)算管理的整體難度比較大，為此物業(yè)公司需要結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定合理的措施，確保全面預(yù)算管理得到妥善的落實(shí)，促進(jìn)自身在新時(shí)期的全面發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；全面預(yù)算管理；策略

物業(yè)公司的預(yù)算管理主要是指從事物業(yè)領(lǐng)域的相關(guān)企業(yè)，依據(jù)自身的實(shí)際運(yùn)營情況結(jié)合自身的財(cái)務(wù)狀況，制定合理的預(yù)算，對(duì)企業(yè)未來的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的判斷和評(píng)估。物業(yè)公司進(jìn)行預(yù)算管理以項(xiàng)目為單位，需要先根據(jù)項(xiàng)目年度重點(diǎn)工作，然后依托于重點(diǎn)工作，再預(yù)算編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括預(yù)算資金狀況、資產(chǎn)負(fù)債表、運(yùn)營利潤表等，最終匯總合并成物業(yè)公司整體預(yù)算。物業(yè)公司屬于新興行業(yè)，整體發(fā)展時(shí)間比較短，開展預(yù)算管理的過程中存在諸多問題，可持續(xù)發(fā)展能力不足，為此物業(yè)公司需要提高對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視程度，確保預(yù)算信息的準(zhǔn)確科學(xué)，實(shí)現(xiàn)自身的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營。

一、物業(yè)公司全面預(yù)算管理的內(nèi)容和主要意義

（1）物業(yè)公司全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容

物業(yè)公司全面預(yù)算管理涉及內(nèi)容眾多，需要對(duì)預(yù)算的具體流程合理設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理體系的逐步完善。物業(yè)公司全面預(yù)算按預(yù)算主體分，分物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算、物業(yè)總部預(yù)算、合并匯算。物業(yè)公司全面預(yù)算管理的按具體內(nèi)容包括收入預(yù)算、物業(yè)管理成本預(yù)算、期間費(fèi)用、物資采購預(yù)算等。

物業(yè)收入預(yù)算主要是指物業(yè)公司各在管項(xiàng)目收入合計(jì)，物業(yè)總部收入是對(duì)各項(xiàng)的管理酬金，行業(yè)內(nèi)一般為項(xiàng)目總收入或總成本10%承擔(dān)，最終作為物業(yè)公司管理成本的抵減項(xiàng)體現(xiàn)。物業(yè)管理成本預(yù)算主要是指物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)營目標(biāo)投入的人力、物力、財(cái)力等，主要項(xiàng)包含：人工成本、公共維護(hù)、電梯維保、清潔費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)、公共水電成本等，期間費(fèi)用預(yù)算主要是指物業(yè)公司在實(shí)際運(yùn)營過程中需要花費(fèi)的投資、管理、經(jīng)營等方面的費(fèi)用，在預(yù)算過程中需要準(zhǔn)確分辨固定費(fèi)用、可變動(dòng)費(fèi)用、不可控費(fèi)用、可控費(fèi)用等，同時(shí)需要充分考慮上一年度實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用與其他變動(dòng)以及因素，確保預(yù)算方案的合理性。項(xiàng)目的期間費(fèi)用一般為物業(yè)總部的管理費(fèi)用分?jǐn)?；總部期間費(fèi)用為物業(yè)總部人員的人工成本、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等，最終由各項(xiàng)目分?jǐn)?。在成本、費(fèi)用確定時(shí)需要考慮到所在項(xiàng)目的物價(jià)水平。物資采購預(yù)算是指購買物業(yè)管理所需的材料以及物資的費(fèi)用。物業(yè)公司的整體預(yù)算結(jié)果是項(xiàng)目預(yù)算和物業(yè)總部預(yù)算匯總。

（2）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的主要特點(diǎn)

全面預(yù)算需要通過前期系統(tǒng)的規(guī)劃和計(jì)算，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)資源的有效管理，是公司各項(xiàng)資源經(jīng)過整合以及優(yōu)化得到有效的利用。全面預(yù)算管理是優(yōu)化公司內(nèi)部資源，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化管理的重要促使，能夠?qū)崿F(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)利益的最大化。物業(yè)公司收入主要包括綜合服務(wù)費(fèi)、車位費(fèi)、物業(yè)服務(wù)付費(fèi)，客戶比較穩(wěn)定，提供的各類服務(wù)均有合同依據(jù)，收取的費(fèi)用相對(duì)固定。物業(yè)公司屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，主要的成本為各類人工成本，對(duì)人工成本的控制是物業(yè)公司管理的關(guān)鍵內(nèi)容。目前行業(yè)內(nèi)住宅項(xiàng)目人工成本占物業(yè)收入比高達(dá)90%左右、寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目在30%左右，控制物業(yè)管理成本即物業(yè)成本控制的重中之重。

（3）物業(yè)公司實(shí)施全面預(yù)算管理的意義

當(dāng)前，物業(yè)公司面臨的市場競爭壓力比較大，為此需要加強(qiáng)內(nèi)部管理和控制，實(shí)現(xiàn)自身綜合競爭力的全面提高。實(shí)施全面預(yù)算管理有助于物業(yè)公司準(zhǔn)確把握自身的經(jīng)營情況，制定長期的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的優(yōu)化配置，確保公司的經(jīng)營活動(dòng)順利完成，使物業(yè)公司具備良好的市場競爭力，實(shí)現(xiàn)自身的長期穩(wěn)定發(fā)展。

二、物業(yè)公司全面預(yù)算管理的實(shí)施策略

（1）建立完善的全面預(yù)算管理體系

成熟的物業(yè)公司包括不同類型的業(yè)務(wù)，同一種類的物業(yè)服務(wù)也處于不同的發(fā)展階段中，在實(shí)施全面預(yù)算管理的過程中需要依據(jù)服務(wù)內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)，分析自身的硬件條件、經(jīng)營收益情況、業(yè)務(wù)種類等因素，制定不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方案、服務(wù)流程，建立完善的組織結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的效果。在實(shí)際操縱過程中，物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)營收入預(yù)算編制，物業(yè)管理項(xiàng)目收入中主營收入較為固定，包含物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)，多種經(jīng)營收入是物業(yè)公司可經(jīng)營的地方，也是目前物業(yè)行業(yè)中體現(xiàn)物業(yè)公司管理和經(jīng)營能力的體現(xiàn)，多數(shù)物業(yè)公司該收入占總收入比在10%，而行業(yè)龍頭企業(yè)卻已經(jīng)做到了32%。重點(diǎn)把控經(jīng)營場所租金收入、特約服務(wù)收入、家政服務(wù)等收入。重點(diǎn)加強(qiáng)經(jīng)營成本預(yù)算，依據(jù)工作的節(jié)點(diǎn)和具體流程，經(jīng)營成本的內(nèi)容主要包括保潔費(fèi)、綠化費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、人工成本、公共水電、電梯維保、消防維保、其他成本等，加強(qiáng)對(duì)成本的預(yù)算管理有助于物業(yè)公司提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。預(yù)算管理的核心是目標(biāo)利潤，物業(yè)公司依據(jù)自身的實(shí)際特點(diǎn)，采取自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的模式進(jìn)行經(jīng)營，利潤指標(biāo)體系需要細(xì)化至月、季度、半年、年，將不同時(shí)間段的利潤完成情況繪制成為表格，實(shí)施監(jiān)督利潤完成情況，促進(jìn)物業(yè)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（2）分解全面預(yù)算管理體系

制定物業(yè)公司全面預(yù)算管理體系需要明確自身的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，制定全年度的經(jīng)營管理方案，確定年度預(yù)算的初步目標(biāo)，經(jīng)上級(jí)部門考核后確定最終的目標(biāo)。在實(shí)際操縱過程中，物業(yè)公司可以采取橫向分解的模式，依據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃以及項(xiàng)目的整體定位確定年度預(yù)算方案，細(xì)化至各個(gè)項(xiàng)目，確保工作人員明確項(xiàng)目經(jīng)營考核指標(biāo)。同時(shí)也可以采取縱向分解的模式，依據(jù)公司年度整體目標(biāo)計(jì)劃和各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際目標(biāo)，確定項(xiàng)目的預(yù)算計(jì)劃，確保目標(biāo)得到全面的落實(shí)執(zhí)行。

（3）創(chuàng)新財(cái)務(wù)分析模式

預(yù)算分析是物業(yè)公司全面財(cái)務(wù)預(yù)算的必要環(huán)節(jié)，對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理工作具有重要的促進(jìn)作用。為此，物業(yè)公司需要提高對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的重視程度，確保各項(xiàng)決策的準(zhǔn)確性和可執(zhí)行性。在全面預(yù)算管理模式之下，物業(yè)公司需要保證自身的預(yù)算信息準(zhǔn)確合理，財(cái)務(wù)人員需要提高自身的工作效率，廣泛收集內(nèi)部運(yùn)營的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，通過合理的預(yù)算和數(shù)據(jù)分析，確保財(cái)務(wù)預(yù)算策略的正確合理。為提高全面預(yù)算管理制度的實(shí)際效果，企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門需要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，建立起完善的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)資源更新，保證財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息的積累和統(tǒng)計(jì)，依據(jù)實(shí)際的預(yù)算需求，建立完善的處理信息系統(tǒng)，利用互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，提高物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理效率。

（4）加強(qiáng)過程控制

當(dāng)前，很多物業(yè)公司引進(jìn)了財(cái)務(wù)軟件，以此來輔助進(jìn)行預(yù)算的編制和控制，但由于實(shí)際應(yīng)用過程中存在的問題，這些軟件未實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)管理和更具有深度的控制，為此需要建立起更加精細(xì)化的管理和控制模式以及收支服務(wù)系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)公司運(yùn)營各個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)執(zhí)行情況細(xì)致的管理，避免預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)偏差。同時(shí)，需要結(jié)合物業(yè)公司的實(shí)際情況建立起會(huì)計(jì)的二級(jí)和三級(jí)科目，結(jié)合內(nèi)部各個(gè)部門的職能，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)化的控制模式，提高成本和收入的管理效果。同時(shí)，物業(yè)公司需要建立起各個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立核算的系統(tǒng)，提高各個(gè)部門在全面預(yù)算管理工作中的參與度，促進(jìn)自身經(jīng)營水平和經(jīng)濟(jì)效益的同步提高。

三、結(jié)束語

物業(yè)公司是近年來興起的行業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展逐漸成熟完善，針對(duì)自身的管理中存在的各類問題，物業(yè)公司需要建立全面預(yù)算管理體系，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的管理，實(shí)現(xiàn)自身在新時(shí)期的全面發(fā)展。

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