陳秋林 陳若薇

摘要：房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪的質(zhì)量控制不僅僅需要從某一方面入手，而是需要從整個質(zhì)量控制體系入手，完善測繪的標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)精度，對測繪質(zhì)量管理機(jī)制和測繪人員的素質(zhì)培養(yǎng)，都需要提高重視，加大管理力度，通過專項保障措施解決房屋測繪面積中存在的的質(zhì)量安全問題。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;測繪面積;質(zhì)量控制

1.當(dāng)前房產(chǎn)測繪面積中存在的主要問題

1.1質(zhì)量管理體系不健全

目前在房產(chǎn)面積測繪過程中，由于質(zhì)量責(zé)任制度不夠健全，在測繪技術(shù)應(yīng)用上管理薄弱，再加上不少測繪人員的綜合素質(zhì)較低，工作中缺乏責(zé)任心和質(zhì)量意識，導(dǎo)致測繪面積出現(xiàn)了一定的質(zhì)量問題。這主要是由于質(zhì)量管理體系不健全導(dǎo)致的，大多數(shù)測繪單位在面積測繪工作中，質(zhì)量管理制度沒有落實，僅僅是照搬規(guī)章制度，執(zhí)行力較差。測繪普遍缺乏質(zhì)量記錄，對于客戶服務(wù)平臺和獎懲機(jī)制的建立尚且薄弱，檔案資料存在著管理上的問題，導(dǎo)致房產(chǎn)測繪面積中出現(xiàn)了質(zhì)量問題。

1.2產(chǎn)品質(zhì)量問題

產(chǎn)品質(zhì)量主要是在房產(chǎn)測繪工作中因為操作行為不規(guī)范，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制不嚴(yán)格，最終出現(xiàn)了質(zhì)量問題。比如：

（1）測繪工作人員個人對測繪面積標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行規(guī)范不明確。

（2）房屋面積測量報告不完整，缺乏應(yīng)用的信息和數(shù)據(jù)，

（3）分?jǐn)傆嬎悴缓侠?，陽臺面積計算不合理，原始記錄誤差較大。

（4）對異形房屋的測量不夠精確，應(yīng)付了事。

（5）棟建筑面積、層建筑面積和戶套內(nèi)面積測量超限。

（6）室外樓梯面積計算錯誤。

（7）施工中的方案變更導(dǎo)致的面積變化，應(yīng)當(dāng)以實際情況為準(zhǔn)。

1.3房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)不完善

房產(chǎn)面積測繪中，對于測繪人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力要求較高，但是由于房產(chǎn)測繪中沒有完善的測繪標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，導(dǎo)致在當(dāng)前的房產(chǎn)測繪中很容易出現(xiàn)問題。尤其是當(dāng)前的建筑形式較為多變，設(shè)計人員的理念也在不斷變化，出現(xiàn)了很多面積測繪中的新問題。不少大城市已經(jīng)制定了關(guān)于本地區(qū)的房產(chǎn)測量面積實施細(xì)則，但是大多數(shù)地方還是沒有形成完善統(tǒng)一的測量標(biāo)準(zhǔn)。這使得測繪人員在工作中，只能夠依靠個人經(jīng)驗來進(jìn)行判斷和操作，對于房產(chǎn)面積測繪的準(zhǔn)確性帶來了一定的爭議。

2.房屋建筑面積測量主要問題

2.1 伸縮縫面積的測量與計算

我國房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范中明確規(guī)定在對含有伸縮縫的房屋進(jìn)行面積測量時，需要將伸縮縫包含進(jìn)建筑面積計算中，此時要注意只有與室內(nèi)相連通的伸縮縫才能算入面積計算中。而在這種情形下，房產(chǎn)測繪行業(yè)出現(xiàn)兩種觀點：一種認(rèn)為應(yīng)將所有和室內(nèi)相連通的伸縮縫都放入面積計算中;而另一種則認(rèn)為，即使房屋伸縮縫與室內(nèi)相連通，也只能將處于房屋門口的伸縮縫算入計算中。而這種方式的應(yīng)用不僅難以提高計算準(zhǔn)確性，而且相對而言計算方式較繁瑣，因此并不提倡使用。

2.2復(fù)式建筑斜屋面的計算

《房產(chǎn)測繪規(guī)范》規(guī)定：對于斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.2 米以上的部位，要按其外圍水平的投影面積計算;如果遇到單純是斜屋面的房屋，則應(yīng)該直接切取 2.2 米的高度計算;若遇到帶有三角形老虎窗的斜屋面情況就應(yīng)該區(qū)別對待。在實際操作中，三角形“老虎窗”結(jié)構(gòu)錯綜復(fù)雜，測算麻煩且最終界定也并不十分準(zhǔn)確。

2.3承重結(jié)構(gòu)柱和突出墻面的面積計算

高層建筑往往存在與建筑墻體相連和屋內(nèi)獨立的承重結(jié)構(gòu)柱，當(dāng)前的測量中普遍認(rèn)為無論該承重結(jié)構(gòu)柱多大，都應(yīng)將其面積計入該柱平面位置所在的房屋套內(nèi)建筑面積中，但因承重結(jié)構(gòu)柱并非為某一住戶專用而是因建筑結(jié)構(gòu)的需要而設(shè)計，如此計算方法顯然不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀實際利益。

3.提高面積測繪質(zhì)量控制水平的措施

3.1提高測繪計算結(jié)果準(zhǔn)確性

房屋建筑中公共面積的界定是測繪工作中的重點，當(dāng)進(jìn)行界定工作時，通常依據(jù)以下環(huán)節(jié)進(jìn)行：a.當(dāng)公共面積處于密封狀態(tài)，則對其全面積進(jìn)行計算;b.當(dāng)公共面積為敞開狀態(tài)，則要將測繪工作與實際環(huán)境情況相結(jié)合，實現(xiàn)面積的準(zhǔn)確計算;c.當(dāng)公共面積在房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，則要將其視為柱走廊結(jié)構(gòu)并計算其全面積;d.若存在懸挑區(qū)域，且部分面積不在房屋主體結(jié)構(gòu)之中，則不能使用柱走廊計算方式，而應(yīng)計算其懸挑一半的面積。房屋面積具體測繪方式需要與房屋建筑實際情況相結(jié)合，對其結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面分析，從而提高測量準(zhǔn)確性。若有特殊需求，可以要求委托方提供房屋說明書，并由設(shè)計方提供設(shè)計書，以提高對房屋結(jié)構(gòu)以及各個區(qū)域功能設(shè)計的了解，為測繪的合理性提供保障。測繪人員要將測繪用語進(jìn)行統(tǒng)一，并對建筑中面積進(jìn)行精準(zhǔn)測量，保證測量面積準(zhǔn)確、有效。

3.2加強測繪過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

房屋面積測繪不僅是房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)收入的關(guān)鍵方法之一，而且也是房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)一定要承擔(dān)的一種重要責(zé)任，假如在具體的測繪工作中，由于房屋面積測繪工作上的粗心，致使房價發(fā)生顯著的偏差，一定會給其帶來很大的經(jīng)濟(jì)損失，因此房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)務(wù)必嚴(yán)格控制好各個步驟中的測繪質(zhì)量，確定好有關(guān)數(shù)據(jù)信息，對存在模糊的數(shù)據(jù)需要從新實施測量和計算。

3.3作為監(jiān)管部門，加強完善房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制和監(jiān)管機(jī)制

我國房產(chǎn)測繪的相關(guān)行業(yè)規(guī)范也是近幾年才推出，相關(guān)的行業(yè)規(guī)范還不是非常完善，一些不良建筑商利用規(guī)范不完善的漏洞，做一些行業(yè)沒有涉及到的不符合規(guī)范的行為，從而導(dǎo)致消費者經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重影響房產(chǎn)測繪行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，造成劣幣驅(qū)逐良幣的嚴(yán)重后果。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)在市場配置中起決定作用的不斷深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷放開，市場競爭將會更加激烈，如果沒有完善的行業(yè)規(guī)范和相關(guān)的法律法規(guī)，將會對房產(chǎn)測繪行業(yè)造成非常無法想象的后果。因此，建議立法機(jī)構(gòu)完善相關(guān)的法律法規(guī)，市場的監(jiān)管機(jī)構(gòu)要盡快完善相關(guān)的行業(yè)規(guī)范，市場的監(jiān)管人員加強對房產(chǎn)測繪行業(yè)的監(jiān)管，逐步完善房產(chǎn)測繪中測繪面積的制度規(guī)范。

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