程蕾

摘 要：本文重點(diǎn)研究應(yīng)對(duì)安徽省去庫(kù)存非均衡的各種路徑，包括大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、加大非住宅類房地產(chǎn)去庫(kù)存力度、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、落實(shí)城市主體責(zé)任、強(qiáng)調(diào)因城施策等政策措施。

關(guān)鍵詞：去庫(kù)存;非均衡;路徑分析

中圖分類號(hào)：F274? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? 文章編號(hào)：1673-2596（2019）06-0078-03

一、引言

安徽省近幾年去庫(kù)存卓有成效，整體庫(kù)存數(shù)量不斷下降。但是仍存在去庫(kù)存不均衡的問題，相對(duì)而言普通住宅房地產(chǎn)庫(kù)存比較低，而公寓和非住宅類房地產(chǎn)普遍存在庫(kù)存較大的問題。省會(huì)城市與非省會(huì)城市之間，非省會(huì)城市之間也存在去庫(kù)存非均衡問題。結(jié)合安徽省的實(shí)際情況，提出以下應(yīng)對(duì)安徽省去庫(kù)存非均衡的建議，以期促進(jìn)安徽省房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、安徽省去庫(kù)存非均衡對(duì)策路徑

（一）大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立租購(gòu)并舉的住房制度

導(dǎo)致普通住宅類房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因是普通住宅的替代品不多。租房可以看作買房的一個(gè)替代選擇，如果人們能通過租房來替代買房滿足自己的需求，可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅購(gòu)買需求過剩的情況。但是人們?cè)谧夥繒r(shí)往往顧慮較多，為了解決市場(chǎng)上購(gòu)房為主的局面，要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，為租房者提供良好的服務(wù)，加大政策力度，解決租房人的后顧之憂。

（1）減輕出租房人各種顧慮，提高租房人租房意愿

租房人往往處于弱勢(shì)，擔(dān)心房東可能漲價(jià)、變更合同、難以收回押金等，這使得租戶缺乏安定的居住環(huán)境。由于可能需要搬家，租房人往往不敢添置太多家具和生活用品，居住質(zhì)量也隨之下降。尤其是對(duì)于人口較多的家庭，往往租房生活更不便利。政府要保障租房人的合法權(quán)益，建立有效的規(guī)范機(jī)制，確保租房合同效力，使得房東不能隨意違約或違約成本極高，以便租房人能夠在城市里安居。鼓勵(lì)簽訂較長(zhǎng)時(shí)間的租房合同，對(duì)此類合同政府可以給予一些補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠，使得人們能逐漸接受租房為家的生活。

教育資源的獲取也是影響租房的重要原因，安徽省要繼續(xù)推進(jìn)教育方面租購(gòu)?fù)瑱?quán)，合肥市已經(jīng)規(guī)定在合肥租住同一套住房滿三年，并連續(xù)交稅滿三年的，資源許可的情況下，可以就近入學(xué)。安徽省各城市都要積極幫助解決租房人子女入學(xué)問題。除了教育資源，醫(yī)療補(bǔ)助、出行服務(wù)等方面也要不斷推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，這可以很大程度提高人們的租房意愿。

（2）建立專業(yè)租賃公司，加強(qiáng)對(duì)租賃公司監(jiān)管

安徽省房屋租賃市場(chǎng)也有不少房屋租賃公司，但是質(zhì)量參差不齊，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、后期保障等很多方面缺乏有效監(jiān)管。安徽省應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)建立更加專業(yè)化的租賃公司，為出租人提供更為可靠的服務(wù)，這也是大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容。但是也要關(guān)注對(duì)專業(yè)租賃公司的監(jiān)管，以防出現(xiàn)資本進(jìn)入后，企業(yè)過度追求回報(bào)而損害出租人的問題。如鏈家旗下自如公司的裝修污染問題，企業(yè)在追求利潤(rùn)最大化的過程中，有可能侵害到消費(fèi)者的利益，給整個(gè)租房市場(chǎng)帶來不良影響。

（3）增加房源供應(yīng)，滿足租房需求

租房意愿上漲必然帶來租房需求的增加，保障租房供應(yīng)對(duì)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)極為重要。否則，租房意愿上漲帶來需求增加，供給卻沒有相應(yīng)的增長(zhǎng)的話，房租上漲的問題將迎面而來?？梢远喾矫嬖黾涌勺夥课莨┙o，鼓勵(lì)有多套房的居民提供房源，或者交給專業(yè)租賃公司管理，鼓勵(lì)擁有自有資產(chǎn)的企業(yè)提供出租業(yè)務(wù)。集體土地也可建設(shè)房屋或小產(chǎn)權(quán)房用于擴(kuò)大出租供給。政府也可收購(gòu)或建設(shè)房屋用于廉租房或公租房出租，從而保障低收入或新入城市的人們的住房需求。

（二）加大公寓類和商業(yè)、辦公類房地產(chǎn)去庫(kù)存力度，優(yōu)化資源配置

安徽省各市非住宅類房地產(chǎn)去庫(kù)存周期遠(yuǎn)大于住宅類房地產(chǎn)的去庫(kù)存周期。如淮南2018年非住宅類房地產(chǎn)去庫(kù)存高達(dá)32個(gè)月，大量的非住宅類房產(chǎn)閑置。雖然住宅類房產(chǎn)庫(kù)存壓力小，但是由于性質(zhì)不同、稅費(fèi)不同、投資收益不同等原因，導(dǎo)致消費(fèi)者并不偏好公寓，公寓類住宅的庫(kù)存壓力也是非常大的。一方面有人買不到房（普通住宅）、買不起房（普通住宅），另一方面存在公寓和商鋪、辦公大樓閑置現(xiàn)象，資源分配不合理，存在資源浪費(fèi)情況。單純依靠市場(chǎng)供求很難解決這個(gè)問題，各地政府要加大公寓類和商業(yè)辦公類房地產(chǎn)去庫(kù)存力度，優(yōu)化資源配置。

（1）政府購(gòu)買。政府可以收購(gòu)部分去化周期極長(zhǎng)的公寓用于保障性住房投資，大力發(fā)展廉租住房和公共租賃住房，優(yōu)先提供給新市民和低收入群。一方面解決資源浪費(fèi)問題，另一方面解決部分人群的住房問題。

（2）創(chuàng)新使用用途。鼓勵(lì)將商鋪或辦公大樓等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間等，既可以減少庫(kù)存，又能為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)。但是這也需要政府給予一些補(bǔ)貼，促進(jìn)此類房產(chǎn)使用，并有利于創(chuàng)新服務(wù)。政府也可以改造一些房產(chǎn)用于文化、教育、養(yǎng)老、體育等具有公益性質(zhì)行業(yè)企業(yè)使用，更好地利用資源服務(wù)社會(huì)。

（3）增加購(gòu)買需求。公寓類、商業(yè)類、辦公類房地產(chǎn)庫(kù)存大的一個(gè)很重要原因是需求少，政府可以想辦法增加購(gòu)買需求。比如安慶市進(jìn)行棚改貨幣化推進(jìn)時(shí)，規(guī)定房票可以用于購(gòu)買商辦、商鋪、公寓等不動(dòng)產(chǎn)，有利于這些資產(chǎn)的需求增加。政府也可以嘗試改變一些這些房產(chǎn)的稅費(fèi)或年限規(guī)定，吸引消費(fèi)者購(gòu)買。

（4）發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，成立相關(guān)專業(yè)租賃公司。如此多閑置的公寓、商鋪和辦公等資產(chǎn)純粹依靠銷售是不夠的，大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)非常重要。成立專業(yè)租賃公司，為租戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是解決該問題的一個(gè)重要途徑。

（5）嚴(yán)格審批。房產(chǎn)去庫(kù)存的困難問題，不是單一因素引起的，受消費(fèi)者偏好、收益性等原因的影響，也受到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)體經(jīng)濟(jì)迎接網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的原因造成，不是一朝一夕就可解決的。在這些房產(chǎn)庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的現(xiàn)狀下的情況下，政府要嚴(yán)格審批此類用地情況，以防形成更多庫(kù)存壓力。

（三）穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期

2019年李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢?019年房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。就安徽省各地區(qū)而言，普通住宅類房地產(chǎn)和公寓及非住宅類房地產(chǎn)的價(jià)格和預(yù)期都要密切關(guān)注。尤其是住在類房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而且普通住宅類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)也會(huì)影響公寓和非住宅類房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。安徽省普通住宅價(jià)格變動(dòng)向上和向下的壓力都有。一方面，由于棚改貨幣化安置等去庫(kù)存政策推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加，價(jià)格可能預(yù)期會(huì)上漲。另一方面，本身房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，部分樓盤降價(jià)促銷，市場(chǎng)也存在房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。預(yù)防普通住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)是2019年安徽省房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)。人們的預(yù)期可能是非理性的，盲目樂觀和悲觀都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)。但是人們的預(yù)期是不穩(wěn)定的，很多時(shí)候是不理性的。以安慶為例，2018年9月底10月初時(shí)，購(gòu)房者還眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥上漲預(yù)期，一套房源掛出來，吸引眾多買家。但到10月下旬很多購(gòu)房者就開始進(jìn)觀望狀態(tài)，市場(chǎng)開始冷清。因此穩(wěn)預(yù)期非常重要，要預(yù)防非理性預(yù)期變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)。政府要不斷強(qiáng)調(diào)房子是用來住的，不是用來炒的，不會(huì)放任房?jī)r(jià)大幅上升或下降。

要注意“穩(wěn)”不是指一成不變，因循守舊是無法應(yīng)對(duì)不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的。但是政策的制定要具有前瞻行，因?yàn)檎叱雠_(tái)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響往往不是單一的，要系統(tǒng)考慮。比如說合肥的限購(gòu)政策很好地抑制了合肥房?jī)r(jià)的快速上漲，但另一方面將部分需求轉(zhuǎn)移到了其他城市，部分需求受到了壓制，如果合肥限購(gòu)政策放松甚至推出的話，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能出現(xiàn)反彈，合肥市的房?jī)r(jià)可能又會(huì)急速上漲。但是如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，遲遲不放松限購(gòu)，市場(chǎng)可能會(huì)持續(xù)低迷。因此穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期要求政府要不斷提升形式研判能力和政策制定水平。政府要密切監(jiān)控市場(chǎng)變化，綜合分析影響因素，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

（四）落實(shí)城市主體責(zé)任、強(qiáng)調(diào)因城施策及強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

因城施策、落實(shí)城市主體責(zé)任是平衡安徽省房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。2019年3月5日的李克強(qiáng)總理報(bào)告也提到“更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任”

（1）落實(shí)城市主體責(zé)任，主動(dòng)服務(wù)地方房地產(chǎn)發(fā)展

一方面，落實(shí)城市主體責(zé)任有利于激發(fā)城市的主動(dòng)性。無論是“夯實(shí)”還是“落實(shí)”城市的主體責(zé)任，都要求城市承擔(dān)起自我管理的主體責(zé)任。城市如果只是被動(dòng)地接受管理，很難充分發(fā)揮自身的積極性和能量，只有高度意識(shí)到自己的管理責(zé)任和義務(wù)，才能更好、更主動(dòng)的建設(shè)好城市、服務(wù)好群眾。

另一方面，落實(shí)城市主體責(zé)任，有助于因城施策。城市作為主體，更加了解自身的情況和特點(diǎn)，能更加因地制宜地制定房地產(chǎn)政策，服務(wù)地方發(fā)展。合肥市顯然更了解合肥地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展情況，淮南也更熟悉自身房地產(chǎn)狀況，每個(gè)城市專注分析影響本城市房地產(chǎn)發(fā)展的因素，可能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。

（2）強(qiáng)調(diào)因城施策、協(xié)調(diào)城市內(nèi)部房地產(chǎn)發(fā)展

安徽省省會(huì)城市與非省會(huì)城市去庫(kù)存是非均衡的，非省會(huì)城市之間去庫(kù)存的軌跡也不盡相同。人口規(guī)模、收入水平、房地產(chǎn)政策、城市發(fā)展、傳統(tǒng)習(xí)慣等等都影響著城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存水平，造成不同城市去庫(kù)存差異。而且這些影響因素對(duì)不同城市的影響程度也是不同的。比如合肥市限購(gòu)政策在安徽是最嚴(yán)厲的，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有不可避免的重要影響。非省會(huì)城市直接遭受的限購(gòu)政策并不多，但大多也都間接受到合肥限購(gòu)政策的影響。對(duì)部分非省會(huì)城市去庫(kù)存影響更大的可能是棚改貨幣化政策，比如安慶、阜陽(yáng)等地區(qū)，棚改貨幣化項(xiàng)目直接推動(dòng)庫(kù)存下降，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)升溫。有些地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、社會(huì)習(xí)俗等可能影響較大，比如有的地區(qū)從商的人比較多，商鋪銷售較好;有的地區(qū)結(jié)婚要求男方要買房子，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不同。安徽省還有一些城市是資源型城市，資源的價(jià)格影響當(dāng)?shù)氐呢?cái)政和居民收入，顯然也影響人們的購(gòu)買能力。

由此可見，不同城市影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素和重要性是不盡相同的，尤其是不同類型的城市。只有因城施策才能更高的解決安徽省房地產(chǎn)發(fā)展問題。比如省會(huì)合肥市，限購(gòu)政策的堅(jiān)持或變動(dòng)將對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，需要合肥市審慎操作;安慶、阜陽(yáng)等城市受到棚改貨幣化影響較大，棚改貨幣化帶來的房地產(chǎn)變化需要密切觀察，盡量發(fā)揮有利作用，減輕不利影響。受資源限制的城市要考慮如何切實(shí)提高居民的收入水平，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

因城施策并不是簡(jiǎn)單的一城一策，在同一城市內(nèi)，不同區(qū)域、不同類型房產(chǎn)發(fā)展也是不均衡的。比如同是蕪湖縣的兩個(gè)縣城，房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r差異很大。因城施策也不能只盯著自己的城市，其他城市變動(dòng)帶來的影響也要考慮在內(nèi)。因此因城施策要注意區(qū)域差異、類型差異，政策也要因時(shí)而變，同時(shí)兼顧政策的協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性。

（3）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，提升科學(xué)決策能力

落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策，對(duì)城市的管理方而言提出了很高的要求。不僅要考慮城市內(nèi)部的微觀環(huán)境，還要考慮城市之間的影響變動(dòng)，提升科學(xué)決策能力至關(guān)重要。提升科學(xué)決策能力，首先要有充分的信息，尤其是與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的各種信息。要加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的收集、整理和公開工作。準(zhǔn)確的搜集影響房地產(chǎn)供給和需求的各種信息，及時(shí)整理，并通過相應(yīng)的渠道進(jìn)行公布，為后續(xù)的政策制定奠定基礎(chǔ)。

信息及時(shí)準(zhǔn)確是政府開展工作的基礎(chǔ)。比如2018年9月份合肥部分樓盤房?jī)r(jià)出現(xiàn)變動(dòng)，合肥院子出現(xiàn)一套房降價(jià)80萬(wàn)的情況，引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期變動(dòng)，合肥市政府及時(shí)約談，較好的起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。如果未能及時(shí)采取措施，合肥房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)較大波動(dòng)。安徽省各城市去庫(kù)存也要以準(zhǔn)確的庫(kù)存數(shù)量和去化周期為依據(jù)開展工作。當(dāng)庫(kù)存量發(fā)生較大變動(dòng)時(shí)，政府要采用相應(yīng)的去庫(kù)存或增庫(kù)存的政策。由此可見，如果數(shù)據(jù)不及時(shí)，甚至有錯(cuò)誤的話，嚴(yán)重影響管理人員的科學(xué)決策。相關(guān)專家利用這些信息分析影響本城市房地產(chǎn)發(fā)展因素，最好能對(duì)這些因素進(jìn)行排序，以便制定相應(yīng)的房地產(chǎn)政策。

參考文獻(xiàn)：

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（責(zé)任編輯 賽漢其其格）

收稿日期：2019-03-19

基金項(xiàng)目：2018年安徽省人文社科重點(diǎn)項(xiàng)目“一帶一路視角下安徽地方企業(yè)跨國(guó)并購(gòu)的政府服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制”（SK2018A0602）;安徽省社科規(guī)劃一般項(xiàng)目“安徽省房地產(chǎn)去庫(kù)存非均衡研究”（AHSKY2016D101）

Abstract： This paper focuses on the various ways to deal with the disequilibrium of destocking in Anhui province， including vigorously developing the leasing market， increasing the destocking power of non-residential real estate， stabilizing market expectations， implementing the main responsibility of the city， emphasizing the implementation of policies and measures based on the city.

Keywords： Destocking; Disequilibrium; Path Analysis