王叢慶 龔鈺煊 吳紅雨 王沐蓉

摘 要 隨著我國城鎮(zhèn)化的推進，居民住宅問題關(guān)注度日益上升，房價也隨之大幅上漲。為穩(wěn)定房價，保障居民基本生活，中央政府牽頭，采取了一系列調(diào)控政策，想要通過宏觀調(diào)控來抑制過快增長的房價，促進房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟健康平穩(wěn)的運行。基于此，本文從滬渝兩市房產(chǎn)稅政策出發(fā)，分析當下房產(chǎn)稅政策存在的意義與現(xiàn)實運行過程中存在的問題，從而結(jié)合市場實際情況，對當前兩市房產(chǎn)稅政策對于房價的調(diào)控效應(yīng)進行分析，試圖為將來房產(chǎn)稅稅制改革的全面推廣提供些許參考。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 房價 稅制改革

一、房產(chǎn)稅概述

（一）房產(chǎn)稅的含義

房產(chǎn)稅的本質(zhì)是一種財產(chǎn)稅，且屬于向產(chǎn)權(quán)所有人征收的個人財產(chǎn)稅。造成其特殊性的問題在于，其征稅對象只是房屋，征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋（商品房），根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式分為按照計稅余值或租金收入的一定比例來征收。

（二）房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的區(qū)別

房地產(chǎn)稅的含義更為綜合、廣泛，它與一切房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接的關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅既有區(qū)別，又有聯(lián)系。中國財政學(xué)會副會長兼秘書長賈康指出，“在漢語的表述中，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅說起來兩者有區(qū)別，但實際上的都是消費住房保有環(huán)節(jié)上，實施改革從無到有來征收的這個稅種”。

二、我國征收房產(chǎn)稅的意義

（一）增加政府財政收入，緩解地方政府財政壓力

房產(chǎn)稅具有征收對象固定，征收范圍廣泛等特點，其計稅依據(jù)反映的是房產(chǎn)的市場價值，這使得房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定，對于一個地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展有重要的影響。因此，政府可以利用房產(chǎn)稅政策的制定與改革，用來緩解地方債務(wù)的壓力，從而改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高基本公共服務(wù)水平等。

（二）有利于遏制房價上漲以及優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置

房地產(chǎn)稅通過對資產(chǎn)和市場交易征收稅款發(fā)揮對房價的調(diào)控作用。房產(chǎn)稅作為稅收的一種，對于某些擁有多套房或高檔商品房的房主起到制約購買力的作用。一方面是通過稅收提高商品價格，降低富人的商品房消費需求，從而進一步反作用于房價，抑制房價的飛速上漲;另一方面是防止投機商家“炒房”，將更多的住房資源交還給廣大的人民群眾，提高房屋使用效率。

（三）調(diào)節(jié)個人收入分配，促進財富格局重構(gòu)

稅收本身就是調(diào)節(jié)社會經(jīng)濟的重要工具，稅收在引導(dǎo)經(jīng)濟活動、促進社會財富再分配方面有不可替代的作用。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，不可避免地出現(xiàn)貧富差距拉大，居民收入城鄉(xiāng)不平衡的狀況，為了應(yīng)對這一情況，設(shè)計合理的房產(chǎn)稅稅收政策，有利于讓不同的住房人群承擔不同的稅收。通過差異化征收，可以對不同的收入水平的民眾的稅負水平進行調(diào)控，從而對財富格局的重構(gòu)起到推動作用。

三、滬渝兩市房產(chǎn)稅對房價的影響分析

（一）滬渝兩市房產(chǎn)稅稅制比較

第一，相同點。滬渝兩市房產(chǎn)稅改革的核心思想存在共通之處：一是不溯及既往原則，對改革政策頒布之前的居民持有的房屋不征收房產(chǎn)稅;二是差異化稅率，價高者多承擔稅負，價低者少承擔稅負;三是都屬于較為寬松的稅收政策，存在較多的稅收優(yōu)惠;四是總體目標相同，都希望通過稅收調(diào)控，抑制住房投資的欲望。

第二，不同點。由于兩地的房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟發(fā)展水平、文化背景等眾多方存在較大差異，兩個試點城市的政策設(shè)計必然存在不同：重慶改革的主要目的是為了調(diào)整居民可支配收入，通過對房價的作用平衡房屋買賣;上海市房產(chǎn)稅改革則更多側(cè)重于對稅制的創(chuàng)新與優(yōu)化。

（二）短期內(nèi)滬渝兩市房產(chǎn)稅對房價的影響分析

由圖1可知，上海市在房產(chǎn)稅改革政策實施以后住宅價格有明顯下降，上半年交易均價雖有波動，但整體仍比初始月份低，說明房產(chǎn)稅開征對于上海市房價短期內(nèi)有一定程度的遏制作用。

由圖2可知，2011年2月住房價格明顯下降，但是后續(xù)月份中又波動上升，上半年最終房價與初始價格基本保持不變?；诖?，我們合理推測造房產(chǎn)稅政策剛出臺期間，購房人群處于觀望態(tài)度，此后時間里逐漸恢復(fù)購買力，所以短期內(nèi)重慶市分房產(chǎn)稅政策存在一定的抑制購買的作用，但是作用有限。

（三）長期時滬渝兩市房產(chǎn)稅對房價的影響分析

圖3為2008—2017年上海住房銷售價格的變化情況，在這10年時間里，房價的唯一一次負增長是在2011年，無論是在此之前還是之后，房價都保持連續(xù)增長。2011年之后，全市房屋均價從22625元/平方到2017年的50017元/平方，上漲高達1.2倍，最高漲幅出現(xiàn)在2016年。經(jīng)過調(diào)查研究，2016年央行首次下調(diào)了首套房的首付比例，首次購買普通住房的首付款比例調(diào)整為最低20%，而對擁有一套住房的家庭，申請貸款買房的首付款比例則調(diào)整為不低于30%，基于這樣的國家政策，購買者對商品價格的心理預(yù)期發(fā)生變化，從而推動了房價的大幅上漲。所以我們發(fā)現(xiàn)，由于國家政策、購買者心理預(yù)期、投資市場等多方面因素的影響，房產(chǎn)稅政策對于上海市的房價并不存在明顯的長期調(diào)控效應(yīng)。

圖4為2008—2017年重慶住房銷售價格變化情況。我們可以發(fā)現(xiàn)，在2011年之前，重慶市住房價格保持上漲趨勢，漲幅保持在23%左右，但自從在2011年實施房產(chǎn)稅政策以來，重慶市房價年漲幅未曾超過13%（2016年受國家政策影響漲幅達到27%），并且在2014—2015年一度出現(xiàn)負增長，所以重慶市房產(chǎn)稅政策對于當?shù)胤績r的激烈上漲其實是可以進行緩和的，但是無法徹底實現(xiàn)平穩(wěn)優(yōu)質(zhì)的良性發(fā)展。

綜上所述，雖然房產(chǎn)稅政策出臺的短期內(nèi)會對政策作用城市產(chǎn)生不同程度的影響，但是從長期的角度來看，其效果并不持久和明顯，因此無法推理出進行房產(chǎn)稅改革就能對我國商品房價格的連年快速增長起到持續(xù)的抑制作用的結(jié)論。

筆者認為主要原因在于房產(chǎn)稅政策針對的征稅對象以及征稅范圍有限，導(dǎo)致所在地區(qū)的消費群眾購買力與影響力不足，其次房產(chǎn)稅政策并非影響房價的唯一因素，在試點實施的同時未能減少其他政策的影響，必然會導(dǎo)致房產(chǎn)稅政策調(diào)控效力的減弱。我們希望有關(guān)部門可以根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗，對當前房產(chǎn)稅改革政策作出調(diào)整，包括法律體系的建立、征收范圍與對象和合理設(shè)置以及稅率和房價評估系統(tǒng)的完善，爭取利用房產(chǎn)稅改革促進新的經(jīng)濟社會良性發(fā)展模式的形成。

（作者單位為江蘇大學(xué)財經(jīng)學(xué)院）

參考文獻

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