谷萌萌

摘 要：作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展能夠有力地促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。在后金融危機(jī)時(shí)代，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊維持較快的發(fā)展速度，房?jī)r(jià)一直居高不下，房產(chǎn)泡沫越來(lái)越嚴(yán)重。因此，有必要高度重視并分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況提出有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對(duì)策略

中圖分類號(hào)：F293.338 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2019）14-0120-02

在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)健康發(fā)展有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，以及提高人民的生活水平。而房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，沒(méi)有金融業(yè)的大力支持和大量資金投入是不可想象的。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)存在著大量資金需求與有限自我積累之間的矛盾，這無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致金融投資存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，研究分析并有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是我國(guó)當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期十分重要而緊迫的任務(wù)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

隨著1998年我國(guó)改革住房體系并取消福利分房，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為了支柱性產(chǎn)業(yè)之一。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)需要巨額的投資，而且需要較長(zhǎng)的周期才能夠回收投資，資金占用和利息支付都極大，要保證投資的連續(xù)性，僅靠企業(yè)自我的積累是不現(xiàn)實(shí)的，一旦失去了金融支持，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至資金鏈斷裂而引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)也同樣離不開(kāi)金融業(yè)的資金支持。我國(guó)的房地產(chǎn)籌資渠道主要包括自籌資金、利用外資、發(fā)行債券、向國(guó)內(nèi)銀行貸款，以及獲得國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金支持。經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，我國(guó)基本形成了以銀行信貸融資為主，以股權(quán)、信托和債券等融資方式為輔的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的背景下，我國(guó)應(yīng)該對(duì)其存在的風(fēng)險(xiǎn)保持時(shí)刻警惕。在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，目前有包括商業(yè)銀行、住房公積金管理中心和住房?jī)?chǔ)蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，幾乎都有商業(yè)銀行信貸的介入，其已然成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)所需資金的主要提供者，而在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上述其他融資渠道只是剛剛起步，其所提供的房地產(chǎn)貸款只占很小的比例。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，其項(xiàng)目總投資中自有資本金占比普遍不高，主要的融資渠道還是向銀行進(jìn)行貸款，從而滿足項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于資金的巨大需求。這種供給房地產(chǎn)資金渠道十分單一的特點(diǎn)，比較集中地反映出了中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的效率和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。整個(gè)房地產(chǎn)金融，甚至是整個(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)體系基本上依靠單一的銀行體系來(lái)支撐，而如果發(fā)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，最終國(guó)家的金融安全受到巨大的威脅。鑒于此，加快構(gòu)建房地產(chǎn)融資體系，實(shí)現(xiàn)多渠道融資，從而打破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在資金方面的瓶頸，成為目前我國(guó)房地產(chǎn)金融亟待完成的重要任務(wù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）高房?jī)r(jià)所引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，雖然我國(guó)連續(xù)出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，但是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍就保持持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。過(guò)快的房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與其實(shí)際的價(jià)值發(fā)生嚴(yán)重偏離，于是房地產(chǎn)泡沫便隨之產(chǎn)生。如果相關(guān)的國(guó)內(nèi)外因素如人民幣升值預(yù)期致使泡沫破裂，那么房地產(chǎn)作為抵押品，其價(jià)值就必然會(huì)大幅下降，進(jìn)而引發(fā)銀行信貸的質(zhì)量大幅下滑，使之面臨巨大的金融損失。同時(shí)，如果房?jī)r(jià)不可控地持續(xù)上漲，則會(huì)大量出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)行為，導(dǎo)致人民消費(fèi)支出被大量擠占，最終會(huì)損害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

（二）個(gè)人住房信貸有存在違約風(fēng)險(xiǎn)的可能

國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行現(xiàn)階段不良的住房貸款資產(chǎn)率基本上維持在0.5%之內(nèi)，住房公積金個(gè)人貸款資產(chǎn)的不良率為0.24%，這無(wú)疑會(huì)幫助銀行維持并改善自身的資產(chǎn)質(zhì)量。然而，很多商業(yè)銀行直接把開(kāi)展個(gè)人放貸業(yè)務(wù)所獲得的資金視為優(yōu)良資產(chǎn)加以推廣，而沒(méi)有清醒地認(rèn)識(shí)到其背后隱含的風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國(guó)的個(gè)人誠(chéng)信資料系統(tǒng)還沒(méi)有進(jìn)一步完善，銀行難以準(zhǔn)確地評(píng)估貸款人的實(shí)際資信情況，所以銀行容易因此而產(chǎn)生不良的資產(chǎn)。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)過(guò)于單一引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，在高額利潤(rùn)回報(bào)率的誘惑下，眾多企業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是很少有企業(yè)能夠通過(guò)上市來(lái)進(jìn)行融資，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行貸款來(lái)融資。相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，全國(guó)房地產(chǎn)依賴銀行貸款的在50%左右，而部分大城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依賴銀行信貸資金的程度已經(jīng)高達(dá)80%。由此可見(jiàn)，實(shí)際上銀行成為了房地產(chǎn)各種金融風(fēng)險(xiǎn)的間接或者直接承受者，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)某種問(wèn)題，其所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)自然就會(huì)傳遞給銀行。

（四）銀行與開(kāi)發(fā)商之間在信息方面的不對(duì)稱引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)

與銀行相比在占有信息源方面，開(kāi)發(fā)商占據(jù)著很大的優(yōu)勢(shì)。銀行客戶所在的行業(yè)具有廣泛性，而且銀行距離信息的源頭也比較遠(yuǎn)，因此，銀行只能利用間接途徑來(lái)了解開(kāi)發(fā)商的信息。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則對(duì)自身信息能夠全部掌握，也對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所伴隨的風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)知。然而受到房地產(chǎn)高收益率的誘惑，以及我國(guó)信用制度尚且不健全的漏洞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)向銀行借款，而且可能是所謂的空手套白狼。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一旦取得成功，開(kāi)發(fā)商就能夠?qū)崿F(xiàn)以小博大，從中牟取暴利;而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一旦失敗，則承擔(dān)巨額虧損的一定是銀行。

（五）相關(guān)政策或者法律不健全引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否繁榮，與該國(guó)家或地區(qū)出臺(tái)的相關(guān)的政策有密切聯(lián)系。目前，雖然國(guó)家連續(xù)出臺(tái)房屋限購(gòu)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是仍舊有些地區(qū)比較極端地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，從而過(guò)分地依賴于投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，形成了所謂的土地財(cái)政。而當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備較高的資信，導(dǎo)致無(wú)法保證建筑工期或者房屋質(zhì)量時(shí)，當(dāng)下流行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款的做法，則會(huì)使銀行面臨巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、有效應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

（一）國(guó)家加大宏觀調(diào)控和監(jiān)管力度以穩(wěn)定房?jī)r(jià)

政府應(yīng)進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，引導(dǎo)并規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性競(jìng)爭(zhēng)。具體做法是，積極調(diào)整現(xiàn)有的住房結(jié)構(gòu)，持續(xù)建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房;全面改善住房需求結(jié)構(gòu)，防止炒房等過(guò)分投機(jī)行為。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)該退出強(qiáng)有力的監(jiān)管措施，定期或不定期檢查信貸業(yè)務(wù)，以有效規(guī)避銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。另外，央行應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的披露，面向公眾引導(dǎo)其合理的購(gòu)房預(yù)期，從而進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)行為。

（二）健全個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用體系

由于商業(yè)銀行與客戶和房地產(chǎn)企業(yè)的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致銀行無(wú)法全面了解和掌握個(gè)人與企業(yè)的信用信息。鑒于此，2006年我國(guó)建立了覆蓋全國(guó)的信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，收集存儲(chǔ)了大量的個(gè)人和企業(yè)在信貸方面的基本信息，但是運(yùn)行至今仍存在一些問(wèn)題，如信息不完全透明、在信用體系中沒(méi)有納入有關(guān)信用參數(shù)、資源比較分散、沒(méi)有完全構(gòu)建共享機(jī)制等。這些問(wèn)題都可能導(dǎo)致銀行隱含金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步健全和完善信用體系，從而幫助銀行精準(zhǔn)有效判斷貸款申請(qǐng)人或企業(yè)的資信狀況，切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)和提高貸款的質(zhì)量。

（三）建立針對(duì)房地產(chǎn)融資的多層次體系

長(zhǎng)期以來(lái)，在我國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)中，商業(yè)銀行一直是參與的主體，其他專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)嚴(yán)重參與不足。而房產(chǎn)信托和基金、房地產(chǎn)債券由于發(fā)展不充分，它們作為我國(guó)房地產(chǎn)融資的途徑其貢獻(xiàn)率有限。股權(quán)融資具有比較高的門檻，中小房地產(chǎn)企業(yè)難以大大上市標(biāo)準(zhǔn)而無(wú)法通過(guò)股市融資。再加上近年來(lái)國(guó)家不斷加大金融宏觀調(diào)控力度，銀行信貸持續(xù)緊縮，導(dǎo)致大部分單一依賴于銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加大了資金壓力。鑒于此，亟待建立多層次、多渠道的融資體系，使不同的房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)合適的渠道進(jìn)行融資，從而進(jìn)一步降低對(duì)銀行貸款的依賴，有效分散稀釋金融風(fēng)險(xiǎn)。

（四）健全完善有關(guān)的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

目前，國(guó)家和地方層面都制定實(shí)施了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的金融法律法規(guī)以及規(guī)章，但是規(guī)定得不具體，沒(méi)有完全形成體系，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)建設(shè)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度不相適應(yīng)。而要發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資平臺(tái)或載體，就自然會(huì)出現(xiàn)一些新的融資工具，需要針對(duì)性的法律法規(guī)來(lái)加以引導(dǎo)和規(guī)范，否則必將會(huì)導(dǎo)致管理的混亂。因此，必須要建立和完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)體系，從而積極引導(dǎo)、嚴(yán)格約束新型融資工具，使它們的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等更加規(guī)范，以保證我國(guó)的房地產(chǎn)融資能夠多元且規(guī)范發(fā)展。

（五）加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)加快建立健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，從而能夠?qū)τ谡w的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需走勢(shì)與供需結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行具體分析，經(jīng)常性和持續(xù)性地監(jiān)測(cè)與分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)監(jiān)測(cè)與分析的結(jié)果及時(shí)調(diào)整貸款的投向，以確保房地產(chǎn)金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展。

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