張哲

行至轉(zhuǎn)型加速期的陽(yáng)光100，近年來(lái)卻面臨銷(xiāo)售排名下滑、負(fù)債規(guī)模走高、現(xiàn)金流吃緊、融資成本高企的多重困境。種種跡象顯示，陽(yáng)光100正在進(jìn)行一場(chǎng)自救行動(dòng)。

經(jīng)兩度延遲寄發(fā)通函后，陽(yáng)光100終于在6月13日披露了兩項(xiàng)重大股權(quán)交易公告，分別是13.34億元出售重慶陽(yáng)光壹佰70%股份（涉及重慶陽(yáng)光100國(guó)際新城項(xiàng)目及慈云寺老街項(xiàng)目）及46.61億元出售卓星集團(tuán)全部已發(fā)行股本的100%（涉及廣東清遠(yuǎn)一尚未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）。

雖然陽(yáng)光100方面在近期回應(yīng)媒體質(zhì)疑時(shí)表示，上述交易并非低價(jià)甩賣(mài)項(xiàng)目，反而有利于調(diào)整公司的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，公司資金方面沒(méi)有壓力。但在上述兩項(xiàng)重大交易為陽(yáng)光100回籠的共計(jì)近60億元資金中，有45.78億元被公司用于償債，剩余部分則將用于一般運(yùn)營(yíng)或收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

6月28日，陽(yáng)光100公告發(fā)行于2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，用于償還既存?zhèn)鶆?wù)及一般公司用途，年利率高達(dá)11.5%，比主流房企境外融資成本7%-10%的水平高1.5-4.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)外輸血不斷大額借款牽出“神秘”擔(dān)保人

《紅周刊》記者注意到，陽(yáng)光壹佰中國(guó)控股有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“陽(yáng)光100”）近年來(lái)的負(fù)債規(guī)模逐漸走高。去年年報(bào)顯示，公司未來(lái)一年內(nèi)將償還的債務(wù)為104.2億元，凈負(fù)債率同比上升30個(gè)百分點(diǎn)至261.6%。與此同時(shí)，公司目前賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻為近三年來(lái)最低，只有25.89億元。公司凈資產(chǎn)也同比減少21.12%至14.26億元。

在償債壓力凸顯之際，陽(yáng)光100對(duì)外應(yīng)收賬款規(guī)模引人注意，其2016年至今三年間對(duì)應(yīng)的應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款總額逐年遞增，分別為56.69億元、74.19億元、82.51億元。截至2018年末，上述額度占到公司資產(chǎn)總額的13.4%，且錄得9.58億元的減值虧損。而在陽(yáng)光100尚未收回的對(duì)外款項(xiàng)中，其向第三方提供的貸款余額為30.29億元，在此之外，還有9.02億元的第三方借款由于存在回收風(fēng)險(xiǎn)而被錄入公司“其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”。

值得關(guān)注的是，上述對(duì)外借款存在回收不確定性的直接原因是相關(guān)“神秘?fù)?dān)保人”的失聯(lián)，而陽(yáng)光100并未公布該“神秘?fù)?dān)保人”的身份，僅以“某個(gè)人”代稱(chēng)。陽(yáng)光100方面表示，上文中提到的“其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”數(shù)額計(jì)提于一筆10.02億元的對(duì)外借款，借款對(duì)象便是“某個(gè)人”間接控制的公司及由“某個(gè)人”提供擔(dān)保的公司。但由于該人士應(yīng)中國(guó)大陸相關(guān)部門(mén)要求協(xié)助調(diào)查，公司已無(wú)法與其取得聯(lián)系，直接導(dǎo)致上述余額的信用風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。

起初陽(yáng)光100出借該筆資金是希望收購(gòu)借款對(duì)象的潛在合作項(xiàng)目，但由于該項(xiàng)目尚處于前期開(kāi)發(fā)階段，加之項(xiàng)目性質(zhì)存在復(fù)雜性和不確定性，故公司決定先提供借款予對(duì)方作為項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)資金，待項(xiàng)目成熟時(shí)再獲取項(xiàng)目，且已取得包括“某個(gè)人”擔(dān)保在內(nèi)的擔(dān)保和質(zhì)押。如今，“神秘?fù)?dān)保人”的失聯(lián)或?qū)⑹沟蒙鎿?dān)保借款金額9.02億元付諸東流。

令人疑惑的是，《紅周刊》記者梳理陽(yáng)光100近一年來(lái)向第三方提供借款的公告卻發(fā)現(xiàn)，其并不存在數(shù)額為10.02億元且以“先借款、后投資”事由出借的短期借款。也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家向記者表示，陽(yáng)光100屬于小型房企，理論上不會(huì)有如此規(guī)模的對(duì)外借款。究竟是陽(yáng)光100未曾履行過(guò)上述對(duì)外借款事宜的信息披露義務(wù)，還是該筆“其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”的計(jì)提另有隱情，尚需陽(yáng)光100做出解釋。

除了上述對(duì)外借款被劃入“其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”外，陽(yáng)光100還有兩筆對(duì)外應(yīng)收款項(xiàng)陷入訴訟糾紛，存在還款風(fēng)險(xiǎn)。

陽(yáng)光100曾向新城燦投資有限公司出借的一筆本金為2.3億元、年利率為8%的借款，貴州萬(wàn)峰谷生態(tài)文化旅游發(fā)展有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)：“貴州萬(wàn)峰谷”）為上述借款提供保證。今年2月份，該筆借款已到期，但借款方尚有1.2億元本金及利息尚未償還，貴州萬(wàn)峰谷也未履行保證責(zé)任。陽(yáng)光100向北京市第三中級(jí)人民法院提起訴訟，要求貴州萬(wàn)峰谷代為清償借款本金人民幣1.2億元、利息及逾期付款違約金（至本息付清之日止）等。日前法院已受理該案件，但尚未發(fā)布開(kāi)庭公告。

此外，陽(yáng)光100還曾于2015年將成都市成華區(qū)人民政府、成都成華區(qū)危房改造開(kāi)發(fā)辦公室訴至四川省高級(jí)人民法院，要求其就一土地開(kāi)發(fā)及居民搬遷項(xiàng)目尚未支付的地價(jià)及費(fèi)用共計(jì)5.96億元履行支付義務(wù)。雖然陽(yáng)光100方面已經(jīng)于2018年7月向四川省高院遞交了撤訴申請(qǐng)，并計(jì)劃與被告方盡快達(dá)成和解協(xié)議、確定和解金額，但相關(guān)和解協(xié)議拖至2018年底仍未達(dá)成。

向關(guān)聯(lián)方借款 “爛尾”項(xiàng)目要重生？

在陽(yáng)光100的對(duì)外借款中，有一筆一年期的1.18億元借款由其全資子公司無(wú)錫農(nóng)林提供給陽(yáng)光100控股股東關(guān)聯(lián)公司煙臺(tái)盛和。公開(kāi)資料顯示，煙臺(tái)盛和為廣西嘉祥的全資附屬公司，而廣西嘉祥分別由范曉華及劉朝暉擁有60%及40%股權(quán)。由于范曉華和劉朝暉女士皆為陽(yáng)光100控股股東，因此，陽(yáng)光100附屬公司的此筆對(duì)外借款構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

陽(yáng)光100為何會(huì)在流動(dòng)資金儲(chǔ)備收緊且面臨較高短期償債壓力之際向關(guān)聯(lián)方提供此筆借款？陽(yáng)光100方面解釋稱(chēng)，煙臺(tái)盛和主要經(jīng)營(yíng)一家百貨店，公司也計(jì)劃于近期啟動(dòng)煙臺(tái)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目二期建設(shè)，或會(huì)在該項(xiàng)目中與煙臺(tái)盛和開(kāi)展進(jìn)一步合作。公司高層認(rèn)為，向煙臺(tái)盛和提供借款為煙臺(tái)盛和與本集團(tuán)的未來(lái)業(yè)務(wù)合作奠定了良好基礎(chǔ)，此借款條款公平合理，也將為公司帶來(lái)可觀回報(bào)。

《紅周刊》記者了解到，上述“商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目二期建設(shè)”指的是煙臺(tái)陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)，該項(xiàng)目一期于2006年開(kāi)盤(pán)。二期建設(shè)是芝罘區(qū)的老城改造重點(diǎn)項(xiàng)目，但已停工近十年之久，成了“爛尾樓”。

面對(duì)上述僵局，煙臺(tái)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)季善亭、芝罘區(qū)住房和建設(shè)局局長(zhǎng)任松泰承諾該項(xiàng)目將于今年正式動(dòng)工，盡快解決當(dāng)?shù)鼐用竦幕剡w訴求。日前，煙臺(tái)市自然資源和規(guī)劃局已于6月25日核發(fā)公示了陽(yáng)光壹佰城市廣場(chǎng)二期（海港路D地塊）項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。該項(xiàng)目二期建設(shè)看似已步入正軌，但由于該項(xiàng)目工程一直延期開(kāi)發(fā)與陽(yáng)光100方面的資金短缺不無(wú)關(guān)系，在審批流程通過(guò)以后，解決項(xiàng)目建設(shè)的資金缺口以推進(jìn)二期工程的順利實(shí)施，成為陽(yáng)光100面臨的一大難題。

值得一提的是，煙臺(tái)陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)一期在售項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況也不樂(lè)觀。從2006年開(kāi)盤(pán)到2018年末，仍有1.6萬(wàn)平方米的已完工在售面積，而且最近幾年該項(xiàng)目的合約銷(xiāo)售額始終未在業(yè)績(jī)報(bào)告中呈現(xiàn)出來(lái)。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目靠近煙臺(tái)火車(chē)站，地處煙臺(tái)市中心黃金地段，臨近煙臺(tái)大悅城、百盛購(gòu)物中心、振華商廈等。

記者走訪(fǎng)陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)B座發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)內(nèi)客流量較少，入駐商戶(hù)并不多，且大多數(shù)門(mén)店都空無(wú)一人。據(jù)煙臺(tái)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，前往商場(chǎng)的客人多數(shù)是去商場(chǎng)5層的新世紀(jì)電影城觀影的。值得一提的是，煙臺(tái)盛和所運(yùn)營(yíng)的百貨店品牌“壹百貨”即位于煙臺(tái)陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)B座。但如今，原本掛在商場(chǎng)外的“壹百貨”牌匾已消失不見(jiàn)。

轉(zhuǎn)型不利 融資成本高企

陽(yáng)光100近年來(lái)“向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型”，其對(duì)于近期若干項(xiàng)目的股權(quán)拋售，也解釋為“割舍”掉不符合轉(zhuǎn)型方向的高成本項(xiàng)目，以緩解資金壓力。

陽(yáng)光100對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的調(diào)整始自2014年，即從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)商。五年過(guò)去了，陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪對(duì)轉(zhuǎn)型成果似乎頗為滿(mǎn)意，其在公司2019年初的電話(huà)會(huì)議中表示，“2018年‘喜馬拉雅（服務(wù)式公寓）產(chǎn)品線(xiàn)增長(zhǎng)快，市場(chǎng)口碑好，將成為陽(yáng)光100未來(lái)最大的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn);阿爾勒產(chǎn)品線(xiàn)也駛上了運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值的新賽道，產(chǎn)品價(jià)格也在不斷上升;街區(qū)綜合體項(xiàng)目也成為當(dāng)?shù)爻鞘袝?huì)客廳……”

但從業(yè)績(jī)來(lái)看，2016年、2017年和2018年，陽(yáng)光100的營(yíng)業(yè)收入分別為69.8億元、69.1億元、76.0億元，分別同比增長(zhǎng)8.75%、-1.01%、9.95%。這三年的凈利潤(rùn)情況也是漲跌互現(xiàn)，2018年甚至同比下滑105.05%至虧損2995萬(wàn)元。這三年公司營(yíng)業(yè)收入的90%來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售。同時(shí)，陽(yáng)光100在2018年僅完成銷(xiāo)售目標(biāo)的69%。另從其項(xiàng)目周轉(zhuǎn)情況來(lái)看，其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高達(dá)1882.85天，比素有高周轉(zhuǎn)之稱(chēng)的碧桂園高出了近三倍。

因此，對(duì)于易小迪的上述評(píng)價(jià)，很難贏得業(yè)界的認(rèn)同?？硕鸢l(fā)布的《2018年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200》顯示，陽(yáng)光100的排名下滑至第157位。

在“小而美”的預(yù)期中僅保住“小”的陽(yáng)光100，將為此付出較高成本。前不久，陽(yáng)光100以向北京信托轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司79%的股權(quán)、12%-13%的年利率為代價(jià)，為其在河北省的興隆縣高鐵新城、興隆西站前廣場(chǎng)和高鐵路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)向北京信托融資20億元，并以剩余21%的股權(quán)做質(zhì)押。若陽(yáng)光100在兩年期滿(mǎn)及之前還款，則將全數(shù)收回所轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)。

此外，陽(yáng)光100于28日發(fā)行的美元債年利率也高于行業(yè)融資成本的平均水平，這在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的白銀時(shí)代顯然是個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。