朱葉峰

摘 ? ?要：隨著時代的發(fā)展，我國房地產事業(yè)呈現出良好的發(fā)展趨勢，就目前來看，房地產項目工程中質量事故頻繁被曝光，對房地產企業(yè)的發(fā)展造成嚴重影響，質量是企業(yè)的生存之本，加強對房地產開發(fā)項目質量控制管理尤為重要。本文將對房地產開發(fā)項目工程質量控制措施展開分析研究。

關鍵詞：房地產開發(fā)項目;工程質量;控制措施;分析研究

1 ?前言

房地產行業(yè)作為促進我國經濟發(fā)展的重要行業(yè)之一，為了提高房地產行業(yè)的競爭力水平，企業(yè)應將重點放在工程質量控制管理方面，對各個施工環(huán)節(jié)嚴格把關，確保房地產開發(fā)項目工程整體質量的提升。筆者分別從：工程項目質量管理研究、影響房地產開發(fā)項目工程質量的相關因素、房地產開發(fā)項目工程質量控制現狀、控制房地產開發(fā)項目工程質量的有效措施，四個方面進行闡述，為房地產開發(fā)項目工程質量控制管理提供科學的實施對策。

2 ?工程項目質量管理研究

在工程項目中質量水平的高低直接影響工程整體質量，因此房地產企業(yè)應將質量管理放到首位。由于影響工程項目質量的因素較多，如：施工人員素質水平、施工技術以及施工設備，因其存在隱蔽性，房地產企業(yè)應加大項目質量管理力度，避免對項目工程造成影響。就目前來看，工程項目質量管理現狀不容樂觀，一方面管理人員未對質量管理實施的必要性引起重視，部分企業(yè)過度追求經濟效益，導致質量管理無法落實;另外企業(yè)在工程質量管理中依然在采用傳統(tǒng)管理方法，導致工程項目質量水平難以提高，對房地產企業(yè)的發(fā)展極為不利。

3 ?影響房地產開發(fā)項目工程質量的相關因素

相關調查顯示，影響工程質量因素諸多，主要包括：自然因素、人為因素、施工材料因素以及施工機械因素，詳情如下。

3.1 ?自然因素

自然因素通常是指天氣、溫度，自然條件的合理與否直接影響工程施工進度，因此房地產企業(yè)在項目工程施工中應對這一要素引起重視。

3.2 ?施工技術因素

在項目工程施工中，施工技術水平對項目整體質量的影響巨大，施工人員在和水泥時，水量及溫度均會對材料的強度與硬度帶來影響。

3.3 ?人為因素

此外人為因素也是一個重要的威脅，主要包括施工人員、管理人員，如若工作人員素質水平低下，便會影響工程質量，因此房地產企業(yè)應對其引起重視。

3.4 ?施工材料因素

為提高項目工程質量水平，企業(yè)部門還應對施工材料嚴格檢測，避免將存在質量問題的材料應用到項目工程施工中，為項目工程埋下安全隱患。因此房地產企業(yè)應對材料采購加強管理，安排專業(yè)的采購人員采購優(yōu)質的材料。

3.5 ?施工機械因素

施工機械的運行狀態(tài)也是影響工程施工的關鍵因素，在這種情況下相關人員應定期對施工機械進行維修與養(yǎng)護，如若一旦出現問題應對機械立即更換，提高項目工程施工效率及質量。

4 ?房地產開發(fā)項目工程質量控制現狀

綜上筆者對工程項目質量管理特點進行了研究，就目前來看房地產開發(fā)項目工程質量控制方面還存在許多問題，主要表現在：規(guī)劃計劃深度不夠、項目市場定位不準確、設計監(jiān)理嚴重缺失、項目質量缺乏保障，詳情如下。

4.1 ?規(guī)劃計劃深度不夠

為確保房地產開發(fā)項目設計與規(guī)劃的有效實施，首先應對項目實際情況進行分析，但從目前情況來看，房地產項目設計獨特性缺失，設計人員在工程設計中僅僅采用常規(guī)作業(yè)流程，導致一系列問題的發(fā)生，對企業(yè)經濟效益的獲取十分不利。

4.2 ?項目市場定位不準確

由于房地產企業(yè)在項目啟動前未對市場情況展開分析，導致盲目性、倉促性的發(fā)生，舉個例子：相關人員將主要精力放在房型選擇、價格的預測中，未對目標人群科學分析，在這種情況下便會影響到房地產項目的市場定位，不利于房地產企業(yè)的發(fā)展。

4.3 ?設計監(jiān)理嚴重缺失

從另一方面來看，設計單位在工程監(jiān)管中忽略了實際情況，在這種情況下，一旦施工圖紙發(fā)生變更便會增加施工成本，導致設計監(jiān)理作用無法充分發(fā)揮出來。

4.4 ?項目質量缺乏保障

在房地產項目工程建設中，施工材料、施工設備作為重要的參與元素，其質量水平直接影響工程質量。如若在工程施工中出現違規(guī)操作，便會引發(fā)安全隱患，增加了事故發(fā)生率。

5 ?控制房地產開發(fā)項目工程質量的有效措施

為了提高房地產開發(fā)項目工程質量水平，房地產企業(yè)還應采取行之有效的管理措施，筆者將分別從：項目開發(fā)前的質量控制、項目設計階段的質量控制、項目建設中的質量控制、項目工程驗收中的質量管理等方面來闡述。

5.1 ?項目開發(fā)前的質量控制

在項目開發(fā)前，房地產企業(yè)應加強對質量控制管理，對開發(fā)項目建議書進行編制，并對項目建設可行性報告展開分析，這些工作均會影響到項目工程質量，另外企業(yè)還應聘請相關專家及時找出問題，根據實際情況提出解決對策。

5.2 ?項目設計階段的質量控制

在房地產項目設計階段，房地產企業(yè)應對設計階段質量加強控制，在具體實施中應對設計質量進行跟蹤，對設計文件嚴格審核，通過這一手段可避免質量問題的發(fā)生。此外在項目設計過程中，管理人員應對招投標文件進行整合與歸納，確保設計工作的有序進行。

5.3 ?項目建設中的質量控制

俗話說細節(jié)決定成敗，這一點在工程施工中體現得更加突出，在房地產開發(fā)項目工程施工中出現任何問題都會引發(fā)施工安全，通過房地產項目施工階段的管理可避免偏差的發(fā)生，根據工程實際情況對施工方案合理制定，提出有效的修正意見。首先房地產企業(yè)應對施工現場加強管理，對質量問題嚴格控制，通過這一手段避免一系列問題的發(fā)生。此外還應對責任制進行制定并落實，在這種情況下技術人員應各司其職，避免錯誤的發(fā)生。與此同時企業(yè)部門還應做好“三檢”制度，在每道施工工序完成后安排相關人員進行檢查，以此降低質量問題的發(fā)生。

另外，施工企業(yè)還應定期組織培訓活動，幫助施工人員掌握更多的新型施工技術，通過施工技術的應用提升工程質量水平。此外還應組織安全教育培訓，使施工人員形成工程安全管理意識，降低施工隱患的發(fā)生，為房地產開發(fā)項目工程施工提供更多的人力支持。

5.4 ?項目工程驗收中的質量管理

在項目工程驗收管理中，應分別從分項驗收、分部驗收、竣工驗收三個方面入手。分項驗收可根據合同要求來進行，在工程質量評定中應按施工要求來實施，以此確保工程驗收的有序進行。分部驗收是按實際要求來進行，對工程質量進行等級評價，為質量管理提供重要保障。實際上竣工驗收建立在分部驗收與分項驗收基礎上，對總體情況進行統(tǒng)一，對建筑結構安全性進行核實，確保工程質量的全面提高?？偟膩碚f加強工程質量管理及安全管理是確保工程實施的關鍵，施工企業(yè)應對其加以重視，從根本上保障工程整體質量水平。

6 ?結束語

目前我國房地產行業(yè)呈現出一派蓬勃的發(fā)展局勢，為了在激烈的市場競爭中爭得一席之地，應對工程質量管理加以強化，就目前來看，房地產行業(yè)在項目工程質量管理中還存在諸多問題，若不及時改善便會影響到工程質量水平，在這種情況下企業(yè)部門應采取行之有效的管理策略，加強項目開發(fā)前、項目設計階段、建設施工階段以及工程驗收階段的質量控制管理，為我國房地產事業(yè)的發(fā)展奠定重要基礎。

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