李永烈

摘 ? ?要：在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，工程管理受到廣泛關(guān)注與重視，已經(jīng)形成了系統(tǒng)化與科學(xué)化的工作模式。在合理分析與控制的情況下，提升成本管理工作效率和優(yōu)化，能確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程管理;成本管理;對策

1 ?房地產(chǎn)工程管理的重要性

房地產(chǎn)工程管理包含的內(nèi)容很多，包括了工期、質(zhì)量、投資、安全等多個方面的管理，各項(xiàng)管理內(nèi)容都與成本管理有著密切聯(lián)系。企業(yè)在房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中，不僅要求工程具有較高的質(zhì)量、工程的建設(shè)周期短，而且要少投入，高回報。由此可見，在房地產(chǎn)工程具體建設(shè)過程中，如果沒有一套合理的成本管理體系，很難實(shí)現(xiàn)最終的效益目標(biāo)，可見，工程管理與成本控制對于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)來說有著重要意義。

2 ?房地產(chǎn)工程成本管理方面存在問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程管理與造價成本關(guān)系密切，其中會涉及很多管理內(nèi)容與資金成本內(nèi)容，應(yīng)進(jìn)行科學(xué)化與合理化的分析，尤其是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理提出了更高的要求。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際工作中，沒有充分意識到成本管理工作的重要性，沒有通過科學(xué)合理的方式進(jìn)行管控與協(xié)調(diào)，從而嚴(yán)重影響工作效果。在設(shè)計方案缺乏合理性的情況下，未能科學(xué)開展設(shè)計變更工作，出現(xiàn)造價與資金變化問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的建設(shè)管理受到影響，難以全面提升工作效果。

3 ?房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理措施

3.1 ?設(shè)計階段

首先，需要設(shè)計技術(shù)更加專業(yè)，選取合適的團(tuán)隊(duì)來提供高質(zhì)量的設(shè)計工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門還需要積極與設(shè)計工作人員展開有效的溝通，掌握實(shí)時的設(shè)計進(jìn)度，對于存在的問題要積極交流形成有效的解決。同時，也可以就企業(yè)的設(shè)計需求與相關(guān)設(shè)計工作人員進(jìn)行有效的溝通，達(dá)成良好的共識，形成有效的解決方案。而設(shè)計企業(yè)也需要整個設(shè)計階段嚴(yán)格依照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)范來開展相應(yīng)的設(shè)計工作，確保工程設(shè)計方案的質(zhì)量，對設(shè)計圖紙進(jìn)行多重審核，確保保障力度。房地產(chǎn)企業(yè)則需要以身作則，避免設(shè)計圖紙的隨意性更改，杜絕工程隱患，嚴(yán)格遵照國家相關(guān)部門和法律的要求來開展工作。

3.2 ?招投標(biāo)階段

房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目招標(biāo)階段，需要并存公正、公開、公平以及誠信的基本原則，更需要嚴(yán)格依照我國法律來開展相應(yīng)的工作。相關(guān)工作人員則需要對相應(yīng)的招標(biāo)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，認(rèn)真核實(shí)，對有價值的信息進(jìn)行深入分析和挖掘，確保招投標(biāo)工作按質(zhì)按量完成的基礎(chǔ)上保障房地產(chǎn)企業(yè)的根本利益最大化。除此之外，對于施工合同的簽訂和管理工作也需要引起高度的重視，才能有效的保障實(shí)際建設(shè)質(zhì)量以及建設(shè)進(jìn)度，提升費(fèi)用控制有效性。具體工作的開展需要分為三個階段：首先需要確切了解投標(biāo)單位的資質(zhì)，相應(yīng)的資質(zhì)證書，實(shí)際工作能力、履歷以及經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)工程的實(shí)際需要擇優(yōu)選取;然后，開展科學(xué)的定標(biāo)工作，形成以工程量清單為判定的合理依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，防止違規(guī)操作的產(chǎn)生;最后，對于合同的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及其他注意事項(xiàng)需要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)和方案來施行，同時也要求定標(biāo)單位嚴(yán)格按照合同開展，避免不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛，對工程項(xiàng)目成本進(jìn)行有效管理。

3.3 ?施工階段

第一，在此環(huán)節(jié)，需提高技術(shù)管理重視程度。對施工企業(yè)加強(qiáng)培訓(xùn)，從而真正地認(rèn)識到施工與技術(shù)管控的重要性，同時通過制定科學(xué)有效的施工管理策略以及選用合理的技術(shù)手段完成相關(guān)作業(yè)，提高施工效率，合理控制成本。

第二，房地產(chǎn)施工全過程中，應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場質(zhì)量控制以及安全把控，并且貫穿于工程項(xiàng)目管理的全過程當(dāng)中，為了更好的保證工程施工質(zhì)量與安全，需加強(qiáng)監(jiān)督力度，制定科學(xué)的監(jiān)督系統(tǒng)，有效的發(fā)揮其監(jiān)督職能，對于施工中存在的問題應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并給予有效的糾正，保證工程的順利完成，更好的實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

第三，房地產(chǎn)施工材料占據(jù)著極為重要的地位，因此，需重視材料質(zhì)量把控。在此過程中，需把控采購環(huán)節(jié)，嚴(yán)格的把控材料質(zhì)量，加強(qiáng)材料檢測，只有符合標(biāo)準(zhǔn)的材料方可投入到施工當(dāng)中。同時，房地產(chǎn)管理部門需重視材料信息的判定，選擇質(zhì)高價廉的供貨商，并達(dá)到長期合作。除此之外，需科學(xué)的存儲材料與設(shè)備，嚴(yán)謹(jǐn)隨意堆放的狀況發(fā)生。

第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合效益會受到施工進(jìn)度的影響。在工程建設(shè)的過程中需要采取精細(xì)化管理的方式，科學(xué)合理的安排施工的進(jìn)度。在工程建設(shè)之前需要根據(jù)工程設(shè)計的方案和施工的現(xiàn)場環(huán)境，從而確定出施工項(xiàng)目的難點(diǎn)和重點(diǎn)，在施工的過程中需要對施工的重點(diǎn)與難點(diǎn)進(jìn)行加強(qiáng)管理。對施工人員、施工材料和施工設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，確保施工材料的穩(wěn)定供給和施工設(shè)備的安全使用，保障施工質(zhì)量與進(jìn)度，確保項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第五，房地產(chǎn)工程管理人員要定期對現(xiàn)場施工人員開展專業(yè)化的培訓(xùn)活動，以便使其專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)技能得到進(jìn)一步的提升，要讓施工人員能夠?qū)W習(xí)到先進(jìn)的施工工藝和施工技術(shù)。管理人員也要不斷強(qiáng)化自身的綜合素養(yǎng)，為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)工程管理水平，實(shí)現(xiàn)有效的成本管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

3.4 ?竣工結(jié)算階段

不僅是要對施工階段的每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的控制管理，竣工結(jié)算作為房地產(chǎn)工程建設(shè)的重要一環(huán)也不能夠忽視成本管理工作。在房地產(chǎn)工程進(jìn)行竣工結(jié)算的過程中，必須要對各種竣工結(jié)算資料進(jìn)行收集整理，對各項(xiàng)支出進(jìn)行計算。在進(jìn)行核對合同的過程中，必須要對驗(yàn)收記錄進(jìn)行檢查，尤其是一些較為隱蔽的工程項(xiàng)目，要現(xiàn)場驗(yàn)收、現(xiàn)場簽字，如果是一些經(jīng)過第三方監(jiān)管的項(xiàng)目，還要得到監(jiān)理工程師的確認(rèn)。根據(jù)工程量清單，對施工過程中出現(xiàn)的人工、材料、機(jī)械等信息進(jìn)行準(zhǔn)確的換算，其余的內(nèi)容必須要按照實(shí)際的合同內(nèi)容，計算相應(yīng)的費(fèi)用。

4 ? 房地產(chǎn)工程成本管理的對策

4.1 ?全面貫徹預(yù)算管理的理念

對大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，隨著企業(yè)經(jīng)營管理的質(zhì)量和水平得到全面的提升，越來越多的企業(yè)管理人員也開始注重對項(xiàng)目成本的預(yù)測和控制。通過全面預(yù)算管理的方式，能夠根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況來制定適合企業(yè)發(fā)展的成本管理模式，在全面預(yù)算管理的制度下，能夠根據(jù)工程項(xiàng)目前期的發(fā)展需求，以資金實(shí)際進(jìn)行計算，確保企業(yè)工程項(xiàng)目管理的質(zhì)量和水平得到明顯提升。

4.2 ?建立健全成本管理控制體系

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須要通過完善的成本管理組織控制體系，才能夠加強(qiáng)成本管理的控制質(zhì)量和水平。首先，應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的進(jìn)度和任務(wù)來設(shè)置二級部門成本管理小組，并且對工程項(xiàng)目進(jìn)行全程的監(jiān)督和檢查，積極配合管理委員會制定相應(yīng)的成本管理細(xì)則，明確各個部門的成本管理責(zé)任。其次，要根據(jù)部門的實(shí)際工作情況進(jìn)行相應(yīng)的控制，保證成本管理的控制指標(biāo)貫徹到不同的部門中，通過層級遞進(jìn)的規(guī)劃來保證目標(biāo)管理的質(zhì)量。并且將實(shí)際的結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行對比分析，根據(jù)差距分析原因，進(jìn)行積極的改進(jìn)。

5 ? 結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開展工程管理工作中，應(yīng)制訂完善的工作方案，創(chuàng)新管控形式，系統(tǒng)化的進(jìn)行研究與管理，在工程的設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工等階段進(jìn)行有效的成本管理，科學(xué)組織質(zhì)量、安全、進(jìn)度管理與成本管控的協(xié)調(diào)管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

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