李玉真

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位在“四個(gè)全面”的戰(zhàn)略布局下，政府全面推進(jìn)建成小康社會(huì)，擴(kuò)大了住房對(duì)居民美好生活需要的重要作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活水平顯著提高，其對(duì)住房的需要日益增加，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀

同世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)起步較晚，但還是其發(fā)展速度卻十分迅猛，甚至在速度和規(guī)模上超過了國(guó)內(nèi)其他傳統(tǒng)金融行業(yè)。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總量不斷增加，房屋價(jià)格連年高漲、居高不下，在相當(dāng)程度上超出了民眾承受能力;房地產(chǎn)信貸的規(guī)模迅速膨脹。這種現(xiàn)象的持續(xù)發(fā)展將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，便會(huì)對(duì)我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)和金融體系產(chǎn)生嚴(yán)重的威脅。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)大增長(zhǎng)起到了巨大的推動(dòng)作用，使得我國(guó)的GDP年平均增長(zhǎng)率連續(xù)十幾年保持在8%以上?？梢?，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融也在長(zhǎng)期不斷發(fā)展過程中形成了自己的特點(diǎn)，其總體規(guī)模不斷發(fā)展擴(kuò)大;融資渠道較為單一，缺少多樣有效的融資方式;融資對(duì)銀行信貸的依賴日益加深，風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行等金融機(jī)構(gòu);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資比例較高;外資涌入給房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和銀行業(yè)帶來了潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類

我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其中，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是指受國(guó)內(nèi)國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響，引發(fā)的系統(tǒng)失衡、房地產(chǎn)價(jià)格暴跌、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)低迷，從而導(dǎo)致從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)遭受損失的可能性，將會(huì)引起房地產(chǎn)金融領(lǐng)域出現(xiàn)連續(xù)的崩潰。這種風(fēng)險(xiǎn)是很難通過保護(hù)措施來消除。房地產(chǎn)金融非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指從事房地產(chǎn)金融服務(wù)的某個(gè)金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行業(yè)務(wù)操作時(shí)所受到的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)其特點(diǎn)可分為以下幾類：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因

（一）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)間接融資渠道比重大，比較依賴于商業(yè)銀行

我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展程度較低，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要以向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款的間接融資方式為主，而通過發(fā)行股票、債券等直接融資較少，這使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)比較依賴于商業(yè)銀行貸款的間接融資。同時(shí)，購(gòu)房者也通過向商業(yè)銀行貸款購(gòu)買住房。這些原因給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)，只要房地產(chǎn)企業(yè)和居民出現(xiàn)了資金鏈斷裂，就會(huì)使得房地產(chǎn)業(yè)癱瘓，從而波及商業(yè)銀行和國(guó)內(nèi)的金融系統(tǒng)，給國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重破壞。

（二）部分城市房?jī)r(jià)過高，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重

近年來，我國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，造成市場(chǎng)價(jià)格很大程度上超過了其真實(shí)價(jià)值的現(xiàn)象，極大地扭曲了房?jī)r(jià)，最終形成房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌，泡沫將會(huì)破裂，倘若處理不當(dāng)將會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)。

（三）房地產(chǎn)金融體系不完善，結(jié)構(gòu)單一

我國(guó)房地產(chǎn)金融起步較晚，目前正處于成長(zhǎng)和發(fā)展階段，主要靠商業(yè)銀行和一些信托投資公司提供金融服務(wù)，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系;我國(guó)房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行融資規(guī)模有限，房地產(chǎn)信托規(guī)模較小、功能單一。

（四）市場(chǎng)監(jiān)管存在問題

我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的設(shè)立、資金運(yùn)用和業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范的法律法規(guī)較少，一旦房地產(chǎn)金融業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)出現(xiàn)違法行為，很難根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)處理。由于我國(guó)實(shí)行的是金融分業(yè)監(jiān)管，各個(gè)監(jiān)管部門很難有效監(jiān)督管理房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，加之我國(guó)正在大力推廣金融業(yè)的對(duì)外開放，也使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管更加困難。

四、房地產(chǎn)金融存在的問題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，其資金來源主要以向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款的間接融資方式為主，缺乏發(fā)行股票和債券的直接融資方式，造成房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一、融資結(jié)構(gòu)不合理。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢

政府實(shí)行金融監(jiān)管，嚴(yán)格管制利率等金融指標(biāo)，同時(shí)規(guī)定了金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的范圍，很大程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新的腳步，使我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新進(jìn)步緩慢。

（三）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善

到目前為止，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)較少，無專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，使有關(guān)房地產(chǎn)金融的法制建設(shè)很難推進(jìn)，使其活動(dòng)缺乏有效監(jiān)管和保證。

（四）房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)金融起步晚，在發(fā)展過程中缺乏科學(xué)、合理、健康的經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金的配置效率很低。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)中用于商業(yè)用房的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅用房的投資，使市場(chǎng)中出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡。

五、解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）加快金融創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展

金融創(chuàng)新將金融市場(chǎng)上產(chǎn)生的新的金融工具、金融服務(wù)模式應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，極大地滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融的需求，拓展了它的服務(wù)范圍，增加了它的利潤(rùn)，在一定程度上保證了其安全有效運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

（二）健全住房抵押貸款管理制度，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于國(guó)家應(yīng)該建立健全相應(yīng)的住房抵押貸款的管理制度，采用各種房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理調(diào)控。同時(shí)商業(yè)銀行也應(yīng)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)和居民信用度，規(guī)范貸款業(yè)務(wù)操作流程，確保貸款的合理發(fā)放和安全收回。

（三）建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系和對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)制約機(jī)制，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管

我國(guó)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展很大程度上依賴于政府部門的監(jiān)管和調(diào)控。因此，政府應(yīng)該建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，同時(shí)要求專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)級(jí)公司為房地產(chǎn)金融進(jìn)行評(píng)級(jí)，嚴(yán)格評(píng)估其風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，以便對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一監(jiān)管，在源頭上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

六、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)之間存在著密切的聯(lián)系，他們無法脫離另一方孤立存在。因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)提供資金等金融服務(wù)，與此同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促進(jìn)了金融業(yè)的發(fā)展。