文/高超

一、引言

科技進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)全球化使得各類型產(chǎn)業(yè)都面臨日趨復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境，作為一種滿足人們基本居住需求的產(chǎn)業(yè)，長租公寓行業(yè)無法置身其外。自2015年以來，其在國內(nèi)一二線城市影響力急劇擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。該行業(yè)的蓬勃發(fā)展是中國當(dāng)下區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和人口流動的必然訴求，也日益成為推動社會經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。這一過程將會吸引大量與其具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的企業(yè)成為其合作伙伴，隨著時間的不斷推移，逐步形成一個互動、開放的復(fù)雜系統(tǒng)。如何在這樣一種復(fù)雜系統(tǒng)中占據(jù)有利地位并長期具有核心競爭力，同時擺脫“物業(yè)管理公司”的影子，是每個長租公寓企業(yè)必然面臨的課題。

二、商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)概述

“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”這一名詞出自哈佛大學(xué)教授James F.Moore于1993年在《Harvard Business Review》上發(fā)表的《Predators and Prey: A new ecology of competition》一文。文章中，Moore借鑒了生態(tài)學(xué)中的相關(guān)理論，認(rèn)為商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)是一種以組織和個人的相互作用為基礎(chǔ)的動態(tài)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，系統(tǒng)中包括生產(chǎn)企業(yè)、銷售企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、政府、消費(fèi)者等諸多成員，物質(zhì)、能量和信息在系統(tǒng)成員間不斷循環(huán)流動。在一個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)，各類系統(tǒng)成員占據(jù)不同的資源，扮演不同的角色，即具有不同的“生態(tài)位”，而不同系統(tǒng)成員的“生態(tài)位”之間會自發(fā)形成各類型系統(tǒng)動力，不同動力相互耦合，共同組建起相互關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)機(jī)制。

構(gòu)建圍繞某一類型企業(yè)的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的根本目的是在“資源有限、時間有限”的前提條件下，通過設(shè)計合理的激勵相容機(jī)制，由系統(tǒng)內(nèi)核心成員對相互依賴的系統(tǒng)成員進(jìn)行協(xié)調(diào)，實現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)各成員間合理分工協(xié)作，不斷擴(kuò)大系統(tǒng)邊界，從而“做大蛋糕”，達(dá)到共榮共生?？梢哉f，企業(yè)的競爭優(yōu)勢需要通過適配其所處的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)而形成。廣義而言，每一個企業(yè)，只要長期存在，都會被歸入一個或多個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。每個系統(tǒng)成員都要以“生態(tài)位”的思維方式來看待自己和系統(tǒng)中的其他成員，充分意識到個體的長期發(fā)展能力不僅僅取決于自身內(nèi)部能力，也根植于其所參與或構(gòu)建的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中。

三、長租公寓商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建

對于長租公寓而言，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)建即針對其外部網(wǎng)絡(luò)合作伙伴的一種組織行為，實質(zhì)上是為長租公寓的發(fā)展搭建長期可持續(xù)發(fā)展平臺。長租公寓外部網(wǎng)絡(luò)合作伙伴數(shù)量越多，其商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的“網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)”就越顯著，穩(wěn)定性也越好，抗風(fēng)險性亦越強(qiáng)。

（一）長租公寓商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的基本模型

與長租公寓行業(yè)直接或間接相關(guān)的各類組織數(shù)量繁多，一般而言，可以按功能角色將系統(tǒng)、內(nèi)不同成員組成的集合分為核心子系統(tǒng)、支撐子系統(tǒng)、宏觀環(huán)境子系統(tǒng)和競爭子系統(tǒng)四類（潘劍英、王重鳴，2012）。其中，核心子系統(tǒng)包括長租公寓企業(yè)自身、供應(yīng)商（如家具、家電、網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)、物業(yè)保潔服務(wù)等）及（潛在）客戶等，支撐子系統(tǒng)包括企業(yè)投資者、政府主管部門（房產(chǎn)局、國土局、物價局）、行業(yè)協(xié)會、高校、研究機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、媒體以及部分非營利性組織，宏觀環(huán)境子系統(tǒng)則包括社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、科技環(huán)境、自然環(huán)境等，競爭子系統(tǒng)包括酒店、民宿、鐘點(diǎn)房等。核心子系統(tǒng)和競爭子系統(tǒng)均從支撐子系統(tǒng)中吸取資金、人力、知識、技術(shù)、信息等資源進(jìn)行價值創(chuàng)造活動，而宏觀環(huán)境子系統(tǒng)則負(fù)責(zé)提供各類基礎(chǔ)自然資源、法律法規(guī)、政治制度等，使核心子系統(tǒng)的生產(chǎn)更有效率。

各子系統(tǒng)成員及子系統(tǒng)間相互關(guān)系如下圖1所示：

圖1 長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)基本模型

（二）長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的特征

分析圖1所示基本模型，可以發(fā)現(xiàn)長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)具有以下幾個明顯特征：

第一，系統(tǒng)具有較強(qiáng)的復(fù)雜性和多樣性。這種復(fù)雜性實際上是由系統(tǒng)底層（或低層次）子系統(tǒng)（內(nèi)含大量同類成員）的競爭和協(xié)同作用而產(chǎn)生的，而非外部指令導(dǎo)致。系統(tǒng)內(nèi)部各個子系統(tǒng)內(nèi)部通過競爭而協(xié)同，從而使競爭中的一種或幾種趨勢優(yōu)勢化，并因此支配整個系統(tǒng)從無序走向有序。例如：在競爭初期，各長租公寓的地理空間分布既可以集中，也可以相對分散，但在一段時間后會大致固定；各長租公寓企業(yè)對于某物業(yè)的競爭可以通過價格競爭機(jī)制進(jìn)行，也可以通過相互協(xié)商、設(shè)立合資公司，共同運(yùn)營某具體項目。系統(tǒng)的多樣性是復(fù)雜性的前提，如圖1所示，該系統(tǒng)由四個基本子系統(tǒng)組成，每個子系統(tǒng)內(nèi)由多種不同類型系統(tǒng)成員組成，系統(tǒng)成員之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系呈現(xiàn)多種結(jié)構(gòu)模式，類似于自然生態(tài)系統(tǒng)中的生物多樣性，這種多樣性在企業(yè)應(yīng)對系統(tǒng)的不確定性時可扮演“緩沖墊”的角色。

第二，系統(tǒng)具有動態(tài)性和開放性，即系統(tǒng)內(nèi)不斷有各類成員進(jìn)入、發(fā)展和退出，且各成員所處地位和作用會隨時間推移發(fā)生更迭。商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的動態(tài)性越強(qiáng)，意味著其開放性越強(qiáng)。就長租公寓行業(yè)而言，大部分非核心系統(tǒng)成員的進(jìn)入、退出障礙很小，只有購置大量重資產(chǎn)的系統(tǒng)成員會遭遇進(jìn)入、退出壁壘。

第三，長租公寓商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)表現(xiàn)出自組織性，即系統(tǒng)內(nèi)各成員能夠隨著環(huán)境的不斷變化而不斷演變，這是商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)最重要的特征，即系統(tǒng)會自我更新，成員會隨環(huán)境不斷進(jìn)化：當(dāng)成員與系統(tǒng)當(dāng)下內(nèi)部環(huán)境相適應(yīng)時，會取得發(fā)展；當(dāng)成員與系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境相抵觸時，系統(tǒng)會促使成員進(jìn)行變革，否則會被系統(tǒng)淘汰。

第四，長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)也表現(xiàn)出較強(qiáng)的共生性，這種共生性體現(xiàn)為系統(tǒng)成員相互作用、相互依賴，共同創(chuàng)造出有價值的產(chǎn)品或服務(wù)。共生性可以分為寄生關(guān)系、偏利共生和互利共生三種類型。就長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)而言，目前三種類型均存在，如物業(yè)、保潔類服務(wù)供應(yīng)商與長租公寓之間就是一種寄生關(guān)系。但就長期而言，系統(tǒng)成員之間的關(guān)系越多地表現(xiàn)為互利共生關(guān)系，則系統(tǒng)發(fā)展越健康。

四、長租公寓企業(yè)在商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的競爭策略

傳統(tǒng)的企業(yè)競爭戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)內(nèi)部資源優(yōu)化配置、精益管理來獲得或保持競爭優(yōu)勢，是一種“靜態(tài)思維”或“比較靜態(tài)思維”的產(chǎn)物，而商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理論則指導(dǎo)企業(yè)利用系統(tǒng)性、整體性思維，以“競合方式”獲得更持久的發(fā)展。就長租公寓行業(yè)而言，以商業(yè)生態(tài)理論為指導(dǎo)的戰(zhàn)略規(guī)劃符合其長周期持續(xù)運(yùn)營的根本需求。Marco Iansiti和Roy Levien對商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中處于不同地位的企業(yè)進(jìn)行了區(qū)分，將各類企業(yè)分為三類：網(wǎng)絡(luò)核心型、支配主宰型、縫隙型。各企業(yè)所處地位不同，其戰(zhàn)略選擇也各不相同。三種戰(zhàn)略為網(wǎng)絡(luò)核心者戰(zhàn)略、支配主宰型戰(zhàn)略和縫隙型戰(zhàn)略。

（一）網(wǎng)絡(luò)核心型長租公寓企業(yè)戰(zhàn)略

網(wǎng)絡(luò)核心型長租公寓位于系統(tǒng)的中樞位置，掌控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，能夠通過與其他系統(tǒng)成員共享信息、技術(shù)的方式，進(jìn)行要素資源配置優(yōu)化，為整個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)創(chuàng)造價值并分享價值，以吸引和留住系統(tǒng)內(nèi)其他成員。此類長租公寓的核心利益和整個系統(tǒng)的利益緊密捆綁。在這種價值導(dǎo)向下，如何盡快成為網(wǎng)絡(luò)核心型長租公寓企業(yè)？可以采用的戰(zhàn)略為：首先，借助信息化手段快速搭建平臺，利用平臺向系統(tǒng)成員提供其所需信息，并對系統(tǒng)其他成員的創(chuàng)新能力進(jìn)行支持，開辟和分享行業(yè)發(fā)展的新空間，將新的空間的部分主導(dǎo)權(quán)納入自身掌控范圍，各長租公寓企業(yè)共享行業(yè)發(fā)展紅利，以和諧共生的雙贏思維促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。例如，可以積極組建區(qū)域性的長租公寓行業(yè)協(xié)會，以較低費(fèi)用適時向行業(yè)協(xié)會成員發(fā)布業(yè)內(nèi)重要政策解讀報告。其次，可以采用“運(yùn)營資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)共用模式”，即將自身所具有的一系列便于網(wǎng)絡(luò)成員共同分享和利用的資產(chǎn)提供給系統(tǒng)中各類成員，特別是無形資產(chǎn)中的數(shù)據(jù)類資產(chǎn)，由于其系統(tǒng)成員數(shù)量的增長，邊際成本大幅下降，使得大規(guī)模開展價值創(chuàng)造活動能夠順利進(jìn)行。最后，網(wǎng)絡(luò)核心型長租公寓還需要切實注重社會責(zé)任意識的培養(yǎng)，樹立良好的自身形象，獲取該方面的競爭優(yōu)勢。

（二）支配主宰型長租公寓企業(yè)戰(zhàn)略

支配主宰型長租公寓企業(yè)是指通過縱向或橫向一體化管理控制某一商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)較多的重要節(jié)點(diǎn)，從而對其他同類產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生擠壓作用的長租公寓企業(yè)。支配主宰型企業(yè)通過多元化業(yè)務(wù)擴(kuò)張，占據(jù)較多的市場資源，從而控制商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的主要價值創(chuàng)造和分配活動，例如控制行業(yè)準(zhǔn)入機(jī)構(gòu)、控制一線城市核心地塊公寓類型物業(yè)、控制各類行業(yè)寄生組織、控制房源信息線上發(fā)布渠道等。但這種策略會使得系統(tǒng)中成員多樣化程度隨著時間推移逐步降低，面對外部劇烈變化和競爭時彈性不足，使得系統(tǒng)相對封閉，造成系統(tǒng)內(nèi)部競爭很大程度上成為一種“零和博弈”，長此以往，負(fù)收益型企業(yè)將逐步退出該系統(tǒng)，系統(tǒng)最終將走向僵化直至消亡。因此，從企業(yè)長期發(fā)展角度考慮，支配主宰型長租公寓應(yīng)積極向網(wǎng)絡(luò)核心型長租公寓轉(zhuǎn)變。

（三）縫隙型長租公寓企業(yè)戰(zhàn)略

縫隙型長租公寓企業(yè)規(guī)模一般不大，且由于自身資源有限，短期內(nèi)沒有能力成為網(wǎng)絡(luò)核心型或支配主宰型長租公寓，往往只能聚焦于長租公寓行業(yè)內(nèi)某一細(xì)分市場，如未婚青年市場、藍(lán)領(lǐng)工人市場等。此類企業(yè)大多剛進(jìn)入長租公寓行業(yè)，可以采取產(chǎn)品聚焦戰(zhàn)略、地區(qū)聚焦戰(zhàn)略、顧客聚焦戰(zhàn)略，減少與市場上實力雄厚的同類企業(yè)的正面競爭，通過發(fā)掘目標(biāo)市場的差異化需求，供應(yīng)特殊類、定制類產(chǎn)品，譬如在金融行業(yè)密集區(qū)域打造專供單身女性使用的長租公寓等，藉此建立企業(yè)的獨(dú)特競爭優(yōu)勢。

縫隙型企業(yè)雖然自身綜合實力較弱，但由于數(shù)量龐大，在任何一類商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中都擔(dān)任了主要的價值創(chuàng)造角色。長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中，此類企業(yè)需要依托自身競爭力，不斷拓展某單一資源利用的深度或廣度，以此與系統(tǒng)中的網(wǎng)絡(luò)核心型企業(yè)、支配主宰型企業(yè)進(jìn)行合作，在前兩類企業(yè)構(gòu)建的平臺上演化出自身的交易結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)活動。例如目前在地市級城市的很多分散式中小型長租公寓企業(yè)，往往都根據(jù)自身要素稟賦，建設(shè)符合自身發(fā)展所需的“線上收房/驗房信息系統(tǒng)”，而借助行業(yè)知名的大型長租公寓企業(yè)在移動端（手機(jī)、平板）上的線上發(fā)布平臺（如我愛我家、鏈家自如、貝殼找房APP），進(jìn)行房源出租信息發(fā)布。

從上述分析可以看出，無論選擇以上哪一種戰(zhàn)略，長租公寓企業(yè)在價值創(chuàng)造和共享中都需要盡量與網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)緊密捆綁，這是由于互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)環(huán)境和線下傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境相比，面臨更多的競爭和更少的行政力量庇護(hù)，相對形成了更為開放的市場競爭格局，使得長租公寓各項運(yùn)營成本低而效率高。

五、結(jié)語

長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)是由眾多利益相關(guān)者和系統(tǒng)環(huán)境共同構(gòu)建的一個巨大網(wǎng)絡(luò)，系統(tǒng)的形成是一個長期過程，具有“參與成員多、整合資源多、承載功能多”的“三多”特征。因此，在構(gòu)建商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的初始階段，做好企業(yè)定位，設(shè)計合理的企業(yè)戰(zhàn)略模式，有助于長租公寓在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)背景下的持續(xù)健康發(fā)展。需要注意的是，單個長租公寓在整個國民經(jīng)濟(jì)中，其扮演的角色并不唯一，且隨著自身發(fā)展，可能在某個階段內(nèi)，在以其自身所構(gòu)建的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中是網(wǎng)絡(luò)核心者，但在其他產(chǎn)業(yè)的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中處于為主宰型企業(yè)甚至是縫隙型企業(yè)。這需要長租公寓企業(yè)及時調(diào)整其在不同商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的戰(zhàn)略，有選擇地進(jìn)行平衡。