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        論不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的防范和救濟(jì)

        2019-06-19 09:02:06江曉華
        關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)防范救濟(jì)

        【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制的日益完善,產(chǎn)權(quán)保護(hù)在日常生活中受到越來(lái)越多的重視。其中,不動(dòng)產(chǎn)作為最根本的財(cái)產(chǎn),其物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力;因此,對(duì)其進(jìn)行物權(quán)保護(hù)的基礎(chǔ)就是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記來(lái)明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬,對(duì)防范與調(diào)解不動(dòng)產(chǎn)引起的系列糾紛有積極意義。如果登記錯(cuò)誤,無(wú)疑對(duì)權(quán)利人造成影響。在登記工作中,由于登記人員的筆誤、登記系統(tǒng)不完善、登記申請(qǐng)人存在假人假材料、登記原因證明材料被司法機(jī)關(guān)判定無(wú)效等情形在所難免,導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記。所以需要完善對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的防范與救濟(jì),保證不動(dòng)產(chǎn)登記信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。本文就不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的防范與救濟(jì)展開(kāi)研究分析。

        【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn);錯(cuò)誤登記;防范;救濟(jì)

        不動(dòng)產(chǎn)登記作為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的物權(quán)制度,指的是由權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行記載的行為。作為物權(quán)公示手段,不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上將產(chǎn)生司法效果。不動(dòng)產(chǎn)作為恒產(chǎn),真實(shí)準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)登記信息對(duì)于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、維護(hù)個(gè)人正當(dāng)利益、解決后期可能出現(xiàn)的房產(chǎn)、土地權(quán)屬糾紛等有重要意義。因此,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的防范與救濟(jì),是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記道理上的必經(jīng)之路。

        1、完善行政審查機(jī)制,做好預(yù)防工作

        針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的預(yù)防和糾錯(cuò),預(yù)防是第一步。做好不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的預(yù)防工作,保證登記信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)工作的順利開(kāi)展有積極意義。放眼世界,各國(guó)鑒于自身的文化傳統(tǒng)和法律規(guī)定,雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記中所選用的審查方式各不相同,但是都順利地解決了不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題[1]。如:法國(guó)的是形式審查主義,德國(guó)的“窗口”審查制度。而在我國(guó),由于《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一明確,導(dǎo)致各級(jí)登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中要求各異,法院在審理相關(guān)案件中呢標(biāo)準(zhǔn)也五花八門。所以我國(guó)需要建立配套統(tǒng)一的審查機(jī)制,從而保證不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。我國(guó)可以參考他國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記中的可取部分,結(jié)合實(shí)際我國(guó)國(guó)情,選用形式審查與實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的審查模式。換句話講,也就是在一般情況下,選擇進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查。形式審查,顧名思義,也就是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需要審查登記申請(qǐng)的相關(guān)手續(xù)、申請(qǐng)材料等是否齊備、合法、有效,負(fù)責(zé)管理的審查登記申請(qǐng)有沒(méi)有與實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系保持一致;特殊情況下,要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行形式審查的同時(shí),還要積極行使調(diào)查核實(shí)的權(quán)利,切實(shí)履行合理審慎義務(wù)。對(duì)于該問(wèn)清當(dāng)事人相關(guān)信息的情況,應(yīng)該對(duì)當(dāng)事人耐心細(xì)心詢問(wèn);對(duì)于當(dāng)事人材料不完整的,應(yīng)該按要求讓當(dāng)事人補(bǔ)充完整;對(duì)于需要登記機(jī)關(guān)實(shí)地查看的,應(yīng)該用心到實(shí)地考察。總的來(lái)說(shuō),登記機(jī)關(guān)工作人員在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中要盡到合理審慎的審查義務(wù)[2]。

        2、通過(guò)異議登記保障權(quán)利得以順利進(jìn)行及時(shí)救濟(jì)

        當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生錯(cuò)誤的時(shí)候,可以通過(guò)異議登記來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記進(jìn)行及時(shí)救濟(jì)。異議登記是鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記爭(zhēng)議發(fā)生后,在行政復(fù)議之前進(jìn)行的,它可以在不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生爭(zhēng)議之后對(duì)實(shí)際權(quán)利人的進(jìn)行臨時(shí)保護(hù)。當(dāng)異議登記申請(qǐng)人在提出異議登記申請(qǐng)的時(shí)候,不會(huì)強(qiáng)制要求異議登記申請(qǐng)人拿出充分的證據(jù)來(lái)證明其權(quán)利的確受到損害。就這點(diǎn)而言,異議登記的關(guān)鍵作用在于:防止在不動(dòng)產(chǎn)登記爭(zhēng)議的解決過(guò)程中發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移[3]。所以,可以將異議登記的適用原則進(jìn)行具體規(guī)定:在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記行政復(fù)議的前置程序時(shí),只要異議登記一經(jīng)申請(qǐng),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就必須及時(shí)對(duì)其進(jìn)行登記。也就是說(shuō),針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記,當(dāng)事人在主動(dòng)或者被動(dòng)尋求法律救濟(jì)之前,必須首先到相關(guān)部門進(jìn)行申請(qǐng)異議登記,而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人的異議登記申請(qǐng)要進(jìn)行直接登記,不用考慮其審查理由成立與否、證據(jù)充分與否,直接登記即可,不能拖延或者拒絕。需要注意的是,一個(gè)當(dāng)事人只能申請(qǐng)一次異議登記。一旦進(jìn)行異議登記,當(dāng)事人就要在法定期限內(nèi)通過(guò)行政復(fù)議去尋求進(jìn)一步救濟(jì),否則異議登記就會(huì)失效,而且當(dāng)事人不可以重復(fù)申請(qǐng)異議登記。

        3、健全行政訴訟與國(guó)家賠償機(jī)制

        要想在行政訴訟程序中最大程度保障登記的公信力,國(guó)家應(yīng)該完善相關(guān)法律法規(guī)。在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程過(guò)程,出現(xiàn)由于登記機(jī)關(guān)自身的原因而導(dǎo)致的當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記并造成一定的損失時(shí),當(dāng)事人可以將相關(guān)登記機(jī)關(guān)作為被告向法院提起行政訴訟,從而維護(hù)自身的合法權(quán)益[4]。如果相關(guān)登記機(jī)關(guān)在沒(méi)有正當(dāng)理由的情況下拖延或者拒絕登記,也就是說(shuō)相關(guān)登記機(jī)關(guān)濫用行政權(quán)力去侵害權(quán)利人的合法利益時(shí),國(guó)家要采取相應(yīng)措施對(duì)登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力進(jìn)行監(jiān)督,并給予相應(yīng)程度的行政處罰。另外,應(yīng)該建立健全國(guó)家賠償機(jī)制?,F(xiàn)有的只賠償?shù)怯涃M(fèi)對(duì)權(quán)利人已經(jīng)造成的損失來(lái)說(shuō)于事無(wú)補(bǔ)為。所以在登記查詢的過(guò)程中,可以要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的相關(guān)部門從收取的費(fèi)用中抽出部分費(fèi)用作為登記賠償基金,用來(lái)專項(xiàng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的賠償。另外可以引入保險(xiǎn)賠償相關(guān)制度。也就是說(shuō),從當(dāng)事人手里收取的登記費(fèi)中,抽取一定比例的費(fèi)用投入保險(xiǎn)公司作為保險(xiǎn)費(fèi),一旦不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記造成相應(yīng)的損害,由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)對(duì)權(quán)利人進(jìn)行賠償。最后還可以進(jìn)行追償制度[5]。在涉及到由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)相關(guān)工作人員、當(dāng)事人或者第三方故意或者過(guò)失而造成損失時(shí),保險(xiǎn)公司在賠償當(dāng)事人損失后,可以依法向這些造成損失的責(zé)任人進(jìn)行追償。

        結(jié)語(yǔ):

        不動(dòng)產(chǎn)登記和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種行政確認(rèn)工作,保障其登記信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性是非常重要的。因此,在不動(dòng)產(chǎn)登記的日常工作中,登記人員要把握登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的邊界,嚴(yán)格按照法律賦予的權(quán)限和規(guī)定的程序進(jìn)行登記,對(duì)程序問(wèn)題進(jìn)行從嚴(yán)審查,對(duì)實(shí)體問(wèn)題適度審查,盡量有效防范和減少登記風(fēng)險(xiǎn)。總之,做好不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的防范與救濟(jì),建立高效的審查和糾錯(cuò)機(jī)制,從源頭保證不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)、準(zhǔn)確性,將推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度日趨完善成熟。

        參考文獻(xiàn):

        [1]郭建霞.論不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2018(2):264-265,268.

        [2]張德新.不動(dòng)產(chǎn)登記案件適格被告若干問(wèn)題初探[J].住宅與房地產(chǎn),2016(5):66-69.

        [3]李盛,趙新政.這些內(nèi)容影響你我生活[J].工會(huì)博覽,2016(9):29-32.

        [4]羅帥,高圣平.不動(dòng)產(chǎn)異議登記的適用及其效力[J].法律適用,2017(21):25-32.

        [5]翟明1.不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的防范與救濟(jì)[J].華東科技(綜合),2018,000 (005):P.378-378.

        作者簡(jiǎn)介:

        江曉華,瀘州市國(guó)土資源局龍馬潭區(qū)分局綜合服務(wù)中心,四川瀘州。

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