摘 要：作為我國國民經濟重要組成部分，房地產經濟波動對國民經濟發(fā)展起相當程度決定作用。隨著我國人口密度增加與經濟飛速發(fā)展，房地產行業(yè)日益在國民經濟中起主導作用的趨勢已經成為必然。房地產經濟是我國經濟發(fā)展的重要支柱，對我國GDP增長具有相當貢獻。相關副產業(yè)如家具、電器、建材等也得到了相應聯(lián)動發(fā)展。土地、市場、金融、國家政策等因素都在一定程度影響房地產行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性。基于不可改變因素，如土地總面積、建筑原材料消耗等，致使我國房地產經濟發(fā)展受到限制。本文通過對房地產經濟波動因素分析，結合現(xiàn)代經濟發(fā)展趨勢，提出有針對性的解決措施，望能將房地產波動控制在一定范圍內，保證房地產產業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性，從而促進我國國民經濟持續(xù)、、穩(wěn)定、健康增長。

關鍵詞：房地產；經濟波動；影響因素；策略分析

我國房地產經濟發(fā)展整體呈現(xiàn)不穩(wěn)定發(fā)展趨勢。一方面是建設水平無法適應產業(yè)總量的快速增長，另一方面則是監(jiān)管體制和市場監(jiān)督相對落后，盲目投資致使整個行業(yè)產生經濟泡沫，房價虛高、無人住宅現(xiàn)象頻多。與其他行業(yè)不同，房地產行業(yè)收益時間較長，初期建設需要資源和經濟大量消耗，導致資金鏈難以形成。與此同時，大量資源獲取也受到限制，如土地獲取需要經過復雜審批手續(xù)，工期拖沓，致使房地產經濟波動發(fā)生。

近幾年，隨著城鄉(xiāng)聯(lián)系進一步密切，農村打工人口逐漸向城市聚集，城市住房緊張，導致房價持續(xù)增長，企業(yè)為迎合商機，過度建造，致使住房資源膨脹，新房時常被擱置。兩股力量始終無法達到平衡，最終致使我國房地產經濟產生波動現(xiàn)象發(fā)生。因此只有從根本上解決房地產經濟不穩(wěn)定動因之間的矛盾，才能使我國國民經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。我國地產行業(yè)從二十世紀初迅速崛起，到2010年已經高達上百億投資，2014年同比增長百分之三十，2018年持續(xù)增長二十個百分點，房地產行業(yè)迅速建立發(fā)展，已經成為國民經濟不可分割的重要組成部分。

一、房地產經濟在國民經濟中的作用及現(xiàn)狀分析

社會主義市場經濟性質決定房地產經濟。房地產經濟具有商品性，房地產也是社會主義市場經濟中的一種商品，通過生產建造，最終銷售獲取利潤，購房投資者基于房租保值方面的購買，刺激房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，保證國民經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；房地產經濟具有社會性，在為社會生活提供消費資料的同時，也對生產基本要素起到促進作用，建房所需原材料、相關配件作為附屬產業(yè)，也得到極大發(fā)展；房地產經濟具有多元性，我國實行公有制為主體，多種經濟所有制并存的經濟體制。房地產一方面受國家控制，另一方面受私人投資影響，形成目前房地產經濟所有制的多元結構。

隨著我國經濟體制改革不斷深入，房地產經濟在國民經濟發(fā)展中地位日益重要，逐步成為我國經濟重要支柱。房地產行業(yè)對我國GDP增長具有突出貢獻，房地產開發(fā)投資，相關企業(yè)產業(yè)聯(lián)動作用，消費者投資等間接影響，皆為我國國民經濟用量增長起到促進作用。宏觀來看，房地產經濟呈螺旋上升趨勢，而實際經濟則是圍繞總盤上下浮動，因此，要保證現(xiàn)有經濟穩(wěn)定，必須對波動因素進行調和、把控，力求減弱房地產經濟波動帶來的經濟消耗及民生影響。

二、房地產經濟波動的影響因素

（1）影響房地產經濟波動內部因素

1.房地產收益率影響

房地產收益率是指房地產商通過房地產開發(fā)得到凈收益與投資比率，也稱投資回報率。收益率高，房地產商投資熱情也隨之增加，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，反之，房地產經濟就會呈暫時衰退趨勢。土地獲取及建筑成本是影響房地產收益的主要因素，社會發(fā)展狀況，城市人口密度，土地區(qū)位與土地政策，政府規(guī)劃體制，經濟發(fā)展趨勢等，都是影響土地獲取成本因素。影響建筑物價格因素主要包括建筑高度，建筑構造，建筑規(guī)模，建筑用途，建筑區(qū)域物價水平等。

2.房地產投資波動影響

房地產投資波動是房地產經濟波動最主要原因。投資總量下降，將會導致房地產業(yè)緊縮，行業(yè)發(fā)展蕭條；反之，投資總量增加，房地產行業(yè)就會迅速擴張，進入繁榮發(fā)展階段。房地產投資與經濟呈正相關聯(lián)系，兩者變化趨于同步，密不可分。

3.房地產市場供求關系影響

房地產市場供求關系是導致當?shù)禺a經濟波動一重要因素。供求關系由市場決定，以消費者需求作為基礎支撐。房地產總供給量受到勞動者人數(shù)，技術水平，資金來源，管理方式以及生產效率等因素影響，供求量本身具有不確定性，需求波動先與供給波動，進一步導致房地產經濟波動現(xiàn)象發(fā)生。

（2）房地產經濟波動的外部因素

1.土地因素對房地產經濟波動的影響

我國土地面積遼闊，合理的開發(fā)與資源利用是房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的先決條件。土地資源由政府進行提供，企業(yè)在獲得土地使用權后，方可進行房屋建造。在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，政府批準用地效率與購房者購買需求，都隸屬于土地因素。

2.經濟因素對房地產經濟的影響

房地產企業(yè)經濟發(fā)展與資金支持密不可分，在初期建設階段，資金量決定開工時間；在中后期建設階段，資金能否持續(xù)供給是房地企業(yè)能否順利交工關鍵所在。企業(yè)通常與銀行建立互助關系，及時通過貸款，集資等手段對資金供給進行調整，保證工程基本運作。

3.政府調控政策對房地產經濟波動的影響

在社會主義市場經濟運營體制中，政府作用力不容忽視。政府下達相關經濟政策，對房地產行業(yè)發(fā)展具有指揮及預測作用。關聯(lián)程度較高的產業(yè)政策、財務政策、經濟體制改革等為房地產事業(yè)發(fā)展一定時期目標及發(fā)展任務提供了依據(jù)。

4.社會發(fā)展對房地產經濟波動的影響

隨著我國經濟飛速發(fā)展，人們的物質生活水平得到極大豐富，精神文明也有相當程度提高。消費者對住房消費的觀念已經不單一源于溫飽需求，居住區(qū)功能和環(huán)境是否優(yōu)良，成為新的住房要求。社會持續(xù)發(fā)展成為房地產事業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定一重要因素。

三、針對房地產經濟波動的相應策略

（1）調整房地產投資政策，營造良好經濟環(huán)境

企業(yè)投資政策制定主要依據(jù)國家政策大綱進行設計，相關政策出臺，應注意以下方面的把控。投資主體結構變化，投資結果影響房地產周期性變化，對于國企而言，產權所有及部分職責清晰，風險規(guī)避等具體措施是穩(wěn)定房地產經濟發(fā)展關鍵所在；房地產投資規(guī)模變化，企業(yè)發(fā)展健康狀況與投資規(guī)模密不可分，制定政策時應以保證房地產投資規(guī)模與宏觀經濟相適應為基礎，制定建設目標，保證經濟計劃不脫離發(fā)展水平，防止產業(yè)泡沫產生；對政府投資行為進行優(yōu)化，完善政府在經濟調控中的“指揮棒作用”，如適當利用政府融資進行土地開發(fā)，通過數(shù)據(jù)調查合理進行安居住宅建設，避免房價虛高和無人小區(qū)現(xiàn)象發(fā)生，對整個房地產經濟穩(wěn)定具有重要作用。

（2）控制價格變化，保證房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展

房地產行業(yè)在一定區(qū)域內的價格變化是正?，F(xiàn)象，國家應在進行正確調研分析基礎上，對不同情況區(qū)別調控。房地產經濟調控不等同于國家完全操控。在正常范圍內，適當波動有利于促進市場競爭，改善企業(yè)經營方式，從而提高社會經濟效益。當波動偏離正常水平，政府應及時對土地價格，建筑材料價格，附屬商品價格進行調控。土地價格把控尤為重要，是房地產價格投資核心，價格過低導致土地囤積，反之則致使房價虛高。因此，控制相關產業(yè)價值穩(wěn)定，才能控制房地產經濟波動。

（3）政府積極參與，平穩(wěn)房地產經濟波動

針對宏觀政策引發(fā)的房地產異常波動，政府應及時進行調整。政府在相關政策制定前，應對相關數(shù)據(jù)進行詳細調研，在充分考慮平衡消費者需求與建設者利益基礎上，制定有利于房地產經濟健康穩(wěn)定發(fā)展政策。如在實行過程中，出現(xiàn)問題，應及時根據(jù)當時條件，做出符合時代發(fā)展要求的科學政策優(yōu)化。

四、結語

房地產屬于資金密集型行業(yè)，房地產經濟波動容易導致金融風險率的增加。故此我們應對房地產經濟波動進行科學分析，以房地產經濟市場現(xiàn)狀為依據(jù)，制定合理監(jiān)管政策，將房地產經濟波動控制在合理范圍，使我國國民經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：田金溫，（1972—），男，山東濰坊人，大學本科，經濟師，從事工作：房地產。