趙志君（博士生導(dǎo)師），羅紅云（副教授）

一、引言

房地產(chǎn)價格一直是人們茶余飯后討論的熱門話題，然而，不同的人對房地產(chǎn)價格走勢的判斷大相徑庭?？礉q派的代表人物任志強(qiáng)做過多次房價即將上漲的預(yù)言；看跌派則不斷發(fā)出房地產(chǎn)市場泡沫即將破裂的預(yù)言。然而迄今為止，看跌派的所有預(yù)言都落空了，我國房地產(chǎn)市場仍然在所謂的泡沫中生存?？礉q派的勝出引出了一個具有理論和現(xiàn)實(shí)意義的問題：我國房地產(chǎn)長期牛市背后的支撐因素是什么？我國房地產(chǎn)市場長期牛市的邏輯在哪里？為什么看跌派會出現(xiàn)長期的系統(tǒng)性的預(yù)測失誤？是否存在一個為房地產(chǎn)正確定價的理論？顯然，弄清這些問題無論對投資者還是政府都是很有參考價值的。

關(guān)于房地產(chǎn)定價，不同學(xué)者提出了不同的定價模型，常見的有房價收入比模型、房價租金比模型、供求均衡模型、資本資產(chǎn)定價模型、消費(fèi)資產(chǎn)定價模型、誤差修正模型。然而，并不存在公認(rèn)的、放之四海皆準(zhǔn)的定價理論和測算方法。其中的主要原因在于，任何對房地產(chǎn)價格的預(yù)測都離不開研究者自身對房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的認(rèn)識，離不開研究者對房地產(chǎn)市場的抽象性理論假設(shè)，離不開研究者的變量和模型選擇以及研究者的邏輯推理能力，更離不開研究者對未來宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、貨幣政策、財政政策、制度變遷預(yù)判的準(zhǔn)確性。由于學(xué)者們對房地產(chǎn)的本質(zhì)認(rèn)識不同，所采用的理論和模型以及對未來變量預(yù)期的不同，最后難免陷入阿羅不可能性定理的困境，無法達(dá)成共識。所以，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫從來就是一個見仁見智的無解命題。如果能夠抽象出反映特定條件下房地產(chǎn)本質(zhì)特征的理論假設(shè)，加上嚴(yán)密的邏輯推理以及對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的準(zhǔn)確把握，對房地產(chǎn)進(jìn)行正確估價還是可期的。

二、文獻(xiàn)評述

對房地產(chǎn)未來走勢的判斷存在兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重泡沫，甚至處于泡沫破裂的邊緣[1-4]，建議重視東南亞金融危機(jī)和美國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，大力開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，通過房地產(chǎn)市場大眾化來防止房地產(chǎn)泡沫破裂。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國房地產(chǎn)大發(fā)展是符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的，是由需求拉動產(chǎn)生的，因而不會出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫。因此，目前要說房地產(chǎn)出現(xiàn)整體性泡沫缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)[5]。盡管全球房價都在上漲，國內(nèi)許多城市的房價與居民家庭收入比都超過10 倍，個別城市甚至達(dá)到15～20 倍，明顯高于國際水平，但是，我國人均土地資源稀缺使人們愿意犧牲其他消費(fèi)而增加住房方面的支出，這種現(xiàn)象很可能是正常的[6]。吳坤嶺[7]從我國的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)增長前景、土地的性質(zhì)和政府宏觀調(diào)控的有效性的角度，分析了我國房地產(chǎn)的特點(diǎn)和發(fā)展前景，認(rèn)為我國不會出現(xiàn)日本式的房地產(chǎn)泡沫。陳真誠[8]從貨幣政策的角度指出負(fù)利率和通貨膨脹可能促使我國房價繼續(xù)上漲。鐘偉、魏偉[9]發(fā)現(xiàn)無論在高速經(jīng)濟(jì)增長階段還是平穩(wěn)增長階段，大部分國家的房價都維持了較高的增長水平，只有德國和日本在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長階段房價出現(xiàn)了下降。安田明宏[10]比較了中日之間經(jīng)濟(jì)共同點(diǎn)和不同點(diǎn)后，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)的中高速增長是住房市場的支撐，政府出臺的房地產(chǎn)政策往往能夠及時奏效，中國不會如日本般進(jìn)入“失去的20年”。

房價租金比模型和房價收入比模型是目前估算房屋基本價值和房地產(chǎn)泡沫采用得最多的兩種模型。房價租金比模型可以看作是消費(fèi)資產(chǎn)定價模型的特殊形式，類似股票市場的市盈率模型。該理論認(rèn)為，合理的房價應(yīng)該等于未來租金收益的貼現(xiàn)值。在一個運(yùn)作良好的市場中，住房服務(wù)流的價值應(yīng)該近似等于房屋的租金。當(dāng)資產(chǎn)的當(dāng)前價格偏離其基本價值時，就被認(rèn)定為出現(xiàn)了泡沫。然而，房屋的基本價值從根本上是不可觀察的，沒有人知道未來真實(shí)的租金和資產(chǎn)折現(xiàn)率是多少。盡管存在這個困難，學(xué)者們?nèi)匀徽J(rèn)為測度基本價值并將之與實(shí)際價格相比較是有益的。房價收入比模型是根據(jù)家庭月供的支付能力的現(xiàn)值與房貸總額平衡條件建立起來的。計算方法與房價租金比模型類似，不同之處在于，原來的預(yù)期租金換成了這里的預(yù)期收入。

第三種房價估算模型是結(jié)構(gòu)性自回歸誤差修正模型。其基本假設(shè)是住房市場存在長期總供給和總需求曲線，從而均衡價格與住房供給量、消費(fèi)、住房成本之間存在長期協(xié)整關(guān)系，房價對均衡價格的偏離存在一個緩慢的修正過程，這樣房價和其他變量之間的關(guān)系可以用誤差修正模型來刻畫。McCarthy、Peach[11]分別用三種模型估算了美國房地產(chǎn)泡沫。

國內(nèi)學(xué)者還做了一些其他嘗試。葉衛(wèi)平、王雪峰[12]用經(jīng)濟(jì)增長理論中的拉姆齊方法構(gòu)造了一個泡沫估算方法。姜春海[13]將引入金融中介之前一般競爭均衡狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格定義為“房地產(chǎn)基本價值”，將消費(fèi)者住房需求方程和供給方程聯(lián)系起來，提出了一個定價公式，根據(jù)他的測算，我國房地產(chǎn)市場一直存在嚴(yán)重泡沫。

以上模型并沒有考慮我國房地產(chǎn)市場的特殊性，對價格形成的微觀機(jī)理的認(rèn)識不夠深入。具體包括：①沒有考慮我國政府獨(dú)家壟斷土地一級市場的特點(diǎn)；②沒有考慮房地產(chǎn)商之間的壟斷競爭行為；③沒有考慮房地產(chǎn)商住房銷售過程中的銷控行為；④沒有考慮政府公共基礎(chǔ)設(shè)施投資這個決定房地產(chǎn)價格至關(guān)重要的因素；⑤沒有考慮房地產(chǎn)涉及的中間產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈長的特點(diǎn)?？傊F(xiàn)有研究我國房地產(chǎn)市場的文獻(xiàn)中的理論模型微觀基礎(chǔ)不太扎實(shí)，解釋能力存在很大局限性。

除此之外，常用的房價租金比模型和房價收入比模型還存在適用條件的問題。像我國這樣高速增長的大型經(jīng)濟(jì)體，房屋租金不可能保持固定不變，租金的長期增長率必然大于零。如果貼現(xiàn)率大于租金增長率，經(jīng)濟(jì)增長率高的國家的租金收入增長率必然高于經(jīng)濟(jì)增長率低的國家的租金收入增長率，從而租金增長率高的國家的房價租金比也必然高于租金增長率低的國家。最近30年，我國經(jīng)濟(jì)增長率遠(yuǎn)高于其他發(fā)達(dá)國家，因此，不能用我國的房價租金比與其他發(fā)達(dá)國家及低增長的發(fā)展中國家做簡單類比。由于我國的經(jīng)濟(jì)增長率遠(yuǎn)高于大部分國家，我國的房價租金比也應(yīng)該高于其他國家才合理。

當(dāng)i≤gR時，房價租金比計算公式的無窮級數(shù)是不收斂的，從理論上講，房價租金比可以是無窮大。這就是有些國家的房價租金比超過300就可以視為出現(xiàn)了泡沫，而一些地方即使房價租金比超過了500也難言泡沫的原因。2001年以來，無數(shù)預(yù)測我國房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫或泡沫即將破滅的預(yù)言都失敗了，根本的原因就是他們應(yīng)用了靜態(tài)方法預(yù)測我國的房價租金比，并將其與發(fā)達(dá)國家進(jìn)行簡單類比，對我國經(jīng)濟(jì)高速增長的持續(xù)性以及貨幣政策的寬松度估計不足。

三、房地產(chǎn)市場的一般特點(diǎn)及其在我國的特殊性

1.房地產(chǎn)市場的一般特點(diǎn)。房地產(chǎn)是關(guān)乎國計民生的大事。一般而言，房地產(chǎn)有如下特點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品是兼具消費(fèi)品和投資品兩種屬性的耐用消費(fèi)品。作為衣、食、住、行四大類消費(fèi)品中最大的一次性支出，住宅具有滿足居民居住消費(fèi)需求的屬性。作為投資品，住宅具有資本的屬性。一方面，任何住宅都有使用年限，其實(shí)物形態(tài)是逐年折舊的；另一方面，房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)增長、人口流動、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市化、投資和投機(jī)需求的影響，其價值形態(tài)隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化而變化，特別是受經(jīng)濟(jì)增長、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入和通貨膨脹的影響較大。

（2）房地產(chǎn)價格與地段明顯相關(guān)。地段的優(yōu)劣在很大程度上取決于公共基礎(chǔ)設(shè)施配套的優(yōu)劣，所以，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套是房地產(chǎn)價格的主要決定因素。影響房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價格的公共基礎(chǔ)設(shè)施包括教育資源、醫(yī)療資源、交通基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境資源、生活基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等。

（3）房地產(chǎn)消費(fèi)和投資需求都與房地產(chǎn)信貸政策有關(guān)。居民購房的首付款比率和房地產(chǎn)商的債務(wù)率是影響房價短期波動的兩大杠桿率。利率和匯率變化也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

（4）房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)稅制密切相關(guān)。房地產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來源，房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)價格具有顯著的影響。

（5）房地產(chǎn)涉及眾多的產(chǎn)業(yè)鏈。一種說法是，房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個行業(yè)；另一種說法是房地產(chǎn)行業(yè)涉及九大類37 個大行業(yè)，100 多個子行業(yè)?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)和GDP的拉動，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率超過20%。而且，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動可能引起其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的波動，最終必然會引起經(jīng)濟(jì)的波動。同時，因?yàn)殚_發(fā)商與購房者的資金中有相當(dāng)一部分來自銀行貸款，所以，能否保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)發(fā)展，關(guān)乎國家的金融穩(wěn)定。

2.我國房地產(chǎn)市場的特殊性。除房地產(chǎn)行業(yè)的一般特點(diǎn)之外，我國房地產(chǎn)市場還具有其他國家不具備的特殊性。

（1）我國的土地市場是由政府壟斷的市場。土地的所有權(quán)由國家所有、政府代理控制，住宅的開發(fā)用地是政府按計劃供應(yīng)的，土地供應(yīng)對土地價格具有舉足輕重的影響。由于信息不對稱，政府供應(yīng)的土地是通過招拍掛方式按照出價高者得的原則交易的。政府在拍賣土地時都對開發(fā)商進(jìn)行了準(zhǔn)入限制，所以，參與拍賣的開發(fā)商的數(shù)量是有限的。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有局部壟斷性的行業(yè)。由于土地資源的有限性和房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入限制，房地產(chǎn)的開發(fā)任務(wù)主要是由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的。一個房地產(chǎn)商一旦取得了某一地塊的開發(fā)權(quán)，也就取得了其地上建筑物的壟斷性定價權(quán)。通常，同一地段僅有幾個開發(fā)商。為了獲得最大化利潤，開發(fā)商可以合謀。開發(fā)商一般不會向市場一次性提供住房，而是控制開發(fā)速度分期提供，實(shí)行階梯形動態(tài)壟斷定價策略。同一地段的開發(fā)土地和土地上的物業(yè)一旦被開發(fā)商掌握，就被他們視為賣一套少一套的有限資源，所以某些開發(fā)商從拿地到房屋售完，要持續(xù)幾年甚至十幾年的時間。

（3）我國房地產(chǎn)市場的大發(fā)展恰逢一個十三億人口大國的城市化浪潮。城市化浪潮的特點(diǎn)是人口依次從農(nóng)村向縣城、縣城向中等城市、中等城市向大城市、大城市向特大城市流動。人口流動帶動資金流動，資金流動帶動房價上漲，房價上漲在結(jié)構(gòu)上是不一致的。

（4）擁有自己的住房是我國居民根深蒂固的觀念。無房不婚、無房不嫁的觀念把對房地產(chǎn)的偏好推向了極致。在這種觀念的影響下，新建商品房和二手房市場都非常發(fā)達(dá)，唯租賃市場發(fā)展滯后。自有住房率高，租房群體一般都是買不起房的低收入群體，造成了商品房市場過熱、租賃市場過冷、房價和租金嚴(yán)重不匹配、租金不能覆蓋房貸成本的現(xiàn)象。

（5）中國文化下的家庭購買力與西方文化下的購買力相差很大。我國注重家庭關(guān)系，家庭成員之間，特別是父母與孩子之間的關(guān)系與西方國家不可同日而語。一般而言，西方家庭文化注重獨(dú)立性，子女成年后，父母并不承擔(dān)為子女購買婚房的義務(wù)。但在我國，即使子女不要求父母幫助自己買房，父母往往把為子女買房或幫助子女買房視為自己理當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。獨(dú)生子女政策的實(shí)施導(dǎo)致城市家庭子女較少，房改政策又使很多城市家庭以非常低的價格得到了房改房，所以，一對青年男女結(jié)婚后往往出現(xiàn)兩個家庭支持一對青年夫婦買房的局面，其購買力是巨大的。

四、中國土地和住房市場的定價機(jī)制

1.家庭行為與住房需求。受傳統(tǒng)文化的影響，我國居民有極強(qiáng)的購買自己住房的欲望，住房自有率高達(dá)85%，戶均住房1.04套，選擇租房居住和租房結(jié)婚的家庭數(shù)量很少。由于租房市場不發(fā)達(dá)，對租住者的法律保護(hù)力度不夠，即使選擇租房的人也只把租房作為一種過渡手段，很少人有長期租住的打算。所以，作為耐用消費(fèi)品的住房在中國租戶看來就如同非耐用消費(fèi)品一樣。根據(jù)我國家庭居住觀念和房地產(chǎn)市場的這一特點(diǎn)，本文假定家庭支出僅包括一般消費(fèi)、住房消費(fèi)，家庭效用由一般消費(fèi)、住房消費(fèi)和居住地段來決定。設(shè)代表性家庭效用函數(shù)為：

這里，家庭關(guān)于一般商品消費(fèi)和住房消費(fèi)的效用函數(shù)是CES 型的，0＜ρ＜1。ct表示家庭的一般消費(fèi)，Qt表示家庭的住房消費(fèi)。地段參數(shù)用d 表示。d越小代表地段越好，效用越大。

假設(shè)家庭面臨的約束條件是家庭的自有財富水平和銀行的可貸資金，可貸資金的杠桿率由政府信貸政策決定，可貸資金則反映了消費(fèi)者現(xiàn)有的資產(chǎn)狀況和未來預(yù)期收入的還貸能力。在資金使用方面，家庭的總支出等于住房消費(fèi)、商品消費(fèi)和交易成本支出之和，所以，家庭所面臨的預(yù)算約束條件可以表示為：

這里，Et代表家庭購房、一般消費(fèi)、交易成本的總支出。Wt是在第t 期擁有的財富水平，lt表示家庭貸款使用的杠桿率，Wtlt可理解為未來收入中用于支付貸款的部分現(xiàn)值之和。Pht表示t期的住房價格，Pct為消費(fèi)品ct的價格，PTt表示與地段參數(shù)d相關(guān)的單位交易成本。

構(gòu)建拉格朗日函數(shù)：

分別對式（3）中的消費(fèi)、購房支出求一階導(dǎo)數(shù)并令其等于0，可得：

由式（4）、式（6）和式（7）可得：

消除乘子λ 后，一般消費(fèi)需求和住宅需求函數(shù)分別為：

這里要重點(diǎn)關(guān)注住房需求、住房價格、一般消費(fèi)品價格、購房預(yù)算、地段參數(shù)和交易費(fèi)用對價格的影響。根據(jù)式（9）和式（10），顯然對單個居民家庭需求而言，如果其他條件不變，住房價格和消費(fèi)品價格越高，則住房需求越?。坏囟卧胶茫╠ 越?。⒔灰踪M(fèi)用（PTt）越低、預(yù)算水平（E）越高，則住房需求越大。

一般消費(fèi)品和住房的反需求函數(shù)為：

反需求函數(shù)（14）將在后面的房地產(chǎn)商定價策略中得到應(yīng)用。

2.土地供給與開發(fā)商的住房總供給。房地產(chǎn)商在生產(chǎn)商品房的過程中使用的生產(chǎn)要素包括勞動力、土地、中間產(chǎn)品。勞動力市場看作是競爭性的，工資是給定的。土地市場是政府獨(dú)家壟斷的賣方市場，土地價格由政府土地供給曲線和開發(fā)商的需求曲線決定。在實(shí)踐中，土地價格是通過一定的拍賣程序來確定的。假設(shè)中間產(chǎn)品市場是壟斷競爭的，中間產(chǎn)品的價格由中間產(chǎn)品商的壟斷行為來決定。假設(shè)某一區(qū)位具有相同的住房價格預(yù)期和土地價格預(yù)期的房地產(chǎn)商的資金量Mi相等，參考Dixit、Stiglitz[14]的做法，將房地產(chǎn)商i的住宅生產(chǎn)函數(shù)Yi表示為：

約束條件為：

其中：Li表示勞動量；Ri表示土地；Xij表示專業(yè)化中間產(chǎn)品使用量；w 表示工資；PR表示房地產(chǎn)商用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地價格；Pj表示中間產(chǎn)品j的價格；Mi表示房地產(chǎn)商i開發(fā)房地產(chǎn)的資金總投入，由自由資金和貸款構(gòu)成；N 表示專業(yè)化中間產(chǎn)品的數(shù)量，也可以看作是與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈的長度或中間投入要素生產(chǎn)的專業(yè)化程度。

房地產(chǎn)商在預(yù)期價格PY下的利潤函數(shù)定義為：

建立拉格朗日函數(shù)：

根據(jù)庫恩塔克定理，最優(yōu)化解由一階條件（19）～（23）決定：

由于λ=0 的情形對應(yīng)于無條件最優(yōu)化問題，以下僅考慮λ＞0 代表的資源充分利用的情況。根據(jù)一階條件（19）～（23）可得：

從式（27）得到最終產(chǎn)品部門的預(yù)期貨幣收益等于實(shí)際貨幣成本支出的加成，而表示房地產(chǎn)商的實(shí)際供給量等于實(shí)際貨幣成本支出的加成。

單個廠商的勞動和土地需求分別為：

n個房地產(chǎn)商的土地總需求為：

由此可知，土地成本（RPR=βM）只是房地產(chǎn)商總成本（M）的一部分。土地價格與資金總量成正比而與土地供給量成反比。

在實(shí)踐中，信息是不對稱的，政府無法知道房地產(chǎn)商對土地的需求函數(shù)，也無法按照市場供求平衡的原則去確定價格，通常采用招拍掛的方式按照價高者得的原則進(jìn)行拍賣。

根據(jù)式（19）和式（20）可得：

由此得到房地產(chǎn)商i對中間產(chǎn)品j的需求：

n個房地產(chǎn)商對中間產(chǎn)品j的總需求為：

解此利潤最大化問題，可得中間投入品的最優(yōu)銷售價格為：

由于：

可得：

特別地，如果所有中間產(chǎn)品成本Cj=Cm為常數(shù)（對任意的j），則房地產(chǎn)商i的住宅供給可簡化為：

總供給為：

企業(yè)要實(shí)現(xiàn)盈利，必須滿足以下條件：

該條件意味著，只有房產(chǎn)價格越過由式（42）右邊所決定的門檻時，房地產(chǎn)企業(yè)才有利潤。這一門檻由土地、勞動力成本、中間產(chǎn)品價格及專業(yè)化分工等因素決定。工資、土地、中間產(chǎn)品成本越高，住房價格越高。產(chǎn)業(yè)分工越細(xì)，房地產(chǎn)效率就越高，有助于降低企業(yè)門檻。

利用式（41），單個廠商的供給可改寫為：

對i求和，可得總供給：

式（44）表明供給決定于企業(yè)的資金實(shí)力（M）、企業(yè)的個數(shù)（n）、土地價格（PR）、中間產(chǎn)品成本（Cm）、工資（w）等五個因素。房地產(chǎn)商的邊際和平均成本函數(shù)可定義為：

式（45）表明，有效單位面積的住房成本與土地成本、中間產(chǎn)品成本、工資成本呈正相關(guān)關(guān)系，與產(chǎn)業(yè)鏈（N）的長度呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

五、結(jié)論

在總結(jié)和概括房地產(chǎn)市場的一般特征及我國房地產(chǎn)市場的獨(dú)有特征的基礎(chǔ)上，本文對家庭一般消費(fèi)品和住房消費(fèi)、政府對土地的壟斷、中間產(chǎn)品的供給、房地產(chǎn)商生產(chǎn)和銷控等行為提出了假設(shè)，經(jīng)過嚴(yán)密的邏輯推理建立了家庭住宅需求方程、土地定價方程、住宅的生產(chǎn)和供給方程，根據(jù)房地產(chǎn)商的銷控行為建立了最終住宅產(chǎn)品的定價方程。

通過模型分析發(fā)現(xiàn)，商品房的供給取決于土地成本、中間產(chǎn)品成本、勞動工資、中間產(chǎn)品種類以及房地產(chǎn)商的資金量，其中房地產(chǎn)商的資金量又取決于自有資金和可貸資金的杠桿率。土地成本、中間產(chǎn)品成本和勞動工資越高，商品房的供給量越少；土地成本、中間產(chǎn)品成本和勞動工資越低，商品房供給量越多。房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多中間產(chǎn)品的分工和專業(yè)化生產(chǎn)，分工和專業(yè)化提高了住宅供給的效率。隨著中間產(chǎn)品種類的增多，住房供給能力將不斷提高。信貸政策的松緊也是影響住房供給的因素，房地產(chǎn)商的資金面越寬松，商品房供給量也越大。

受土地市場、勞動力市場、消費(fèi)品市場、中間產(chǎn)品市場和房地產(chǎn)商的銷控行為的影響，住宅價格由住房供給的邊際成本、利率、一般消費(fèi)品價格和地段決定，而住宅供給的邊際成本與工資、土地價格、中間產(chǎn)品成本和中間產(chǎn)品種類有關(guān)。由此看來，住宅價格由工資、土地價格、中間產(chǎn)品種類、利率、消費(fèi)品價格、地段等因素決定。

1.土地一級市場的政府獨(dú)家壟斷影響房價。住宅用地由政府計劃供應(yīng)，土地價格通過拍賣產(chǎn)生。因此，住宅用地的市場價格是在政府征地價格的基礎(chǔ)上形成的，土地的壟斷供應(yīng)及其形成的土地成本是影響房地產(chǎn)價格的第一因素。房地產(chǎn)商一旦得到土地，土地的壟斷權(quán)就從政府手里轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)商手中，房地產(chǎn)商正在建設(shè)或已經(jīng)建成的住宅就成了他們的壟斷資源。由于土地的不可移動性，房地產(chǎn)商可以通過合謀實(shí)行壟斷性定價。

2.房地產(chǎn)商的銷控行為和相關(guān)財務(wù)成本（利率）影響房價。房地產(chǎn)商可以根據(jù)土地的稀缺性，通過分批上市的辦法控制住宅銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)自身利潤最大化。房地產(chǎn)商的銷控行為拉長了項(xiàng)目的生產(chǎn)周期，提高了財務(wù)成本，因此，房地產(chǎn)商必然想方設(shè)法將增長的財務(wù)成本通過壟斷定價部分地轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

3.勞動力工資成本的不斷上升推升房價。在我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的條件下，工資成本的提高不僅從生產(chǎn)方面推動房價，而且從需求方面提高了購買力，拉動了住宅需求。在房地產(chǎn)信貸政策寬松的條件下，高工資意味著高貸款需求，高貸款需求進(jìn)一步造成房地產(chǎn)泡沫。

4.中間產(chǎn)品成本的提高推升房價。中間產(chǎn)品成本的提高必然反映在房價里。另外，由于房地產(chǎn)涉及眾多產(chǎn)業(yè)，中間產(chǎn)品生產(chǎn)的專業(yè)化和分工合作提高了效率，對房價有抑制作用。

5.地段是影響房價的重要因素。地段的價值是由教育、公共醫(yī)療、公共交通、公共環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的投資和影響生活便利化的商業(yè)規(guī)劃決定的。大城市房價高于中小城市、城市中心城區(qū)的房價高于郊區(qū)房價幾乎都是上述五大基礎(chǔ)設(shè)施配套水平的差異造成的。

6.消費(fèi)品價格影響房價。大部分消費(fèi)品都是可貿(mào)易品，可貿(mào)易品價格是慢變量，在開放條件下由全球市場決定，而且一般商品價格作為貨幣政策調(diào)控的目標(biāo)在全球范圍內(nèi)相對穩(wěn)定。我國經(jīng)濟(jì)高速增長引致的高儲蓄主要流向了房地產(chǎn)這樣的不可貿(mào)易品市場和金融市場，不可避免地帶動了不可貿(mào)易品價格的上揚(yáng)。

7.受傳統(tǒng)文化和計劃生育政策的影響，我國家庭的購買力與西方家庭不具有可比性。西方國家家庭獨(dú)立性強(qiáng)，父母甚至祖父母為子女買房的現(xiàn)象并不普遍，而在我國家庭，父母幫助子女買房的現(xiàn)象比較普遍。由于計劃生育政策造成的城市家庭比較普遍的獨(dú)生子女現(xiàn)象，青年男女婚后如果遇到買房困難，雙方父母往往傾力相助。而很多父母因在房改時分得了免費(fèi)或低價的福利房，也有能力資助子女。由于這樣特殊的家庭結(jié)構(gòu)，在我國經(jīng)常出現(xiàn)六個勞動力共同負(fù)擔(dān)一套商品房的局面，如此形成的巨大購買力與西方家庭是不可同日而語的。所以，西方慣用的房價收入比的概念在當(dāng)下的中國是不適用的。