張舒

【摘要】為確定銀行信貸與房地產價格的關系，從理論和實證兩個方面回顧總結相關領域的最新研究成果。結果表明，銀行信貸可推進房地產價格的上漲，而房地產價格上漲又促進銀行信貸增加。研究可為保證房地產行業(yè)和銀行信貸產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展、實現(xiàn)我國金融系統(tǒng)和實體經濟的穩(wěn)定增長提供參考。

【關鍵詞】銀行信貸 房地產價格 作用關系 綜述

一、引言

自1998年市場化改革，我國房地產行業(yè)快速崛起，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。不同于其他行業(yè)，房地產行業(yè)具有價值高、周期長等特點，屬于資本密集型產業(yè)。但是，目前房地產行業(yè)融資渠道較為單一，多為銀行信貸。銀行信貸儼然成為推動房地產行業(yè)發(fā)展的重要動力，也是推動房地產價格上漲的主要原因。事實上，隨著房地產的快速發(fā)展，銀行信貸規(guī)模逐漸壯大，信貸風險也不斷增強。

為了保證房地產行業(yè)和銀行信貸產業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展、實現(xiàn)我國金融系統(tǒng)和實體經濟的穩(wěn)定增長，國內外學者一直致力于銀行信貸與房地產價格關系研究，并取得較多的研究成果。因此，本文從理論和實證兩個方面著重回顧總結2015年及以后的最新研究成果，確定銀行信貸與房地產價格的關系，為后續(xù)相關領域研究和政策制定提供參考。

二、銀行信貸對房地產價格的影響

（一）理論分析

對于銀行信貸對房地產價格的影響，目前國內外學者多從房地產企業(yè)和居民兩方面獲得的銀行信貸進行研究。

韓賢君分別分析了房地產企業(yè)和居民獲得的銀行信貸對房地產價格的影響規(guī)律，發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)獲得的銀行信貸增漲對房地產價格既可能有正向推進作用，也有可能有負向推進作用，應視不同時間不同區(qū)域的具體情況確定;居民獲得的銀行信貸對房地產價格只有正向推動作用。這主要由于房地產企業(yè)可以利用銀行信貸進行房地產開發(fā)，奠定賣方優(yōu)勢，促進房地產價格的上漲，但是一旦房地產企業(yè)供房過多，形成買方市場，房地產價格可能會出現(xiàn)降低的現(xiàn)象。而居民獲得的銀行信貸值會增加購買能力和市場需求，進一步形成賣方優(yōu)勢，推動房價的上漲。

曹雪也從房地產企業(yè)和居民兩方面確定了銀行信貸對房地產價格的影響規(guī)律，得到了類似的結論，并進一步提出，雖然房地產企業(yè)獲得的銀行信貸對房地產價格增漲可能會有反向作用，但是房地產的供給受到其他因素的制約，買方市場很難形成，房地產企業(yè)獲得的銀行信貸很難出現(xiàn)反向作用的現(xiàn)象。

增詳月也得到了類似的結論，并進一步發(fā)現(xiàn)，銀行信貸還會增加居民剛性需求和投資性需求，進一步推高房地產價格。

（二）實證分析

目前，國內外學者多利用單位根檢驗、協(xié)整檢驗、格蘭杰因果檢驗、脈沖響應函數(shù)和方差分解等方法，進行銀行信貸對房地產價格影響的實證分析。

曹雪以1995-2015年山西房地產價格、銀行信貸用、經濟增長為基礎數(shù)據(jù)，采用單位根檢驗、協(xié)整檢驗、格蘭杰因果檢驗、脈沖響應函數(shù)和方差分解等方法進行了實證研究，結果發(fā)現(xiàn)銀行信貸可以顯著影響房地產價格，房地產價格隨著銀行信貸規(guī)模擴大而上漲。

增詳月選取我國30個省市自治區(qū)2000-2015年數(shù)據(jù)，將房產稅、居民收入、滯后一期的房地產價格、五年期貸款利率作為控制變量，并根據(jù)地理位置進行全國、東部、中部、西部的銀行信貸對房地產價格影響的實證研究。研究發(fā)現(xiàn)，銀行信貸整體上推進我國房地產價格的上漲，在東部、中部、西部也呈類似的規(guī)律。

韓賢君選取2002-2016年全國30個省市自治區(qū)的房價、銀行信貸、主地價格、國內（地區(qū)）生產總值，進行銀行信貸對房地產價格影響的實證分析。結果表明，全國、東部、中部、西部的銀行信貸均可以推動房地產價格上漲，其中東部推動最強，西部次之，中部最弱。

通過對比理論和實證分析結果，實證分析結果未出現(xiàn)房地產企業(yè)獲得的銀行信貸對房地產價格上漲的反向作用，這主要是由于銀行信貸對房地產價格傳導機制造成的。銀行信貸對房地產價格影響機制主要有兩種：其一是房地產企業(yè)獲得更多的銀行信貸，其壟斷能力和議價能力也得到增強，進而可促進房地產價格增長;其二是房地產企業(yè)獲得更多銀行信貸，其投資規(guī)模也將增大，進而會增加房地產數(shù)量的供給，甚至出現(xiàn)買方市場，促使房地產價格的降低。但是目前房地產行業(yè)處于賣方市場，很難形成買方市場，其一的影響機制明顯強于其二。因此，實證分析結果只展現(xiàn)房地產企業(yè)獲得的銀行信貸只推進房地產價格的上漲。

三、房地產價格對銀行信貸的影響

（一）理論分析

丁何穎進行了房地產價格對銀行信貸影響的理論分析。結果發(fā)現(xiàn)，房地產價格上漲會強烈地增加銀行信貸規(guī)模，促使銀行繼續(xù)向房地產企業(yè)進行信貸。

韓賢君從房地產企業(yè)和居民兩方面分析了房地產價格對銀行信貸的影響規(guī)律，發(fā)現(xiàn)房價上漲會增加房地產企業(yè)獲得的銀行信貸總量，但房地產價格上漲對居民銀行信貸需求的影響是正向推動還是負向推動，難以通過簡單理論分析進行確定，需要通過實證進行驗證。

薛蓓蓓分析房地產價格對銀行信貸供給與需求的影響，發(fā)現(xiàn)房地產價格直接影響居民和企業(yè)對銀行信貸的需求，其中房地產價格上漲對居民銀行信貸需求是多方面的，需要通過實證進行驗證，對企業(yè)信貸是促進作用的;房地產價格直接影響銀行信貸的供給，房地產價格上漲會變相提升資產質量，改善銀行資產負債表，提高銀行信貸供給水平，擴大銀行信貸規(guī)模。

（二）實證分析

丁何穎選取蘇州市1995年1月-2013年12月商品房平均價格和銀行房地產信貸資金，通過協(xié)整檢驗相關性和向量白回歸模型的方法，對房地產價格和銀行信貸之間的關系進行實證分析。結果表明，房地產價格的上漲會促使銀行信貸規(guī)模的增多。

韓賢君選取全國30個省市自治區(qū)，并分為東中西部三個區(qū)域進行房地產價格對銀行信貸影響的實證分析。結果發(fā)現(xiàn)，短期內東中西部的房地產價格上漲都會推動銀行信貸規(guī)模，西部推動能力最強，中部次之，東部最弱。

薛蓓蓓選取35個省會和計劃單列市的房地產價格、銀行信貸規(guī)模、代表需求市場的人均可支配收入、代表供給市場的土地成本，利用平穩(wěn)性檢驗、協(xié)整檢驗、向量誤差修正模型、格蘭杰因果關系檢驗、脈沖響應分析等分析方法進行實證分析，發(fā)現(xiàn)短期內房地產價格上漲對銀行信貸的具有快速持續(xù)正向推動作用。

四、結論

本文從理論和實證兩個方面，回顧總結了2015年及以后的銀行信貸與房地產價格關系研究成果，確定了銀行信貸與房地產價格的關系，可總結為：

（1）理論和實證分析均發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)和居民獲得的銀行信貸對房地產價格凸顯正向推進作用。由于賣方市場的優(yōu)勢，房地產企業(yè)獲得的銀行信貸很難形成負向推進作用。

（2）理論和實證分析均發(fā)現(xiàn)房地產價格上漲對銀行信貸具有快速持續(xù)正向推動作用，但是房地產價格上漲對居民銀行信貸的需求是多方面的，需要后續(xù)進行實證驗證。