吳亮鑫

近期，公募基金四季報披露已進(jìn)入尾聲，公募基金在2018年最后的倉位布局逐漸浮出水面。其中，制造業(yè)和金融業(yè)占全部行業(yè)市值比高達(dá)63.22%，保利地產(chǎn)、萬科A等地產(chǎn)股重倉市值也較高，位居前五。而在去年四季度基金調(diào)倉力度較大的重倉股中，首先是大幅減持貴州茅臺等原先持有較多的重倉股，四季度重倉這些個股的基金數(shù)也大幅下降，同時則增持多家地產(chǎn)龍頭，華夏幸福和保利地產(chǎn)均位列增持榜前十。

地產(chǎn)板塊抗壓性表現(xiàn)優(yōu)異

公募基金逐步增大地產(chǎn)板塊在配置中的比重，這與該板塊在2018年四季度的市場表現(xiàn)不無關(guān)系。2018年國內(nèi)A股市場呈現(xiàn)震蕩下行走勢，尤其下半年各個板塊普遍下跌，卻唯獨地產(chǎn)板塊飄紅，強(qiáng)勁的走勢也得到了各大公募基金青睞。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，公募基金地產(chǎn)行業(yè)配置中，持有占流通股比例最高的前十名為保利地產(chǎn)、招商蛇口、光大嘉寶、華夏幸福、萬科A、新城控股、陽光城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、順發(fā)恒業(yè)。

地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈極長，因此轉(zhuǎn)型升級是一個較為漫長的過程。而經(jīng)歷了多年的市場調(diào)整，地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)兩個主流趨勢，一是集中度進(jìn)一步推升，業(yè)績加速分化明顯，部分預(yù)虧的公司情況未見好轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓土地、逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的情況增多，而一線龍頭企業(yè)業(yè)績保持良好，銷售業(yè)績和市場份額進(jìn)一步提升;二是地產(chǎn)企業(yè)向品質(zhì)方向轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)發(fā)展正逐漸摒棄“三高”模式，即高總價、高周轉(zhuǎn)、高杠桿，行業(yè)內(nèi)企業(yè)更多的在布局個性化、差異化發(fā)展方向。

中國房地產(chǎn)行業(yè)在國家的調(diào)控下，正慢慢回歸居住需求屬性，地產(chǎn)企業(yè)即便面臨著大洗牌，但整個行業(yè)卻沒有呈現(xiàn)出一蹶不振，行業(yè)正一步步走向龍頭企業(yè)的品質(zhì)與規(guī)模競爭。隨著千億級的地產(chǎn)公司不斷涌現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一種高度集中化，并且快速提升品質(zhì)與服務(wù)的趨勢，處于一線梯隊的地產(chǎn)企業(yè)紛紛快速做大規(guī)模，因為有規(guī)模才有行業(yè)地位，實力足夠強(qiáng)大才能保障品質(zhì)與品牌影響力，只有這樣的公司才能生存發(fā)展。

華夏幸福異地復(fù)制成果顯著

在此次公募基金重倉個股中，華夏幸福的排名位居前列，這源于公司異地復(fù)制的轉(zhuǎn)型已見成效，公司業(yè)績和規(guī)模持續(xù)提升。華夏幸福以“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先” 為核心策略，為所布局區(qū)域?qū)?、培育產(chǎn)業(yè)集群，同步建設(shè)并運營居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑等城市配套，最終實現(xiàn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會和諧、人民幸福，推動城市的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，并將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)涵進(jìn)一步擴(kuò)大，形成了自己的特色發(fā)展模式。目前華夏幸福已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)兩大板塊，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)新城與產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)兩大核心產(chǎn)品，是華夏幸福的核心業(yè)務(wù)與核心競爭優(yōu)勢所在。

華夏幸福曾受環(huán)京區(qū)域限購等政策的影響，但隨著公司成為產(chǎn)業(yè)新城的行業(yè)領(lǐng)軍者，異地復(fù)制的產(chǎn)業(yè)新城項目，不僅讓現(xiàn)金流回正的速度快于同期環(huán)京區(qū)域的項目，而且促進(jìn)了公司2018年銷售面積實現(xiàn)大幅增長，同比增速達(dá)57.56%。非環(huán)京區(qū)域2018年全年實現(xiàn)銷售面積774.12萬方，同比增長143.7%，占總銷售面積的51.53%，較2017年提升18.21%。其中，環(huán)鄭州區(qū)域繼環(huán)南京、環(huán)杭州后，成為華夏幸福新的增長點。華夏幸福在整體銷量增長的前提下，非環(huán)京區(qū)域貢獻(xiàn)率逐步提升，產(chǎn)業(yè)新城模式異地復(fù)制正在逐步兌現(xiàn)。

在融資渠道上，華夏幸福在2018年四季度也有了全新的開拓，公司全資子公司九通投資通過與關(guān)聯(lián)方平安資管設(shè)立投資計劃，預(yù)計總募集規(guī)模不超過60億元，最低募集規(guī)模不低于12億元，綜合融資成本暫定為8.32%，將用于廊坊市固安高新區(qū)綜合開發(fā)PPP項目及南京溧水區(qū)產(chǎn)業(yè)新城PPP項目。此外，華夏幸福借助平安融資平臺的優(yōu)勢，有效為公司提供多元化的融資渠道，這也成為華夏幸福與平安集團(tuán)全面戰(zhàn)略合作的重要落地成果。

正因為此，華夏幸福成為2018年第四季度公募基金持有市值和加倉數(shù)量前十名的上市地產(chǎn)公司，且僅次于保利地產(chǎn)、萬科A，位列第三。