吳鎮(zhèn)

摘 要：我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，使其成為了我國稅收的重要組成部分。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理中，財務(wù)管理是一項重要的內(nèi)容，可以對企業(yè)一定時期內(nèi)的財務(wù)狀況和經(jīng)濟活動的過程加以綜合反映。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況進行分析，可以更清晰的知道本企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)，從而保障企業(yè)的長遠、健康發(fā)展。所以，本文對經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況進行了分析，找出其存在的問題，并給出了相對應(yīng)的解決措施，希望幫助我國的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新形勢下；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)狀況；問題及對策

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況分析

（1）企業(yè)的資產(chǎn)管理水平較低，影響了企業(yè)正常的運營資金

和其他的行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)從土地購買再到開發(fā)建設(shè)的過程中，對資金需求的量很大而且集中，但是資金回款卻是采取分散的銷售方式，加之其環(huán)節(jié)較多，如果對資產(chǎn)缺乏有效的管理，就有可能造成資金鏈的斷裂，使企業(yè)面臨財務(wù)危機。

（2）企業(yè)的自有資金比較少

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，依舊面臨著比較大的財務(wù)風(fēng)險。因為企業(yè)自身缺乏充足的資金支持，最多只夠用來購買土地?？墒请S著現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的成本不斷增加，土地的購買成本也越來越大。所以，很多時候企業(yè)在買完土地之后，也就剩不了什么資金。并且，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會通過多種融資方式將房屋加以出售，從而實現(xiàn)資金的回籠。可是盡管如此，依舊還是會出現(xiàn)貸款到期無法償還，從而出現(xiàn)不少財務(wù)問題的狀況。此外，由于企業(yè)在資金借貸方面的困難，使得資金的周轉(zhuǎn)并不是十分流暢。所以，房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備很強大的資金實力，可是卻存在著很多的貸款，致使房地產(chǎn)企業(yè)償還本息的能力很差。銀行為了避免這一風(fēng)險，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款門檻，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨了更大的壓力。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于在銀行難以獲得貸款，就只有去其他的擔(dān)保機構(gòu)貸，但是，我國的擔(dān)保機構(gòu)體系發(fā)展得并不健全，而且很多擔(dān)保機構(gòu)缺乏足夠的擔(dān)保能力，并且擔(dān)保的費用比銀行高出很多，因此事實上，也很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求。

（3）企業(yè)的財務(wù)杠桿呈現(xiàn)負效應(yīng)

對于高負債的房地產(chǎn)企業(yè)來說，總資產(chǎn)的報酬率是明顯的低于貸款利率，其直接的后果就是致使企業(yè)的財務(wù)杠桿呈現(xiàn)負效應(yīng)，對股東的價值產(chǎn)生了不小的影響，此外也加劇了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。從2014年到2018年，地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)的投資不斷加大，和整個社會的固定自然增速相比要快很多，一直到2018年的4月才有所滑落。從國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)據(jù)來看，近年來開發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)的投資比重增速在17%左右，回落點在14%左右，這些數(shù)據(jù)就說明企業(yè)的財務(wù)杠桿負效應(yīng)是比較明顯的。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的應(yīng)對策略探討

（1）對企業(yè)資產(chǎn)進行科學(xué)、合理的安排，改善營運資金管理

1.加快實現(xiàn)區(qū)域重組。由于在不同的地域，房地產(chǎn)企業(yè)的市場需求回收彈性是不一樣的，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在土地購買方面得十分謹慎，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展能力作出科學(xué)、合理的選擇，投資那些具備綜合盈利能力最大的房地產(chǎn)開發(fā)用地，盡量避開那些具備高風(fēng)險的土地。從2016年開始，房地產(chǎn)市場就一直在推行“去庫存”政策，不過各個地方施行這一政策的市場空間是不一樣的，如果這一區(qū)域的市場萎縮，就需要將當(dāng)?shù)氐馁Y產(chǎn)進行整體出售，從而實現(xiàn)資產(chǎn)的剝離，加速資金回籠，以此來增強對資金的管控能力。

2.加強對流動資產(chǎn)的管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重可以高達80%以上，而且流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力比較差。因此，加強對流動資產(chǎn)的管理，提高其變現(xiàn)能力就成為了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先，需要對支付的建筑安裝工程款及設(shè)備的采購加以嚴格的控制，按照預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)加以嚴格的執(zhí)行，并制定出科學(xué)、合理的采購方案，盡可能降低在建項目的資金占用量，對現(xiàn)金的流出嚴加控制。此外，要加快項目工程的竣工率，盡可能的縮短建設(shè)周期，盡快制定出科學(xué)、合理的營銷方案，提升建設(shè)項目的銷售速度，力爭在盡可能短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金的回籠。

（2）對運營模式加以創(chuàng)新

1.對智慧化的模式進行轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)運營的模式一般有兩種，分別是視覺模式和城市綜合體模式。不少城市已經(jīng)對此進行了一系列的創(chuàng)新，主動探索智慧城市的建設(shè)和運營。比如在房地產(chǎn)的建設(shè)時期，對現(xiàn)代科技進行良好的運用，如：借助于網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)就可以對信息實現(xiàn)共享，并實現(xiàn)對碎片化信息的整合，從而滿足社會和家庭的需要，組建出一個全新的利潤增長點。

2.重視配套服務(wù)和設(shè)施的建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)要改變傳統(tǒng)的粗放型經(jīng)營方式，加快建立自有品牌，并積極建立科學(xué)、合理的配套設(shè)施，關(guān)注社區(qū)服務(wù)的便利程度，不斷提升配套設(shè)置的質(zhì)量和服務(wù)的水平，以便更好地滿足住戶的需求，最終實現(xiàn)產(chǎn)營一體化，提高企業(yè)自身的綜合實力和市場競爭力，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤的增長。

（3）積極完善資本的結(jié)構(gòu)和融資方式

1.建議房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)?shù)囊虢鹑谫Y本，對重資產(chǎn)的經(jīng)營方式加以積極的轉(zhuǎn)變，適當(dāng)增加輕資產(chǎn)的比重，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化和整合，加快推進產(chǎn)融結(jié)合，積極推進產(chǎn)業(yè)和資本的有機結(jié)合，保障企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

2.加快實現(xiàn)資產(chǎn)的證券化，積極拓寬融資渠道。加快推進資產(chǎn)證券化，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)改革的根本，可以有效減少庫存和現(xiàn)金流的壓力，還可以有效解決借貸還貸這一難題，對于做好市場融資、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)很有幫助。

參考文獻

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