張雷

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為近年國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)的增長點，為中國經(jīng)濟(jì)GDP的增長做出了很大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，離不開高水平的財務(wù)管理模式的支持。但是，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)規(guī)模差異以及項目差異，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)財務(wù)管理水平高低不齊，缺乏規(guī)范性的管控措施，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理層管控意識薄弱、財務(wù)制度不健全、資金缺乏和運作效率不高、成本核算不精細(xì)化等導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定風(fēng)險，影響企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施，中小型房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要普查財管中的問題，及時應(yīng)對和解決，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);財務(wù)管理;措施

一、引言

近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如茶，銷售火爆，開工數(shù)量倍增，工商行政管理系統(tǒng)統(tǒng)訓(xùn)數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)內(nèi)企業(yè)注冊數(shù)量不斷增長，拿地數(shù)量和開工建設(shè)項目大量增加。值得關(guān)注的是，大部分新注冊房地產(chǎn)企業(yè)是是中型偏下的規(guī)模程度，財務(wù)管理缺乏系統(tǒng)性，財務(wù)管控質(zhì)量差，資金利用不均衡，費用和成本管控不合理，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營出現(xiàn)諸多風(fēng)險。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必須認(rèn)識到企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理的諸多問題，并針對存在的問題深刻剖析，積極應(yīng)對及時解決，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，促進(jìn)企業(yè)的長久發(fā)展。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作現(xiàn)狀和存在的問題

（1）領(lǐng)導(dǎo)決策層盲目投資導(dǎo)致財務(wù)前瞻性缺失

中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在管理層主觀臆斷，在沒有做好充分的項目預(yù)算規(guī)劃準(zhǔn)備，僅憑主觀推測判斷等非理性因素盲目上馬項目，致使在短時間內(nèi)，歸集大量資金投入，沒有幣毋子資金預(yù)算工作，在資金的壓力下，不惜利用高息貸款，給財務(wù)資金運作增加極大的壓力，若遇國家政策變化，銷售難以為繼，企業(yè)的資金流斷裂，導(dǎo)致成本難收回，甚至破產(chǎn)清算。

（2）融資渠道單一導(dǎo)致資金依賴程度高、資本壓力大、周轉(zhuǎn)慢

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投資金額大，開發(fā)周期長，融資風(fēng)險高等特點，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)外部融資只能依靠銀行貸款解決，依賴性強(qiáng)且資本結(jié)構(gòu)不合理，而多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)能抵押的資產(chǎn)有限，信貸能力比較弱，加之市場變化大，若無較完善的財務(wù)管理模式，容易出現(xiàn)資金短缺問題，久而久之容易面臨生存危機(jī)。

（3）缺乏完善的企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)，管控不到位

中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不健全，在預(yù)算管理、成本管理、內(nèi)部控制、風(fēng)險管理上，沒有建立完善的財務(wù)管控制度，沒有分解到企業(yè)的全業(yè)務(wù)過程，且未覆蓋企業(yè)的全部門。在財務(wù)管控過程中，在加強(qiáng)內(nèi)部控制方面，未界定有效的職責(zé)權(quán)限，未實行職務(wù)分離，相互牽制，無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

（4）信息化系統(tǒng)配置不夠、財務(wù)管控意識薄弱、部門間配合程度低

中小型房地產(chǎn)企業(yè)因注冊時間較短，觀念陳舊，資金缺失等，缺乏信息化系統(tǒng)建設(shè)，有的中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍然使用手工記賬的方式核算，財務(wù)管控效率極低，加普遍存在財管意識淡薄，企業(yè)內(nèi)部的人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，甚至親戚朋友到公司任職的情況較多，人員普遍存在財管意識薄弱的問題，加之缺乏必要的財管培訓(xùn)，照搬套用舊的財管模式，缺乏創(chuàng)新意識，不能與時俱進(jìn)，及時更新，只是財務(wù)管理發(fā)揮不出實際作用，在管控過程中容易出現(xiàn)資源浪費和效率低下，使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財管活動難以達(dá)到高效水平。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的實施措施

（1）拓寬融資渠道，強(qiáng)化資金管控

房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險高、開發(fā)銷售周期長，行業(yè)發(fā)展離不開資金的大力支持。資金是企業(yè)的血液，資金的使用效率直接影響開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量以及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的成敗。

資金籌措方面，根據(jù)公司高層的戰(zhàn)略目標(biāo)，制定適合本企業(yè)發(fā)展的融資方式，確定融資選則莫，盡可能的利用多渠道進(jìn)行融資，以降低融資的資金成本，節(jié)約資金利息支出;資金投放階段，根據(jù)本企業(yè)本項目現(xiàn)狀，積極組織多部門聯(lián)合調(diào)研，掌握原材料、施工人工費等市場行清，以中肯的測算項目收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金和利潤，結(jié)合項目開發(fā)周期，測算開發(fā)過程中的現(xiàn)金流，制作出項目資金使用管理模型，在開發(fā)經(jīng)營過程中分次投放，提高資金使用效率，避免資金沉降冗余。資金管控方面，財務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)細(xì)節(jié)管控，將財務(wù)管控手段融入到每項業(yè)務(wù)活動中，著重加強(qiáng)材料采購和費用管理，避免暗箱操作和吃回扣，在企業(yè)中增強(qiáng)節(jié)約意識，盡可能的節(jié)約資金，積少成多，實現(xiàn)項目利潤最大化的管理目標(biāo)。

（2）完善財務(wù)制度，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，促進(jìn)各部門相互配合

嚴(yán)格有效的財務(wù)管控制度是確保房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)實現(xiàn)保值增值以及規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的重要措施，財務(wù)管控制度的健全與否是衡量一個企業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。針對中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財務(wù)管控制度缺乏問題，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)營理念，建立適合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的財務(wù)管控制度，包括預(yù)算制度、工程成本管控制度、資產(chǎn)采購制度以及費用控制制度等等。引進(jìn)德行好、素質(zhì)高，具有大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗的和具有較高會計職稱的專業(yè)人員從事財務(wù)管理工作，對全體人員加強(qiáng)財務(wù)制度和國家政策方面的培訓(xùn)，普及財務(wù)預(yù)算管理的基本知識，增強(qiáng)預(yù)算意識和成本節(jié)約意識;加強(qiáng)現(xiàn)有財務(wù)人員的制度法規(guī)和實踐操作方面的學(xué)習(xí)，鉆研業(yè)務(wù)，交流心得體會，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，展開定期輪崗避免資金風(fēng)險，定期組織財務(wù)人員到項目現(xiàn)場了解業(yè)務(wù)流程，同其他部門做好溝通配合，強(qiáng)化全體員工的主人翁意識，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部自上而下全業(yè)務(wù)過程管理。

（3）實施精細(xì)化財務(wù)管理，加強(qiáng)成本管控

房地產(chǎn)項目將告別暴利時代，節(jié)流成為利潤增長的有效途徑，工程成本控制是節(jié)流措施的重中之重，決定項目利潤。房地產(chǎn)項目的財務(wù)部門應(yīng)積極參與項目統(tǒng)籌規(guī)劃、以便進(jìn)行納稅籌劃，在征地和拆遷補(bǔ)償安置、前期工程規(guī)費和勘察設(shè)計、建安施工階段、竣工驗收階段過程中的精細(xì)化財務(wù)管理，實現(xiàn)全過程控制。

對于項目征地和拆遷補(bǔ)償安置費用，財務(wù)部門著重配合高層和成本部門關(guān)注國家和地方對征地和拆遷補(bǔ)償安置方面的規(guī)定，對于土地轉(zhuǎn)讓金盡量分次繳納，以減少企業(yè)資金壓力;對于前期工程規(guī)費中的行政事業(yè)費，在熟悉國家和地方政策基礎(chǔ)上，盡量爭取減免或者優(yōu)惠;工程服務(wù)性收費項，主要是勘察設(shè)計收費，財務(wù)部門應(yīng)予以重點關(guān)注，有數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計階段資金的浪費是巨大的，做好調(diào)研和可行性研究后開展勘察設(shè)計工作較為合理;在建筑施工階段，一是保證施工進(jìn)度和質(zhì)量的前提卜，利用總包方和分包方資金進(jìn)行工程墊資;二是要求供貨商提供有效的工程款發(fā)票，用于增值稅進(jìn)項稅額抵扣;三是有效規(guī)范合同的簽訂，嚴(yán)格審查付款流程，跟蹤工程施工的節(jié)點，深入了解施工節(jié)點的技術(shù)參數(shù)，減少吃回扣和暗箱操作的幾率;竣工驗收階段，財務(wù)部部門聯(lián)合企業(yè)其他部門，提前準(zhǔn)備清算資料，進(jìn)行聯(lián)合驗收，建立質(zhì)保金臺賬，避免竣工驗收后的無效資金支出。

（4）提高企業(yè)財務(wù)管理的信息化水平

隨著全球信息化的進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)提高信息化水平勢在必行，有效的信息化系統(tǒng)能提供企業(yè)每一項業(yè)務(wù)真實、準(zhǔn)確、有效的財務(wù)信息，不但可以加快了企業(yè)運行效率，還可以參與經(jīng)營決策，支持企業(yè)的戰(zhàn)略實現(xiàn)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)模式的要求，轉(zhuǎn)變舊的思維方式，克服資金緊張，積極參與企業(yè)的信息化系統(tǒng)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門作為信息化系統(tǒng)的牽頭人，可以將預(yù)算編制、資金撥付、稅款繳納、工程施工進(jìn)度、銷售回款、費用報銷等進(jìn)行融合，隨時隨地利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行流程審批等經(jīng)濟(jì)活動，提升企業(yè)執(zhí)行力和工作效率，對業(yè)務(wù)活動和財務(wù)審批活動，形成有效的監(jiān)督控制?？傮w來說，有效的信息化管理系統(tǒng)，是可以有效的節(jié)約企業(yè)成本的。

四、結(jié)語

綜上所述，雖然中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多內(nèi)外因素導(dǎo)致的財務(wù)管理問題，但是，只要中小型房地產(chǎn)企業(yè)與時俱進(jìn)轉(zhuǎn)變舊觀念，制定實施有效可行財務(wù)管理制度，融入全業(yè)務(wù)過程并加強(qiáng)培訓(xùn)提高人員素質(zhì)，利用先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng)進(jìn)行有效監(jiān)督，必然增強(qiáng)企業(yè)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

參考文獻(xiàn)

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