趙曉雯

摘要：營改增政策的實(shí)施標(biāo)志著我國稅收制度的進(jìn)一步完善，對各個(gè)行業(yè)都會(huì)帶來一定程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要做好營改增背景下的應(yīng)對工作，提高稅收籌劃的重視程度，在合法的范圍內(nèi)尋求降低稅負(fù)的空間。本文對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);增值稅籌劃

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（1）對企業(yè)稅負(fù)的影響

營改增總體目的是避勉重復(fù)征稅，減輕企業(yè)稅負(fù)。雖然在目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府致力于減輕稅負(fù)，但這并不意味著所有企業(yè)稅負(fù)都降低。在很多情況下，單個(gè)企業(yè)的稅負(fù)是受其自身增值稅管理情況，以及其與客戶、供應(yīng)商的商業(yè)談判能力影響。行業(yè)稅負(fù)總體下降不代表每一個(gè)公司、每一個(gè)項(xiàng)目的稅負(fù)都會(huì)降低，大城市、好地段、精設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，稅負(fù)可能會(huì)不降反增。

（2）對企業(yè)現(xiàn)金流的影響

我國的營業(yè)稅對預(yù)售收入的要求是當(dāng)期交稅，營改增后，房地產(chǎn)項(xiàng)目在前期開發(fā)階段會(huì)產(chǎn)生大量的進(jìn)項(xiàng)稅額，大多數(shù)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額比銷項(xiàng)稅額多，這樣減少了開發(fā)前期流動(dòng)資金的占用。

（3）對企業(yè)管理的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，上下游產(chǎn)業(yè)鏈眾多，管理難度大。在繳納增值稅時(shí)，在增值稅專用發(fā)票認(rèn)證、管理和計(jì)算等方面都會(huì)對企業(yè)提出一些比較嚴(yán)格的要求，因此企業(yè)需要適應(yīng)新政策、新形勢的要求，加強(qiáng)對企業(yè)涉稅人員的培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)技能，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，為企業(yè)減少不必要的成本費(fèi)用。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃的策略

（1）合理選擇計(jì)稅方法

房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的老項(xiàng)目（指建筑許可證注明的房地產(chǎn)開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目）可以選擇簡易計(jì)法辦法按照5%的征收率計(jì)稅;也可以選擇一般計(jì)稅辦法，2018年5月1日以后增值稅稅率為10%，但進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。

如某房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）2016年開工建設(shè)一小區(qū)，從政府受讓土地支付土地價(jià)款1000萬元，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目2018年5月后全部完工能取得銷售收入5000萬元，預(yù)計(jì)建設(shè)過程中可取得進(jìn)項(xiàng)稅額100萬元，該房地產(chǎn)公司應(yīng)如何繳納增值稅合適？

方案1.對該房地產(chǎn)公司選擇簡易計(jì)稅辦法，則

應(yīng)繳納增值稅=5000/（1+5%）*5%=238.09（萬元）

方案2.若選擇一般計(jì)稅方法，則

銷項(xiàng)稅額=（5000-1000）/（1+10%）*10%=363.64（萬元）

應(yīng)繳納增值稅=363.64-100=263.64萬元

結(jié)論：選擇簡易計(jì)稅辦法可以節(jié)稅。

（2）避免成為價(jià)外費(fèi)用

增值稅計(jì)稅依據(jù)的銷售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

如某房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）2018年10月銷售房地產(chǎn)取得收入900萬元（含稅），另外收取各項(xiàng)代收款項(xiàng)250萬元，包括水電初裝費(fèi)、燃煤氣費(fèi)、維修基金等配套設(shè)施費(fèi)用。該房地產(chǎn)公司應(yīng)如何做好納稅籌劃？

方案1.該房地產(chǎn)企業(yè)將各項(xiàng)代收款項(xiàng)和房地產(chǎn)銷售收人一并開具發(fā)票

銷項(xiàng)稅額=（900+250）/（1+10%）*10%=104.55（萬元）

方案1.該房地產(chǎn)企業(yè)將各項(xiàng)代收款項(xiàng)以委托方名義開具發(fā)票

銷項(xiàng)稅額=（900）/（1+10%）*10%=81.81（萬元）

節(jié)省增值稅=104.55-81.81=22.74（萬元）

（3）合理選擇收款方式

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)間較長，在銷售時(shí)可以采取分期收款的方式?，F(xiàn)行增值稅對納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定是：納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收吃銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂銷售合同時(shí)，可以約定采取分期收欽的方式銷售，而不是直接在合同中約定總的銷售價(jià)款。這樣，可以通過分期收款銷售方式，在收到款項(xiàng)時(shí)再開具發(fā)票，而不是將要收取的款項(xiàng)一次性開具在一張發(fā)票上。這樣可以獲取遞延納稅的時(shí)間價(jià)值，間接減輕了企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。

（4）增加面對企業(yè)客戶的銷售。

由于目前我國住宅市場總體已呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢，消費(fèi)者掌握著價(jià)格主動(dòng)權(quán)，購買住宅物業(yè)的消費(fèi)者不會(huì)接受開發(fā)商的無端提價(jià)，因此住宅開發(fā)企業(yè)的增值稅很難轉(zhuǎn)嫁。但對于商業(yè)物業(yè)，由于消費(fèi)者獲得購買物業(yè)的增值稅專用發(fā)票可以作為其公司的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠向買家轉(zhuǎn)嫁增值稅稅負(fù)。

（5）合理選擇供應(yīng)商

房地產(chǎn)企業(yè)采購時(shí)會(huì)面臨選擇～般納稅人還是刁、規(guī)模納稅人供應(yīng)商的問題，可以通過價(jià)格上的折讓l臨界點(diǎn)幫助決策。

如果從一般納稅人購進(jìn)含稅價(jià)格為A（增值稅稅率為16%），從小規(guī)模納稅人購進(jìn)含稅價(jià)格為B（增值稅征收率為3%），當(dāng)城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%時(shí)，則從一般納稅人購進(jìn)貨物的利潤：

凈利潤額=（銷售額-購貨成本-銷售稅金及附加）*（1-所得稅稅率）

={（銷售額-A/（1+增值稅稅率）-[（銷售額*增值稅稅率-A/（1+增值稅稅率）*增值稅稅率]*10%*（1-25%）

從小規(guī)模納稅人購進(jìn)貨物的利潤：

凈利潤額=（銷售額-購貨成本-銷售稅金及附加）*（1-所得稅稅率）

={（銷售額-B/（1+征收率）-[（銷售額*增值稅稅率-B/（1+征收率）*征收率]*10%}*（1-25%）

當(dāng)兩者相等時(shí)，得出B=87.64%A

如某房地產(chǎn)企業(yè)購買鋼材時(shí)，一般納稅人報(bào)價(jià)為含稅價(jià)格為50000元/噸，可開具增值稅專用發(fā)票;小規(guī)模納稅人報(bào)價(jià)為含稅價(jià)格44000元/噸，稅務(wù)機(jī)關(guān)代開3%征收率的增值稅專用發(fā)票，問應(yīng)否從小規(guī)模納稅人處購貨？

運(yùn)用臨界點(diǎn)計(jì)算法B=87.64%A=87.64%*50000=43820（元/噸）<44000元噸

因此應(yīng)從一般納稅人處購貨。

（6）增加扣除項(xiàng)目金額

1.加強(qiáng)發(fā)票管理，要盡可能獲得抵扣發(fā)票，應(yīng)抵盡抵。

公司下列日常業(yè)務(wù)可獲得增值稅專用發(fā)票：

第一，購置辦公用品能取得增值稅專用發(fā)票。但是有的小經(jīng)營戶會(huì)要求加價(jià)，所以采購辦公用品去大型商場購買，容易取得16%的增值稅專用發(fā)票。成批購買要取得增值稅銷售清單。

第二，公司的交通車輛加油可以取得16%增值稅專用發(fā)票，車輛等保險(xiǎn)費(fèi)可以取得6%增值稅專用發(fā)票。

第三，公司的電話、寬帶使用費(fèi)等能夠取得10%增值稅專用發(fā)票，前提是登記在公司名下。

第四，公司的電費(fèi)可以取得16%的專用發(fā)票，水費(fèi)的專用發(fā)票稅率為3%，物業(yè)費(fèi)也可取得6%（物業(yè)公司為一般納稅人）或3%（物業(yè)公司為小規(guī)模納稅人，去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票）的專用發(fā)票。

第五，住宿費(fèi)可以取得增值稅專用發(fā)票。大酒店一般是增值稅納稅人，出差的住宿費(fèi)可取得6%的專用發(fā)票。

2.提高“精裝修”項(xiàng)目的比例

將精裝修成本打人外包建筑安裝，抵扣的成本占比上升，項(xiàng)目檔次也會(huì)提高，房價(jià)也可以提升，從而降低稅負(fù);此外，精裝修可以擴(kuò)展至配置不動(dòng)產(chǎn)家具，將家具與不動(dòng)產(chǎn)打包一起出售，使得購置家具的成本在取得16%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的同時(shí)，只需要繳納10%的增值稅銷項(xiàng)稅，增加了企業(yè)凈利潤。同時(shí)，在裝修、家裝、家具等下游產(chǎn)能過剩的背景下，開發(fā)商規(guī)模化采購，具有較強(qiáng)的降低采購成本的談判優(yōu)勢，可以通過降低采購價(jià)格來獲得更多精裝修利潤。

參考文獻(xiàn)

[1]易鳳群.營改增下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究.財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)