杜可兒 謝杰娜 蘇柳婷 柯樂怡 林友妹 曾曉杭

粵港澳大灣區(qū)建設(shè)已提升至國(guó)家戰(zhàn)略局面，而且十九大指出我國(guó)已進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展階段”，但在大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)在不合理的金融支持下存在著不可忽視的矛盾與問題。本文通過研究粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融支持和房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀，分析這三者之間的關(guān)系，從而有針對(duì)性地合理的房?jī)r(jià)定價(jià)提出發(fā)展建議，由此為其他地區(qū)提供一個(gè)參考，也促使粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)得了高質(zhì)量發(fā)展

一、灣區(qū)11個(gè)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)不會(huì)改變，這表明粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)和發(fā)展處于“正當(dāng)時(shí)”，灣區(qū)的11個(gè)城市要緊緊捉住這個(gè)時(shí)期促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

通過收集灣區(qū)的九個(gè)大陸城市2008-2017年的GDP數(shù)據(jù)，從圖可以看出，這十年的GDP發(fā)展水平總體呈現(xiàn)出三種趨勢(shì)：首先，廣州和深圳的GDP總量表現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的狀態(tài)；第二，佛山和東莞的GDP總量也在上漲，但是其上漲的速度較慢，2017年時(shí)經(jīng)濟(jì)總量還沒有超過10000000億元；最后，中山、惠州、江門和肇慶呈現(xiàn)出了另一種趨勢(shì)，這四個(gè)城市的GDP的增長(zhǎng)速度最慢，其上升狀況最平緩，到2017年時(shí)GDP還沒有超過5000000億元?？傮w來看，粵區(qū)9個(gè)大陸城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出上漲的狀況，但各地區(qū)的發(fā)展還是呈現(xiàn)出很大的不平衡。各地區(qū)應(yīng)該捉住這個(gè)發(fā)展機(jī)遇，大力發(fā)展各地科技，金融等，從而拉動(dòng)各城市的發(fā)展。

再之，從其他數(shù)據(jù)的整理可以得出：香港和澳門2008-2017年GDP總體呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)。香港的GDP呈現(xiàn)出較平緩的增長(zhǎng)狀態(tài)，澳門在2009年-2014年呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的狀態(tài)，2014-2015年這一年間出現(xiàn)回降，之后開始上漲。香港和澳門作為粵港澳大灣區(qū)中經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展較好的地區(qū)，應(yīng)該繼續(xù)保持穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)，利用一切優(yōu)勢(shì)條件推動(dòng)開放、創(chuàng)新和發(fā)展，完善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化高校的資源配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

二、粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

粵港澳大灣區(qū)正不斷向世界級(jí)大灣區(qū)發(fā)展，國(guó)際地位日益提高，但是在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著不容忽視的矛盾和問題： 粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)及其地區(qū)房?jī)r(jià)存在不平衡的現(xiàn)象；房地產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不符，且剛性需求過大，民間資本投機(jī)成為熱潮，房?jī)r(jià)居高不下；部分地區(qū)的土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，社會(huì)資金大量盲目流入房地產(chǎn)行業(yè)，超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)需求的承受能力，形成了投資過熱和資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象；房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和管理機(jī)制尚不健全，易滋生房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存著風(fēng)險(xiǎn)。金融業(yè)不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，將導(dǎo)致大灣區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫等問題。

以房?jī)r(jià)的高低水平來分類，大灣區(qū)城市房?jī)r(jià)可以分為三個(gè)級(jí)別：香港和澳門為第一級(jí)別，均價(jià)超過10萬；廣州和深圳為第二級(jí)別，均價(jià)超過3萬（其中深圳超過5萬）。其他城市為第三級(jí)別?？梢钥闯龌浉郯拇鬄硡^(qū)的房?jī)r(jià)存在著級(jí)別的失衡，各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展程度不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的差異較大。其中，香港的房地產(chǎn)價(jià)格是最高的，但其上漲的區(qū)間和幅度較??；深圳的房?jī)r(jià)也處于較高的水平，且上漲的速度較快；而廣州的房?jī)r(jià)則處于一個(gè)較穩(wěn)定的狀態(tài)，價(jià)格比香港、深圳低。

從人口和收入增長(zhǎng)狀態(tài)的現(xiàn)狀來看，大灣區(qū)的住房需求量很大。廣州、深圳的人口流入仍然呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)狀態(tài)，且人口流量大，推動(dòng)了廣東省內(nèi)城市向粵港澳大灣區(qū)靠近。隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，促進(jìn)了人口在各個(gè)城市的流動(dòng)，也推動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)的需求。其次，粵港澳大灣區(qū)有可能成為全球經(jīng)濟(jì)和發(fā)展最快的地區(qū)，其經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展將促進(jìn)居民收入的增長(zhǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)，而過度的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

三、粵港澳大灣區(qū)金融支持現(xiàn)狀

本文通過選取了2008年-2017年粵港澳大灣區(qū)11個(gè)城市相關(guān)的金融規(guī)模、金融效率、金融結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析。

（一）粵港澳大灣區(qū)各市金融規(guī)模趨勢(shì)

從2008年以來，粵港澳大灣區(qū)11個(gè)城市平均金融規(guī)模為0.1718，香港的金融規(guī)模水平相對(duì)較高為0.7478，而澳門的金融規(guī)模則呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)為-0.0262。從2009年開始便緩慢地下降，到2011年粵港澳大灣區(qū)11個(gè)城市總體的金融規(guī)模為0.0231，回落到這十年來的最小點(diǎn)。但隨著便進(jìn)入緩慢上升的歷程，到2016年平均金融規(guī)模甚至達(dá)到了0.4021，但又開始出現(xiàn)了回落的趨勢(shì)。雖然各市平均金融規(guī)模波動(dòng)頻繁，但總體上呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì)，意味著國(guó)內(nèi)貸款中，固定資產(chǎn)投資所占的比重總體上是擴(kuò)大的。

（二）粵港澳大灣區(qū)各市金融效率趨勢(shì)

2008年-2017年粵港澳大灣區(qū)各市金融機(jī)構(gòu)的平均金融效率呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)，一定程度上說明了居民的儲(chǔ)蓄余額逐年減少，居民更愿意將資金投資到其他方面，而將其放在銀行進(jìn)行儲(chǔ)蓄存款的欲望下降。而非金融機(jī)構(gòu)的平均金融效率波動(dòng)起伏較大，從2008年-2019年各市平均金融效率增長(zhǎng)趨勢(shì)中我們得出總體上的金融效率在2016年達(dá)到最大值為4.9330184，隨后又出現(xiàn)了回落的趨勢(shì)，這與國(guó)家在2016年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格監(jiān)控有著密切的聯(lián)系。

（三）粵港澳大灣區(qū)各市金融結(jié)構(gòu)趨勢(shì)

2008年-2013年，地方財(cái)政支出在固定資產(chǎn)投資完成額所占的比重比較穩(wěn)定。從2014年起，金融結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2015年的金融結(jié)構(gòu)達(dá)到了0.524，到2017年甚至達(dá)到了0.88817。說明了地方財(cái)政對(duì)固定資產(chǎn)投資的力度加大，在一定程度上促進(jìn)了固定資產(chǎn)的發(fā)展。

四、結(jié)論與建議

通過收集粵港澳大灣區(qū)11個(gè)城市2008～2017年的金融規(guī)模、金融效率、金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)多元線性回歸模型分析，可以得出了金融規(guī)模與金融結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正相關(guān)的，金融效率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)的結(jié)論。其中金融規(guī)模每上升1個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)增加2.516個(gè)單位；金融結(jié)構(gòu)每增加1個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)增加2.061個(gè)單位；金融效率每增加1個(gè)單位，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)降低4.163個(gè)單位。再根據(jù)各個(gè)城市擬合優(yōu)度的不同，對(duì)其進(jìn)行分類整理，從而有針對(duì)性地提出發(fā)展建議：首先，合理的運(yùn)用房貸利率調(diào)控房?jī)r(jià)，從而減輕房地產(chǎn)泡沫化的問題；其次，規(guī)范房地產(chǎn)投入資金規(guī)模，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生；再之，加大房地產(chǎn)信息披露力度，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，擴(kuò)展投資者與消費(fèi)者的金融方面的知識(shí)；最后金融支持的力度不同，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響也是不同的。（作者單位：廣東外語外貿(mào)大學(xué)南國(guó)商學(xué)院）