【摘要】自8年來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)。與此同時(shí)，德國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)，漲幅遠(yuǎn)小于同期的中國(guó)。本文比較分析了供求和政策兩個(gè)方面對(duì)中德兩國(guó)房?jī)r(jià)的影響，得出了我國(guó)房?jī)r(jià)確實(shí)存在增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)與當(dāng)前國(guó)民的收入不匹配，金融屬性太強(qiáng)等問(wèn)題的結(jié)論，并吸取借鑒德國(guó)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展提出建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)價(jià)格;影響因素;租賃市場(chǎng)

1994-2008年間，德國(guó)名義房?jī)r(jià)保持了長(zhǎng)達(dá)15年的平穩(wěn)，到2008年金融危機(jī)前夕，當(dāng)經(jīng)合組織（OECD）國(guó)家經(jīng)歷了75%的房?jī)r(jià)漲幅時(shí)，德國(guó)的名義房?jī)r(jià)指數(shù)甚至比1994年下跌了6%。雖然此后德國(guó)房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了連續(xù)8年的上漲，但上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于中國(guó)近幾年的幅度。影響中國(guó)和德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素都有哪些？有何異同？本文從供需和政策方面分析了影響兩國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的影響因素，指出德國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的主要原因，以此對(duì)遏制我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)提出建議。

1、中國(guó)和德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1.1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2003年以來(lái)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期。2003年至2007年，我國(guó)房地產(chǎn)投資平均增速達(dá)到了25%，平均銷售均價(jià)漲幅保持在10%以上;到2008年，受美國(guó)次貸危機(jī)的波及，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速放緩。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)44%，價(jià)格同比上漲23%;2010年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速有所下滑，但房?jī)r(jià)依然呈穩(wěn)定上漲趨勢(shì)。

相比于商品房市場(chǎng)的火爆現(xiàn)狀，租房市場(chǎng)顯得相對(duì)低迷。租房率始終保持在較低水平。但是近年，上漲過(guò)快的商品房售價(jià)倒逼租房市場(chǎng)走高，房屋租金水平出現(xiàn)較為明顯的上漲，租房率亦有所提升。

1.2德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，熱度較低，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。

自1995年起房?jī)r(jià)系數(shù)一直較為穩(wěn)定，在次貸危機(jī)等經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩中，政府并未過(guò)多干預(yù)，房?jī)r(jià)卻表現(xiàn)的出人意料的堅(jiān)挺，走勢(shì)平穩(wěn)。

1970-2015年，德國(guó)新建住房名義價(jià)格指數(shù)增加90%，扣除通脹的實(shí)際價(jià)格下跌11.3%，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比下跌62%[1]。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)，那就是其租房率始終保持在較高水平，高達(dá)58%，住房自有率僅為42%。如此高的租房率在中國(guó)是難以想象的。

對(duì)比兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)快速，處于發(fā)展階段，穩(wěn)定性一般，且有過(guò)熱之嫌。租房市場(chǎng)發(fā)展滯后，租房率低。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，處于成熟期，穩(wěn)定性較高，租房率高。

2、影響兩國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的因素-供求狀況

2.1中國(guó)的供求狀況

1）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速進(jìn)行帶來(lái)巨大住房需求。

近7年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)了8.57%，增漲很快。從長(zhǎng)期來(lái)看，1995～2017年，城鎮(zhèn)常住人口從3.6億人增加到8.1億人，大量人口還未擁有屬于自己的房產(chǎn)，且處于婚齡，加之學(xué)齡兒童的快速增長(zhǎng)，買房需求龐大且趨于剛性。不斷增長(zhǎng)的需求使房?jī)r(jià)走高。

2）社會(huì)文化因素使中國(guó)人購(gòu)房需求更強(qiáng)烈。中國(guó)文化體系中認(rèn)同“買房”構(gòu)成社會(huì)認(rèn)同感及安全感?！鞍布伊I(yè)”的傳統(tǒng)思想迫使很多人不得不去買房，這也是中國(guó)住房剛需的一個(gè)重要來(lái)源。在中國(guó)，年輕人結(jié)婚買房已經(jīng)成了社會(huì)及家庭雙方的共識(shí)，這對(duì)于沒(méi)有充足經(jīng)濟(jì)能力的年輕人來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也是推高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。

3）地區(qū)供求關(guān)系不平衡。2003年以后， 在人口進(jìn)一步向東部沿海集中，但每年中西部新增土地供應(yīng)所占的份額卻越來(lái)越多，東部可以開(kāi)發(fā)為房產(chǎn)的土地供應(yīng)卻在相對(duì)萎縮。需求旺盛的地區(qū)同時(shí)供給缺乏，需求很小的地區(qū)同時(shí)供給過(guò)剩。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需錯(cuò)配，導(dǎo)致東部地區(qū)房?jī)r(jià)猛漲，西部地區(qū)房?jī)r(jià)較為疲軟甚至有一定幅度的下跌。

2.2德國(guó)的供求狀況

1）長(zhǎng)期來(lái)看，人口增長(zhǎng)緩慢，老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重使得需求沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。

近20年，德國(guó)人口平均年增長(zhǎng)率僅為0.05%，甚至出現(xiàn)過(guò)短期的負(fù)增長(zhǎng)。這種人地關(guān)系不緊張，需求增長(zhǎng)慢的情況使德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期維穩(wěn)成為可能。德國(guó)城市化程度和地區(qū)發(fā)展較為平均，人口分布亦相對(duì)平均，所以類似中國(guó)那樣因局部地區(qū)供給失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛漲的情況較少出現(xiàn)。

2）由于歷史原因，德國(guó)國(guó)民長(zhǎng)期習(xí)慣于租房，買房需求被租房有效替代。第二次世界大戰(zhàn)后的德國(guó)滿目瘡痍，面臨著嚴(yán)重的住房緊張問(wèn)題。1950年全國(guó)的住房缺口達(dá)四百五十萬(wàn)套。為了保障人民的住房需求，德國(guó)政府在五十年代大規(guī)模興建公租房。導(dǎo)致五六十年代公租房占據(jù)了絕大部分的市場(chǎng)份額，居民大量租房。影響持續(xù)至今。

3）德國(guó)的住房體系非常完善，包括由開(kāi)發(fā)商、個(gè)人自建房、合作社共同建房、政府保障房組成的多元化住房供應(yīng)體系，保障了住房的充分供給。多元的住房供給使德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供需均衡狀態(tài)，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，房屋價(jià)格始終保持穩(wěn)定[2]。

通過(guò)對(duì)比兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，我們不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著明顯的供不應(yīng)求和地區(qū)差異問(wèn)題，東西部地區(qū)供求情況差異過(guò)大，加之社會(huì)心理帶來(lái)的買房剛需，導(dǎo)致供求失衡嚴(yán)重，房?jī)r(jià)自然上漲迅速。德國(guó)各地區(qū)發(fā)展相對(duì)均衡，高租房率有效替代了部分購(gòu)房需求，全國(guó)范圍內(nèi)供求基本平衡，房?jī)r(jià)得以長(zhǎng)期穩(wěn)定。

3、影響兩國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的因素-政策因素

3.1中國(guó)

1）為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)“限購(gòu)令”，規(guī)定中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令?，F(xiàn)今，全國(guó)各地大都出臺(tái)了不同程度的限購(gòu)政策，有效抑制了投資機(jī)構(gòu)炒房和個(gè)人投資者的過(guò)度投資，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

2）調(diào)整買房首付額度，實(shí)施差別化信貸。這一制度有效減少了加在房產(chǎn)上的杠桿，使房產(chǎn)投資屬性降低，過(guò)濾了部分投機(jī)需求，利于房?jī)r(jià)合理增長(zhǎng)。

3）出臺(tái)“租售同權(quán)”政策，并對(duì)租賃房產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行補(bǔ)貼讓利。租售同權(quán)，是指租房居民和買房居民可以享受基本同等的公共資源，能夠有效化解部分購(gòu)房剛需。同時(shí)，對(duì)租賃房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的補(bǔ)貼讓利，有利于增多租賃房屋的供給，維持租房市場(chǎng)價(jià)格合理變化，有效提升了租房的性價(jià)比，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，抑制商品房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。

3.2德國(guó)

1）政府對(duì)房地產(chǎn)商采取嚴(yán)格的限價(jià)政策。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20%，購(gòu)房者就可以向法庭起訴，如果超過(guò)50%，且在訴訟中被定性為“獲取暴利”，則開(kāi)發(fā)商可能會(huì)被罰以高額罰款和三年有期徒刑[3]。限價(jià)政策使投資房產(chǎn)顯得無(wú)利可圖，避免了過(guò)量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)過(guò)熱，房?jī)r(jià)難以猛增。同時(shí)，在租房方面，政府也對(duì)房租的上漲速度加以限制，提升了租房性價(jià)比，亦有利于抑制商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)。

2）在居民這一端，為了防止居民炒作房?jī)r(jià)，政府也出臺(tái)了非常嚴(yán)格的管制政策。住房交易時(shí)需支付3%的過(guò)戶費(fèi)、5%的評(píng)估費(fèi)以及25%的資本利得稅，此外還有累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。房產(chǎn)持有超過(guò)10年不需要支付資本利得稅，若未滿7年即轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，綜合稅率可能高達(dá)50%[4]。如此高的購(gòu)房稅率使得德國(guó)房產(chǎn)的金融投資價(jià)值很低，居民買房需求不高，商品房?jī)r(jià)格自然難以上漲。

3）德國(guó)沒(méi)有同中國(guó)類似的戶籍制度，所以德國(guó)居民在國(guó)內(nèi)搬遷后，只要在當(dāng)?shù)厥姓d登記注冊(cè)，即可享受同當(dāng)?shù)鼐用褚粯拥墓操Y源（包括子女上學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老等）。戶籍和住房不會(huì)成為居民享受當(dāng)?shù)毓操Y源的門檻[5]。該政策有效化解了相當(dāng)一部分的購(gòu)房剛需，降低了居民的生活壓力，維持了房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

比較兩國(guó)的政策因素，我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)現(xiàn)在正在實(shí)施的政策與德國(guó)之前一直實(shí)行的政策有很多相似之處，比如“租售同權(quán)”和限價(jià)限購(gòu)，鼓勵(lì)租房等政策，可見(jiàn)，“德國(guó)模式”對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著很大的借鑒意義，值得我們思考。

4、結(jié)論及政策建議

目前來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在諸多問(wèn)題，但國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天只有20多年的歷史，才剛剛起步，這些都是行業(yè)發(fā)展中難以避免問(wèn)題。目前正是制定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的恰當(dāng)時(shí)機(jī)。為了貫徹房子是用來(lái)住的基本方針，借鑒德國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，本文作者建議政府應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)房產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)工作、加快共有產(chǎn)權(quán)房、廉價(jià)房等既有政策的推進(jìn)工作，給低收入者一個(gè)選擇、加強(qiáng)金融創(chuàng)新，搞活股市、債市、期貨等理財(cái)市場(chǎng)，給老百姓多余財(cái)富更多的保值增值的方式，減輕房子的金融屬性壓力。

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作者簡(jiǎn)介：

張子厚，濟(jì)南市歷城第二中學(xué)，山東省濟(jì)南市。