【摘要】在地產(chǎn)開發(fā)商的世界中，評判一個居住項目的成功與否很重要的一個維度就是利潤。而園區(qū)景觀效果作為業(yè)主入住后比較敏感和直觀的環(huán)節(jié)，在開發(fā)前期確定成本投入的時候需要一系列的平衡與思考。本文從景觀成本的構成出發(fā)，分析每個要素在實際呈現(xiàn)時的重要程度，進而最終確定景觀成本適配的發(fā)力點和平衡點。同時反思當下客戶視角下的設計底線，對操盤項目的景觀設計師和成本工程師有一定的借鑒意義。

【關鍵詞】房地產(chǎn);居住區(qū)景觀;成本適配

就景觀設計而言，在開發(fā)商不同職能部門中追求的目標是完全不一致的。在成本部眼中，景觀成本是要盡可能低，這樣基準成本才能更“出彩”，而在設計師眼中，成本則是越高越好，投入多雖然不等同于效果好，但是要想得到一個好效果，必要的投入是不可少的。所以，在多方的平衡下成本適配就顯得尤為關鍵。

1、景觀成本的組成要素

分析居住區(qū)景觀構成是一項很龐雜的工作。從設計的角度出發(fā)，不同的景觀風格會有截然不同的表現(xiàn)方式，涉及的材料也是五花八門。但從成本清單出發(fā)，從感官轉(zhuǎn)變?yōu)閿?shù)據(jù)表格就可以基本歸納分為軟景、硬景、構筑物、水電及部品四大類。

軟景：指住區(qū)內(nèi)的喬木、灌木、地被、草坪、花卉。

硬景：指單元口前室外客廳、兒童老人活動廣場、商業(yè)街、車行/人行道路、停車位等面層硬化空間。

構筑物：指廊亭、景墻、雕塑、種植池、特色小品、景觀大門等風格化元素。

水電及部品：照明設施、景觀給排水設施、座椅、垃圾桶、活動器材等。

綜合分析多項目區(qū)內(nèi)各部分要素所占比例，得出如下結(jié)論：

（1）硬景軟景所占比例最高，且二者基本比例為1：1;

（2）水電及部品屬于基本配套，各項目見價格及占比差別不大 。

（3）構筑物受項目規(guī)劃及方案影響，成本分配有一定波動。在當前去風格化的趨勢下，成本占比已經(jīng)愈發(fā)降低。

2、景觀成本適配思路演變

確定了景觀成本的基本構成要素，如何用有限的成本獲得最優(yōu)的景觀效果還要進一步細化拆分，直到找出真正影響效果的X因素。

2.1兩定兩變，確定浮動空間

（1）“兩定”是指，他們的成本波動小，相對容易固化。目前硬景部分市場主要材料為瀝青、水泥壓力磚，燒結(jié)磚，石材。在成本戰(zhàn)愈演愈烈的今天，更多的開發(fā)商在不影響功能的前提下，已經(jīng)開始犧牲部分景觀效果選擇了只需滿足基本的使用功能，景觀成本空間已被壓縮到了極限，面臨著降無可降的局面了。同樣水電及部品類屬于隱蔽工程項目是代表了耐久度和實用性。而且各開發(fā)商都在研制自身的標準化產(chǎn)品，價格和樣式日趨完善與透明。綜上，硬景和水電及部品這兩大類應屬于固定投入。

（2）“兩變”是指軟景、構筑物受現(xiàn)場及方案影響，成本有浮動空間。在軟景中投入可以說是一個基本無上限的過程。因其本身面積大，單平投入不確定，最終反饋到成本清單的數(shù)字也是千差萬別。構筑物根據(jù)自身的風格取向，工藝難度，材料不同，成本投入有著質(zhì)的區(qū)別。綜上，軟景和構筑物這兩大類在成本適配的過程中屬于有發(fā)揮空間的部分。

（3）進一步篩選，最終明確成本大戶

“擒賊先擒王”，軟景作為成本構成的主要部分，它的成本浮動對總體影響效果明顯。而在今日純剛需和改善類項目中去風格化的景觀設計已被各大開發(fā)商，構筑物的成本占比已經(jīng)越來越小了。軟景作為成本大戶，在適配的過程中還要注重守住效果底限，保障客戶權益平衡景觀展示效果，關注客戶使用感受。

3、景觀成本適配中的平衡點

成本適配過程中最難把握的就是平衡。讓成本投入和項目的市場定位相匹配，滿足客戶最初的購房心理預期，把每一分錢都花在刀刃上，創(chuàng)造真實的客戶價值才是本文的最終目標。

3.1軟景：控規(guī)格、調(diào)數(shù)量、保均衡

既然軟景是大戶又是效果保證的關鍵，在適配中要時刻牢記的關鍵點就是“控規(guī)格、調(diào)數(shù)量、保均衡”。

（1）控規(guī)格：胸徑是苗木報價的主要指標。在軟景搭配中一定要嚴格控制苗木的胸徑，過大雖然及時效果好，但是也會有后期難養(yǎng)護，難成活的風險。同時也會帶來高額的景觀成本投入。過小又會損失景觀效果，給客戶帶來失落感影響心理感受。

（2）調(diào)數(shù)量：注意大喬、中小喬、灌木、花卉之間的比例關系。一般情況下他們代表的單平米投入的先后順序，結(jié)合具體的方案調(diào)配各個層次苗木的數(shù)量，從而達到控制總體成本的目標。

（3）保均衡：在調(diào)整數(shù)量的同時還要兼顧重點位置，視線焦點的植物數(shù)量和品質(zhì)。分清主次節(jié)點，在主入口、活動廣場、主要道路等重點空間還需要適當增加植物配置以此來提升效果。

3.2構筑物：重功能、輕裝飾

（1）保留功能類構筑物：在兒童活動區(qū)和老人活動區(qū)等活動經(jīng)常發(fā)生的區(qū)域，還是需要一定數(shù)量廊架應對平日的基本休息功能和極端天氣的擋風遮雨。對于一些藝術性構件除極關鍵點，其余位置還是需要酌情設置。

（2）在現(xiàn)階段流行的新中式項目，作為體現(xiàn)風格的重要元素，一些必要的景墻、廊架還是不可或缺的，在適配的過程中應權衡利弊，謹慎增減。成本適配永遠不是一蹴而就的，是在不斷地取舍中平衡而來的最優(yōu)解。

4、景觀成本適配中客戶的角色

在越來越重視客戶滿意度的今天，從客戶視角出發(fā)做讓客戶買單的產(chǎn)品已經(jīng)成為了各產(chǎn)策人員的首要任務。不以犧牲客戶的滿意度為代價，在客戶更加敏感的“數(shù)量”、“覆蓋率”這樣的關鍵環(huán)節(jié)堅決不向成本妥協(xié)，持續(xù)提升景觀交付效果，守住成本適配的底線是每一個地產(chǎn)人都要時時印刻在心中的不二法則。

因為一個項目的成功與否最終的裁判員不是設計師也不是成本工程師，而是手里拿著真金白銀的實實在在的客戶。

作者簡介：

李岳霖，沈陽萬科紫臺置地有限公司，遼寧沈陽。