【摘要】近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出風(fēng)險與利潤的并存狀態(tài)。尤其是在當(dāng)下我國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著企業(yè)管理急需轉(zhuǎn)型的局面，成本管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的關(guān)鍵部門，如果缺乏完善的成本管理體系或成本管理存在漏洞及偏頗，將極大影響企業(yè)發(fā)展。本文以此為出發(fā)點，圍繞新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)成本管理展開探討，從管理意義、現(xiàn)階段存在的問題及有效的管控策略三個方面進行具體闡述。

【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟形勢;房地產(chǎn);成本管理

造成房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要誘因，就是高風(fēng)險背后高利潤的回報。加之，在我國整體的房地產(chǎn)市場中，很多企業(yè)實際上并不具備強有力的企業(yè)管控能力，僅僅基于利潤因素，盲目開發(fā)項目工程，最終導(dǎo)致企業(yè)運營艱難，項目開發(fā)遭遇困境。因此，成本管理作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要條件之一，無論是基于對企業(yè)自身的保護，還是對于企業(yè)未來的發(fā)展都意義重大。

1、企業(yè)成本管理的意義分析

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)成本管理的意義主要從以下幾個方面體現(xiàn)，首先是基于股東權(quán)益的保護方面，其次是基于成本的分析改進層面，最后是基于企業(yè)核心競爭力提升方面。

1.1股東權(quán)益

對于企業(yè)而言，股東的投資無疑是企業(yè)發(fā)展的重要源動力，也是企業(yè)擴大的主要資金鏈條，而股東投資本身的目的是為了獲取更大的利益。因此，對于股東而言，自身的經(jīng)濟權(quán)益保障極為重要。只有保障了股東權(quán)益，股東才會擴大投資，不斷提高企業(yè)可使用資金，提升企業(yè)價值并實現(xiàn)良性循環(huán)[1]。而基于企業(yè)成本管理理念，能夠幫助企業(yè)在運營過程中，有效地控制和降低的各方面成本，并基于企業(yè)整體的發(fā)展，在開發(fā)過程中對于一些不必要的開支上做成本的管理，確保資金的有效運用，更進一步提高股東權(quán)益。

1.2成本分析改進

成本是產(chǎn)生利潤的基礎(chǔ)，對于成本進行分析并制定有效的改進措施是實現(xiàn)利潤最大化的必要條件，而實現(xiàn)成本的有效分析，需要在成本管理過程中以成本控制作為基礎(chǔ)，對于企業(yè)現(xiàn)有的成本管理過程進行評估和判斷，根據(jù)現(xiàn)有成本管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題，找出能夠提高利潤，降低成本的關(guān)鍵因素，進而完成對于成本的基本分析。從而實現(xiàn)成本管理的PDCA循環(huán)，不斷積累成本管理經(jīng)驗，幫助企業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)，促進企業(yè)在后期有快速發(fā)展空間。

1.3競爭力

對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場競爭而言，企業(yè)與企業(yè)之間主要是通過核心競爭力的比拼來獲取市場資源，逐步做大做強。而所謂核心競爭力，最重要的要素之一就是企業(yè)自身的運營與管理狀況。只有建立在這一基礎(chǔ)上，企業(yè)才能夠在不同的市場環(huán)境和政策中，實現(xiàn)有效的轉(zhuǎn)變，并積極應(yīng)對不斷變化的外部環(huán)境。無論是基于短期還是長期發(fā)展都能夠獲取到一定的利益。借助成本管控，企業(yè)能夠?qū)τ谧陨淼倪\營與管理有基礎(chǔ)了解，從而實現(xiàn)持續(xù)改進和提高成本方面的運營水平，通過自身運營水平與市場整體水平的對比，尋找房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，逐漸實現(xiàn)自身的合理調(diào)整，緊跟市場發(fā)展節(jié)奏。

2、現(xiàn)階段成本管理過程中的問題分析

現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行業(yè)中，就成本管理方面而言，主要存在以下幾個方面的共

性問題。首先是權(quán)責(zé)利三者之間的界限不明晰，其次是質(zhì)量與利潤的不平衡發(fā)展，再次是關(guān)于工程目標(biāo)與成本之間的不均衡，最后是管控過程中對于人員管理的缺失。

2.1權(quán)責(zé)利界限模糊

在一個基礎(chǔ)的項目開發(fā)過程中，通常需要將權(quán)利、責(zé)任、利益的界限進行清楚的劃分，才能夠保證項目開發(fā)過程中，三者之間建立起高效與良性的互動和支出，最終確保項目的高效率和高質(zhì)量完成。然而，在實際的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，最突出的共性問題就是關(guān)于成本管理的權(quán)利責(zé)任模糊不清，房地產(chǎn)企業(yè)過度的追求利益和規(guī)模，追求營銷效果和市場表現(xiàn)，忽視了對成本責(zé)任的分?jǐn)?，?dǎo)致公司內(nèi)部各部門都在考慮增加成本來達到既定的目標(biāo)，成本管理責(zé)任集中由單一部門承擔(dān)，成本管理的目標(biāo)主要關(guān)注在建筑安裝工程支出上。最終導(dǎo)致成本管理失效，影響到企業(yè)自身的運轉(zhuǎn)與發(fā)展。除此之外，很多企業(yè)雖然形成了基礎(chǔ)的成本管理體系，但是在成本管理體系中，卻沒有有效地融入問責(zé)制度，導(dǎo)致項目出現(xiàn)成本管理問題后，各個部門及人員之間“踢皮球”，問題無法得到落實和有效解決，也無法實現(xiàn)相同問題在以后項目中的改進，嚴(yán)重影響成本管理效果，同時應(yīng)影響到項目總體的目標(biāo)實現(xiàn)。

2.2忽視質(zhì)量成本

成本管理不僅僅是對于利潤的管理，還包括對于項目工程的質(zhì)量管理，很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視利益而忽視了對于質(zhì)量的基礎(chǔ)管理，目光短淺，只期望從項目中獲取短期利益，而忽視企業(yè)發(fā)展需要長期利益不斷的支撐，才能夠在市場競爭中生存。因此，在實際的市場氛圍中，經(jīng)常會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)責(zé)的項目由于質(zhì)量、資金等問題，造成停工、查處、返工等現(xiàn)象，完工日期一拖再拖，造成了非常嚴(yán)重的經(jīng)濟影響，同時也產(chǎn)生比較惡劣的社會影響。還有部分企業(yè)，錯誤認(rèn)知了利益成本與質(zhì)量成本的關(guān)系，認(rèn)為兩者之間存在對立關(guān)系。而實際工作中，項目質(zhì)量是成本投入的前提，而質(zhì)量成本的保障，是后續(xù)長期經(jīng)濟利益的核心，兩者是相互依存的關(guān)系，只重視其一或錯誤地看待兩者之間的關(guān)系，都是當(dāng)下企業(yè)成本管理中存在的共性問題之一。

2.3忽視工期成本

本文所指的工期成本，主要是以單個項目工程為主，以項目工程的工期目標(biāo)為主，在整個目標(biāo)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的費用都可以看作是工期成本的組成部分。工期成本是確保項目有序進行，并保障項目質(zhì)量的關(guān)鍵。然而，當(dāng)下很多房地產(chǎn)企業(yè)都忽視了工期成本，越過工期成本直接進行質(zhì)量成本和人員的管理，導(dǎo)致工程進度缺乏成本上的有效管控，很容易出現(xiàn)揠苗助長的情況。除此之外，對于工期成本的忽視，還容易致使延期交房引起的違約金、工程延期導(dǎo)致的企業(yè)資金成本的大幅提高，甚至因工期延誤導(dǎo)致的部分社會影響，繼而出現(xiàn)高成本低效益的情況，并不利于企業(yè)的長期發(fā)展。

2.4員工的管理

還有一個共性問題表現(xiàn)在對于企業(yè)員工的基礎(chǔ)管理上，很多企業(yè)雖然比較重視對于成本、資金、企業(yè)核心競爭力的把控，但是卻忽視了對于企業(yè)內(nèi)部員工的基礎(chǔ)管理。實際上，對于員工的管理和把控，也是成本管理中的一個重要內(nèi)容。對于企業(yè)而言，員工首先只有各司其職，才能夠發(fā)揮出最大的作用，然后在各司其職的基礎(chǔ)上，具有一定的團隊合作意識，才能夠較好的進行成本管理核算。以單一項目為例，設(shè)計部門主要負(fù)責(zé)關(guān)于設(shè)計的內(nèi)容，而施工部門則是建立在設(shè)計部門已設(shè)計完成的相關(guān)內(nèi)容上，制定并開展相關(guān)的工期內(nèi)容[3]。在職責(zé)內(nèi)容上，兩者之間是相對獨立的，但是在實際操作過程中，基于一些現(xiàn)實基礎(chǔ)和因素，可能存在一定的設(shè)計問題或現(xiàn)實施工問題，需要兩個部門進行協(xié)商完善，以達到更加合理的設(shè)計和建設(shè)結(jié)果。這個過程，實際上就是借助團隊合作概念，實現(xiàn)對于成本預(yù)算的基本控制，即成本管理的一部分。

3、改善問題的有效策略分析

基于上文中提到了關(guān)于當(dāng)前制度管理存在的共性問題，在策略分析上，也從四個方面入手，即從制度管理、招投標(biāo)過程、工期成本控制以及人員素質(zhì)四個方面來進行策略分析。

3.1制度管理

制度管理的策略又分為三個部分，首先，制度管理必須是合規(guī)合法的，即要依法完善制度管理體系[4]。如在進行單個項目工程的開展前，首先要進行詳細合法的合同文本的制定與簽署。在這個階段，應(yīng)當(dāng)著重強調(diào)合同文本中的各項條款，尤其是關(guān)于不同環(huán)節(jié)中一些比較復(fù)雜內(nèi)容的具體表達，避免對方運用“語言游戲”，通過合同漏洞獲取不合理利益。對于工期、成本等，要進行有范圍的明確規(guī)范，從根本上杜絕一些哄抬成本，延誤工期的情況出現(xiàn)，避免最終影響到項目質(zhì)量與企業(yè)發(fā)展。其次是基于合法的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)制度管理的建立，建立的內(nèi)容包括在上文中提到的，關(guān)于權(quán)責(zé)利的明確劃分與規(guī)范，確保責(zé)任與獎勵懲罰制度能夠與個人對號，逐一落實，有章可循。在建立后，最后需要確保制度能夠落實到位，尤其是關(guān)于落實過程中審計工作的進行，如在進行一些相關(guān)材料的采購時，通常是由企業(yè)的采購部門獨立完成，但是市場中不同質(zhì)量的材料價位差距較大，因此很容易出現(xiàn)“額外成本”，在此過程中，企業(yè)要加強審計工作，避免或降低這些“額外成本”的出現(xiàn)，并對預(yù)購材料的質(zhì)量進行合理的審查。在工程前期，做好質(zhì)量監(jiān)管工作，從源頭打下基礎(chǔ)，為后期項目質(zhì)量、管理工作的開展都奠定良好的基礎(chǔ)。

3.2招投標(biāo)上

招投標(biāo)工作是項目能夠有序開展的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，基于招投標(biāo)工作的管理，也要從三個方面進行，首先是關(guān)于招標(biāo)管理流程及體系規(guī)范化，在保證招標(biāo)管理流程合法合規(guī)的前提下，盡最大限度的保證招標(biāo)采購流程和體系符合公司的利益，建立起標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件范本、標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)評選辦法、標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，并確保各項內(nèi)容之間協(xié)同配合，高效嚴(yán)密無漏洞。其次是要建立對供應(yīng)商的考察和篩選機制，明確供應(yīng)商的入門標(biāo)準(zhǔn)，建立嚴(yán)格的審核機制，確保供應(yīng)商的質(zhì)量。對入圍的供應(yīng)商進行實地的考察，部分供應(yīng)商為了利益，可能會存在擴大或虛假文件材料的提供的現(xiàn)象。通過對同類型供應(yīng)商的考察，除了對潛在供應(yīng)商的深入了解外，也能實現(xiàn)對供應(yīng)商的有效比對，擇優(yōu)選擇[5]。最后就是關(guān)于中標(biāo)的相關(guān)問題。企業(yè)必然是追求經(jīng)濟效益與社會效益，因此往往會選擇低價。但是在選擇的過程中，要考慮到關(guān)于質(zhì)量成本的相關(guān)問題，進行基礎(chǔ)估算，在確保質(zhì)量或同等質(zhì)量的情況下，再進行低價選擇，能夠有效控制項目質(zhì)量的同時，實現(xiàn)項目成本的管理與控制。

3.3工期成本

基于工期成本的管控也要從三個方面入手，首先是進行合理的工期規(guī)劃，規(guī)劃過程中，除了合理的安排不同階段下任務(wù)目標(biāo)外，還要考慮到工期對整體項目目標(biāo)實現(xiàn)的影響，如延期交付的違約、工期延長的資金成本、延期交房的社會品牌影響等。其次，要對于整個施工過程進行監(jiān)控，尤其是基于紀(jì)律和質(zhì)量兩個方面，要進行嚴(yán)抓嚴(yán)打，避免個別人偷懶，應(yīng)付差事，導(dǎo)致工程存在質(zhì)量問題和安全隱患。同時還需嚴(yán)格把控，對于材料、時間產(chǎn)生的浪費，確保責(zé)任落實到個人，出現(xiàn)問題就通過責(zé)任劃分，進行獎懲處理。最后是進行有效施工管理，要求施工過程中，無論是人力物力，還是成本材料都應(yīng)當(dāng)確保其發(fā)揮最大作用，物盡其用，合理有效，且有計劃、有順序的完成。

3.4人員素質(zhì)

人員素質(zhì)的提升實際上是企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)高度重視并獨立完成與強化的內(nèi)容，尤其是對于不同崗位而言，定期、定時、定點的開展企業(yè)文化和技術(shù)職能的培訓(xùn)，當(dāng)下經(jīng)濟新形勢，市場競爭激烈，企業(yè)員工作為企業(yè)競爭力的一部分，不進則退。只有員工不斷進步，才能夠確保企業(yè)不斷進步。除此之外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對于內(nèi)部員工進行篩選，不看重員工資歷，而看重員工能力，能者多勞，按勞分配，充分調(diào)動員工的工作積極性，才能確保企業(yè)內(nèi)部具有強大的學(xué)習(xí)力和凝聚力，共同推動企業(yè)的發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)絕對不是一個圍繞短期利益發(fā)展的企業(yè)，整體的行業(yè)發(fā)展前景十分寬闊，尤其是基于新經(jīng)濟形勢下，發(fā)展存在更多的多樣性。如何不斷提高自身的核心競爭力，實現(xiàn)有效的成本管控，最大程度優(yōu)化企業(yè)管理，實現(xiàn)高效發(fā)展是關(guān)鍵。作為推動企業(yè)在激烈市場競爭環(huán)境中發(fā)展的動力，成本管理的運用，能夠為企業(yè)獲取更多的市場經(jīng)濟效益和社會效益，重要性可見一斑，對其的探述也將圍繞其發(fā)展持續(xù)進行。

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作者簡介：

張紅賓，男，1984年2月3日，河南新鄉(xiāng)人，鄭州大學(xué)本科學(xué)歷，中級經(jīng)濟師職稱，國家注冊一級建造師，注冊造價工程師。主要從事工程建設(shè)領(lǐng)域和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的造價和成本管理工作，招標(biāo)采購體系化管理工作。研究方向：工程建設(shè)和房地產(chǎn)成本及合約管理方向。