【摘要】在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行進(jìn)程中，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)入了飛速發(fā)展階段。但是由于我國(guó)國(guó)情、房地產(chǎn)行情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、房地產(chǎn)形勢(shì)等多種因素的影響，以往房地產(chǎn)評(píng)估體系已無法滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)評(píng)估的需要。因此，本文以項(xiàng)目化管理為背景，闡述了以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)意義。并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目化管理的措施進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目化管理;房地產(chǎn);評(píng)估

前言：

在時(shí)代發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)評(píng)估過程中人手不足、處置評(píng)估時(shí)間不足等問題逐漸凸顯，不僅制約了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)正常開展，而且對(duì)客戶效益造成了一定打擊。而利用項(xiàng)目化管理理念，可以將房地產(chǎn)評(píng)估過程中各個(gè)相關(guān)模塊進(jìn)行有機(jī)整合，為房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)跨越式發(fā)展提供充足驅(qū)動(dòng)力。因此，對(duì)以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行適當(dāng)分析具有非常重要的意義。

1、以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)意義

在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展進(jìn)程中，不同類別的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力度不斷增加。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)內(nèi)部崗位職責(zé)不清、部分相互推諉、多項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)增加、缺乏科學(xué)管理理念等問題始終存在。上述問題的發(fā)生，不僅影響了房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)業(yè)務(wù)開展效益，而且限制了房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張[1]。而利用項(xiàng)目化管理模式，可以將各類管理制度、管理流程進(jìn)行有機(jī)整合，形成規(guī)范的管理體系，為房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)精細(xì)化管理模式的構(gòu)建提供有效的支撐。

2、以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估措施

2.1以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估流程及要點(diǎn)

以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估主要包括項(xiàng)目化管理內(nèi)涵明確、項(xiàng)目化管理主體評(píng)估關(guān)系劃分、得出評(píng)估結(jié)論幾個(gè)模塊。其中項(xiàng)目化管理內(nèi)涵明確主要是將每一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估過程涉及模塊進(jìn)行項(xiàng)目化轉(zhuǎn)化。從項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目階段劃分、項(xiàng)目實(shí)施程序設(shè)置等方面，構(gòu)建完整的實(shí)施方案;項(xiàng)目化管理主體評(píng)估管理劃分主要針對(duì)委托方、主體間關(guān)系，在法律規(guī)范的約束性依據(jù)一定程序進(jìn)行委托協(xié)議簽訂。并根據(jù)協(xié)議內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;得出評(píng)估結(jié)論主要是房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)將房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景進(jìn)行合理歸納，經(jīng)實(shí)地考察、理論資料收集、評(píng)估論證等模塊，保證委托方了解房地產(chǎn)發(fā)展情況[2]。

以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估要點(diǎn)主要為人力資源、范圍、成本、質(zhì)量等幾個(gè)元素。其中人力資源主要指房地產(chǎn)評(píng)估階段需要的人力資源及人力資源管理效果;范圍主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模及房地產(chǎn)評(píng)估工作的復(fù)雜程度;成本主要指房地產(chǎn)評(píng)估工作開展階段需要投入的資金及房地產(chǎn)物資成本;質(zhì)量主要指房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告成型后評(píng)估結(jié)果質(zhì)量。

2.2以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估方案制定

以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估方案需要房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)對(duì)評(píng)估范圍、成本、進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行規(guī)范處理。首先，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作中設(shè)計(jì)的技術(shù)人員、評(píng)估管理團(tuán)隊(duì)分工、配置進(jìn)行合理設(shè)置。并以權(quán)責(zé)發(fā)生制為依據(jù)，明確各模塊工作人員工作重點(diǎn)。并引入新理念，為房地產(chǎn)評(píng)估工作順利進(jìn)行提供充足人力資源支撐。

其次，基于房地產(chǎn)評(píng)估階段內(nèi)容的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)化管理模式，直觀顯示各部門工作內(nèi)容及進(jìn)度。如利用網(wǎng)絡(luò)化計(jì)劃制定，或者甘特圖的形式，可以明確房地產(chǎn)評(píng)估階段各個(gè)模塊先后順序，保證項(xiàng)目評(píng)估階段時(shí)間沖突的有效、及時(shí)處理。

再次，在房地產(chǎn)評(píng)估階段，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)需以成本為核心，以成本管理為抓手，通過團(tuán)隊(duì)合作的形式，縮減各模塊項(xiàng)目評(píng)估周期。同時(shí)明確要求施工企業(yè)需承擔(dān)的人員費(fèi)用、差旅費(fèi)用及重復(fù)施工、工程變更費(fèi)用，規(guī)范工程體系。

最后，從本質(zhì)上而言，房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量為工作質(zhì)量，其不僅需要房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)通過全面的實(shí)地調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，而且要求房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)利用科學(xué)的評(píng)估手段，保證評(píng)估過程管理質(zhì)量。除此之外，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)應(yīng)不定期組織相關(guān)方召開任務(wù)布置會(huì)議、任務(wù)進(jìn)展會(huì)議，全面摒除質(zhì)量監(jiān)控死角。

2.3以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)施細(xì)則

在以項(xiàng)目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估工作開展過程中，評(píng)估企業(yè)可依據(jù)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等文件要求，針對(duì)房屋范圍內(nèi)被征收房屋，依據(jù)獨(dú)立、客觀、公正的原則，沿評(píng)估范圍及內(nèi)容確認(rèn)→評(píng)估委托書接受及評(píng)估委托合同簽訂→與委托人交接評(píng)估對(duì)象資料→制定評(píng)估工作方案→實(shí)地查勘及市場(chǎng)調(diào)查→價(jià)值測(cè)算及評(píng)估報(bào)告撰寫→評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核及提交、歸類等流程，自被征收房屋決定公告之日起，進(jìn)行房屋評(píng)估[3]。

在具體房屋評(píng)估工作開展期間，首先房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估企業(yè)應(yīng)依據(jù)備案評(píng)估工作方案，以圖表或者文字影像的方式，留存實(shí)地勘察資料。如房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)土地現(xiàn)狀、配套設(shè)施情況及其他相關(guān)項(xiàng)目使用維護(hù)情況等。同時(shí)收集對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有普遍影響的資料及對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格具有一定影響的資料、類似房地產(chǎn)交易資料、雷瑟房地產(chǎn)成本資料、可反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。

其次，根據(jù)評(píng)估對(duì)象及區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)可綜合利用市場(chǎng)法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、收益法等評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目適用性進(jìn)行分析。一般來說，對(duì)于類似房地產(chǎn)交易評(píng)估可采用市場(chǎng)法;而對(duì)于被征收房屋存在經(jīng)濟(jì)效益的情況，可采用收益法進(jìn)行評(píng)估;針對(duì)在建工程評(píng)估可采用假設(shè)開發(fā)法。

最后，在確定房地產(chǎn)價(jià)值影響因素之后，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)可采用被征收房屋價(jià)值計(jì)算公式，對(duì)其價(jià)值進(jìn)行分類。即：標(biāo)準(zhǔn)房屋*（1+因素調(diào)整系數(shù)1）*（1+因素調(diào)整系數(shù)2）...*（1+因素調(diào)節(jié)系數(shù)n）。

總結(jié)：

綜上所述，以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估模式是房地產(chǎn)評(píng)估的新趨勢(shì)。在以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)估模式實(shí)施過程中，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)應(yīng)從源頭入手，綜合分析質(zhì)量、范圍、成本、進(jìn)度等因素，明確房地產(chǎn)評(píng)估要點(diǎn)。結(jié)合具體房地產(chǎn)項(xiàng)目開展情況，制定完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估方案，保證房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的完整性及精確性，為房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行提供保障。

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作者簡(jiǎn)介：

劉云龍，四川凱泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四川成都。