周艷恒

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，并且與廣大民眾的生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)存在資金投入大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這樣受市場(chǎng)、環(huán)境、政策等的因素較大，而面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較多，這都會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目造成制約，影響其進(jìn)一步發(fā)展。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)將如何投資，怎樣進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范，本文我們將對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)風(fēng)險(xiǎn)和探索，并提出合理化建議。

前言：在我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的問題變得越來越凸顯，從項(xiàng)目的規(guī)劃、預(yù)算到項(xiàng)目施工、驗(yàn)收，周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目進(jìn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)都可能面臨風(fēng)險(xiǎn)，比如資金風(fēng)險(xiǎn)、施工風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，尋求更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段。通過本文的分析和思考，希望能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目將面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范提供參考和借鑒，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

一、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別概述

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在項(xiàng)目前期、項(xiàng)目中、項(xiàng)目后期都需要進(jìn)行。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都有可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。因此，從項(xiàng)目開展前后項(xiàng)目結(jié)束后都有秉承謹(jǐn)慎原則，縱觀全局，通過定性、定量分析，甄別可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)防范方案。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更好加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，保持在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、 新常態(tài)背景下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要進(jìn)行哪些風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）項(xiàng)目開展前的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。房地產(chǎn)企業(yè)首先要參與競(jìng)標(biāo)，中標(biāo)后才有開發(fā)權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)一旦開始準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，就要考慮項(xiàng)目開展前的準(zhǔn)備工作。在此階段，房地產(chǎn)企業(yè)也要注意風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。

1、國(guó)家政策的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用，近年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，國(guó)家重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，為推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更穩(wěn)定、健康的發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)政策。比如限購(gòu)令、增加土地供應(yīng)、營(yíng)改增等等多項(xiàng)政策的出臺(tái)影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。限購(gòu)令的出臺(tái)就影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系；營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)降低了稅負(fù)；增加土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本產(chǎn)生了影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策的變化，新政策的出臺(tái)可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響，也可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的洗牌。面臨生存和發(fā)展的壓力，項(xiàng)目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合分析，立足自身，根據(jù)經(jīng)營(yíng)實(shí)際選擇項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)機(jī)，要隨時(shí)面對(duì)政策的變化可能造成的影響而做出應(yīng)變，提高自身應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2、經(jīng)濟(jì)局勢(shì)復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，面臨一定的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)樓盤需要注入資金，資金部分來源于銀行。近幾年，銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款利率提高，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款條件提高。金融行業(yè)對(duì)個(gè)人或企業(yè)失信的制約和監(jiān)督力度加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款審批更加嚴(yán)格。部分中小企業(yè)可能由于資質(zhì)或經(jīng)營(yíng)狀況不佳很大得到金融機(jī)構(gòu)的資金支持。而房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道較為單一，大多通過銀行信貸，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)，特別是銀行依賴程度較高。房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間長(zhǎng)、規(guī)模大，資金投入大，房地產(chǎn)企業(yè)的施工完全資金自行解決的概率幾乎為零，房地產(chǎn)企業(yè)離不開金融機(jī)構(gòu)的資金支持。新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其小企業(yè)面臨一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）項(xiàng)目過程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中面臨的問題更加復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因子更多，主要有以下幾項(xiàng)：

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。建材市場(chǎng)價(jià)格是隨時(shí)變化的，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程工期長(zhǎng)、所需建筑材料量大，受市場(chǎng)變化影響較大。市場(chǎng)上建筑材料價(jià)格難以穩(wěn)定，建筑材料價(jià)格會(huì)隨著市場(chǎng)需求的變化不斷變化。建筑材料價(jià)格上漲，建筑工程也會(huì)因?yàn)榻ㄖ牧蟽r(jià)格的上漲而增大成本。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中的供求風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前一定要進(jìn)行當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)考察，對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系了解清楚。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，只是追求房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，盲目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。結(jié)果項(xiàng)目完成后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房地產(chǎn)庫(kù)存較大，新建住房難以消化，造成房源的積壓，資金難以收回，對(duì)企業(yè)的造成巨大的發(fā)展壓力。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目施工時(shí)要做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響。

2、項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度方面存在漏洞，導(dǎo)致在項(xiàng)目施工過程中混亂。管理上的無(wú)序可能導(dǎo)致施工過程中資金分配不合理、建筑材料采買無(wú)序、施工過程監(jiān)管不力、建材資源浪費(fèi)、施工過程偷工減料、項(xiàng)目外包、資金拖欠等問題。最終造成施工項(xiàng)目存在安全隱患、與原有的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不符，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目無(wú)法順利完工，出現(xiàn)安全事故、引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛、項(xiàng)目變成爛尾樓等現(xiàn)象。這可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成重大經(jīng)濟(jì)損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。

（三）項(xiàng)目完成后的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程完工后要進(jìn)行工程質(zhì)量驗(yàn)收、結(jié)算審計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可能有一個(gè)或幾個(gè)施工單位合作完成，在項(xiàng)目完成后，會(huì)由審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收審計(jì)。部分施工企業(yè)可能存在偷工減料或未按正規(guī)工序。這就需要審計(jì)人員要堅(jiān)持原則，認(rèn)真結(jié)算審計(jì)，同時(shí)這也需要審計(jì)人員較高的業(yè)務(wù)能力。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中為了謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益，可能存在偷工減料，而在項(xiàng)目完成后未按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審計(jì)的現(xiàn)象。這樣嚴(yán)重的違規(guī)行為極容易造成嚴(yán)重的質(zhì)量事故，造成不良影響。

2、房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。隨著這幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，各地不斷開發(fā)發(fā)源，各地房地產(chǎn)庫(kù)存見漲?，F(xiàn)在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況不同，一線二線城市銷售壓力較小，三線四線城市銷售壓力較大。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較大，房地產(chǎn)銷售較為困難，甚至出現(xiàn)了很多有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)投入較大，一般希望盡快的資金回籠再進(jìn)行其他的投資，但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)堪憂，如果沒有很好的促銷手段，房地產(chǎn)的銷售將漫長(zhǎng)而久遠(yuǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了資金的壓力，不利于其后續(xù)的發(fā)展。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全過程風(fēng)險(xiǎn)防范策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目開始造價(jià)預(yù)算到項(xiàng)目開發(fā)中建材的購(gòu)買、工程的施工再到后期的驗(yàn)收，房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程較為復(fù)雜，環(huán)節(jié)眾多，難以把控。房地產(chǎn)企業(yè)首先要立足自身實(shí)際，充分考慮自身經(jīng)營(yíng)狀況及未來發(fā)展需要，在風(fēng)險(xiǎn)與收益比較后，果斷規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)來源，將風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生扼殺于搖籃中。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中可能會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)或責(zé)任較大的施工難題，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以將部分工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包，讓其他企業(yè)承接風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。哪怕利潤(rùn)再高，房地產(chǎn)企業(yè)也要避免大的風(fēng)險(xiǎn)，而最大程度的保障自身的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合法的途徑進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。一般房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式有三種：合同形式、財(cái)務(wù)責(zé)任形式、保險(xiǎn)形式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)包，在雙方合作過程中，簽訂合同，這便是合法的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式。通過簽訂合同，房地產(chǎn)企業(yè)可以將存在較大風(fēng)險(xiǎn)或施工能力不足的情況下將項(xiàng)目承包出去，這樣風(fēng)險(xiǎn)也隨著轉(zhuǎn)移。合作雙方通過合同達(dá)成協(xié)議，合同明確了兩者的責(zé)任和義務(wù)，是項(xiàng)目工程中常見的形式。財(cái)務(wù)責(zé)任形式是指房地產(chǎn)企業(yè)為了籌措充足的資金，避免在項(xiàng)目開展過程中發(fā)生資金斷裂而進(jìn)行的尋求資金支持的形式。房地產(chǎn)企業(yè)通過尋求合作伙伴一起進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，最大程度的保證了在項(xiàng)目實(shí)施過程中資金的充足。房地產(chǎn)企業(yè)與合作伙伴一起進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偅@樣房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)大大降低，也有利于自身的安全經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移也意味著收益的轉(zhuǎn)移，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真思考，從自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)際出發(fā)選擇合適的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式。保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)通過進(jìn)行施工項(xiàng)目的投保，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司的行為。房地產(chǎn)企業(yè)為避免項(xiàng)目施工過程中出現(xiàn)事故或意外，通過購(gòu)買保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，這是一種較為常見的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的商業(yè)行為。投?？梢越档推髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，這自然是不錯(cuò)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)手段，對(duì)于工期長(zhǎng)、投入大的房地產(chǎn)企業(yè)來講，保險(xiǎn)公司也是一項(xiàng)不錯(cuò)的選擇。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開展過程中要盡量加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)關(guān)注國(guó)家政策的變化，掌握市場(chǎng)動(dòng)向。積極利用當(dāng)?shù)刎?cái)稅政策、金融政策的紅利獲得資金支持、降低企業(yè)稅負(fù)，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)土地價(jià)格，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，盡可能避免由于市場(chǎng)波動(dòng)帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部要加強(qiáng)制度的約束，建立嚴(yán)格的管理體系，從制度上明確崗位責(zé)任。在項(xiàng)目施工過程中，嚴(yán)格要求工作人員按照要求和工序進(jìn)行施工，嚴(yán)禁資源浪費(fèi)，現(xiàn)場(chǎng)檢查人員要嚴(yán)格監(jiān)督，提高項(xiàng)目施工的質(zhì)量和效率。從根源上杜絕質(zhì)量問題，最大程度的保障項(xiàng)目施工的正常進(jìn)行。同時(shí)在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，盡量避免分包、轉(zhuǎn)包施工的發(fā)生，除非房地產(chǎn)企業(yè)由于人力、物力的限制在工期內(nèi)難以完成。分包、轉(zhuǎn)包施工的存在，不可避免的會(huì)出現(xiàn)施工質(zhì)量難以統(tǒng)一的現(xiàn)象，容易發(fā)生管理上的混亂。尤其個(gè)別小企業(yè)承包后，為了自身利益可能存在偷工減料的現(xiàn)象，這就容易造成質(zhì)量不合格，達(dá)不到工程質(zhì)量要求。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開展過程中要嚴(yán)格要求，利用制度的約束加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目全過程問題較多，內(nèi)容復(fù)雜，很多環(huán)節(jié)都存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，造成經(jīng)濟(jì)損失。新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，需要更加嚴(yán)格加強(qiáng)自身要求，提高經(jīng)營(yíng)和管理水平，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范的能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和轉(zhuǎn)型做好準(zhǔn)備，也為了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展不斷努力。

（作者單位：四川綿陽(yáng)西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 ）