殷慧彬 陳書豪

摘要：“營(yíng)改增”是我國(guó)近些年出臺(tái)的一項(xiàng)新的財(cái)稅體制改革政策。自2011年通過(guò)該試點(diǎn)方案以來(lái)，營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍在不斷的擴(kuò)大，至2016年，營(yíng)改增改革涉及到各個(gè)行業(yè)，其中包括金融業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，各個(gè)行業(yè)都在思考該政策為自己行業(yè)帶來(lái)的變化，并為如何使自己的企業(yè)能夠適應(yīng)新的稅收政策而積極尋求自己的解決方案。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。自營(yíng)改增政策正式施行并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)后，房地產(chǎn)行業(yè)正式告別了營(yíng)業(yè)稅，改為了繳納增值稅。這一政策的施行，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了許多影響，從該行業(yè)的成本方面、資金使用方財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)方面以及對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者都產(chǎn)生了影響。由于營(yíng)改增財(cái)稅體制改革涉及行業(yè)非常廣泛，因此不能全面分析闡述該改革對(duì)所有行業(yè)的影響。本文以一家房地產(chǎn)企業(yè)——沈陽(yáng)大悅城房產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，通過(guò)查閱相關(guān)資料，了解其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，來(lái)分析營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，并對(duì)這些產(chǎn)生的影響和變動(dòng)提出相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施，旨在使房地產(chǎn)行業(yè)能夠更好的應(yīng)對(duì)該項(xiàng)稅收政策變化，并使企業(yè)在營(yíng)改增政策下更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn);對(duì)策

一、營(yíng)改增概念

營(yíng)業(yè)稅改增值稅，簡(jiǎn)稱營(yíng)改增，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。營(yíng)改增的最大特點(diǎn)是減少重復(fù)征稅，只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，可以促使社會(huì)形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負(fù)。

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。自2016年5月1日起，中國(guó)將全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營(yíng)改增試點(diǎn)，這是自1994年分稅制改革以來(lái)，財(cái)稅體制的又一次深刻變革。

二、營(yíng)改增對(duì)案例企業(yè)的積極影響

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)納稅結(jié)構(gòu) 避免重復(fù)征收

以往房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行繳納營(yíng)業(yè)稅政策時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入總額5%進(jìn)行征收。由于房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)通常為建造房屋、出售房屋等，其成本主要為各項(xiàng)建筑材料的購(gòu)買、以及各項(xiàng)安裝費(fèi)用，這些成本材料在其上游企業(yè)，也就是各種建筑材料供應(yīng)商時(shí)已經(jīng)承擔(dān)著繳納營(yíng)業(yè)稅的責(zé)任，到了房地產(chǎn)企業(yè)這里，建成出售的房屋中這些材料、安裝費(fèi)用作為房產(chǎn)價(jià)值的一部分，在銷售時(shí)再一次承擔(dān)了納稅責(zé)任，因此造成了重復(fù)征收的情況。在營(yíng)改增政策實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)不在繳納營(yíng)業(yè)稅，改為繳納增值稅，由于增值稅只對(duì)增值部分進(jìn)行征收，對(duì)于材料、安裝費(fèi)用、雇傭施工等都作為可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，在企業(yè)繳稅之前從銷項(xiàng)稅中進(jìn)行抵扣，因此避免了重復(fù)征稅，優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)納稅結(jié)構(gòu)，從理論上來(lái)講，在抵扣之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本以及采購(gòu)材料成本越高，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅越高，減輕稅負(fù)的效果就會(huì)越明顯。

（二）使企業(yè)資金使用更加靈活

房產(chǎn)開發(fā)有限公司主要業(yè)務(wù)為建設(shè)居民住房并銷售，其經(jīng)營(yíng)模式一般為預(yù)售，也就是說(shuō)房屋未建成之前，就先將房屋預(yù)售出去，之后房屋建成再對(duì)購(gòu)買者進(jìn)行交房，這也是現(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式。由于預(yù)售的方式是在房屋建成之前就收到房屋購(gòu)買價(jià)款，因此可以收到大量資金，來(lái)緩解開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的壓力。在營(yíng)改增政策實(shí)行之前，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房屋之后，確認(rèn)收入，然后根據(jù)銷售收入總額5%來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅。在營(yíng)改增之后，沈陽(yáng)宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司只需要預(yù)交3%的增值稅，等房屋建成，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后，再補(bǔ)繳剩余稅金。這部分資金使企業(yè)可以自由支配使用的，無(wú)論是用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，還是用于購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品或是用于投資等等用途，都可以為企業(yè)帶來(lái)更好的利潤(rùn)和效益，資金的靈活性提高也有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，可以說(shuō)營(yíng)改增政策在對(duì)于企業(yè)資金可支配、利用方面對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是有一定好處的。

三、營(yíng)改增對(duì)案例企業(yè)的消極影響

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)核算難度增加

在營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的財(cái)務(wù)處理較為簡(jiǎn)單，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，只需要根據(jù)企業(yè)收入按照5%的稅率來(lái)計(jì)提申報(bào)營(yíng)業(yè)稅即可。但是實(shí)行營(yíng)改增之后，對(duì)于稅收的賬務(wù)處理的難度就相對(duì)有所增加，增值稅分為進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，在開具發(fā)票時(shí)，根據(jù)銷售金額11%計(jì)提銷項(xiàng)稅，作為應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅的貸方金額入賬;在采購(gòu)材料、雇傭勞力、支付監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等費(fèi)用時(shí)取得的發(fā)票，根據(jù)發(fā)票上的增值稅金，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額的借方入賬，在核算應(yīng)交稅金時(shí)，將進(jìn)項(xiàng)稅借方從銷項(xiàng)稅貸方扣除，得出應(yīng)交稅金的金額。除此之外，還有不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，相比于營(yíng)業(yè)稅，增值稅的會(huì)計(jì)處理可以說(shuō)復(fù)雜的多，因此，對(duì)于財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)，財(cái)務(wù)人員尤其是負(fù)責(zé)稅務(wù)這一部分的會(huì)計(jì)，需要認(rèn)真學(xué)習(xí)新的會(huì)計(jì)政策，并根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則學(xué)會(huì)相應(yīng)的處理方式。對(duì)于財(cái)務(wù)管理者來(lái)說(shuō)，由于稅收政策的變化，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的影響不僅僅體現(xiàn)在稅金方面，還包含財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)的變化、資金如何更好的使用、如何設(shè)立新的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度來(lái)降低稅負(fù)等等，來(lái)為企業(yè)如何更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展做長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。

（二）對(duì)票據(jù)取得和管理要求更加嚴(yán)格

一般來(lái)說(shuō)，大型的、正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)，其采購(gòu)的大部分材料、雇傭勞力都是從可以提供增值稅專用發(fā)票的企業(yè)獲得，但是有些較小規(guī)模的建筑安裝公司或勞務(wù)公司由無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票。要想抵扣更多的進(jìn)項(xiàng)稅，必須得取得發(fā)票，才可以進(jìn)行抵扣。許多大型的、正規(guī)的材料供應(yīng)商可以提供發(fā)票，作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。但是有些材料企業(yè)會(huì)從小型供應(yīng)商那里購(gòu)買，這些供應(yīng)商很可能是小規(guī)模納稅人，不具有開具增值稅專用發(fā)票的資格，或是企業(yè)不夠正規(guī)，無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，因此不能抵扣。在雇傭勞務(wù)方面，這些房地產(chǎn)公司為了節(jié)約人力成本，往往雇傭零散工人進(jìn)行勞動(dòng)，不簽訂勞動(dòng)合同，因此也無(wú)法抵扣。這部分進(jìn)項(xiàng)稅如果不能抵扣，那房產(chǎn)開發(fā)公司在營(yíng)改增之后稅負(fù)就不一定能夠真正有效降低。因此，這就對(duì)案例公司對(duì)于票據(jù)的取得和管理要求更加嚴(yán)格，對(duì)供應(yīng)商、合作伙伴的選取也應(yīng)該更加慎重考慮。

四、企業(yè)對(duì)于營(yíng)改增消極影響的應(yīng)對(duì)措施

（一）提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平

由于營(yíng)改增政策實(shí)習(xí)之后，對(duì)于稅金方面的會(huì)計(jì)處理發(fā)生了變更，也出臺(tái)了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)處理增值稅，難度相比以前繳納營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)提高了很多，因此對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)人員必須積極了解新的稅收政策，學(xué)習(xí)新的會(huì)計(jì)處理方式，才能夠正確的計(jì)算和預(yù)估稅收對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)方面的影響，并準(zhǔn)確的申報(bào)增值稅。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，要做學(xué)習(xí)新的財(cái)稅政策和會(huì)計(jì)處理方式的頭兵，從各個(gè)角度分析研究透徹增值稅對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)方面產(chǎn)生的影響。只有整個(gè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)跟上財(cái)稅制度的變化，才能準(zhǔn)確處理好營(yíng)改增對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)方面的變化。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的管理和控制

在營(yíng)改增之后，原來(lái)虛開發(fā)票的情況大大減少，我國(guó)的發(fā)票管理也更加嚴(yán)格。但是，一些材料供應(yīng)商還不夠正規(guī)，為了少繳稅拒絕開具發(fā)票，或是一些小規(guī)模納稅人無(wú)開具增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)時(shí)，需要考慮的問(wèn)題由原來(lái)的材料價(jià)格、質(zhì)量等因素增加了一點(diǎn)，就是能否開具發(fā)票用來(lái)抵扣增值稅。上文說(shuō)到，可抵扣金額越高，企業(yè)需要繳納的稅金越少，就越能有效降低企業(yè)稅負(fù)。因此，在采購(gòu)時(shí)，應(yīng)該盡量選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的較大的供應(yīng)商，并且在采購(gòu)時(shí)積極索要發(fā)票，來(lái)盡可能的獲得更多可抵扣增值稅。對(duì)于發(fā)票的管理和制也必須更加嚴(yán)格，認(rèn)真對(duì)待每一張發(fā)票，來(lái)為企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)成本。

五、結(jié)論

本文在營(yíng)改增的財(cái)稅體制改革的大背景下，選取房地產(chǎn)行業(yè)作為分析的行業(yè)，通過(guò)查閱資料、了解相關(guān)政策分析出營(yíng)改增政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并對(duì)針對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響來(lái)提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增財(cái)稅體制改革的大背景下，能夠了解企業(yè)發(fā)生的變化，并能夠積極應(yīng)對(duì)，使房地產(chǎn)企業(yè)更加從容健康的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

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