趙喜梅
中國有句老話:有房才有家,住房是人生的頭等大事,有了舒適的房子,生活才算美好。那么,買房要重點考慮哪些因素呢?
首先,為了確保在自身承受的價位內(nèi)買到合適的房子,購房者要對家庭經(jīng)濟收入水平、還貸能力、貸款方式等諸多因素進(jìn)行理性衡量和選擇。
其次,買房時要核心考慮房屋位置是否優(yōu)越,一般來說,交通便利、公共配套設(shè)施完善、資源稀缺的區(qū)域都是城市的熱點區(qū)域,這些區(qū)域的房子不僅能滿足購房者的各類需求,而且有助于房產(chǎn)價值的提升。因此,孩子的入校、父母的養(yǎng)老就醫(yī)、上班的便利度等都需要考慮在內(nèi)。
再次,要關(guān)注小區(qū)的環(huán)境和物業(yè)管理。小區(qū)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性都會對購房者今后的居住產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
最后,買房一定要量力而為。要有一個良好的心態(tài),不以房價上漲而悲也不因房價下跌而喜。買房是大事,一定要征得家里人的同意與支持,不要獨斷專行。
互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的咨詢服務(wù)費(以下簡稱傭金)一般為房屋成交價的1%,信譽好的有資質(zhì)的實體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為2%。在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司時,不要一味貪圖傭金便宜而聽信經(jīng)紀(jì)人的花言巧語。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人慣用的套路是,先用聽上去較低的傭金套牢購房者,但就房屋買賣過程中產(chǎn)生的稅費、過戶代辦費、評估代辦費、公證費、按揭代辦費、抵押代辦費等費用避重就輕甚至避而不談,而這些費用累計起來是除傭金外的大頭支出,在購房之前必須要做到心中有數(shù)。
關(guān)于房屋買賣居間合同中違約責(zé)任約定一項,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通常是這樣表述的:甲、乙雙方任一方不履行本合同約定義務(wù),致使合同目的不能實現(xiàn),即視為違約;如甲方(賣房一方)違約,須雙倍(有的是3倍)返還乙方(購房者)定金,如乙方違約,則其定金賠償給甲方。在未能全額支付丙方(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司)相關(guān)服務(wù)費用的前提下,甲、乙雙方均同意從上述定金中優(yōu)先支付信息咨詢服務(wù)費及居間服務(wù)費(中介費)。不難看出,無論買賣雙方哪一方違約,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的利益都不會受到任何損失,只會因合同違約而受益。
因此,簽署合同時,對違約條款持異議的,可協(xié)商另行簽署附屬協(xié)議約定。如果協(xié)議不成,買賣雙方可自我或相互評估,如果雙方違約的可能性很小或沒有就繼續(xù)簽署。如果其中任一方思想左右搖擺就極可能會出現(xiàn)違約,應(yīng)當(dāng)機立斷終止協(xié)議簽署。
一般情況下,只有在購房者繳納了定金之后,合同才會生效,如果合同已經(jīng)簽署,而自己尚有疑慮,一定不要急著繳納定金,此時協(xié)商在定金條款中注明不履行合同的具體情況還不晚,謹(jǐn)防開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗,在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱。
二手房買賣中有一個關(guān)鍵詞“滿五唯一”,想弄清“滿五唯一”,要先了解二手房買賣過程中的稅費。
首先要了解契稅,契稅是買房時一定要上交給國家的稅收,從擁有房子的套數(shù)和房子面積是否大于90平方米為界線來區(qū)別。
假設(shè)家庭(夫妻為單位)是首次購房,如果小于90平方米,契稅是1%,如果大于90平方米,契稅是1.5%;假設(shè)家庭(夫妻為單位)是第二套房,如果小于90平方米,契稅是1%;如果大于90平方米,契稅是2%;三套房及以上,不分房子大小契稅是3%。
“滿五”:商品房以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)(哪個時間早以哪個為準(zhǔn)),購房者擁有房屋的時間大于等于5年?!拔ㄒ弧保阂约彝閱挝?,家庭成員名下在該省份或直轄市內(nèi)登記在房產(chǎn)局的有且只有這一套房子(家庭成員指本人、配偶及未成年子女)。
此外,買二手房的時候,一定要問清賣方房產(chǎn)是否有抵押的情況,即是否有銀行貸款還沒有還清,甚或因債務(wù)問題辦理過二次抵押。那么,沒有還清貸款的二手房能不能交易?交易的時候會不會有風(fēng)險?怎樣才能規(guī)避這種風(fēng)險呢?
方法有四:一是貸款按揭轉(zhuǎn)移,但隨著房貸政策收緊,銀行對“轉(zhuǎn)按揭”限制會更多,只有少數(shù)銀行可以做,這種方法有一定的局限性。二是全款交易。三是用抵押物申請抵押貸款還清房貸。四是購房者用首付款幫賣家做貸款解押,但這種辦法對于買方來說存在一定的風(fēng)險。
(摘自《黃河黃土黃種人》2019年1期)