趙喜梅

買房置業(yè)要考慮哪些因素

中國有句老話：有房才有家，住房是人生的頭等大事，有了舒適的房子，生活才算美好。那么，買房要重點考慮哪些因素呢？

首先，為了確保在自身承受的價位內(nèi)買到合適的房子，購房者要對家庭經(jīng)濟收入水平、還貸能力、貸款方式等諸多因素進(jìn)行理性衡量和選擇。

其次，買房時要核心考慮房屋位置是否優(yōu)越，一般來說，交通便利、公共配套設(shè)施完善、資源稀缺的區(qū)域都是城市的熱點區(qū)域，這些區(qū)域的房子不僅能滿足購房者的各類需求，而且有助于房產(chǎn)價值的提升。因此，孩子的入校、父母的養(yǎng)老就醫(yī)、上班的便利度等都需要考慮在內(nèi)。

再次，要關(guān)注小區(qū)的環(huán)境和物業(yè)管理。小區(qū)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性都會對購房者今后的居住產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

最后，買房一定要量力而為。要有一個良好的心態(tài)，不以房價上漲而悲也不因房價下跌而喜。買房是大事，一定要征得家里人的同意與支持，不要獨斷專行。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的選擇和費用

互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的咨詢服務(wù)費（以下簡稱傭金）一般為房屋成交價的1%，信譽好的有資質(zhì)的實體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為2%。在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司時，不要一味貪圖傭金便宜而聽信經(jīng)紀(jì)人的花言巧語。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人慣用的套路是，先用聽上去較低的傭金套牢購房者，但就房屋買賣過程中產(chǎn)生的稅費、過戶代辦費、評估代辦費、公證費、按揭代辦費、抵押代辦費等費用避重就輕甚至避而不談，而這些費用累計起來是除傭金外的大頭支出，在購房之前必須要做到心中有數(shù)。

關(guān)于房屋買賣居間合同中違約責(zé)任約定一項，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通常是這樣表述的：甲、乙雙方任一方不履行本合同約定義務(wù)，致使合同目的不能實現(xiàn)，即視為違約;如甲方（賣房一方）違約，須雙倍（有的是3倍）返還乙方（購房者）定金，如乙方違約，則其定金賠償給甲方。在未能全額支付丙方（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）相關(guān)服務(wù)費用的前提下，甲、乙雙方均同意從上述定金中優(yōu)先支付信息咨詢服務(wù)費及居間服務(wù)費（中介費）。不難看出，無論買賣雙方哪一方違約，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的利益都不會受到任何損失，只會因合同違約而受益。

因此，簽署合同時，對違約條款持異議的，可協(xié)商另行簽署附屬協(xié)議約定。如果協(xié)議不成，買賣雙方可自我或相互評估，如果雙方違約的可能性很小或沒有就繼續(xù)簽署。如果其中任一方思想左右搖擺就極可能會出現(xiàn)違約，應(yīng)當(dāng)機立斷終止協(xié)議簽署。

一般情況下，只有在購房者繳納了定金之后，合同才會生效，如果合同已經(jīng)簽署，而自己尚有疑慮，一定不要急著繳納定金，此時協(xié)商在定金條款中注明不履行合同的具體情況還不晚，謹(jǐn)防開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱。

房屋買賣過程中產(chǎn)生的稅費及解押問題

二手房買賣中有一個關(guān)鍵詞“滿五唯一”，想弄清“滿五唯一”，要先了解二手房買賣過程中的稅費。

首先要了解契稅，契稅是買房時一定要上交給國家的稅收，從擁有房子的套數(shù)和房子面積是否大于90平方米為界線來區(qū)別。

假設(shè)家庭（夫妻為單位）是首次購房，如果小于90平方米，契稅是1%，如果大于90平方米，契稅是1.5%;假設(shè)家庭（夫妻為單位）是第二套房，如果小于90平方米，契稅是1%;如果大于90平方米，契稅是2%;三套房及以上，不分房子大小契稅是3%。

“滿五”：商品房以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)（哪個時間早以哪個為準(zhǔn)），購房者擁有房屋的時間大于等于5年?！拔ㄒ弧保阂约彝閱挝?，家庭成員名下在該省份或直轄市內(nèi)登記在房產(chǎn)局的有且只有這一套房子（家庭成員指本人、配偶及未成年子女）。

此外，買二手房的時候，一定要問清賣方房產(chǎn)是否有抵押的情況，即是否有銀行貸款還沒有還清，甚或因債務(wù)問題辦理過二次抵押。那么，沒有還清貸款的二手房能不能交易？交易的時候會不會有風(fēng)險？怎樣才能規(guī)避這種風(fēng)險呢？

方法有四：一是貸款按揭轉(zhuǎn)移，但隨著房貸政策收緊，銀行對“轉(zhuǎn)按揭”限制會更多，只有少數(shù)銀行可以做，這種方法有一定的局限性。二是全款交易。三是用抵押物申請抵押貸款還清房貸。四是購房者用首付款幫賣家做貸款解押，但這種辦法對于買方來說存在一定的風(fēng)險。

（摘自《黃河黃土黃種人》2019年1期）